【正文】 題。 （二）島式商業(yè)可行性論證 島式商業(yè)在我國的一些大城市在近幾年逐步興起，這種商業(yè)除了將整個(gè)商業(yè)體分成多個(gè)獨(dú)立商業(yè)體，還使得項(xiàng)目形成了較多的商業(yè)步行街，使得商業(yè)形式更加靈活多變。 現(xiàn)有島式商業(yè)主要有兩種形式： （ 1）與傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)布局相當(dāng)，但通過情景形式將商業(yè)更多的去體驗(yàn)休閑購物功能，通過公園、植被、水系、小品、下沉廣場、休閑場所等將整個(gè)商業(yè)置于環(huán)境中； （ 2）在與第一種島式商業(yè)相同環(huán)境的前提上，不同的商業(yè)體均有自己獨(dú)立的裝修風(fēng)格及產(chǎn)品特色，每個(gè)島都為一個(gè)旗艦店或者休閑、餐飲、娛樂場所。 島式商業(yè)在錦州市場建立的機(jī)會(huì) 對(duì)于錦州市場來說，島式商業(yè)是一個(gè)較為新穎的商業(yè)形態(tài)，如采用島式商業(yè)的建筑形態(tài)，機(jī)會(huì)有以下幾個(gè)方面： 首先：在錦州集中商業(yè)開發(fā)量上升的情況下，島式商業(yè)可通過新穎的建筑形 22 式，形成多條內(nèi)街門市，使得可售物業(yè)較多； 其次：對(duì)客戶及消費(fèi)者來說具有較大的視覺沖擊力和購物的全新體驗(yàn)，該模式打破了錦州以前固有的商業(yè)模式（單純以購物為主進(jìn)行消費(fèi)）使消費(fèi)者能夠感受購物、休閑、娛樂等功能完美的結(jié)合，真正的將園林綠化、水系、廣場引進(jìn)到商業(yè)氛圍中； 第三：島式商業(yè)自身形成多條臨街門市，使得商業(yè)動(dòng)線豐富，由于島式商業(yè)圍合成一個(gè)完整的購物環(huán)境，自身對(duì)客戶產(chǎn)生一定的引力來進(jìn)行消費(fèi)。 島式商業(yè)在錦州市場建立的風(fēng)險(xiǎn) 新的嘗試必然會(huì)帶來一系列的問題及風(fēng)險(xiǎn)： 首先：島式商業(yè)形式較為新穎，在錦州市場上并無先例，因此對(duì)島式商業(yè)建筑形態(tài)設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)的劃分及交通動(dòng)線的設(shè)置問題對(duì)我集團(tuán)是一個(gè)新的挑戰(zhàn)； 其次：由于島式商業(yè)業(yè)態(tài)分布的相對(duì)零散性，如進(jìn)行島式商業(yè)建設(shè)，應(yīng)提前進(jìn)行項(xiàng)目招商，招 商先行應(yīng)提前進(jìn)行相應(yīng)的工作。 島式商業(yè)案例及分析 （ 1）島式商業(yè)案例 —— 上海金橋 23 （ 2）島式商業(yè)案例 —— 北京三里屯 （ 3）島式商業(yè)案例分析 從以上的圖片可以看出，島式商業(yè)的建立真正的將購物、休閑、娛樂等功能充分完美的結(jié)合在一起，它更多的體現(xiàn)的是休閑功能，讓人們?cè)谫徫锏耐瑫r(shí)，享受著環(huán)境的清新及生活的樂趣，避免了以往商業(yè)單純以購物為主的商業(yè)模式，吸引客戶來此進(jìn)行消費(fèi)，島式商業(yè)之所以能夠達(dá)到這種效果是由其自身的優(yōu)點(diǎn)所決 24 定的。 島式商業(yè)的優(yōu)點(diǎn)： ①顧客可以從四面八方進(jìn)入島式商業(yè)區(qū)，使整個(gè)區(qū)域人流由 外至內(nèi)，由分散到集中再到分散； ②島式商業(yè)能夠給商家更大的發(fā)揮空間，能夠通過靈活的組合給顧客耳目一新的感覺； ③室內(nèi)購物區(qū)與室外購物區(qū)組合，通過空間的轉(zhuǎn)換，可不斷刺激消費(fèi)者的視覺感官，引起購物者各階段的興奮點(diǎn)； ④ “ S”型人流路線，便于客戶有目的性的光顧及比較消費(fèi)，內(nèi)部交通靈活，不存在浪費(fèi)客源的現(xiàn)象； 本項(xiàng)目島式商業(yè)可行性結(jié)論 根據(jù)以上對(duì)島式商業(yè)在錦州建立的機(jī)會(huì)、威脅及一些島式商業(yè)案例分析可以看出，島式商業(yè)街區(qū)屬于新興的商業(yè)形式，島式商業(yè)摒棄了以往的大型購物中心的一些缺點(diǎn)，真正的將 休閑、購物、娛樂完美的結(jié)合在一起，可是消費(fèi)者“在休閑中購物，在購物中休閑” 。 通過上面的論證可以得出結(jié)論：本項(xiàng)目進(jìn)行島式商業(yè)開發(fā)具有可行性。 本項(xiàng)目島式商業(yè)定位 根據(jù)市場分析情況及商業(yè)考察情況分析，島式商業(yè)是將每個(gè)島分別進(jìn)行定位，進(jìn)行招商，每個(gè)島要求均有自己的特色來吸引客戶進(jìn)行購物。根據(jù)項(xiàng)目原有周邊商業(yè)情況及錦州市商業(yè)分布情況，我們可以將島式商業(yè)進(jìn)行多重定位。 比如：在廣廈對(duì)面建立電子產(chǎn)品市場，與廣廈業(yè)態(tài)相呼應(yīng)；建立小商品批發(fā)市場，來吸引橋南區(qū)域及周邊區(qū)域的客戶來購物；建立餐飲廣場，供周邊商業(yè)經(jīng)營者 、本區(qū)域客戶及經(jīng)營者前來就餐；建立休閑運(yùn)動(dòng)場所，方便客戶進(jìn)行體育運(yùn)動(dòng)及娛樂活動(dòng)；建立兒童游樂園及服裝市場，供所有兒童進(jìn)行娛樂；建立五金器械市場，保留原有山西街業(yè)態(tài)等等業(yè)態(tài)進(jìn)行排布，豐富島式商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)，吸引不同客戶進(jìn)行消費(fèi)。 25 本項(xiàng)目核心定位：獨(dú)棟的島式商業(yè) +圍合島式商業(yè) 本項(xiàng)目島式商業(yè)面臨難點(diǎn) （ 1）目前興起的島式商業(yè)均為 23 層，且島式商業(yè)排布不規(guī)則，對(duì)項(xiàng)目的容積率有一定的影響； （ 2）正常的島式商業(yè)與住宅相分離，因此如將島式商業(yè)上面加入住宅，對(duì)商業(yè)氛圍有所影響，在逛街時(shí)會(huì)使客戶產(chǎn)生很強(qiáng)烈的壓抑感； （ 3）由于島式商業(yè)的一系列特征決定，使得島式商業(yè)的售價(jià)會(huì)高于一般商場的售價(jià)，預(yù)計(jì)同門市的售價(jià)相當(dāng)，因此對(duì)島式商業(yè)價(jià)格的制定及后期銷售具有一定的難度及挑戰(zhàn)性； 主力店商業(yè)定位 沿中央大街 7 層主力店部分定位為百貨主力店，可有效的將人流帶到島式商業(yè)中， 采取全部銷售的開發(fā)模式 。 八、項(xiàng)目效益測算 新華書店項(xiàng)目效益測算 序號(hào) 項(xiàng)目 單位（元 /㎡） 面積 (㎡ ) 金額（萬元） 一 銷售收入 1 27 層住宅 2 公寓 10000 3 商業(yè) （ 1） 門市 1） 沿中央大街 2） 沿山西街 26 3） 沿宜昌路 4） 商業(yè)步行街 35000 5） 地下一層商鋪 20xx0 （ 2） 集中商業(yè) 1） A 區(qū) 10000 2） B 區(qū) 15000 3） C 區(qū) 15000 4） 地下一層商鋪 20xx0 4 辦公 120xx 5 持有辦公 120xx 6 車庫 15 360 二 銷售稅金及附加 1 營業(yè)稅金及附加 2 土地增值稅預(yù)繳 三 銷售成本 1 土地 （ 1） 拆遷安置凈支出 （２） 回遷安置建筑成本 1） 住宅 2600 66, 2） 門市 3500 11, 3） 辦公樓 4000 21, （ 3） 契稅 （ 4） 土地使用稅 24 2 27 層住宅 2600 0 3 公寓 3000 14518 4 門市 3500 5 集中商業(yè) 4000 6 辦公 4000 7 地下車位 3500 26288 8 會(huì)所 20xx 1066 9 物業(yè)移交費(fèi) 20 四 期間費(fèi)用 27 1 財(cái)務(wù)費(fèi)用 2 銷售費(fèi)用 3 管理費(fèi)用 五 不可預(yù)見費(fèi) 六 返稅 七 利潤總額 八 所得稅 九 凈利潤 十 銷售利潤率 % 九、資金籌集 28 十 、本項(xiàng)目與該區(qū)域集團(tuán)項(xiàng)目對(duì)比分析 目前該區(qū)域內(nèi)，集團(tuán)項(xiàng)目有太陽廣場項(xiàng)目、大樓東擴(kuò)項(xiàng)目、四十軍項(xiàng)目以及目前正在籌劃的二輕項(xiàng)目 ，此外還有體育場項(xiàng)目?？梢娔壳凹瘓F(tuán)商業(yè)項(xiàng)目眾多。 目前在售的太陽廣場項(xiàng)目商業(yè)體量達(dá)近 20 萬平方米，商業(yè)體量巨大，尤其是中央大街商圈，加上現(xiàn)存的商業(yè)，未來幾 年內(nèi)商業(yè)體量將接近飽和 ，對(duì)本項(xiàng)目 萬方的商業(yè)體量造成巨大威脅 。此外，四十軍項(xiàng)目初步定為為島式商業(yè)，其啟動(dòng)日期指日可待，對(duì)本項(xiàng)目將是巨大沖擊 。 從動(dòng)遷成本看，四十軍、體育場以及大樓東項(xiàng)目動(dòng)遷成本極低，不存在拆遷壓力，前期投入成本小， 利潤率高，風(fēng)險(xiǎn)都比本項(xiàng)目低，且本項(xiàng)目拆遷成本過高，拆遷時(shí)間過長增加本項(xiàng)目已經(jīng)較高的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。 十一 、項(xiàng)目可研結(jié)論 通過對(duì)項(xiàng)目自身概況、運(yùn)營條件、市場環(huán)境等分析，我部認(rèn)為該項(xiàng)目可行，主要原因如下： 集團(tuán)已與古塔區(qū)對(duì)該項(xiàng)目達(dá)成意向，按照相關(guān)意向，集團(tuán)對(duì)該項(xiàng)目可以進(jìn)行前期拆遷及 土地整理工作，因此對(duì)該項(xiàng)目土地使用權(quán)的獲得具有一定的排它性； 集團(tuán)對(duì)土地成本控制具有先導(dǎo)性（拆遷以寶地集團(tuán)為主，拆遷成本既為土地地價(jià)款）； 集團(tuán)所持有出租物業(yè)具備穩(wěn)定的收益性； 通過初步測算項(xiàng)目資金沉淀可由銷售公寓及商業(yè)產(chǎn)品予以消化，基本實(shí)大樓東擴(kuò) 十四軍項(xiàng)目 太陽廣場項(xiàng)目 上海路 解放 路 二輕項(xiàng)目 中 央 大 街 29 現(xiàn)自求平衡； 該土地屬于錦州商業(yè)核心區(qū)域，各項(xiàng)配套相對(duì)完善， 住宅及商業(yè)氛圍均較好，未來商業(yè)、辦公、住宅產(chǎn)品銷售均有一定潛力。