【導(dǎo)讀】中的風(fēng)險控制點和控制措施，旨在規(guī)范房地產(chǎn)項目評估工作，防范和化解信貸風(fēng)險，為房地產(chǎn)開發(fā)貸款提供決策依據(jù)的目的。素進行調(diào)查、預(yù)測、評價的工作過程。進行分析和論證。評估審查人1、監(jiān)督直接評估人按照規(guī)定認(rèn)真進行房地產(chǎn)項目評估工作。責(zé)，并提出決策意見。1)房地產(chǎn)項目評估應(yīng)當(dāng)遵循客觀、公正、科學(xué)的原則。符合建設(shè)銀行有關(guān)規(guī)定。值、內(nèi)部收益率、貸款償還期等指標(biāo)。資50%以下的房地產(chǎn)貸款項目，可進行簡要項目評估。

　　

【正文】 情況評估 (說明項目的地理位置、用途、主要建設(shè)指標(biāo)、總投資和開發(fā)期及項目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策、發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展?fàn)顩r ) （調(diào)查項目建設(shè)是否已經(jīng)取得政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件） （調(diào)查項目的實際進展情況并對預(yù)計工程進度、銷售計劃進行分析） 、施工、 監(jiān)理情況評估（主要分析上述單位的資質(zhì)、業(yè)績及參與本項目有關(guān)人員的技術(shù)水平） （調(diào)查項目的環(huán)境狀況，并分析項目建設(shè)對周邊環(huán)境的影響） 四、項目市場情況評估 （主要分析國家、區(qū)域、經(jīng)濟、文化教育條 件、城市基礎(chǔ)設(shè)施等情況進行分析） （根據(jù)房地產(chǎn)項目的用途、未來獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況評價項目市場定位的準(zhǔn)確性，判斷項目的檔次及其面向的主要消費群體） （主要分析項目采取租售、自營等不同經(jīng)營方式的市場情況） （ 1）供求情況 （ 2）價格分析 （ 3）成本分析 （ 4）項目競爭能力分析 （ 5）銷售前景分析 五、投資估算 與融資方案評估 （分析投資估算有無漏項，投資構(gòu)成是否合理。并測算各項費用） （ 1）土地費用 （ 2）前期工程費 （ 3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 文件編 號 IFJ720101 中國建設(shè)銀行股份有限公司山東省分行體系文件 版本號 第 30頁 共 53頁 （ 4）建筑安裝工程費 （ 5）公共配套設(shè)施建設(shè)費 （ 6）開發(fā)間接費用 （ 7）管理費用 （ 8）財務(wù)費用 （ 9）銷售費用 （ 10）開發(fā)期稅費 （ 11）其他費用 （ 12）不可預(yù)見費 （ 13）經(jīng)營資金 經(jīng)評估，調(diào)整房地產(chǎn)項目總投資為 __萬元，其中：開發(fā)建設(shè)投資 __萬元，經(jīng)營資金 __萬元。 （并據(jù)此填列《項目總投資估算表》） 簡述項目的資金籌措方案：該項目總投資 __萬元，其中自有資金 萬元，預(yù)租售收入 __萬元，銀行貸款 __萬元，其它資金來源 萬元，此次申請建行貸款 __萬元，： 自有資金（指項目發(fā)起人或其他相關(guān)人對項目投入的 資本金，具體）包括： 預(yù)租售收入包括： 銀行貸款包括： 其他資金來源包括（外部投資者投入的有償資金以及其它渠道籌集的有償資金） 利用外資情況和方式 投資估算及融資方案尚存的主要問題： （根據(jù)項目所需資金總量、分年度用款計劃、資金籌措方式及 所確定的到位時間安排，對項目建設(shè)所需資金來源中的各類資金來源進行綜合評估，并填列《投資計劃與資金籌措表》） 六、財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 __年，經(jīng)營期 __年。 （根據(jù)物業(yè)租售計劃，將開發(fā)建設(shè)投資歸集到不同類型的物業(yè)中，填列《開發(fā)產(chǎn)品成本歸集估算表》） （ 1）住宅成本 （ 2）寫字樓成本 （ 3）商鋪成本 （ 4） ??? .. （根據(jù)物業(yè)各年經(jīng)營計劃，計算開發(fā)產(chǎn)品成本各期分?jǐn)偝杀荆盍小堕_發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)偣浪惚怼罚? （利用市場比較法） 文件編 號 IFJ720101 中國建設(shè)銀行股份有限公司山東省分行體系文件 版本號 第 31頁 共 53頁 （ 1）出售價格（測算的依據(jù)及結(jié)果） （ 1）出租價格（測算的依據(jù)及結(jié)果） （根據(jù)物業(yè)經(jīng)營計劃，計算各類物業(yè)收入，并填列《經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》） （ 1）銷售收入 （ 2）出租收入 （ 3）自營收入 七、財務(wù)效益評估 （綜合企業(yè)開發(fā)經(jīng)營期現(xiàn)金流入流出情況，填列《項目全部投資現(xiàn)金流量表》。計算生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)企業(yè)各年盈利情況，并據(jù)此填列《損益表》。根據(jù)上述結(jié)果，計算得出） （ 1）項目投資利潤率 （ 2）項目銷售利潤率 （ 3）財務(wù)凈現(xiàn)值 （ 4）財務(wù)內(nèi)部收益率 分析上述指標(biāo) （ 1）獨立項目 （對于除貸款項目外無其他在建項目，僅以貸款項目投產(chǎn)后自身效益中的可用部分用于還貸，填列《項目貸款償還期計算表》，測算項目貸款償還期作為貸款償還期指標(biāo)） 該項目申請貸款 __萬元，以 __（如未分配利潤、可還款折舊、全部攤銷等）作為還款來源測算，計算得出項目貸款償還期為 __年。 （ 2）多個項目 （除貸款項目外客戶還有其他在建項目或擬開發(fā)項目，除了測算項目貸款償還期外，還應(yīng)綜合考察借款人各類還貸資金來源和各類債務(wù)負(fù)擔(dān)，填列《企業(yè)綜合貸款償還期計算表》，計算綜合貸款償還期，作為貸款償還期的另外一個指標(biāo)） 項目貸款償還期 企業(yè)綜合貸款償還期測算 信貸項目新增效益是否可部分或全部用于償還借款人原有或可能的其他負(fù)債： 項 目自身不盈利或盈利能力不足的情況下，借款人用整體效益償還債務(wù)的能力： 在借款人整體效益欠佳，但項目盈利能力較好情況下，項目效益用于償還借款人其他負(fù)債的能力： （計算利息保障倍數(shù)并對計算結(jié)果進行分析） （計算本息保障倍數(shù)并對計算結(jié)果進行分析） 八、不確定性分析 ： 銷售率盈虧平衡點： （敏感性分析中，影響項目內(nèi)部收益率、貸款償還期的主要因素波動幅度可取該因素當(dāng)前值或未 來最可能值的正負(fù)向變動 5％、 10％和 20％計算） （ 1）敏感性因素的選擇及依據(jù) （對利用外資達投資總額 30％以上的項目應(yīng)將匯率作為敏感性因素進行敏感性分析） 敏感性因素一 文件編 號 IFJ720101 中國建設(shè)銀行股份有限公司山東省分行體系文件 版本號 第 32頁 共 53頁 敏感性因素二 ????? 選擇財務(wù)指標(biāo)和因素量如下：