【正文】 》第七十條的規(guī)定：“凡是知道案件情況的單位和個人，都有義務出庭作證??”。本案中由于證人皆是受原告的委托到房屋向被告催收過租金，了解案件真實情況，因此，他們有義務出庭作證。根據(jù)司法解釋的規(guī)定原告的訴訟請求并未超過訴訟時效本案中原、被告在租賃合同中所約定的租金是一個整體債務，分xx期履行，這些義務的設定是依據(jù)同一份《租賃合同》，其義務內容的總和作為一個整體構成了權利人的權利內容，權利人依據(jù)該《租賃合同》所享有的權利也是一個整體的合同權利，其主張合同權利也是對合同整體權利的主張，所以權利人可以在該項作為整體的權利最終到期而未能實現(xiàn)時就該項權利提出主張。根據(jù)《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第五條規(guī)定：“當事人約定同一債務分期履行的，訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計算”。所以，本案應從最后一期債務履行期限屆滿之日（即xx年xx月xx日）起計算訴訟時效。原告在xx年xx月xx日向法院提起訴訟，原告的訴訟請求并未超過訴訟時效。原告的訴訟請求并未超過訴訟時效有最高人民法院和地方高級人民法院的判例及指導意見佐證。（1）最高人民法院（2004）民二終字第147號判決書。（2）《江蘇省高級人民法院關于民商事審判適用訴訟時效制度若干問題的討論紀要》蘇高法審委[2005]17號第四條規(guī)定：“當事人在合同中約定債務人以分期履行的方式履行債務的，訴訟時效期間自最后履行期屆滿的次日起計算?！比⒈桓嬉詢?yōu)先購買權受到侵害為由拒付租金的辯解不成立。首先，被告主張的優(yōu)先購買權與原告主張的租金請求，屬于兩個不同的法律關系，理應另案處理。其次，依據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條、二十四條的規(guī)定，被告以優(yōu)先購買權受侵害為由并不能宣告原告的房屋買賣合同無效，更何況原告已經(jīng)取得房屋的物權。因此，即使被告主張權利，也應當向房屋出讓人主張，并不能以此對抗原告的訴訟請求，所以被告以優(yōu)先購買權受到侵害為由拒付租金的辯解不成立。綜上，代理人認為本案事實清楚，證據(jù)確鑿充分，原告訴訟請求理應得到主張，為此，希望合議庭充分考慮并采納上述代理意見。xx律師事務所律師：年 月 日篇三：房屋租賃合同糾紛案代理詞 代理詞尊敬的審判長、審判員：西安xxxx有限公司與xxx、xxx房屋租賃合同糾紛一案，我們接受西安濱成商貿(mào)有限公司的委托并受陜西xx律師事務所指派，作為本案原告西安xxxx有限公司的代理人參加今天的庭審，根據(jù)本案的基本事實，結合庭審情況，依據(jù)相關法律規(guī)定，現(xiàn)就本案發(fā)表如下代理意見：一、本案事實清楚、法律關系明確，二被告已明顯違反合同約定，應屬根本違約。2012年2月5日原、被告雙方簽訂了房屋租賃合同，合同明確約定“原告承租被告位于西安市xx大道xxx號xxx物流園的庫區(qū)b1庫房共計1340㎡，租期4年，從2012年2月28日起至2016年2月27日止，押金為5000元，第一年庫房租金為201000元，合計金額共計206000元。合同簽訂之日向被告支付第一年租金，以后每年提前一個月交下一承包費。租期內原告違約或中途退出，所余租金不退，并按承租期租金10﹪計收違約金。遇有被告統(tǒng)盤規(guī)劃改造須提前三個月通知原告。被告違約退還原告剩余租金，并按承租期租金10﹪計付違約金”。合同簽訂后原告分別于2012年2月9日、2012年2月15日向被告支付了租房押金和第一年的房屋租賃款共計206000元，并于2012年2月15日、2012年2月28日向被告支付了房屋維修費用款22000元，維修工程款15000元，上述事實有xxx本人出具的四張收條為證。但在2012年5月4日在原告所租賃的庫房僅僅使用了67天之后就被xx市國土資源局xxxx分局強制拆除了，被告并沒有按照合同約定“遇有被告統(tǒng)盤規(guī)劃改造須提前三個月通知原告”，也未提前告知原告拆除的原因，導致租賃合同不能履行并給原告造成了巨大的經(jīng)濟損失，我們認為被告的行為已明顯違反合同約定，違背了誠實信用原則，已屬根本違約，應按照《合同法》第一百零七條和其他法律法規(guī)的規(guī)定承擔違約責任。二、二被告應按照合同約定和相關法律規(guī)定退還原告房屋租賃款、租房押金和房屋修繕款，支付原告違約金，并賠償原告的直接經(jīng)濟損失。如前所述二被告的行為已明顯違反了合同約定和相關法律、法規(guī)的規(guī)定，給原告造成了巨大的經(jīng)濟損失，應當承擔相應的法律責任。原、被告之間的《房屋租賃合同》明確約定“遇有被告統(tǒng)盤規(guī)劃改造須提前三個月通知原告。被告違約退還原告剩余租金，并按承租期租金10﹪計付違約金”，據(jù)此被告應按照《合同法》第一百一十四條的規(guī)定支付原告違約金20100元。由于被告的違約行為導致合同不能正常履行，依據(jù)《合同法》第一百零七條的規(guī)定和《房租租賃合同》的約定被告應退還原告房屋租賃款、租房押金、房屋裝修款和工程款共計206205元。由于被告的違約行為導致原告不得不另行選擇庫房，給原告造成了巨大的直接經(jīng)濟損失，被告應按照《合同法》一百零七條、第一百一十三條的規(guī)定賠償原告的直接經(jīng)濟損失，原告為此另行選擇庫房給原告造成直接經(jīng)濟損失為（1100－1340）（12－3）=32400元，對此被告應足額賠償原告。三、xx市國土資源局xxxx分局《關于依法查處清理違法違規(guī)建設的通告》已明確將原告租賃被告位于xx大道xxx號xxx物流園b1號庫房列入強制拆除范圍內，由于原告在所租賃庫房中存有價值上千萬元的輪胎，xx市國土資源局xxxx分局才做出責令限期搬出通知，被告主張租賃庫房不在拆遷范圍內無事實依據(jù)，并且經(jīng)過現(xiàn)場勘驗該處庫房破損已是事實，兩旁道路已不通暢，水電已不能正常使用，所租賃庫房處在一片廢墟之中，沒有任何安全可言，根本不能正常使用。四、退一步講，就算原、被告之間的《房屋租賃合同》無效，被告也應按照法律規(guī)定退還原告剩余房租和租房押金，并支付原告房屋裝修款和工程款，賠償原告的直接經(jīng)濟損失。按照xx市國土資源局xxxx分局等相關部門《關于依法查處清理違法違規(guī)建設的通告》的規(guī)定，原告所租賃被告位于xx大道xxx號xxx物流園b1號庫房極有可能是違章建筑，在政府強制拆除范圍內，并最終導致租賃合同無效，但并不影響被告退還原告剩余房租、租房押金，支付原告房屋裝修款和工程款，賠償原告直接經(jīng)濟損失。依據(jù)《合同法》第五十八條、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房租租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條第二款、第十四條的規(guī)定，由于被告存在過錯，事先沒有告知原告租賃庫房在政府拆除范圍內，存在欺詐嫌疑，并最終導致房屋租賃合同的無效，理應按照法律和司法解釋的規(guī)定退還原告剩余房租和租房押金共計169205元，并支付原告房屋裝修款和工程款共計37000元。并依據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，由于在訂立房租租賃合同過程中被告存在惡意并未盡并要的注意義務，明顯存在過錯，最終導致租賃合同無效并使原告遭受巨大的經(jīng)濟損失，應當按照法律規(guī)定承擔締約過失責任，賠償原告的直接經(jīng)濟損失32400元。以上是我們的代理意見，望合議庭酌情予以采納。陜西xx律師事務所 年月日