【導讀】別墅樓盤產(chǎn)品規(guī)劃同質(zhì)化現(xiàn)象相當嚴重。在產(chǎn)品魅力無法突圍的情況下，營銷手。段和策略創(chuàng)新將成為別墅樓盤推廣首要武器。目前，南京別墅的營銷狀況大致呈。無論是聯(lián)排別墅，還是雙拼、單體別墅，每月突破十套的樓盤少之又少。天創(chuàng)、愛濤），xxx要想突圍，實現(xiàn)預定目標，必須有所創(chuàng)新。國立足產(chǎn)品自身的創(chuàng)新和突破，確立產(chǎn)品優(yōu)勢。以卡亮相，以卡會友，一卡值千金。新，創(chuàng)造短期引爆成為關(guān)鍵。有效預約鎖定一批意向客戶，為開盤火爆打下良好基礎。8月底通過報紙廣告公告消息；9月1日開始面向意向客戶發(fā)售“VIP名流卡”，征集“xxx·名流會”會員；擁有此卡，可在運盛xxx正式發(fā)售時享受2萬元的抵扣優(yōu)惠；“VIP名流卡”銷售計劃活動細則：

　　

【正文】 高層領導、公司管理人員的必讀報，在“優(yōu)越階層”中有廣泛的 傳播力；《揚子晚報》、《金陵晚報》、《現(xiàn)代快報》、《南京晨報》發(fā)行量不出上下，閱讀群體相互交叉，對于項目在建立“群眾基礎”階段的知名度有各自不同的力量，可以根據(jù)推廣活動的安排相機采用。預計整個報紙廣告將占媒體廣告預算的 40%。 ? 戶外廣告在現(xiàn)在的房地產(chǎn)項目推廣中起著相當重要的作用，尤其在形象宣傳階段，預計將占媒體廣告預算的 15%。 ? 電視廣告在現(xiàn)房階段的傳播十分符合購房人眼見為實的心理，尤其在總價較高的別墅項目中，對目標客戶第一眼的吸引往往是通過電視，可選擇南京電視臺《南京樓市》，預計將占媒體廣告預算的 10%。 中國最龐大的下載資料庫 (整 理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) ? 小眾媒體方面，除傳統(tǒng)的印刷品、雜志廣告外，考慮到別墅客層的前衛(wèi)性，網(wǎng)絡廣告將成為重要的一個組成部分。 ? 印刷品：包括簡裝樓書、精裝樓書、銷售海報、 DM 等形式，預計將占媒體廣告預算的 15%。 ? 雜志廣告：針對優(yōu)越客層的雜志在南京并不多，建議嘗試東航《銀燕》雜志，快報老總網(wǎng)的《共贏時代》，蘇友汽車俱樂部的《蘇友汽車》，預計將占媒體廣告預算的 10%。 ? 網(wǎng)絡廣告： INTERNET 可以有效的將樓盤的信息傳達到更廣泛的區(qū)域，并且會表達樓盤時尚、前衛(wèi)的個性，他的互動性會更好的對客戶進行鎖定，預計將占媒體廣告預算的 10%。 考慮到運盛企業(yè)品牌宣傳長期性的目的，建議有必要完善運盛公司的宣傳網(wǎng)站，進行網(wǎng)絡廣告宣傳。同時設立網(wǎng)站，還可為小區(qū)內(nèi)局域網(wǎng)的設置與運用創(chuàng)造條件。 投放策略：媒體廣告的投放將緊緊圍繞工程進度和銷售的階段特點展開，但就廣告投放周期而言，一般是先多后少，高峰蓄水期和開盤強銷期是重點?？紤]到要吸取類似樓盤溫而不火的現(xiàn)實情況，建議 xxx 的入市應一步到達制高點，并在相當長的時間內(nèi)保持市場熱度，因此這段時間的廣告投放將采取大投入、大版面、密集型的投放，開盤期采取排浪式投放，其余時段則維持正常信息發(fā)布速率。 工程進度 銷售階段 廣告集中宣傳階段 推廣形式 預算 商場、樣板區(qū)主體工程完成 攔截計劃（ 7/18/17） 少量軟文 外展、戶外定點看板、燈箱 售樓處、室外工程、首批 2 套樣板房室內(nèi)完成 正式蓄水（ 8/189/30） 9 月下旬為媒體密集投放期，其余時間正常投放 NP\RD/MG/DM 中國最龐大的下載資料庫 (整 理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 首批 2 套樣板房、樣板段完工投入使用 預開盤期（ 10/111/17） 10/810/10， 11 月中旬密集投放，其余時間正常投放 NP/RD/MG//M/PAGEHOME 2 批 5 套樣板房完成 正式開盤期（ 11/1812/31） 開盤 10 天內(nèi)，元旦前密集投放，其余時間正常投放 NP/RD/MG/DM/PAGEHOME/CF/3D 現(xiàn)房加環(huán)境 促銷延展期（ 2020/1/13/31） 春節(jié)期間密集投放，其余時間低頻投放 NP/\PAGEHOME/CF 媒體廣告刊出計劃： 刊出日期 媒體選擇 版式 內(nèi)容 備注 金陵晚報 整版軟文 國際實力中國情 南京日報 半版形象廣告 +半版軟文 一卡值萬金，名流會會員招募中+建筑名流談 xxx 南京晨報 整版形象廣告 同上 現(xiàn)代快報 整版軟文 國際實力中國情 南京日報 半版軟文 現(xiàn)代生活，自然情調(diào) 揚子晚報 整版軟文 同上 南京日報 整版形象廣告 高爾夫練習場匯名流 金陵晚報 整版形象廣告 同上 9 月份 《銀燕》、《共贏時代》 整版形象廣告 名流卡 +別墅 9/2310/17 電臺 30”形象廣告 山水造景，美墅筑城 現(xiàn)代快報 整版形象廣告 山水造景，美墅筑城，預開盤公告 揚子晚報 整版 山水造景，美墅筑城，預開盤公告 中國最龐大的下載資料庫 (整 理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 南京日報 整版 山水造景，美墅筑城，預開盤公告 南京日報 半版 天造一半，人造一半 南京晨報 整版 天造一半，人造一半 揚子晚報 整版 收藏將軍路首席山水美墅之城 南京日報 半版 收藏將軍路首席山水美墅之城 10 月份 《銀燕》、《共贏時代》 整版形象廣告 名流卡 +別墅 金陵晚 報 整版 真山真水真生活，天人合一 南京晨報 整版 真山真水真生活，天人和一 現(xiàn)代快報 整版 將軍路首席山水美墅之城氣質(zhì)亮相，盛大開盤 南京日報 半版 將軍路首席山水美墅之城氣質(zhì)亮相，盛大開盤 金陵晚報 整版 將軍路首席山水美墅之城氣質(zhì)亮相，盛大開盤 揚子晚報 整版 將軍路首席山水美墅之城氣質(zhì)亮相，盛大開盤 南京樓市（南京電視臺） 1 分鐘 產(chǎn)品介紹 /開盤 電臺 30” 樓盤介紹 /開盤信息 11 月份 《蘇友汽車》 整版 產(chǎn)品形象 南京日報 半版 感謝！ 南京晨報 整版 待定 現(xiàn)代快報 整版 待定 金陵晚報 整版 待定 南京日報 半版 待定 中國最龐大的下載資料庫 (整 理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 南京樓市 1 分鐘 月份 《銀燕》 整版 專版采訪 月份 《蘇友汽車》 整版 專版采訪 注：排期與內(nèi)容將根據(jù)銷售開始后的狀況進行隨時調(diào)整。 六、公關(guān)促銷活動策劃： 目前南京的別墅推廣，手法比較單一，尤其對于公關(guān)、促銷活動的運用，真是少之又少。其實，公關(guān)促銷活動開展的好，可以用很少的花費辦成很多的事情，對于建立公司的公眾形象，有著難以預估的價值。 一般而言，公關(guān)促銷活動有兩方面的作用，其一是加速購買的緊迫感，其二是創(chuàng)造超值感。在公關(guān)促銷已成為一種市場共用工具的情況下，自然應該運用，但在形式上必須依據(jù)樓盤品牌特性的不同，強化公關(guān)促銷的個性。例如，在 xxx 的推廣中，就應策劃非價格性的、符 合優(yōu)越階層生活習性與追求的方式。整個公關(guān)促銷活動將占宣傳總費用的 20%。 VIP 名流卡折現(xiàn)促銷活動 在蓄水階段就推出 VIP 名流卡，并明確規(guī)定優(yōu)先購卡的折扣權(quán)益（ 1 張卡抵 20000元購房款），又有機會參加高雅的時尚運動，只要是對別墅感興趣的客人，一定不會無視這張卡帶給自己的實惠和超值價值。 名流會時尚休閑運動 可與白馬公園高爾夫練習場、龍蟠路壁球俱樂部、太陽宮網(wǎng)球俱樂部、牛首山馬術(shù)俱樂部等機構(gòu)聯(lián)系，為購買名流卡的客戶提供每月一次（強銷階段）的免費聚會活動機會。在銷售進入正常階段后，持卡 客人前去這些場合消費，仍可享受比一般客人高的折扣優(yōu)惠。 新聞事件： xxx 市民廣場捐贈活動 市民廣場是 xxx 一期樓盤銷售時一個具有相當誘惑力的外部資源，可以通過概念互換突出運盛公司熱心公益事業(yè)，注重環(huán)境保護的新型開發(fā)形象。 中國最龐大的下載資料庫 (整 理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) （黃金周或雙休日）新街口廣場大型產(chǎn)品推介會 新街口是雙休日南京人流量最集中的地方，借鑒日用消費品的推廣方法，通過大型的廣場推介會，造成全市性的影響力，使得 xxx 甫一亮相，就成為街談巷議的話題，強大的氣魄，足以震撼整個南京樓市。同時可穿插演出和抽獎，現(xiàn)場發(fā)售 VIP 名流 卡。 秋季房展會樓盤解析會 對于有興趣的客戶所做的小范圍的樓盤說介會。注意增加說介的互動性。 運盛名流會俱樂部成立 這個俱樂部的成立對于將房地產(chǎn)作為主業(yè)的運盛公司來說，將是功在千秋的一件大好事。長此以往，可以成為運盛業(yè)主的一個組織，同時可以有效的吸納潛在的客戶，增加運盛在房地產(chǎn)開發(fā)外的客戶資源。