【正文】 告。因?yàn)楹贤獬龣?quán)是形成權(quán)，合同解除人只要將解除的意思表示通知對方，即產(chǎn)生解除合同的效果，不以對方當(dāng)事人是否同意為條件。如果對方有異議，可以提請法院或仲裁裁決。所有，租賃合同自通知到達(dá)被告時(shí)已經(jīng)解除。（合同法第九十六條 當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除。對方有異議的，可以請求人民法 院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。）綜上，依據(jù)合同法第九十四條中（二）、（三）、（四）款、第九十六條的規(guī)定，原被告之間的合同已依法解除。二、賠償損失是合同解除后的一項(xiàng)法律后果。合同解除后，被告應(yīng)該向原告返還收取的這種款項(xiàng)，應(yīng)該賠償原告各項(xiàng)損失。根據(jù)合同法第九十七條，合同解除后，原告可以要求恢復(fù)原狀。被告應(yīng)向原告返還商鋪?zhàn)赓U意向金、商鋪?zhàn)赓U押金及裝修物管費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、裝修保證金、臨時(shí)水電費(fèi)總計(jì)30105元。應(yīng)向原告賠償各項(xiàng)損失總計(jì)109980元。原告基于實(shí)現(xiàn)租賃合同目的而向被告支付各種款項(xiàng)總計(jì)30105元。合同依法解除后，被告收取的各種款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)向原告返還。原告基于實(shí)現(xiàn)租賃合同目的支付了各種費(fèi)用損失總計(jì)109980元，合同依法解除后，原告造成的損失可以向被告主張賠償。從租賃合同及原告提供的證據(jù)（證據(jù)711123）可知，原告已因租賃合同的解除造成實(shí)際損失總計(jì)109980元，被告應(yīng)當(dāng)依法賠償，明細(xì)如下：原告租賃店員宿舍的房租金損失9100元。（詳見證據(jù)112）。原告與被告簽訂租賃合同后，原告為按被告要求及時(shí)開業(yè)經(jīng)營，招聘店長并為店長租賃宿舍一間，租期一年，支付6個(gè)月租金8400元，支付中介費(fèi)700元，總計(jì)9100元，該損失屬于原告遭受的合理的、實(shí)際的財(cái)產(chǎn)損失，依法應(yīng)當(dāng)由被告予以賠償。辦理營業(yè)執(zhí)照損失330（60+270）元，交通費(fèi)、快遞費(fèi)及利息等損失1450元；（詳見證據(jù)1123）。因被告根本違約致使合同解除而使原告遭受的損失還包括辦理營業(yè)執(zhí)照損失3交通費(fèi)損失170元，快遞費(fèi)損失20元，打印被告企業(yè)基本信息費(fèi)1元，被告資金占用給原告造成的利息損失。因與被告交涉多次往返于天津與北京之間，大量票據(jù)并未保存，僅向被告主張1450元的損失，屬于合理的、實(shí)際的損失，被告應(yīng)當(dāng)賠償。（合同法第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。）篇二：房屋租賃合同糾紛代理詞(修改版)代理詞尊敬的審判長、人民陪審員：原告xx訴被告xx租賃合同糾紛一案，xx律師事務(wù)所接受xx的委托，指派律師xx擔(dān)任本案原告的訴訟代理人。接受委托后，代理人收集、查閱、研究了本案有關(guān)材料，向證人了解情況，并經(jīng)過本案的開庭審理，對本案的事實(shí)、證據(jù)作了全面了解，現(xiàn)發(fā)表如下代理意見，請合議庭予以考慮。一、本案原告是適格的訴訟主體。我國《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”。《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對租賃人和新房主繼續(xù)有效”。被告以“買賣不破租賃”的原則來否認(rèn)原告的主體資格是錯(cuò)誤的。所謂“買賣不破租賃”，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系不產(chǎn)生任何影響，原租賃合同在買受人（新的所有人）和承租人之間繼續(xù)有效，雙方無須重新簽訂租賃合同，承租人可依據(jù)原租賃合同繼續(xù)占有使用該租賃物，并按照原租賃合同向新的所有權(quán)人交納租金、承擔(dān)原租賃合同中的義務(wù)。原告在獲得xx轉(zhuǎn)讓的房屋所有權(quán)（并非被告辯稱的債權(quán)轉(zhuǎn)讓）后，當(dāng)然地取得了該房屋的收益權(quán)，在本案中，原告依據(jù)《xx租賃合同》（以下簡稱《租賃合同》）向被告主張房屋租金，既有前述法律依據(jù)，也有被告一直以該房屋為經(jīng)營地而辦理工商登記的事實(shí)依據(jù)。所以，原告是適格的訴訟主體。二、原告的訴訟請求并不存在超過訴訟時(shí)效的問題。本案的客觀事實(shí)表明原告的訴訟請求并未超過訴訟時(shí)效原告自xx年取得房屋產(chǎn)權(quán)以來，一直委托xx到房屋催收租金，并且還通過書面的催收函催收租金，原告所提供的一系列證據(jù)已經(jīng)形成一個(gè)完整的證據(jù)鏈條，足以證明原告一直在催收租金的事實(shí)。原告針對訴訟時(shí)效的證據(jù)依法應(yīng)予以采信根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第七十條的規(guī)定：“凡是知道案件情況的單位和個(gè)人，都有義務(wù)出庭作證??”。本案中由于證人皆是受原告的委托到房屋向被告催收過租金，了解案件真實(shí)情況，因此，他們有義務(wù)出庭作證。根據(jù)司法解釋的規(guī)定原告的訴訟請求并未超過訴訟時(shí)效本案中原、被告在租賃合同中所約定的租金是一個(gè)整體債務(wù)，分xx期履行，這些義務(wù)的設(shè)定是依據(jù)同一份《租賃合同》，其義務(wù)內(nèi)容的總和作為一個(gè)整體構(gòu)成了權(quán)利人的權(quán)利內(nèi)容，權(quán)利人依據(jù)該《租賃合同》所享有的權(quán)利也是一個(gè)整體的合同權(quán)利，其主張合同權(quán)利也是對合同整體權(quán)利的主張，所以權(quán)利人可以在該項(xiàng)作為整體的權(quán)利最終到期而未能實(shí)現(xiàn)時(shí)就該項(xiàng)權(quán)利提出主張。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定》第五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計(jì)算”。所以，本案應(yīng)從最后一期債務(wù)履行期限屆滿之日（即xx年xx月xx日）起計(jì)算訴訟時(shí)效。原告在xx年xx月xx日向法院提起訴訟，原告的訴訟請求并未超過訴訟時(shí)效。原告的訴訟請求并未超過訴訟時(shí)效有最高人民法院和地方高級人民法院的判例及指導(dǎo)意見佐證。（1）最高人民法院（2004）民二終字第147號(hào)判決書。（2）《江蘇省高級人民法院關(guān)于民商事審判適用訴訟時(shí)效制度若干問題的討論紀(jì)要》蘇高法審委[2005]17號(hào)第四條規(guī)定：“當(dāng)事人在合同中約定債務(wù)人以分期履行的方式履行債務(wù)的，訴訟時(shí)效期間自最后履行期屆滿的次日起計(jì)算?！比?、被告以優(yōu)先購買權(quán)受到侵害為由拒付租金的辯解不成立。首先，被告主張的優(yōu)先購買權(quán)與原告主張的租金請求，屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系，理應(yīng)另案處理。其次，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條、二十四條的規(guī)定，被告以優(yōu)先購買權(quán)受侵害為由并不能宣告原告的房屋買賣合同無效，更何況原告已經(jīng)取得房屋的物權(quán)。因此，即使被告主張權(quán)利，也應(yīng)當(dāng)向房屋出讓人主張，并不能以此對抗原告的訴訟請求，所以被告以優(yōu)先購買權(quán)受到侵害為由拒付租金的辯解不成立。綜上，代理人認(rèn)為本案事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿充分，原告訴訟請求理應(yīng)得到主張，為此，希望合議庭充分考慮并采納上述代理意見。xx律師事務(wù)所律師：年 月 日篇三：房屋租賃合同糾紛案代理詞 代理詞尊敬的審判長、審判員：西安xxxx有限公司與xxx、xxx房屋租賃合同糾紛一案，我們接受西安濱成商貿(mào)有限公司的委托并受陜西xx律師事務(wù)所指派，作為本案原告西安xxxx有限公司的代理人參加今天的庭審，根據(jù)本案的基本事實(shí)，結(jié)合庭審情況，依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，現(xiàn)就本案發(fā)表如下代理意見：一、本案事實(shí)清楚、法律關(guān)系明確，二被告已明顯違反合同約定，應(yīng)屬根本違約。2012年2月5日原、被告雙方簽訂了房屋租賃合同，合同明確約定“原告承租被告位于西安市xx大道xxx號(hào)xxx物流園的庫區(qū)b1庫房共計(jì)1340㎡，租期4年，從2012年2月28日起至2016年2月27日止，押金為5000元，第一年庫房租金為201000元，合計(jì)金額共計(jì)206000元。合同簽訂之日向被告支付第一年租金，以后每年提前一個(gè)月交下一承包費(fèi)。租期內(nèi)原告違約或中途退出，所余租金不退，并按承租期租金10﹪計(jì)收違約金。遇有被告統(tǒng)盤規(guī)劃改造須提前三個(gè)月通知原告。被告違約退還原告剩余租金，并按承租期租金10﹪計(jì)付違約金”。合同簽訂后原告分別于2012年2月9日、2012年2月15日向被告支付了租房押金和第一年的房屋租賃款共計(jì)206000元，并于2012年2月15日、2012年2月28日向被告支付了房屋維修費(fèi)用款22000元，維修工程款15000元，上述事實(shí)有xxx本人出具的四張收條為證。但在2012年5月4日在原告所租賃的庫房僅僅使用了67天之后就被xx市國土資源局xxxx分局強(qiáng)制拆除了，被告并沒有按照合同約定“遇有被告統(tǒng)盤規(guī)劃改造須提前三個(gè)月通知原告”，也未提前告知原告拆除的原因，導(dǎo)致租賃合同不能履行并給原告造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失，我們認(rèn)為被告的行為已明顯違反合同約定，違背了誠實(shí)信用原則，已屬根本違約，應(yīng)按照《合同法》第一百零七條和其他法律法規(guī)的規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。二、二被告應(yīng)按照合同約定和相關(guān)法律規(guī)定退還原告房屋租賃款、租房押金和房屋修繕款，支付原告違約金，并賠償原告的直接經(jīng)濟(jì)損失。如前所述二被告的行為已明顯違反了合同約定和相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，給原告造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。原、被告之間的《房屋租賃合同》明確約定“遇有被告統(tǒng)盤規(guī)劃改造須提前三個(gè)月通知原告。被告違約退還原告剩余租金，并按承租期租金10﹪計(jì)付違約金”，據(jù)此被告應(yīng)按照《合同法》第一百一十四條的規(guī)定支付原告違約金20100元。由于被告的違約行為導(dǎo)致合同不能正常履行，依據(jù)《合同法》第一百零七條的規(guī)定和《房租租賃合同》的約定被告應(yīng)退還原告房屋租賃款、租房押金、房屋裝修款和工程款共計(jì)206205元。由于被告的違約行為導(dǎo)致原告不得不另行選擇庫房，給原告造成了巨大的直接經(jīng)濟(jì)損失，被告應(yīng)按照《合同法》一百零七條、第一百一十三條的規(guī)定賠償原告的直接經(jīng)濟(jì)損失，原告為此另行選擇庫房給原告造成直接經(jīng)濟(jì)損失為（1100－1340）（12－3）=32400元，對此被告應(yīng)足額賠償原告。三、xx市國土資源局xxxx分局《關(guān)于依法查處清理違法違規(guī)建設(shè)的通告》已明確將原告租賃被告位于xx大道xxx號(hào)xxx物流園b1號(hào)庫房列入強(qiáng)制拆除范圍內(nèi)，由于原告在所租賃庫房中存有價(jià)值上千萬元的輪胎，xx市國土資源局xxxx分局才做出責(zé)令限期搬出通知，被告主張租賃庫房不在拆遷范圍內(nèi)無事實(shí)依據(jù)，并且經(jīng)過現(xiàn)場勘驗(yàn)該處庫房破損已是事實(shí)，兩旁道路已不通暢，水電已不能正常使用，所租賃庫房處在一片廢墟之中，沒有任何安全可言，根本不能正常使用。四、退一步講，就算原、被告之間的《房屋租賃合同》無效，被告也應(yīng)按照法律規(guī)定退還原告剩余房租和租房押金，并支付原告房屋裝修款和工程款，賠償原告的直接經(jīng)濟(jì)損失。按照xx市國土資源局xxxx分局等相關(guān)部門《關(guān)于依法查處清理違法違規(guī)建設(shè)的通告》的規(guī)定，原告所租賃被告位于xx大道xxx號(hào)xxx物流園b1號(hào)庫房極有可能是違章建筑，在政府強(qiáng)制拆除范圍內(nèi)，并最終導(dǎo)致租賃合同無效，但并不影響被告退還原告剩余房租、租房押金，支付原告房屋裝修款和工程款，賠償原告直接經(jīng)濟(jì)損失。依據(jù)《合同法》第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房租租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條第二款、第十四條的規(guī)定，由于被告存在過錯(cuò)，事先沒有告知原告租賃庫房在政府拆除范圍內(nèi)，存在欺詐嫌疑，并最終導(dǎo)致房屋租賃合同的無效，理應(yīng)按照法律和司法解釋的規(guī)定退還原告剩余房租和租房押金共計(jì)169205元，并支付原告房屋裝修款和工程款共計(jì)37000元。并依據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，由于在訂立房租租賃合同過程中被告存在惡意并未盡并要的注意義務(wù)，明顯存在過錯(cuò)，最終導(dǎo)致租賃合同無效并使原告遭受巨大的經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定承擔(dān)締約過失責(zé)任，賠償原告的直接經(jīng)濟(jì)損失32400元。以上是我們的代理意見，望合議庭酌情予以采納。陜西xx律師事務(wù)所 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