【正文】 題。 （二）島式商業(yè)可行性論證 島式商業(yè)在我國的一些大城市在近幾年逐步興起，這種商業(yè)除了將整個商業(yè)體分成多個獨立商業(yè)體，還使得項目形成了較多的商業(yè)步行街，使得商業(yè)形式更加靈活多變。 現(xiàn)有島式商業(yè)主要有兩種形式： （ 1）與傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)布局相當，但通過情景形式將商業(yè)更多的去體驗休閑購物功能，通過公園、植被、水系、小品、下沉廣場、休閑場所等將整個商業(yè)置于環(huán)境中； （ 2）在與第一種島式商業(yè)相同環(huán)境的前提上，不同的商業(yè)體均有自己獨立的裝修風格及產(chǎn)品特色，每個島都為一個旗艦店或者休閑、餐飲、娛樂場所。 島式商業(yè)在錦州市場建立的機會 對于錦州市場來說，島式商業(yè)是一個較為新穎的商業(yè)形態(tài)，如采用島式商業(yè)的建筑形態(tài)，機會有以下幾個方面： 首先：在錦州集中商業(yè)開發(fā)量上升的情況下，島式商業(yè)可通過新穎的建筑形 22 式，形成多條內(nèi)街門市，使得可售物業(yè)較多； 其次：對客戶及消費者來說具有較大的視覺沖擊力和購物的全新體驗，該模式打破了錦州以前固有的商業(yè)模式（單純以購物為主進行消費）使消費者能夠感受購物、休閑、娛樂等功能完美的結合，真正的將園林綠化、水系、廣場引進到商業(yè)氛圍中； 第三：島式商業(yè)自身形成多條臨街門市，使得商業(yè)動線豐富，由于島式商業(yè)圍合成一個完整的購物環(huán)境，自身對客戶產(chǎn)生一定的引力來進行消費。 島式商業(yè)在錦州市場建立的風險 新的嘗試必然會帶來一系列的問題及風險： 首先：島式商業(yè)形式較為新穎，在錦州市場上并無先例，因此對島式商業(yè)建筑形態(tài)設計、業(yè)態(tài)的劃分及交通動線的設置問題對我集團是一個新的挑戰(zhàn)； 其次：由于島式商業(yè)業(yè)態(tài)分布的相對零散性，如進行島式商業(yè)建設，應提前進行項目招商，招 商先行應提前進行相應的工作。 島式商業(yè)案例及分析 （ 1）島式商業(yè)案例 —— 上海金橋 23 （ 2）島式商業(yè)案例 —— 北京三里屯 （ 3）島式商業(yè)案例分析 從以上的圖片可以看出，島式商業(yè)的建立真正的將購物、休閑、娛樂等功能充分完美的結合在一起，它更多的體現(xiàn)的是休閑功能，讓人們在購物的同時，享受著環(huán)境的清新及生活的樂趣，避免了以往商業(yè)單純以購物為主的商業(yè)模式，吸引客戶來此進行消費，島式商業(yè)之所以能夠達到這種效果是由其自身的優(yōu)點所決 24 定的。 島式商業(yè)的優(yōu)點： ①顧客可以從四面八方進入島式商業(yè)區(qū)，使整個區(qū)域人流由 外至內(nèi)，由分散到集中再到分散； ②島式商業(yè)能夠給商家更大的發(fā)揮空間，能夠通過靈活的組合給顧客耳目一新的感覺； ③室內(nèi)購物區(qū)與室外購物區(qū)組合，通過空間的轉換，可不斷刺激消費者的視覺感官，引起購物者各階段的興奮點； ④ “ S”型人流路線，便于客戶有目的性的光顧及比較消費，內(nèi)部交通靈活，不存在浪費客源的現(xiàn)象； 本項目島式商業(yè)可行性結論 根據(jù)以上對島式商業(yè)在錦州建立的機會、威脅及一些島式商業(yè)案例分析可以看出，島式商業(yè)街區(qū)屬于新興的商業(yè)形式，島式商業(yè)摒棄了以往的大型購物中心的一些缺點，真正的將 休閑、購物、娛樂完美的結合在一起，可是消費者“在休閑中購物，在購物中休閑” 。 通過上面的論證可以得出結論：本項目進行島式商業(yè)開發(fā)具有可行性。 本項目島式商業(yè)定位 根據(jù)市場分析情況及商業(yè)考察情況分析，島式商業(yè)是將每個島分別進行定位，進行招商，每個島要求均有自己的特色來吸引客戶進行購物。根據(jù)項目原有周邊商業(yè)情況及錦州市商業(yè)分布情況，我們可以將島式商業(yè)進行多重定位。 比如：在廣廈對面建立電子產(chǎn)品市場，與廣廈業(yè)態(tài)相呼應；建立小商品批發(fā)市場，來吸引橋南區(qū)域及周邊區(qū)域的客戶來購物；建立餐飲廣場，供周邊商業(yè)經(jīng)營者 、本區(qū)域客戶及經(jīng)營者前來就餐；建立休閑運動場所，方便客戶進行體育運動及娛樂活動；建立兒童游樂園及服裝市場，供所有兒童進行娛樂；建立五金器械市場，保留原有山西街業(yè)態(tài)等等業(yè)態(tài)進行排布，豐富島式商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)，吸引不同客戶進行消費。 25 本項目核心定位：獨棟的島式商業(yè) +圍合島式商業(yè) 本項目島式商業(yè)面臨難點 （ 1）目前興起的島式商業(yè)均為 23 層，且島式商業(yè)排布不規(guī)則，對項目的容積率有一定的影響； （ 2）正常的島式商業(yè)與住宅相分離，因此如將島式商業(yè)上面加入住宅，對商業(yè)氛圍有所影響，在逛街時會使客戶產(chǎn)生很強烈的壓抑感； （ 3）由于島式商業(yè)的一系列特征決定，使得島式商業(yè)的售價會高于一般商場的售價，預計同門市的售價相當，因此對島式商業(yè)價格的制定及后期銷售具有一定的難度及挑戰(zhàn)性； 主力店商業(yè)定位 沿中央大街 7 層主力店部分定位為百貨主力店，可有效的將人流帶到島式商業(yè)中， 采取全部銷售的開發(fā)模式 。 八、項目效益測算 新華書店項目效益測算 序號 項目 單位（元 /㎡） 面積 (㎡ ) 金額（萬元） 一 銷售收入 1 27 層住宅 2 公寓 10000 3 商業(yè) （ 1） 門市 1） 沿中央大街 2） 沿山西街 26 3） 沿宜昌路 4） 商業(yè)步行街 35000 5） 地下一層商鋪 20xx0 （ 2） 集中商業(yè) 1） A 區(qū) 10000 2） B 區(qū) 15000 3） C 區(qū) 15000 4） 地下一層商鋪 20xx0 4 辦公 120xx 5 持有辦公 120xx 6 車庫 15 360 二 銷售稅金及附加 1 營業(yè)稅金及附加 2 土地增值稅預繳 三 銷售成本 1 土地 （ 1） 拆遷安置凈支出 （２） 回遷安置建筑成本 1） 住宅 2600 66, 2） 門市 3500 11, 3） 辦公樓 4000 21, （ 3） 契稅 （ 4） 土地使用稅 24 2 27 層住宅 2600 0 3 公寓 3000 14518 4 門市 3500 5 集中商業(yè) 4000 6 辦公 4000 7 地下車位 3500 26288 8 會所 20xx 1066 9 物業(yè)移交費 20 四 期間費用 27 1 財務費用 2 銷售費用 3 管理費用 五 不可預見費 六 返稅 七 利潤總額 八 所得稅 九 凈利潤 十 銷售利潤率 % 九、資金籌集 28 十 、本項目與該區(qū)域集團項目對比分析 目前該區(qū)域內(nèi)，集團項目有太陽廣場項目、大樓東擴項目、四十軍項目以及目前正在籌劃的二輕項目 ，此外還有體育場項目?？梢娔壳凹瘓F商業(yè)項目眾多。 目前在售的太陽廣場項目商業(yè)體量達近 20 萬平方米，商業(yè)體量巨大，尤其是中央大街商圈，加上現(xiàn)存的商業(yè)，未來幾 年內(nèi)商業(yè)體量將接近飽和 ，對本項目 萬方的商業(yè)體量造成巨大威脅 。此外，四十軍項目初步定為為島式商業(yè)，其啟動日期指日可待，對本項目將是巨大沖擊 。 從動遷成本看，四十軍、體育場以及大樓東項目動遷成本極低，不存在拆遷壓力，前期投入成本小， 利潤率高，風險都比本項目低，且本項目拆遷成本過高，拆遷時間過長增加本項目已經(jīng)較高的風險系數(shù)。 十一 、項目可研結論 通過對項目自身概況、運營條件、市場環(huán)境等分析，我部認為該項目可行，主要原因如下： 集團已與古塔區(qū)對該項目達成意向，按照相關意向，集團對該項目可以進行前期拆遷及 土地整理工作，因此對該項目土地使用權的獲得具有一定的排它性； 集團對土地成本控制具有先導性（拆遷以寶地集團為主，拆遷成本既為土地地價款）； 集團所持有出租物業(yè)具備穩(wěn)定的收益性； 通過初步測算項目資金沉淀可由銷售公寓及商業(yè)產(chǎn)品予以消化，基本實大樓東擴 十四軍項目 太陽廣場項目 上海路 解放 路 二輕項目 中 央 大 街 29 現(xiàn)自求平衡； 該土地屬于錦州商業(yè)核心區(qū)域，各項配套相對完善， 住宅及商業(yè)氛圍均較好，未來商業(yè)、辦公、住宅產(chǎn)品銷售均有一定潛力。