【正文】 人、受益人三方，受益人還可為多人。而委托、代理的當事人僅為委托人(或被代理人)和受托人(或代理人)雙方。設立信托必須有確定的信托財產，委托人沒有合法所有的、用于設立信托的財產，信托關系就無從確立。委托、代理管理則不一定以存在財產為前提，沒有確定的財產，委托、代理關系也可以成立。信托設立時財產占有權轉移到受托者手中，由受托人代為管理和處分。而委托、代理標的物的占有權始終由委托人或被代理人掌握，并不發(fā)生占有權的轉移。信托關系中，信托財產是獨立的，它與委托人、受托人或者受益人的自身財產相區(qū)別，委托人、受托人或者受益人的債權人均不得對信托財產主張權利。但委托、代理關系中，即使委托、代理的事項是讓委托人(代理人)進行財產管理或者處分，該財產仍屬于委托人的自有財產，委托人的債權人仍可以對該財產主張權利。從概念上看，委托與信托有許多共同點，即都是基于彼此的信任而產生，都是一方受托為他方辦理事務，由他方承擔委托事務法律后果的行為。但信托和委托是有區(qū)別的，可以說信托是一種特殊的委托，歸納起來兩者區(qū)別有以下幾方面：。委托合同的當事人是委托人和受托人，委托合同的主體十分廣泛，法律對受托人沒有特別要求；信托合同的當事人是委托人、受托人、受益人三方，營業(yè)信托的受托人在法律上要求較為嚴格，是經有關部門批準專門經營信托業(yè)務的法人。委托是一般合同關系，其所涉及的事務沒有特別限定，除了財產委托事務之外，還可以委托代理其他事務；而信托的實質是財產管理關系，信托事務僅限于與財產管理有關的特定事務。信托合同是有償?shù)摹氖滦磐惺聞盏慕洜I行為；而委托合同既可以是有償?shù)?，也可以是無償?shù)?。委托既可以受托人的名義，又可以委托人的名義辦理受托事務，在后一種情況下，委托人直接與第三人產生權利義務關系（即民法上的代理）；而信托是以受托人的名義辦理信托事務，委托人不直接與第三人發(fā)生法律上的權利義務關系。委托合同為不要式合同，即自雙方當事人就委托事宜達成一致意思表示時成立并生效；而信托合同為實踐合同、要式合同，即須采用書面文件形式，以財產實際交付給受托人為成立要件。就委托而言，我國《合同法》規(guī)定委托合同的當事人雙方均有任意解除權，可隨時提出解除合同；而《信托法》對信托合同的解除是有限制的，首先受托人不得隨意解除信托。信托是自益權時，委托人中途可撤銷信托，但為他益權時，委托人不能隨時撤銷，不能違反信托目的。而且信托不因委托人或受托人的死亡、喪失民事行為能力、解散、破產而終止（委托人是惟一受益人的除外），也不因受托人的辭任而終止。信托具備了財產獨立化、受托機構組織化、信托受益權的證券化等法律特色。信托財產的獨立性和超越性，使得委托人或受益人在有限度的風險內享受信托財產利益，并且免于受益人之債權人的追索，建立了有效的破產隔離機制。這是信托與其他機構在資產管理市場上進行競爭的重要制度優(yōu)勢，也是信托的魅力所在。信托與監(jiān)護同屬一種信托關系．受托人與監(jiān)護人都具有控制管理他人財產的職能。信托方式可以應用于對未成年人、禁治產人的監(jiān)護．這是一種“個人身后信托”，這里單指不辦信托的監(jiān)護本身與信托兩者的比較，雖然監(jiān)護人與受監(jiān)護人有類似受托人與受益人之處．信托的性質仍與監(jiān)護有別。，但這種受益人是特指無行為能力的人，如未成年人；或行為能力有欠缺的人．如心神喪失或精神衰弱的禁治產人，或限制行為能力的人，如揮霍浪費的人等等。2．監(jiān)護人類似信托受托人，但對監(jiān)護人又有特別之要求。監(jiān)護人的最大職責．在于保護和增進受監(jiān)護人之利益，不只管理受監(jiān)護人的財產．還應對受監(jiān)護人的身心健康負養(yǎng)育與治療等責任。而信托受托人的主要職責，僅是對受益人的財產收益負責。、行政機關、群眾團體、居民組織以及生身父母等指定的一種代理人，對受監(jiān)護入的財產有很大的管理與處分權．但是沒有法律上的所有權。而信托中的受托人是他人財產名義上的所有人和經理人，對信托財產享有法律上的所有權。．而信托受托人通常由委托人本人意思指定。投資信托指以自有資金或信托資金對其他公司投資的公司。「投資信托」和「信托投資」是不同的，「信托投資」具有信托、投資及開發(fā)三項功能，對象為個人、團體、工商業(yè)界及政府機構，其信托的業(yè)務為以受托人的身分代信托人經營管理其金錢或財產，投資的業(yè)務有生產事業(yè)的投資及證券的投資，開發(fā)的業(yè)務有投資于開發(fā)工業(yè)區(qū)及投資于企業(yè)辦公用房屋或國民住宅。而「投資信托」則僅為有價證券的投資而已，故投資信托為信托投資的一部份。指以自有資金或信托資金對其他公司投資的公司?！竿顿Y信托」和「信托投資」是不同的，「信托投資」具有信托、投資及開發(fā)三項功能，對象為個人、團體、工商業(yè)界及政府機構，其信托的業(yè)務為以受托人的身分代信托人經營管理其金錢或財產，投資的業(yè)務有生產事業(yè)的投資及證券的投資，開發(fā)的業(yè)務有投資于開發(fā)工業(yè)區(qū)及投資于企業(yè)辦公用房屋或國民住宅。而「投資信托」則僅為有價證券的投資而已，故投資信托為信托投資的一部份。資金信托是以貨幣資金作為標的物，各方當事人以此建立資金信托關系，這種貨幣形態(tài)的信托財產稱為“信托金”。信托金有以下特征：。即信托金運用要經過中介，信托金是所有者通過信托投資機構進行管理運用的資金；。資金信托的最主要目的是使資金增值，另外開展資金信托業(yè)務可以使信托資金發(fā)揮融資職能，為國家經濟發(fā)展作出貢獻。資金信托業(yè)務的形成有以下幾個原因：，為避免資金損失而采取資金信托方式；，而委托信托投資機構處理； 。：； ； ； ； 。信托資產在管理運用的過程中，在每個估值日表現(xiàn)為不同的資產類型，按照現(xiàn)有的住房補貼管理計劃，每個估值日的資產類型有現(xiàn)金、銀行存款、持有的已上市國債和企業(yè)債、未上市國債和企業(yè)債、上市的封閉型基金、未上市封閉型和開放式基金、國債回購、已中簽的新股、上市股票等。現(xiàn)就各種資產在估值日的估值進行說明：1． 持有的基金1）已上市封閉型基金：以其估值日在證券交易所掛牌的平均價估值；估值日無交易的,以最近交易日的平均價估值。持有的基金單位數(shù)量平均價2）未上市封閉型基金：以實際買入成本計算；3）已買入的處于封閉期內的開放式基金以實際買入成本計算；4）已買入的可申購贖回的開放式基金：持有的基金單位數(shù)量前一日基金公布凈值2． 持有未上市新股以成本價計算實際發(fā)生成本＝申購中簽股發(fā)行價3． 持有的上市股票以估值日在證券交易所掛牌的平均價估值，估值日無交易的,以最近交易日的平均價估值。持有的股票數(shù)量（股）估值日平均價1）分紅處理，在除息日〖持有的股票數(shù)量（股）估值日平均價〗＋應收紅利2）除權處理，在除息日持有的股票數(shù)量（股）估值日平均價4． 持有的上市國債以估值日在證券交易所掛牌的平均價估值，估值日無交易的,以最近交易日的平均價估值。持有的國債手數(shù)（1手為1000元面值）平均價105． 持有的上市企業(yè)債券估值日在證券交易所掛牌的平均價估值，估值日無交易的,以最近交易日的平均價估值。持有的企業(yè)債券手數(shù)（1手為1000元面值）平均價106． 持有的未上市國債及未上市企業(yè)債券以本金加計至估值日為止的應計利息額計算。1）平價發(fā)行：國債和企業(yè)債券的購入數(shù)量發(fā)行價＋購入債券票面價值票面利率應記息天數(shù)/當年天數(shù)2）溢價發(fā)行：國債和企業(yè)債券的購入數(shù)量發(fā)行價＋購入債券票面價值票面利率應記息天數(shù)/當年天數(shù)3）折價發(fā)行國債和企業(yè)債券的購入數(shù)量發(fā)行價＋購入債券票面價值貼現(xiàn)率應記息天數(shù)/當年天數(shù)7． 國債回購1）拆出日拆出本金＋拆出本金成交價（回購收益率％）/3602）拆出日至到期日前一日估值＋拆出本金成交價（回購收益率％）/360 回購交易的品種期限有3天、7天、14天、28天、63天、91天、182天、273天。回購品種的期限是以工作日進行計算的，在回購中會遇到節(jié)假日，在計算時不考慮節(jié)假日因素，從拆出資金日開始連續(xù)計算，直到達到回購品種的期限天數(shù)。8．銀行存款估值日存款余額＋存款余額累計（從存款日或上一付息日至估值日）年利率（％）/360 付息日:、12月的21日為付息日。以上8類資產加上估值日所有的現(xiàn)金即為估值日的信托資產總值。受托人當日可提取的管理費和托管費為：信托資產總值（管理費、托管費率）％/當年天數(shù)信托資產凈值：信托資產總值－當日提取的管理費和托管費單位信托資產凈值：信托資產凈值/信托單位數(shù)量不動產證券化商品主要分為兩類，第一類為不動產資產信托(Real Estate Asset Trust，簡稱REAT)，指的是不動產所有權人（委托人）移轉其不動產或不動產相關權利予受托機構，由受托機構或承銷商公開募集或向特定人私募資金，并交給這些投資人（受益人）受益證券，以表彰受益人對該不動產或不動產相關權利或其所生利益、孳息及其它收益的權利。承銷商向投資人所募集的錢，再轉交給不動產所有人。簡言之，就是「先有不動產，才有錢」。REAT的受益憑證，主要以債權的方式，由證券化的發(fā)行機構支付本金與利息，屬于固定收益的投資工具。第二類為不動產投資信托(Real Estate Investment Trust簡稱，REIT)，指的是受托機構以公開募集或私募方式，交付受益證券，募集一筆資金，再投資不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券等，也就是「先有錢，再投資不動產」的型式。REIT主要以股權的方式發(fā)行，一般而言成立門坎較REAT高，類似封閉型基金，募集完成后將于在公開市場上購買，沒有最低額度限制，投資人可以透過投資REIT來參與不動產市場。不動產證券化條例自去年7月間公布施行后，首宗不動產資產信托證券化商品已于今年6月10日上柜交易，該證券化商品以嘉新公司所有萬國商業(yè)大樓（IBM大樓）作為標的，由臺北國際商業(yè)銀行擔任受托機構，，于柜臺買賣中心（OTC）掛牌。目前另有多件不動產資產信托證券化計劃正在進行，可望于獲得主管機關核準后，于下半年發(fā)行。不動產資產信托證券化于國外已行之有年，屬于資產擔保證券融資的一種，其主要目的及功能為提供不動產擁有人傳統(tǒng)融資管道以外的新的籌集資金的方式，讓擁有不動產資產的業(yè)主得以透過證券化直接自資本市場投資人取得資金，并降低所持有不動產的數(shù)量。不動產資產信托證券化相對于傳統(tǒng)的銀行融資為一種較為復雜、困難度較高的籌資方式，因為必須考慮個案的特殊情況。委托人利用不動產資產信托證券化籌資，可能有以下優(yōu)點：，不動產資產信托證券化雖然必須支付各項費用予參與各機構，但若證券化期間夠長，且能鎖定較低利率，亦即于市場利率較低時發(fā)行或交付受益證券，則委托人即可以較低成本（利率）取得長期（發(fā)行期間）穩(wěn)定資金。，委托人仍可以繼續(xù)收取其不動產資產所產生部分收益，該不動產仍得列于法人委托人財務報表上，且委托人得以適當約定價格于發(fā)行期滿后取回標的不動產。，故信用評等不佳的委托人只要持有能產生穩(wěn)定收入具有價值不動產，一樣可以利用不動產資產信托證券化管道向資本市場投資人募集資金。，不同的委托人（不動產之所有人）的需求而量身打造訂做，以符合特殊標的或委托人特定需求。一個完整的不動產資產信托證券化計劃參與的成員很多，主要有：主辦顧問、委托人、受托機構、不動產管理機構、專業(yè)估價者、法律顧問、會計顧問、評等機構及證券承銷商。其中，主辦顧問負責整個證券化計劃架構規(guī)劃，協(xié)調其它各參與單位；委托人即為不動產所有人；受托機構則負責受托管理及處分信托財產，并募集或私募受益證券；不動產管理機構則由受托機構委任以負責管理或處分標的不動產；法律顧問及會計顧問分別提供進行不動產資產信托計劃過程中所須各項法律及會計協(xié)助，并就該計劃出具法律／會計（稅務）意見，法律顧問亦必須協(xié)助受托機構準備與不動產資產信托計劃相關之各項文件，用以向主管機關申請核準或申報生效。隨著房地產業(yè)的不斷發(fā)展，目前，房地產業(yè)已經成為我國重點發(fā)展的一項支柱產業(yè)，作為一項成本高、周期長的資金密集型產業(yè)，在房地產的開發(fā)、流通和消費等各個環(huán)節(jié)，均需要強大的資金作為后盾，房地產信托完全可以在流通和消費環(huán)節(jié)作為一項嶄新的融資手段大有作為。房地產信托指房地產法律上或契約上的擁有者將該房地產委托給信托公司，由信托公司按照委托者的要求進行管理、處分和收益，信托公司在對該信托房地產進行租售或委托專業(yè)物業(yè)公司進行物業(yè)經營，使投資者獲取溢價或管理收益。由于房地產的這種信托方式，能夠照顧到房地產委托人、信托公司和投資受益人等各方的利益，并且在《信托法》目前已頒布實施的條件之下，其必將具有很強的生命力，一經推出，必然會受到各方的歡迎。房地產投資信托(REITs)就是一家致力于持有，并在大多數(shù)情況下經營那些收益型房地產(如公寓、購物中心、辦公樓、酒店、工業(yè)廠房和倉庫)的公司。符合規(guī)定的REITs不需要交納公司所得稅和資本利得稅，但其資產構成、收入來源和收益分配均要符合一定的要求。REITs同其它信托產品一樣，如果信托的收入分配給受益人的話，信托是不需要交稅的。REITs免交公司所得稅和資本利得稅，但股東要對自己所得的分紅按照自己的適用稅率交納所得稅和資本利得稅。美國目前資本利得稅分兩部分征收，增值部分的稅率為20%，折舊部分為25%。例如，如果五年前以100萬元購得某物業(yè)，5年后折舊20萬元，賬面價值為80萬元，售得110萬元。資本利得稅＝20%（110100)＋25%20＝7萬元。對REITs的要求:公司的資產主要是由長期持有的房地產組成；公司的收入主要來源于房地產；公司至少90%的應納稅收入應分派給股東。REITs的信托性:從給REITs的優(yōu)惠和對REITs的要求上，我們可以看得出來政府大力扶持其發(fā)展，規(guī)范其運作、用其來發(fā)展和穩(wěn)定房地產市場，而又限制其壟斷市場、防止其濫用經營收益、限制其干涉其它實體經營的目的。如果REITs每年均有高比例現(xiàn)金分派，說明其有良好的經營業(yè)績，因為即使利潤可以造假，現(xiàn)金收入是無法造假的。嚴格的分派制度實際是對REITs經營的一種高明的監(jiān)督，同時也可限制REITs濫用資金。信托業(yè)發(fā)展的關鍵在于信用、規(guī)范運作、和成熟的金融基礎設施。REITs分為三種：權益型REITs、按揭型REITs、混合型REITs?，F(xiàn)在美國大約有300個REITs，它們的總資產超過3000億美元，大約2／3在國家級的股票交易所上市。有一些REITs并沒有上市，但通常所