【正文】 ，同樣要運用到綠色營銷中，增加社會效應。雖然目前節(jié)能住宅的單價相對普通住宅要高，但由于“發(fā)展節(jié)能住宅是利國利民的大事”，綠色節(jié)能住宅的發(fā)展將成為趨勢，也將成為賣點。 人文營銷。房地產營銷應該是以人為本的，為顧客創(chuàng)造良好的環(huán)境，體現人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊或高品位文化景觀和樓盤的結合可以給顧客以享受。人文的另一個方面體現在房地產開發(fā)商與顧客的關系建立上?！邦櫩途褪巧系邸?，對于現在正處于買方市場的房地產企業(yè)，應該更加注意與顧客建立良好的關系，與顧客形成互動，展示企業(yè)形象的同時，更讓顧客感受到關懷，在選擇時傾向性更加明顯。人文營銷的第三個方面體現在為買主提供最大便利上。所以，從房地產開發(fā)到售后的過程完整貫徹以人為本的原則，是提升銷售量的重要手段之一。 房地產營銷價格策略 房地產的開發(fā)建設、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉讓等營銷，都是商品經濟活動，必須按照市場規(guī)律、經濟原則實行等價交換。掌握房地產產品的定價方法，靈活運用各種定價的策略是開展房地產市場營銷活動的主要手段。同時房地產的定價要注意消費者的心理價位和承受能力， 房地產營銷渠道策略 我國常用的房地產營銷渠道策略主要有房地產企業(yè)直接銷售、委托代理銷售和網絡銷售三種。 企業(yè)直接銷售策略 它是指房地產企業(yè)利用自己的銷售部門對房地產商品進行直接銷售。目前我國絕大部分房地產開發(fā)商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員，在一個固定的場所現場售房。這種策略的優(yōu)點是銷售渠道最短、反應最迅速、控制也最為有效。 委托代理銷售策略 它是指一般開發(fā)商委托房地產代理商尋找顧客，顧客經過代理商中間介紹來購買房產的銷售渠道方式。相對于直接銷售模式，委托代理銷售降低了開發(fā)商的風險，通過代理商的服務性質，更易于把握市場機會，能更快地銷售房產。 網絡銷售策略 網絡營銷策略是利用現代電子商務的手段，實現房產的銷售。與傳統的銷售策略相比，網絡銷售策略可以降低房地產企業(yè)的營銷成本，可以實現零距離和全天候的服務，更方便地和消費者溝通，可以樹立房地產企業(yè)意識領先、服務全面、信息完備的良好形象，有利于增加房地產企業(yè)的無形資產，有利于消除銷售的地域性等優(yōu)勢。和其他所有行業(yè)一樣，房地產業(yè)正在受到全球電子商務化趨勢的影響，運作方式的變化必將會產生新的營運模式和流程。實際上，我們的房地產公司顯然已經意識到建立房地產信息服務系統的重要性，有些公司開始自行設計房源數據庫，以向客戶提供服務。不過，這種數據庫功能單一，除能查找文字介紹的房源信息外，很難提供其它技術支持。據幾家在北京小有規(guī)模的房地產中介公司經理介紹，盡管公司在北京有多個連鎖店，但彼此信息不溝通，公司的業(yè)務發(fā)展大受影響，更別提單槍匹馬做市場的中介公司。據統計，僅北京市登記在冊的房屋中介大大小小就有近千家，彼此幾乎沒有信息溝通和共享，而每家的業(yè)務又都是遍布北京，這種狀況如何能為消費者提供豐富、滿意的房源？這散布全城各個角落的近千家房屋中介又如何能達到信息溝通與共享？惟一的答案是促成房地產信息的聯合與共享，加速房地產業(yè)的電子商務化，擴大房地產數據庫在互聯網上的應用，一定會極大地促進中國房地產業(yè)的飛速發(fā)展。 房地產營銷促銷策略 目前，對于大多數消費者而言，他們對房地產的理解往往只是限于“一棟房子”這樣淺顯的概念，而想了解，又苦于沒有途徑。因此，房地產開發(fā)商應當本著誠實的原則定期開展相關知識的宣講會，在宣講會前可以進行問卷調查，了解消費者在此方面的困惑，在宣講會上可以針對調查結果要求相關專業(yè)人員先進行房地產行業(yè)概況介紹，然后認真耐心地回答消費者對房地產行業(yè)或有關樓盤的任何問題，最后總結以上的內容，達到讓消費者獲得知識的目的。可見，宣講會是溝通房地產商和消費者之間的橋梁。向顧客介紹知識的同時，又宣傳了企業(yè)的品牌，提高大眾的認知度，增加購買欲望；同時，對房地產有了認識的顧客又會對房地產提出更高層次的要求，促使房地產開發(fā)商運用新技術，創(chuàng)造新工藝，推動市場的前進。參考文獻：[1].[2].[3]編著：.[4]主編：.[5]編著：.[6]編著：李弘，.第五篇：房地產營銷策略分析房地產營銷策略分析川大河畔，是一直致力于高校地產開發(fā)的潤揚集團繼成功開發(fā)學府嘉苑后又一扛鼎力作。該項目位于西南航空港經濟開發(fā)區(qū)內，相依四川大學，總占地約100畝，總建筑面積達10萬平方米，將提供880多套住宅單元。它緊傍江安河，周邊天然湖泊綿延流淌，是融生態(tài)和文態(tài)于一體的教育型住宅典范。小區(qū)在規(guī)劃和景觀上將營造一個具有濃厚書香氣息和自然生趣的住宅環(huán)境。小區(qū)緊緊依靠川大新校區(qū)強大的輻射力和文化影響力，坐享其成熟的完善配套，盡享其高品位、高文化的居住層次。潤揚川大河畔緊鄰著名學府四川大學，項目位于成都市城南機場高速路側，機場路、成新大道、長城路、川大路東延線（至人南延線、武侯大道南延線）等環(huán)繞項目周圍，交通十分發(fā)達。潤揚川大河畔周邊有信息工程學院、西南民族大學、棠湖中學、鹽道街中學等眾多眾多名校，是您回味學生時代和培育下一代的搖籃；項目周邊生活配套完善，金色校園廣場近在咫尺，購物、休閑、餐飲、服務已然成型；江安河流經小區(qū)，成就水岸居家生活。潤揚川大河畔毗鄰規(guī)劃中的市政廣場，為小區(qū)增色不少。一個集生態(tài)、人文、環(huán)保為一體的高尚住宅區(qū)潤揚川大河畔，精彩亮相航空港片區(qū)。川大湖畔主要通過人文營銷和自然環(huán)境營銷來吸引消費者，其緊鄰川大等名校，人文環(huán)境喜人，是居住和培養(yǎng)下一代的理想居住之所，而且有自然環(huán)境營銷，有江安河流經小區(qū)，綠化率高，周邊還有金色校園廣場等生活配套措施，可以說盡善盡美，更重要的是交通非常發(fā)達，可以滿足大部分人的生活居住需要。川大湖畔通過其所處地理位置和周邊環(huán)境的優(yōu)勢來為其產品增色，效果明顯，而且川大湖畔的房屋有小戶型、大戶型等各種類型，可以滿足不同人群的需求。目前川大湖畔的二手房交易也已經形成了一定的規(guī)模，是對閑置房源的充分利用，也顯示了川大湖畔的非凡影響力。下面是對我國房地產營銷狀況的分析：房地產是我國經濟發(fā)展結構中的重要行業(yè)，其發(fā)展的狀況關系到我國經濟發(fā)展的整體狀況，而如何促進房地產行業(yè)的健康發(fā)展，不僅需要政府合理的房地產行業(yè)政策改革，而且需要加快其市場化進程。房地產營銷策略是房地產經營中的重要一環(huán)，好的房地產營銷策略很有助于房地產的銷售、出租等計劃順利完成，進而還可以促進地區(qū)經濟的繁榮。選擇什么樣的房地產營銷策略，需要辨別外界環(huán)境的發(fā)展變化，通過系統分析及時改變營銷策略。本人將通過有限的了解分析房地產營銷策略的現狀和未來發(fā)展趨勢。房地產營銷的現狀分析：隨著房地產市場化進程的加深，房地產市場也越來越規(guī)范，各種違規(guī)建設漸漸淡出視野，特別是近幾年政府下決心整治房地產行業(yè)亂象，對房地產行業(yè)的發(fā)展起到很大的作用。而且房地產行業(yè)競爭的日趨激烈，使其利潤也逐漸合理起來。在市場營銷方面，無論是從業(yè)人員還是消費者都在不斷進步，一個廣告、一個營銷概念已經很難吸引購房需求者。消費者開始更加注重房地產的產品“房子”本身，而且隨著信息渠道的增加，消費者的購房經驗也越來越豐富，購房行為也越來越理性。目前經濟的發(fā)展對房地產的發(fā)展狀況還是比較依賴，特別是地方政府為了財政收入，庇護甚至縱容房地產的發(fā)展，造成各種忽視市場行情的盲目行為，閑置了很多社會資源，而目前房地產市場已經逐漸進入了消費者主導的市場，房地產開發(fā)商如果想在市場競爭中獲勝，就要生產消費者需要的產品，以消費者為主導、以需求為核心，進行合理的創(chuàng)新，才能促進企業(yè)的不斷發(fā)展。目前房地產行業(yè)的主要營銷策略有：（1）品牌營銷：品牌是企業(yè)的無形資產，是企業(yè)的形象，好的品牌可以給企業(yè)的產品加分，容易贏得消費者的信賴，能夠強化企業(yè)在市場的影響力，確定企業(yè)的行業(yè)地位，為企業(yè)增加額外的經濟效益；（2）特色營銷：市場上有各種各樣的產品，提高產品的差異化，才可以使其在同類產品中脫穎而出，特別是現在作為購房主力軍的年輕一族崇尚個性，追求與眾不同，能彰顯個性的產品更能受到他們的青睞。（3）環(huán)境營銷：房地產周邊環(huán)境包括自然環(huán)境和人文環(huán)境（古有孟母三遷），通過提高房地產周邊綠化面積和以周邊人文特點為賣點來提高房地產產品的市場競爭力，明顯可以吸引到日漸重視生活質量的都市人群的喜愛。另外還有各種通過抽獎、利益返還等手段吸引眼球的。銷售渠道主要通過房地產企業(yè)直接出售，還有通過代理出售和網絡出售的。房地產直接出售減少了流通環(huán)節(jié)，降低了房價；代理出售，能夠更快的打入市場，及時回收資金；網絡銷售降低了成本，打破了地域限制，吸引潛在客戶。房地產營銷未來發(fā)展趨勢預測：隨著國家加大對房地產市場的改革力度，以及市場化進程的不斷加深，我認為，房地產市場未來的營銷策略將更加人性化，比如可以通過電腦技術將房地產信息繪制成3D影像，可以使購買者真切的感受到房屋的各方面信息，通過聯網還可以客服地域限制；還可以舉辦各種免費講座來引導消費者真正了解房屋的價值，使消費者理性購房，還可以宣講企業(yè)理念，提高企業(yè)知名度；還可以通過電視節(jié)目，邀請知名人士試住，直播入住體驗來提高影響力；還可以針對城市白領，開發(fā)新型住宅、合租等來營銷；隨著銀行信用體系的建立還可以實行零元購房等等。1141025014經管魏萌