【導(dǎo)讀】目】地塊，地塊編號(hào)為。發(fā)放項(xiàng)目建設(shè)貸款。對(duì)手談判結(jié)果，我們對(duì)本次信托計(jì)劃擬做出以下風(fēng)險(xiǎn)控制措施；于擔(dān)保的董事會(huì)決議，簽署保證擔(dān)保合同；、總資產(chǎn)億元人民幣；、凈資產(chǎn)億元人民幣。、20xx年全年實(shí)現(xiàn)總收入億；、現(xiàn)金及其等價(jià)物為億元人民幣；籌資活動(dòng)凈現(xiàn)金流為億元；實(shí)施監(jiān)管，該賬戶用于接納信托貸款和歸集還款資金用于償還信托貸款本息；財(cái)務(wù)章、法人章、合同章、大寺新家園項(xiàng)目土地證；國(guó)信會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司審計(jì)后，確認(rèn)凈資產(chǎn)總額為119800萬(wàn)元。我司與天房投資、天房瑞誠(chéng)協(xié)議約定設(shè)立資金監(jiān)管專項(xiàng)賬戶。在信托貸款到期前第21個(gè)月的1號(hào)歸集資金額為：×信托貸款利息按年支付，貸款本金到期一次性償還！天房瑞誠(chéng)做出相關(guān)說明，我司視情況撥付資金。許可證，土地出讓合同已簽署，土地出讓金已經(jīng)繳納。限公司對(duì)該項(xiàng)目收益權(quán)；至賽達(dá)二大道、西至津港公路、北至愛迪生道。地塊交通便利，有發(fā)達(dá)快速、縱橫。距天津車站18公里，距濱海機(jī)場(chǎng)27公里，距

　　

【正文】 貨量較大，且主要是住房 周轉(zhuǎn)期較慢 。 天房集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率較高，這與企業(yè)所處的 房地產(chǎn) 行業(yè) 高杠桿收益 特性有很大關(guān)系。 天房集團(tuán)利息保障倍數(shù) 說明企業(yè)凈利潤(rùn)能夠覆蓋借款利息。 營(yíng)運(yùn)能力方面，由于企業(yè)所從事的是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)，存貨周轉(zhuǎn)和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的時(shí)間較長(zhǎng)，使得企業(yè)的營(yíng)運(yùn)周期較長(zhǎng)。 項(xiàng)目概況和建設(shè)情況 、項(xiàng)目公司 — 天津瑞誠(chéng)置業(yè)有限公司情況簡(jiǎn)介 天津瑞誠(chéng)置業(yè)有限公司 成立于 20xx年 9月成立注冊(cè)資本 12450萬(wàn)元人民幣，系天津天房投資有限公司出資 3000 萬(wàn)人民幣，占股 %； 天津寰瑞股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）出資 9455 萬(wàn)元人民幣，占股 %；其中天津寰瑞股權(quán)投資基金合伙企業(yè)系由天津市保障性住房投資基金管理有限公司充當(dāng)普通合伙人 GP， 天津信和嘉寰實(shí)業(yè)有限公司充當(dāng)有限合伙人 LP 的合伙制基金。 注：天津市保障性住房投資基金管理有限公司 由天房集團(tuán)、天津市國(guó)土資源局、 工商銀 行天津分行、渤海銀行、天津信托、安信信托、交銀國(guó)際等單位共同發(fā)起。 截止 20xx 年 12 月 31 日，總資產(chǎn) 411,298,、總負(fù)債 286,748， 天房瑞誠(chéng)在 20xx 年向北京信托申請(qǐng)信托貸款 億，由于是 20xx 年成立的新公司所以企業(yè)沒有銷售收入。 、項(xiàng)目基本情況 大寺新家園限價(jià)商品房 12 128 地塊項(xiàng)目位于天津市西青區(qū)大寺鎮(zhèn)，新家園 項(xiàng)目 東至梨雙路、南至賽達(dá)二大道、西至津港公路，北至愛迪生道。該地塊為西青大寺新家園保障性商品房用地，屬于凈地出讓，目前已完成拆遷和土地整理。 、 127 地塊基本信息 及成本預(yù)測(cè) 表 一 ：地塊信息 內(nèi)容 數(shù)據(jù) 占總面積的 % 總用地面積 ㎡ 157, 界內(nèi)使用面積 ㎡ 125, A 塊 57, B 塊 59, 資產(chǎn)利潤(rùn)率 % % 權(quán)益凈利潤(rùn) % % 23 C 塊 3, D 塊 4, 界外處理面積 ㎡ 32, 建設(shè)用地面積 ㎡ 125, 容積率 % ≤ 綠地率 % a、 b 地塊不得低于 40% 建筑密度 % ≤ 22 表 二 ：成本測(cè)算表 項(xiàng)目 單價(jià)（元） 建筑面積 ㎡ 總價(jià)（萬(wàn)元） 一、土地獲得價(jià)款 2, 222, 66, 二、開發(fā)費(fèi)用 4, 222, 94, （一）、前期工程費(fèi) 222, 3, （二）、建安費(fèi)用 2, 222, 65, （三）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 222, 17, （四）、配套費(fèi) 222, 8, 三、期間費(fèi)用和稅費(fèi) 222, 14, 四、不可預(yù)見費(fèi) 222, 1, 建筑開發(fā)成本合計(jì) 7, 222, 177, 大寺 127 項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 20xx 20xx 20xx 20xx 1 現(xiàn)金流入 195, 161, 158, 52, 銷售收入 72, 105, 貸款流入 129, 自有資金 66, 期初資金沉淀 89, 52, 52, 2 現(xiàn)金流出 105, 109, 106, 3, 土地獲得價(jià)款 66, 開發(fā)費(fèi)用 34, 42, 15, 2, 期間費(fèi)用和稅費(fèi) 4, 16, 10, 不可預(yù)見費(fèi) 500 600 600 貸款償還 49, 80, 3 凈現(xiàn)金流量表 89, 52, 52, 49, 127 地塊地上共建筑 38 棟住宅樓，其中 6 層住宅 19 棟， 18 層住宅 7 棟， 24層住宅 6 棟， 28 層住宅 6 棟，配套公建 8 棟包含物業(yè)管理、商業(yè)、社區(qū)服務(wù)、幼兒園等。 24 、 127 地塊項(xiàng)目收益預(yù)測(cè) 127A 地塊 可售物業(yè) 可售面積（㎡） 預(yù)計(jì)售價(jià)（元 /㎡） 預(yù)計(jì)銷售總額（元） 一、高層 15 號(hào)樓 11, 8, 93,247, 16 號(hào)樓 11, 8, 93,247, 17 號(hào)樓 11, 8, 93,247, 3 號(hào)樓 9, 8, 79,927, 4 號(hào)樓 9, 8, 79,927, 5 號(hào)樓 9, 8, 79,927, 1 號(hào)樓 5, 8, 43,166, 2 號(hào)樓 5, 8, 43,166, 18 號(hào)樓 5, 8, 43,166, 19 號(hào)樓 5, 8, 43,166, 二、小高層 6 號(hào)樓 2, 8, 18,487, 7 號(hào)樓 2, 8, 18,487, 8 號(hào)樓 5, 8, 44,925, 9 號(hào)樓 4, 8, 38,066, 10 號(hào)樓 4, 8, 38,066, 11 號(hào)樓 5, 8, 44,925, 12 號(hào)樓 2, 8, 18,487, 13 號(hào)樓 4, 8, 38,066, 14 號(hào)樓 3, 8, 28,822, 合計(jì) 116, 980,526, 127B 地塊 可售物業(yè) 可售面積（㎡） 預(yù)計(jì)售價(jià)（元 /㎡） 預(yù)計(jì)銷售總額（元） 一、高層 2 號(hào)樓 11, 8, 93,247, 3 號(hào)樓 11, 8, 93,247, 4 號(hào)樓 11, 8, 93,247, 15 號(hào)樓 9, 8, 79,927, 16 號(hào)樓 9, 8, 79,927, 17 號(hào)樓 9, 8, 79,927, 1 號(hào)樓 5, 8, 43,387, 18 號(hào)樓 5, 8, 43,387, 19 號(hào)樓 5, 8, 43,387, 二、小高層 5 號(hào)樓 2, 8, 24,797, 6 號(hào)樓 2, 8, 24,153, 7 號(hào)樓 3, 8, 34,040, 8 號(hào)樓 2, 8, 18,487, 9 號(hào)樓 3, 8, 30,303, 10 號(hào)樓 3, 8, 30,303, 11 號(hào)樓 2, 8, 18,494, 12 號(hào)樓 3, 8, 34,040, 13 號(hào)樓 2, 8, 24,153, 25 14 號(hào)樓 2, 8, 24,797, 合計(jì) 109, 913,261, 127A 和 127B 地塊預(yù)計(jì)銷售總收入為： 1,893,788,北京信托 億項(xiàng)目收益權(quán)信托計(jì)劃退出之后，剩余銷售額完全能夠覆蓋我司信托貸款本息。 項(xiàng)目市場(chǎng)情況 該項(xiàng)目地毗鄰賽達(dá)工業(yè)園、微電子工業(yè)園和 西青經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) ，就近住房需求旺盛。另外該項(xiàng)目為限價(jià)商品房，價(jià)格比同位置項(xiàng)目偏低需求旺盛。 、項(xiàng)目市場(chǎng)情況分析 西青區(qū)是天津市加速建設(shè)中的汽車 衛(wèi)星城 ， 位于 天津市 西南部，東與 紅橋區(qū) 、南開區(qū)、 河西區(qū) 及津南區(qū)毗鄰，東南與 大港 相連，南與 靜?？h 隔河相望，西與 武清區(qū) 和河北省 霸州 接壤，北依子牙河與 北辰區(qū) 交界。七個(gè)鎮(zhèn)，共 160 個(gè)村及 59個(gè)居民委員會(huì)。全區(qū)總?cè)丝?31 萬(wàn)人，其中 農(nóng)業(yè)人口 24 萬(wàn)人。 西青開發(fā)區(qū)的引 資數(shù)量和密度位居國(guó)內(nèi)開發(fā)區(qū)前列，其中世界 500 強(qiáng)企業(yè)13 家，是世界 500 強(qiáng)企業(yè)在華北地區(qū)投資密集的開發(fā)區(qū)之一。這里也是國(guó)家命名的首批電子信息產(chǎn)業(yè)基地的重要組成部分，天津市芯片制造、封裝企業(yè)均集中于此，多種集成電路和電子元器件產(chǎn)品質(zhì)量和產(chǎn)量居全國(guó)首位。 西青開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為以電子信息產(chǎn)業(yè)為龍頭，汽車配套、生物醫(yī)藥為主體的多功能、現(xiàn)代化、國(guó)際化的工業(yè)園區(qū)，是天津乃至中國(guó)北方孕育生機(jī)充滿活力、投資回報(bào)率較高的開發(fā)區(qū)之一。 產(chǎn)業(yè)布局以電子信息產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)、軟件服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)和生物科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)磨 具產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。目前已經(jīng)形成眾多產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其中賽達(dá)工業(yè)園、汽車工業(yè)園、微電子工業(yè)園就位于本項(xiàng)目地塊周邊交通極其便利。西青區(qū)的工業(yè)發(fā)展?fàn)顩r較好，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 、項(xiàng)目區(qū)域交通便捷 公路情況： 天津至北京： 2 條高速公路 ； 西青至港口： 3 條高速公路 ； 域外交通： 9 條高速經(jīng)天津可到至全國(guó)各地 ； 鐵路情況： 距京滬高鐵 西青站 7 公里； 距天津市站 12 公里； 京津快速至北京 27 分鐘，最小發(fā)車間隔 3 分鐘； 地 鐵情況： 地鐵 5 號(hào)線規(guī)劃由西青大寺至北倉(cāng)； 地鐵 7 號(hào)線北辰區(qū)南淀風(fēng)景區(qū)至大寺梨園頭； 、周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 目前，大寺新家園項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)，地域優(yōu)勢(shì)正在顯現(xiàn)。地塊周邊的房屋價(jià)格目前保持相對(duì)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中已開 盤銷售 的 項(xiàng)目?jī)r(jià)格如下 ： 26 寶安江南城： 11000 元 /㎡ 河畔磬居： 8800 元 /㎡ 麗江花園： 14500 元 /㎡ 欣欣家園： 9134 元 /㎡ 靠近外環(huán)區(qū)域的高檔居住園區(qū)，價(jià)格在 11000 元 — 14000 元 /㎡ 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 、 優(yōu)勢(shì)： 大寺新家園限價(jià)房項(xiàng)目為天津市重點(diǎn)保障房項(xiàng)目 ，天津市、西青區(qū)市區(qū)兩級(jí)政府高度重視。 該項(xiàng)目地周邊經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為雄厚，作為天津市幾個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)衛(wèi)星城之一，西青區(qū) 是 天津市 的 高端制造業(yè)聚集中心。 20xx 年西青區(qū) GDP 為 億元人民幣、 20xx 年 GDP 為 億元人民幣，項(xiàng)目周邊已近形成新的經(jīng)濟(jì)中心，資金、項(xiàng)目、物流、人員的集中效應(yīng)將凸顯。未來(lái)該地區(qū)的住房需求特別是面向社會(huì)中間層的剛性住宅需求將會(huì)逐年增加，項(xiàng)目地位置優(yōu)勢(shì)將會(huì)逐年凸顯。 項(xiàng)目操作方為天津天房集團(tuán)下屬企業(yè) — 天房瑞誠(chéng)有限公司，天房集團(tuán)為天津市大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)力雄厚，肩負(fù)著天津市一 半以上的保障性住房建設(shè)任務(wù)，是天津市重點(diǎn)納稅企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)情況的變化對(duì)整個(gè)天津市國(guó)有經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有巨大影響力，天房集團(tuán)為本次信托計(jì)劃的順利兌付承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任。 天房瑞誠(chéng)有限責(zé)任公司雖成立較晚，但是整體運(yùn)作人員均系天房集團(tuán)（天房投資）專業(yè)員工組成，經(jīng)驗(yàn)豐富，責(zé)任心強(qiáng)。 大寺新家園的銷售定價(jià)根據(jù)《天津市保障性住宅管理暫行辦法》的規(guī)定，平均售價(jià)要比開盤以前近三個(gè)月，同地區(qū)的商品房住宅項(xiàng)目均價(jià)下浮 20%，在價(jià)格上具有明顯的優(yōu)勢(shì)。 、 風(fēng)險(xiǎn)： 該項(xiàng)目占地為 127 地塊、 128 地塊，目前 127 地塊 建設(shè)用地規(guī)劃許 可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工證許可證均已辦理，土地出讓金已經(jīng)全額繳納，但是土地證尚未下發(fā) ， 128 地塊 土地出讓金已經(jīng)全額繳納但是土地證尚未拿到，其他許可證尚未獲取，預(yù)計(jì) 127地塊土地證以及 128地塊四證在 9月初即可全部拿到 ； 在本次信托計(jì)劃之前，北京信托以受讓項(xiàng)目資產(chǎn)收益權(quán)的形式，為天房瑞誠(chéng)發(fā)行了 億元人民幣的 集合 信托計(jì)劃，期限一年， 20xx 年 7 月到期。 北京信托參與項(xiàng)目企業(yè)的資金回款賬戶的監(jiān)管，我司如計(jì)劃監(jiān)管資金回款賬戶，只能是與北京信托一同監(jiān)管，待北京信托撤出監(jiān)管后實(shí)行 單獨(dú)監(jiān)管 ； 本次信托計(jì)劃 ，項(xiàng)目方不提供 實(shí)物 抵押 擔(dān)保措施 ； 、 風(fēng)險(xiǎn)控制措施 資金賬戶監(jiān)管方面，我們與北京信托雙方共管賬戶，在北京信托退出監(jiān)管的同時(shí)，我司 單獨(dú) 監(jiān)管 賬戶。監(jiān)管賬戶、包括監(jiān)管資金使用賬戶和銷售回款賬戶（具體實(shí)施措施見貸后監(jiān)管補(bǔ)充材料） ； 天房投資使用資金之前按季度向我司申報(bào)資金使用計(jì)劃，待我司同意后撥付資金，天房投資在季度或者年度（根據(jù)監(jiān)管協(xié)議的實(shí)際規(guī)定）出具詳細(xì)的資金使用情況說明和項(xiàng)目進(jìn)展情況說明。我司可根據(jù)監(jiān)管協(xié)議定期或不定期赴項(xiàng)目方檢查項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展情況。 27 天房集團(tuán)將項(xiàng)目銷售回款賬戶指定開在天津銀行 ，天房集團(tuán)、天津銀行、北京信托同意我方與北京信托共同監(jiān)管回款賬戶，北京信托的財(cái)產(chǎn)權(quán)信托收益權(quán)資金計(jì)劃時(shí)間為一年，即 20xx 年北京信托收回信托收益退出賬戶監(jiān)管。待北京信托與天房集團(tuán)簽署的項(xiàng)目收益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同【 20xx 北京信托投資（財(cái)產(chǎn)權(quán)）字第 002 號(hào)】項(xiàng)下信托收益權(quán)兌付后，我方單獨(dú)實(shí)施回款賬戶的監(jiān)管。 天房集團(tuán)同意為本次信托計(jì)劃承擔(dān)無(wú)限連帶的擔(dān)保責(zé)任，并承諾以其控制 的天房信誠(chéng)有限公司的 100%的股權(quán)質(zhì)押與我司，天房信誠(chéng) 20xx 年報(bào)表經(jīng) 利安達(dá)會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司審計(jì)后，確認(rèn)凈資產(chǎn)總額為 119800 萬(wàn)元，按照 65%的質(zhì)押股權(quán)計(jì)算質(zhì)押股權(quán) 價(jià)值為 77870 萬(wàn)元； 意見及建議 我部認(rèn)為 ： 該項(xiàng)目屬于國(guó)家政策倡導(dǎo)項(xiàng)目，銷售前景較好， 資金使用賬戶和銷售回款賬戶能夠有效監(jiān)管，能夠有效控制項(xiàng)目現(xiàn)金流 。銷售回款總額能夠覆蓋信托本金及收益 ； 交易對(duì)手為天津市最大的國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)公司， 承擔(dān)天津市大量的城市基礎(chǔ)建設(shè)任務(wù)、是天津市最大的保障房和限價(jià)商品房建設(shè)單位，天