【導(dǎo)讀】2021年5月11日，是國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司，注冊(cè)資金800萬(wàn)元。公司坐落于鞍山市千山區(qū)東解放路338號(hào)，現(xiàn)擁有員工22人，組織機(jī)構(gòu)健全，架構(gòu)合理。公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售等業(yè)務(wù)?！督ㄔO(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第三版)；回遷房建設(shè)開發(fā)有限公司簽定的可研報(bào)告編制委托合同書；《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；鞍山市城市發(fā)展規(guī)劃；鞍山市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院提供的總平面圖；關(guān)部門的批文、批件為依據(jù)，在相關(guān)規(guī)劃文件指導(dǎo)下進(jìn)行；根據(jù)鞍山市發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合項(xiàng)目單位現(xiàn)狀，合理籌措資金，諧社會(huì)做出貢獻(xiàn)。文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意孵化園項(xiàng)目擬建于鞍山市鐵東區(qū)千山東路702號(hào)。項(xiàng)目建設(shè)主要原輔材料來(lái)源于當(dāng)?shù)??；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)占%，出租費(fèi)占%，其余各項(xiàng)費(fèi)用占%。本建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)期為22個(gè)月，建成后擬采取出租的經(jīng)營(yíng)模式，文化產(chǎn)業(yè)在全球范圍內(nèi)獲得廣泛重視。際地位相匹配的媒體國(guó)際傳播能力逐步形成。

　　

【正文】 、地質(zhì)勘查費(fèi) 按 5 元 /m2占地面積 3 道路費(fèi) 按 3 元 /m2占地面積 4 供水費(fèi) 按 元 /m2占地面積 5 供電費(fèi) 按 元 /m2占地 面積 6 土地平整費(fèi) 按 元 /m2占地面積 合計(jì) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供水、供電、道路等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。見表 112。 表 112 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建設(shè)費(fèi)用 接口費(fèi)用 合計(jì) 估算說(shuō)明 1 供電工程 按 60 元 /m2建筑面積 2 供水工程 按 40 元 /m2建筑面積 3 供氣工程 按 40 元 /m2建筑面積 4 排污工程 按 25 元 /m2建筑面積 合計(jì) 建筑安裝工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi)指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備 48 采購(gòu)費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用和裝飾工程費(fèi)用等。費(fèi)用估算可以采用單位指標(biāo)估算法 ,也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。詳見表 113。 表 113 建筑安裝工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建筑面積 建安工 程費(fèi) 裝飾工程費(fèi) 金額 合計(jì) 單價(jià) (元 ) 金額 單價(jià) (元 ) 金額 1 公建 40153 合計(jì) 40153 不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見預(yù)備費(fèi)費(fèi)率按 ％計(jì)取，計(jì)算基數(shù)為土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)之和。 管理費(fèi)用 項(xiàng)目管理費(fèi)用費(fèi)率按 3%計(jì)取，計(jì)算基數(shù)為前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)之和。 出租 費(fèi)用 該項(xiàng)目主要包括代理費(fèi)、宣傳推廣費(fèi) 和其他費(fèi)用，按 租金 收入3%計(jì)取。 開發(fā)期稅費(fèi) 開發(fā)期稅費(fèi)根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納，主要為土地使用稅。 其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、合同公證費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。見表 114。 49 表 114 其他費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 金額 估算說(shuō)明 1 臨時(shí)用地 按 2 元 /m2建筑面積 2 臨建費(fèi) 按 元 /m2建筑面積 3 施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi) 按 2 元 /m2建筑面積 4 工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi) 按 2 元 /m2建筑面積 5 招標(biāo)管理費(fèi) 按 1 元 /m2建筑面積 6 總承包管理費(fèi) 按 1 元 /m2建筑面積 7 合同公證費(fèi) 按 元 /m2建筑面積 8 施工執(zhí)照費(fèi) 9 工程質(zhì)量監(jiān)管費(fèi) 按 元 /m2建筑面積 10 工程監(jiān)理費(fèi) 按 10 元 /m2建筑面積 11 竣工圖編制費(fèi) 按 8 元 /m2建筑面積 12 工程保險(xiǎn)費(fèi) 按 2 元 /m2建筑面積 合計(jì) 總投資估算 本項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，全部為開發(fā)建設(shè)投資 ,見表 115。 表 115 項(xiàng)目總投資估算匯總表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 投資額 占總投資的 % 估算說(shuō)明 1 開發(fā)建設(shè)投資 % 土地費(fèi)用 % 前期工程費(fèi) % 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) % 建筑安裝工程費(fèi) % 公共配套設(shè)施建設(shè) 費(fèi) % 開發(fā)間接費(fèi) % 管理費(fèi)用 % 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 出租 費(fèi)用 % 開發(fā)期稅費(fèi) % 其他費(fèi)用 % 不可預(yù)見費(fèi) % 2 經(jīng)營(yíng)資金 % 3 項(xiàng)目投入總資金 % 開發(fā)產(chǎn)品成本 % 自營(yíng)資產(chǎn)投資 % 50 經(jīng)營(yíng)資金 % 投資計(jì)劃及資金籌措 按照文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意孵化園的經(jīng)營(yíng)設(shè)想，未來(lái)以出租為主要的經(jīng)營(yíng)方式 ，資金從 建成后 的第 1 年開始回收。本項(xiàng)目所需資金全部由企業(yè)自籌， 詳見項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表（表 116）。 表 116 項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 建設(shè)期 生產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 1 總投資 開發(fā)建設(shè)投資 其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 自營(yíng)資產(chǎn)投資 自營(yíng)資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息 人民幣 外幣 (折合人民幣 ) 經(jīng)營(yíng)資金 2 資金籌措 自有資金 建設(shè)投資 經(jīng)營(yíng)資金 中方投資 建設(shè)投資 經(jīng)營(yíng)資金 外方投資 建設(shè)投資 (折合人民幣 ) 經(jīng)營(yíng)資金 (折合人民幣 ) 預(yù)售收入 預(yù)租收入 其他收入 借款 長(zhǎng)期借款 建設(shè)投資借款 人民幣 外幣 (折合人民幣 ) 51 自營(yíng)資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款 經(jīng)營(yíng)資金借款 52 12 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 經(jīng)營(yíng) 收入預(yù)測(cè) 按照文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意孵化園的經(jīng)營(yíng)設(shè)想，未來(lái)以出租為主要的經(jīng)營(yíng)方式。 本方案中 出租 面積共計(jì) 40153m2， 租金價(jià)格在 元 /平方米月 ，總 租金 收入共計(jì) 萬(wàn)元。 利潤(rùn)預(yù)測(cè) 本方案中的總投資為 萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)收入（經(jīng)營(yíng) 期平均）為 萬(wàn)元，利潤(rùn)總額（經(jīng)營(yíng)期平均）為 萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為 %，總投資收益率 ％。 詳見項(xiàng)目利潤(rùn)與利潤(rùn)分 配表（ 表 121）。 表 121 項(xiàng)目利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 建設(shè)期 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 1 經(jīng)營(yíng)收入 出租收入 自營(yíng)收入 2 產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本 商品房經(jīng)營(yíng)成本 出租經(jīng)營(yíng)成本 3 出租經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 4 自營(yíng)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 5 自營(yíng)部分折舊、攤銷 6 自營(yíng)部分財(cái)務(wù)費(fèi)用 7 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 8 土地增值稅 9 利潤(rùn)總額 10 彌補(bǔ)以前年度虧損 11 應(yīng)納稅所得額 12 所得稅 53 13 凈利潤(rùn) (912) 14 期初未分配利潤(rùn) 15 可供分配的利潤(rùn) (13+14) 16 提取法定盈余公積金 17 可供 投資者分配的利潤(rùn)(1516) 18 應(yīng)付優(yōu)先股股利 19 提取任意盈余公積金 20 應(yīng)付普通股股利(171819) 21 各投資方利潤(rùn)分配 22 未分配利潤(rùn) (17181921) 23 息稅前利潤(rùn) 24 息稅折舊攤銷前利潤(rùn) 財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 本項(xiàng)目全部投資的財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量情況見表 122。 表 122 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 建設(shè)期 生產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 1 現(xiàn)金流入 出租收入 自營(yíng)收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 凈轉(zhuǎn)售收入 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 (不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 ) 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營(yíng)資金 出租經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 自營(yíng)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 54 其他現(xiàn)金流出 3 凈現(xiàn)金流量 (12) 4 累計(jì)凈現(xiàn)金 流量 5 調(diào)整所得稅 6 所得稅后凈現(xiàn)金流量 計(jì)算指標(biāo) (所得稅前 )： 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元 ) (折現(xiàn)率 = )% 投資回收期 年 計(jì)算指標(biāo) (所得稅后，供 參考 )： 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元 ) (折現(xiàn)率 = )% 投資回收期 年 由表 122 可見，本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后） (NPV,Ic=13%)： 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）（ FIRR）： % 投資回收期為： 年 由此分析，該項(xiàng)目盈利能力合理。 財(cái)務(wù)靜態(tài)指標(biāo)分析 投資利潤(rùn)率（ %） = % 總投資收益率（ %） =% 資本金凈利潤(rùn)率（ %） =% 詳見項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)表（表 123）。 表 123 主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)表 序號(hào) 名 稱 單位 數(shù)量 一 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 1 總投資 萬(wàn)元 2 固定資產(chǎn)投資 萬(wàn)元 3 營(yíng)業(yè)收入（經(jīng)營(yíng)期平均） 萬(wàn)元 55 4 營(yíng)業(yè)稅金及附加（經(jīng)營(yíng)期平均） 萬(wàn)元 5 土地增值稅 萬(wàn)元 6 利潤(rùn)總額（經(jīng)營(yíng)期平均） 萬(wàn)元 7 所得稅（經(jīng)營(yíng)期平均） 萬(wàn)元 8 稅后利潤(rùn)（經(jīng)營(yíng)期平均） 萬(wàn)元 二 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1 出租 利潤(rùn)率 % % 2 投資利潤(rùn)率 % % 3 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前） % % 4 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前） 萬(wàn)元 5 投資回收期（所得稅前） 年 6 資本金收益率 % % 7 資產(chǎn)負(fù)債率（經(jīng)營(yíng)期第 1 期） % % 8 利息備付率（償還期內(nèi)平均） 9 償債備付率（償還期內(nèi)平均） 10 總投資收益率 % % 11 項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率 % % 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 綜上分析，項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）： % 全部投資回收期（稅前）： 年 利潤(rùn)總額： 萬(wàn)元 稅后凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 投資利潤(rùn)率： % 在該項(xiàng)目 商業(yè)網(wǎng) 點(diǎn) 按預(yù)定的 出租 率對(duì)外出 租 情況下，項(xiàng)目投資收益的經(jīng)濟(jì)可行性分析表明，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)滿足有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求。 56 13 結(jié)論及建議 結(jié)論 該項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟(jì)政策，符合 鞍山市 城市總體規(guī)劃。 地理位置比較優(yōu)越，具有較好的投資環(huán)境和投資機(jī)會(huì)，適宜本項(xiàng)目建設(shè) 。 項(xiàng)目的實(shí)施可以在一定程度上滿足人民日益增長(zhǎng) 的文化創(chuàng)意需求。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模適中，功能齊全，發(fā)展前景廣闊，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益顯著。 綜上所述，該項(xiàng)目立項(xiàng)必要，定位準(zhǔn)確，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益顯著，建成后將會(huì)有利于 鞍山市文化產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展，為當(dāng)?shù)?經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的 提高起到一定的促進(jìn)作用。 該項(xiàng)目客觀條件具備，承建主體可靠，經(jīng)濟(jì)效益可觀，項(xiàng)目是成熟的，既符合國(guó)家的有關(guān)方針、政策，又能產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會(huì)效益，因此項(xiàng)目是可行的。 建議 強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。 盡快組織做好新建工程的前期工作，以確保工程能如期開工建設(shè)和完成； 57 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)； 及時(shí)對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； 按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個(gè)階段進(jìn) 行工程質(zhì)量管理。 嚴(yán)格對(duì)各階段的造價(jià)進(jìn)行控制，避免 “三超 ”的出現(xiàn)。 58 文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意孵化園建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 遼寧瑞爾工程咨詢有限公司 二○一二年 十一 月 文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意孵化園建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 公司總經(jīng)理 ： 金紹洪 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 ： 胡 穎 審 核： 劉建秋 遼寧瑞爾工程咨詢有限公司 二○一二年 十一 月