【導(dǎo)讀】荊州是一個歷史悠久、文化淵源流長的圣地。燦爛的歷史文化，使荊州成為一座蜚。距今5、6萬年前的雞公山舊石器時代遺址就在古城東北４公。荊州之名源于《尚書·禹貢》：“荊及衡陽惟荊州”，為古。楚先民創(chuàng)造了堪與中原文化比美的楚文化，楚地出現(xiàn)了愛國主義詩人屈原、政治家楚莊王、名相孫叔敖等一大批杰出人物。荊州又是三國文化的發(fā)祥地，“聞聽三國事，每欲到荊州?！笔G州”等膾炙人口的警世故事。全長公里的荊州古城墻至今保存完好，名揚中。1949年7月新中國成立后，沙市市正式建置為省轄市；同時設(shè)荊州行政區(qū)專員公署。1994年10月，撤銷荊州地區(qū)、沙市市和江陵縣，設(shè)立荊沙市，實行市領(lǐng)導(dǎo)縣體制。年12月，荊沙市更名為荊州市。增長率4‰左右。荊州是國務(wù)院首批公布的24座歷史文化名城之一，是國。2021年，荊州生產(chǎn)總值達億元，突破千億元大關(guān)。內(nèi)游客量達到1000萬人次，實現(xiàn)旅游收入50億元。荊州古城文化旅游區(qū)是四個重點發(fā)展區(qū)域的重中之重。其范圍以荊州古城為中心，

　　

【正文】 8000 前期費用、交規(guī)費 619 7453 2021年 3月 — 2021年 3月 施工隊墊資 4400 建筑施工、內(nèi)外裝修 4410 10 銷售房款 5000 配套建設(shè)施工 338 2986 期間費用、稅金、付息 1715 2021年 10月 — 2021年 3月 銷售房款 8000 還貸 8000 0 合計 33453 33453 0 24 第四章 項目效益分析 一 項目總收益 （一）總收入 產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店銷售收入： 產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店（精裝修）總建筑 面積 21000平方米，均價 8000元 /平方米，可獲得收入 16800萬元。 8000 21000 = 16800（萬元） 商業(yè)設(shè)施預(yù)收 押金或租金： 1000 2400= 240（萬元） 會展及活動中心建設(shè)期內(nèi)無租金收入。 項目總收入 = 16800 + 240 = 17040（萬元） （二）項目總收益 項目總收益 = 總收入 — 總投資 = 17040— 25453 = 8413（萬元） 二 項目清償能力與盈利能力 （一）清償能力 本項目貸款 8000萬元，期限 1年（ 2021年 3月 — 2021年 3月）。在此期間，到 2021年 3月貸款期滿，商務(wù)酒店銷售和門店出租可回收資金 17040萬元。支項目如下： 25 貸款本金 8000萬元、前期費用 172萬元，建安工程費 4410萬元，配套工程費 338萬元，期間費用（包括利息） 854萬元，規(guī)費 447萬元，稅金 861萬元。合計： 15082萬元。 收支相抵尚余 1958萬元，另需自籌資金 16413萬元，才能 交足土地費用。 本項目不是完全銷售，所以建設(shè)期內(nèi)清償能力不強。但后期經(jīng)營中可盡快回收資金，近 5年內(nèi)清償能力還是比較強的。 收入 支出（萬元） 余額 （萬元） 項目 金額（萬元） 項目 金額（萬元） 銷售收入及租金 17040 貸款 8000 期間費用、利息 854 土地及建筑工程費 22781 配套工程費 338 規(guī)費 447 稅金 861 前期費用 172 合計 17040 0 33453 16413 （二）盈利能力 本項目在短期內(nèi)不能盈利。按投資靜態(tài)回收期為 10年測算，每年須盈利 165萬元才能收回投資。預(yù)計商務(wù)酒店、會展設(shè)施、其他商業(yè)設(shè)施的租金，以及文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營等收入初期每年可盈利 300萬元，三年后每年可盈利 500萬元，投資可提前回收完。 本項目在正常情況下盈利能力較強，回報率符合一般投資人期望。 26 第五章 項目推廣 一 目標(biāo) 客戶 群 本項目目標(biāo)客戶群大體由以下幾部分組成： （一）海峽兩岸文化界知名人士、社會名流（包括企業(yè)界、知識界、影視界、出版界、新媒體及 其他各界）。 （二）文化產(chǎn)業(yè)界企業(yè)家和國內(nèi)外來荊州創(chuàng)業(yè)發(fā)展的文化產(chǎn)業(yè)投資商。 （三）有經(jīng)濟實力、掌握大量社會游資、急于尋求投資機會的投資人。 （四）非物質(zhì)文化遺產(chǎn)傳人及非遺產(chǎn)品經(jīng)銷人。 （五）其他商業(yè)、旅游業(yè)投資人和經(jīng)營者。 （六）熱心文化事業(yè)的其他各界人士。 （七）各類高層次、中小型工作會議、學(xué)術(shù)會議、研討會、涉外會議等活動的人群。 二 項目推廣策略 （一） 推廣策劃原則 本項目推廣策劃 的指導(dǎo)思想是 從兩岸文化交流的角度推動文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，占領(lǐng)精神文明建設(shè)的制高點，“ 跳出地產(chǎn)做地產(chǎn) ” ， 體現(xiàn)“四個不 受限制”：不受一般商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、會展地產(chǎn)分工的限制；不受一般產(chǎn)權(quán)式酒店地產(chǎn)的限制；不受一般文化地產(chǎn)的限制；不受區(qū)域地段和城市邊界的局限。要放開思路，在更廣闊的空間 進行資源整合 ， 27 力求 做 到宣傳新穎、獨到，能夠充分 表現(xiàn) 本 項目 的特點 。 （二） 推廣主題 以歷史悠久的荊楚文化和文化底蘊深厚的荊州為背景，以海峽兩岸共同傳承弘揚中華傳統(tǒng)文化 為主題， 突出本項目在文化事業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)大展中的特殊地位和作用。要使每個有志于名城保護、有志于文化事業(yè)、有志于非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護的人都以來這里為榮。 （三）亮點和熱 點 無與倫比 的區(qū)位優(yōu)勢。 項目位于城南開發(fā)區(qū)南環(huán)路以北、古城與護城河以南，緊靠九龍淵公園和屈原廣場，是荊州古城環(huán)城風(fēng)景帶的組成部分，不僅風(fēng)景優(yōu)美、交通方便，而且鬧中取靜。是從事各類文化活動的最佳位置。 景色優(yōu)美的湖面景觀 和古樸雄渾的古城景觀 ， 護城河與環(huán)城 的其他標(biāo)志性人文建筑 與 湖景相映相生，相得益彰 ， 也將作為本 項目 的景觀文化特色賣點 。 不可替代的唯一性。本項目是地處古城景區(qū)、幅射國內(nèi)外的全市獨一無二的第一流的別墅式商務(wù)酒店。他的唯一性還體現(xiàn)在：是我市酒店類型項目中唯一的別墅，是我市別墅類項目中唯一的酒店。對于擁有財富又在 尋求投資方向的人來說，也是絕佳的投資機會。 不可忽視的增值潛力。優(yōu)越的地段、 完美 的 設(shè)計 、 完善 的 配套 、 體貼 的服務(wù)、人性化的管理、舒適安全的環(huán)境、如詩如畫的景觀、時尚的生活方式、高素質(zhì)的交往人群，使本項目比普通的商業(yè)項目、賓館酒店項目和別墅具有更 優(yōu)越 的性 價比 ，因而具有更大的商業(yè)發(fā)展空間和增值潛力。 項目的稀缺型。本項目的區(qū)位優(yōu)勢、它的唯一性決定了在同類地段不可能再有第二個類似項目，它的產(chǎn)品十分有限，有能力購買別墅式酒店的人不少，但能買到的機會不多。能買到的，應(yīng)當(dāng)感到無尚榮耀。 28 項目的高端性。這個項目 不但得到荊州市委、市政府的支持，也得到中國國民黨連戰(zhàn)先生等知名人士首肯，兩岸政界、文化界和民間都對它寄予厚望，這是其他類似項目不可比的。 （四） 廣告宣傳 廣告宣傳要達到以下三個目的 ： 準(zhǔn)確 傳達 海峽兩岸文化藝術(shù)活動中心 的優(yōu)勢與賣點 ； 盡快樹立 海峽兩岸文化藝術(shù)活動中心 的 高端 形象 ； 直接促進 海峽兩岸文化藝術(shù)活動中心商務(wù)酒店 的銷售 。 基于以上三個目的 ， 廣告宣傳分為兩個階段 ,即廣告切入期和廣告發(fā)展期 。 在廣告切入期主要通過報紙 廣告（ 軟文和廣告 ） 傳達 海峽兩岸文化藝術(shù)活動中心 的優(yōu)勢與 賣點 。 在廣告發(fā)展期 ， 一方面利用報紙 、 電視 、 電臺 、網(wǎng)絡(luò) 等媒體廣告 、 車身 、 路牌 、 建筑物 、 燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動打造 海峽兩岸文化藝術(shù)活動中心 的形象 ；另一方面利用各種促銷活動直接促進樓盤的銷售 。 此外，還可以采用信函廣告的方式，有的放矢地、針對性地、而且是靜靜地將項目信息傳達到目標(biāo)客戶（包括本市及兩岸文化界、知識界人士，以及有可能舉辦高層次會議活動的單位、組織、社會團體）。 （五） 公 關(guān) 活動 海峽兩岸文化藝術(shù)活動中心 落成剪彩儀式 (有文藝表演及娛樂節(jié)目等 )； “ 海峽兩岸文化藝術(shù)活動中心 文化月 ” 活動 （以中華傳統(tǒng)文化為主題，不局限于荊楚文化），包括演講會、演出、書畫展、非遺技藝及作品展、民俗文化活動、書刊展銷、收藏品和文物拍賣等活動， 造成極大的社會效應(yīng) ， 迅速樹立 海峽兩岸文化藝術(shù)活動中心 的公眾形象 ；同時 吸引新聞媒體的 持續(xù)報道， 大范圍內(nèi)提高 海峽兩岸文化藝術(shù)活動 29 中心 的知名度 ， 造成持續(xù)記憶 。 節(jié)假日在 會務(wù)中心或九龍淵公園、屈原廣場 舉辦各種歌舞表演 、 文化活動等 。 第六章 結(jié)論與建議 荊州市是具有深厚歷史文化底蘊的千年古城，也是正在蓬勃發(fā)展的舊 貌變新顏的現(xiàn)代城市。日益發(fā)展的城市經(jīng)濟和不斷改善的投資環(huán)境、興旺發(fā)達的旅游業(yè)和初顯活力的文化產(chǎn)業(yè)，給本項目帶來廣闊的市場增值空間，荊州古城環(huán)城景觀帶的建設(shè)為本項目營造了優(yōu)美的外部景觀，新的社會階層的崛起和生活方式的巨大變革給本項目造就了龐大的具有強烈文化需求的客戶群。根據(jù)對外部環(huán)境和項目投資效益分析來看，本項目都是可行的。 為保證項目順利實施，建議： 重視項目全程策劃工作，精心作好方案設(shè)計。 加大籌資力度，說服更多投資人，保證項目能在最短的時間內(nèi)完成。 抓住項目的優(yōu)勢，整合各種媒體資源， 全方位、多角度包裝項目形象，其宣傳方式、覆蓋面、宣傳深度要遠遠高于周邊項目，加大營銷力度，以搶占商機。 在項目策劃期間，就配合市場調(diào)查開始大規(guī)模強勢宣傳，為項目的營銷作好鋪墊，讓本項目深入人心，樹立產(chǎn)品新穎、高尚、高端的良好形象，吸引目標(biāo)消費群體關(guān)注，積累大量潛在客戶，以實現(xiàn)將資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)。 （ 二〇一二年二月十八日 ）