【正文】 主專(zhuān)有部分面積，一名代理人可同時(shí)代理業(yè)主的具體人數(shù)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確規(guī)定。房屋所有權(quán)人超過(guò)一人的，可推選一人行使表決權(quán)，也可由各共有人按照所占份額行使表決權(quán)，但共有人所代表的總業(yè)主人數(shù)為一人。物業(yè)區(qū)域內(nèi)的人防、車(chē)庫(kù)不計(jì)算表決權(quán)數(shù)。第二十五 條業(yè)主人數(shù)較多，業(yè)主可以幢、單元、樓層等為單位共同推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，具體辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確規(guī)定。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加會(huì)議前3日，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表業(yè)主們的意見(jiàn)，但業(yè)主代表不能代替業(yè)主本人作出決定。表決書(shū)應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表送達(dá)業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票表決。第二十六條 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議每年應(yīng)至少召開(kāi)一次，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開(kāi)。第二十七條 經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議，或突發(fā)重大緊急物業(yè)管理事情需由業(yè)主共同決定的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。第二十八條 業(yè)主可以幢、單元、樓層等為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事務(wù)，但不得違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約，不得與業(yè)主大會(huì)的決定相抵觸。具體議事方式、程序、原則應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。第三章 業(yè)主委員會(huì)第二十九條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，接受業(yè)主的監(jiān)督，依法履行下列職責(zé)：(一)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議；(二)定期向業(yè)主或業(yè)主大會(huì)報(bào)告相關(guān)情況；(三)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)；(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；(七)配合社區(qū)做好本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的社區(qū)建設(shè)工作；(八)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。第三十條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：(一)具有完全民事行為能力；(二)遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；(三)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，履行業(yè)主義務(wù)；(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；(五)具有一定的組織能力；(六)具備必要的工作時(shí)間。第三十一條 業(yè)主委員會(huì)委員為單數(shù)，具體數(shù)額應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)委員選舉產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，由委員推選主任委員、副主任委員等。第三十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府備案：(一)業(yè)主大會(huì)決議；(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約；(三)業(yè)主委員會(huì)委員名單；(四)其他材料。第三十三條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在備案后7日內(nèi)將有關(guān)情況抄送區(qū)縣建設(shè)房屋行政管理機(jī)構(gòu)，并書(shū)面通報(bào)區(qū)縣公安分局和物業(yè)所在地社區(qū)居委會(huì)。第三十四條 業(yè)主委員會(huì)實(shí)行任期制，每屆任期年限應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確規(guī)定。第三十五條 業(yè)主委員會(huì)備案后，持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具的備案證明向區(qū)縣公安分局申請(qǐng)刻制業(yè)主委員會(huì)印章，印章內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括任期時(shí)限。第三十六條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，其委員資格終止：(一)物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；(二)無(wú)故連續(xù)缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議三次以上的；(三)喪失履行職責(zé)能力的；(四)有犯罪行為被判處刑罰的；(五)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭職的；(六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的；(七)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)任職，或與其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)有利害關(guān)系的；(八)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。其中有(一)、(三)、(五)項(xiàng)情形的，業(yè)主委員會(huì)委員資格自動(dòng)終止，其他由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定。第三十七條 業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、業(yè)主委員會(huì)印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)；拒不移交的，其他業(yè)主委員會(huì)委員可以請(qǐng)求物業(yè)所在地公安派出所協(xié)助移交，也可向人民法院提起訴訟。第三十八條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開(kāi)。經(jīng)三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。第三十九條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有超過(guò)半數(shù)的委員參加，作出決定時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意，每名委員擁有一票表決權(quán)。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)作書(shū)面記錄，由參會(huì)委員簽字后存檔。業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。第四十條 業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議時(shí)，可以邀請(qǐng)物業(yè)所在地社區(qū)居委會(huì)派代表參加。第四十一條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出決定，應(yīng)當(dāng)由參會(huì)委員簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)以書(shū)面形式在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告。第四十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立檔案，并指定專(zhuān)人保管，主要包括以下材料：(一)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄；(二)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定；(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同等；(四)業(yè)主委員會(huì)委員選舉及備案材料；(五)專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬目；(六)業(yè)主意見(jiàn)及建議。第四十三條 業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)制度應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，按候補(bǔ)制度自動(dòng)補(bǔ)足，并履行備案手續(xù)。候補(bǔ)人數(shù)不超過(guò)業(yè)主委員會(huì)委員總數(shù)的二分之一。第四十四條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)前2個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。第四十五條 新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后15日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的檔案資料、業(yè)主委員會(huì)印章以及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)；拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地公安派出所協(xié)助移交，也可向人民法院提起訴訟。第四十六條 業(yè)主委員會(huì)備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自備案事項(xiàng)變更之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府申請(qǐng)變更備案。第四章 指導(dǎo)監(jiān)督第四十七條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)所在地社區(qū)居委會(huì)，并聽(tīng)取其意見(jiàn)和建議。出現(xiàn)違反法律、法規(guī)或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約情形的，社區(qū)居委會(huì)應(yīng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府報(bào)告，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)給予指導(dǎo)。第四十八條 業(yè)主委員會(huì)不按時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織召開(kāi)；逾期仍不召開(kāi)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府有權(quán)指導(dǎo)社區(qū)居委會(huì)組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。第四十九條 業(yè)主委員會(huì)逾期未組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議換屆的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織召開(kāi)；逾期仍不召開(kāi)的，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的指導(dǎo)下，社區(qū)居委會(huì)組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆。第五十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。第五十一條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。第五十二條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。第五十三條 業(yè)主委員會(huì)違反規(guī)定或超越職責(zé)范圍使用印章的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成損失的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。第五章 附則第五十四條 管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等示范文本、表樣由北京市建設(shè)委員會(huì)另行發(fā)布并推薦使用。第五十五條 本規(guī)則自2009年1月1日起實(shí)施。非住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立、運(yùn)作及活動(dòng)參照本規(guī)則。