【導讀】目】地塊，地塊編號為。發(fā)放項目建設貸款。對手談判結(jié)果，我們對本次信托計劃擬做出以下風險控制措施；于擔保的董事會決議，簽署保證擔保合同；、總資產(chǎn)億元人民幣；、凈資產(chǎn)億元人民幣。、20xx年全年實現(xiàn)總收入億；、現(xiàn)金及其等價物為億元人民幣；籌資活動凈現(xiàn)金流為億元；實施監(jiān)管，該賬戶用于接納信托貸款和歸集還款資金用于償還信托貸款本息；財務章、法人章、合同章、大寺新家園項目土地證；國信會計師事務所有限公司審計后，確認凈資產(chǎn)總額為119800萬元。我司與天房投資、天房瑞誠協(xié)議約定設立資金監(jiān)管專項賬戶。在信托貸款到期前第21個月的1號歸集資金額為：×信托貸款利息按年支付，貸款本金到期一次性償還！天房瑞誠做出相關說明，我司視情況撥付資金。許可證，土地出讓合同已簽署，土地出讓金已經(jīng)繳納。限公司對該項目收益權(quán)；至賽達二大道、西至津港公路、北至愛迪生道。地塊交通便利，有發(fā)達快速、縱橫。距天津車站18公里，距濱海機場27公里，距

　　

【正文】 貨量較大，且主要是住房 周轉(zhuǎn)期較慢 。 天房集團資產(chǎn)負債率較高，這與企業(yè)所處的 房地產(chǎn) 行業(yè) 高杠桿收益 特性有很大關系。 天房集團利息保障倍數(shù) 說明企業(yè)凈利潤能夠覆蓋借款利息。 營運能力方面，由于企業(yè)所從事的是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)，存貨周轉(zhuǎn)和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的時間較長，使得企業(yè)的營運周期較長。 項目概況和建設情況 、項目公司 — 天津瑞誠置業(yè)有限公司情況簡介 天津瑞誠置業(yè)有限公司 成立于 20xx年 9月成立注冊資本 12450萬元人民幣，系天津天房投資有限公司出資 3000 萬人民幣，占股 %； 天津寰瑞股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）出資 9455 萬元人民幣，占股 %；其中天津寰瑞股權(quán)投資基金合伙企業(yè)系由天津市保障性住房投資基金管理有限公司充當普通合伙人 GP， 天津信和嘉寰實業(yè)有限公司充當有限合伙人 LP 的合伙制基金。 注：天津市保障性住房投資基金管理有限公司 由天房集團、天津市國土資源局、 工商銀 行天津分行、渤海銀行、天津信托、安信信托、交銀國際等單位共同發(fā)起。 截止 20xx 年 12 月 31 日，總資產(chǎn) 411,298,、總負債 286,748， 天房瑞誠在 20xx 年向北京信托申請信托貸款 億，由于是 20xx 年成立的新公司所以企業(yè)沒有銷售收入。 、項目基本情況 大寺新家園限價商品房 12 128 地塊項目位于天津市西青區(qū)大寺鎮(zhèn)，新家園 項目 東至梨雙路、南至賽達二大道、西至津港公路，北至愛迪生道。該地塊為西青大寺新家園保障性商品房用地，屬于凈地出讓，目前已完成拆遷和土地整理。 、 127 地塊基本信息 及成本預測 表 一 ：地塊信息 內(nèi)容 數(shù)據(jù) 占總面積的 % 總用地面積 ㎡ 157, 界內(nèi)使用面積 ㎡ 125, A 塊 57, B 塊 59, 資產(chǎn)利潤率 % % 權(quán)益凈利潤 % % 23 C 塊 3, D 塊 4, 界外處理面積 ㎡ 32, 建設用地面積 ㎡ 125, 容積率 % ≤ 綠地率 % a、 b 地塊不得低于 40% 建筑密度 % ≤ 22 表 二 ：成本測算表 項目 單價（元） 建筑面積 ㎡ 總價（萬元） 一、土地獲得價款 2, 222, 66, 二、開發(fā)費用 4, 222, 94, （一）、前期工程費 222, 3, （二）、建安費用 2, 222, 65, （三）、基礎設施費 222, 17, （四）、配套費 222, 8, 三、期間費用和稅費 222, 14, 四、不可預見費 222, 1, 建筑開發(fā)成本合計 7, 222, 177, 大寺 127 項目凈現(xiàn)金流量預測表 單位：萬元 序號 項目 20xx 20xx 20xx 20xx 1 現(xiàn)金流入 195, 161, 158, 52, 銷售收入 72, 105, 貸款流入 129, 自有資金 66, 期初資金沉淀 89, 52, 52, 2 現(xiàn)金流出 105, 109, 106, 3, 土地獲得價款 66, 開發(fā)費用 34, 42, 15, 2, 期間費用和稅費 4, 16, 10, 不可預見費 500 600 600 貸款償還 49, 80, 3 凈現(xiàn)金流量表 89, 52, 52, 49, 127 地塊地上共建筑 38 棟住宅樓，其中 6 層住宅 19 棟， 18 層住宅 7 棟， 24層住宅 6 棟， 28 層住宅 6 棟，配套公建 8 棟包含物業(yè)管理、商業(yè)、社區(qū)服務、幼兒園等。 24 、 127 地塊項目收益預測 127A 地塊 可售物業(yè) 可售面積（㎡） 預計售價（元 /㎡） 預計銷售總額（元） 一、高層 15 號樓 11, 8, 93,247, 16 號樓 11, 8, 93,247, 17 號樓 11, 8, 93,247, 3 號樓 9, 8, 79,927, 4 號樓 9, 8, 79,927, 5 號樓 9, 8, 79,927, 1 號樓 5, 8, 43,166, 2 號樓 5, 8, 43,166, 18 號樓 5, 8, 43,166, 19 號樓 5, 8, 43,166, 二、小高層 6 號樓 2, 8, 18,487, 7 號樓 2, 8, 18,487, 8 號樓 5, 8, 44,925, 9 號樓 4, 8, 38,066, 10 號樓 4, 8, 38,066, 11 號樓 5, 8, 44,925, 12 號樓 2, 8, 18,487, 13 號樓 4, 8, 38,066, 14 號樓 3, 8, 28,822, 合計 116, 980,526, 127B 地塊 可售物業(yè) 可售面積（㎡） 預計售價（元 /㎡） 預計銷售總額（元） 一、高層 2 號樓 11, 8, 93,247, 3 號樓 11, 8, 93,247, 4 號樓 11, 8, 93,247, 15 號樓 9, 8, 79,927, 16 號樓 9, 8, 79,927, 17 號樓 9, 8, 79,927, 1 號樓 5, 8, 43,387, 18 號樓 5, 8, 43,387, 19 號樓 5, 8, 43,387, 二、小高層 5 號樓 2, 8, 24,797, 6 號樓 2, 8, 24,153, 7 號樓 3, 8, 34,040, 8 號樓 2, 8, 18,487, 9 號樓 3, 8, 30,303, 10 號樓 3, 8, 30,303, 11 號樓 2, 8, 18,494, 12 號樓 3, 8, 34,040, 13 號樓 2, 8, 24,153, 25 14 號樓 2, 8, 24,797, 合計 109, 913,261, 127A 和 127B 地塊預計銷售總收入為： 1,893,788,北京信托 億項目收益權(quán)信托計劃退出之后，剩余銷售額完全能夠覆蓋我司信托貸款本息。 項目市場情況 該項目地毗鄰賽達工業(yè)園、微電子工業(yè)園和 西青經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) ，就近住房需求旺盛。另外該項目為限價商品房，價格比同位置項目偏低需求旺盛。 、項目市場情況分析 西青區(qū)是天津市加速建設中的汽車 衛(wèi)星城 ， 位于 天津市 西南部，東與 紅橋區(qū) 、南開區(qū)、 河西區(qū) 及津南區(qū)毗鄰，東南與 大港 相連，南與 靜?？h 隔河相望，西與 武清區(qū) 和河北省 霸州 接壤，北依子牙河與 北辰區(qū) 交界。七個鎮(zhèn)，共 160 個村及 59個居民委員會。全區(qū)總?cè)丝?31 萬人，其中 農(nóng)業(yè)人口 24 萬人。 西青開發(fā)區(qū)的引 資數(shù)量和密度位居國內(nèi)開發(fā)區(qū)前列，其中世界 500 強企業(yè)13 家，是世界 500 強企業(yè)在華北地區(qū)投資密集的開發(fā)區(qū)之一。這里也是國家命名的首批電子信息產(chǎn)業(yè)基地的重要組成部分，天津市芯片制造、封裝企業(yè)均集中于此，多種集成電路和電子元器件產(chǎn)品質(zhì)量和產(chǎn)量居全國首位。 西青開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為以電子信息產(chǎn)業(yè)為龍頭，汽車配套、生物醫(yī)藥為主體的多功能、現(xiàn)代化、國際化的工業(yè)園區(qū)，是天津乃至中國北方孕育生機充滿活力、投資回報率較高的開發(fā)區(qū)之一。 產(chǎn)業(yè)布局以電子信息產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)、軟件服務外包產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)和生物科技產(chǎn)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)，帶動磨 具產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)等相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展。目前已經(jīng)形成眾多產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其中賽達工業(yè)園、汽車工業(yè)園、微電子工業(yè)園就位于本項目地塊周邊交通極其便利。西青區(qū)的工業(yè)發(fā)展狀況較好，能夠為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供較好的經(jīng)濟基礎。 、項目區(qū)域交通便捷 公路情況： 天津至北京： 2 條高速公路 ； 西青至港口： 3 條高速公路 ； 域外交通： 9 條高速經(jīng)天津可到至全國各地 ； 鐵路情況： 距京滬高鐵 西青站 7 公里； 距天津市站 12 公里； 京津快速至北京 27 分鐘，最小發(fā)車間隔 3 分鐘； 地 鐵情況： 地鐵 5 號線規(guī)劃由西青大寺至北倉； 地鐵 7 號線北辰區(qū)南淀風景區(qū)至大寺梨園頭； 、周邊競爭項目分析 目前，大寺新家園項目已經(jīng)啟動，地域優(yōu)勢正在顯現(xiàn)。地塊周邊的房屋價格目前保持相對穩(wěn)定，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中已開 盤銷售 的 項目價格如下 ： 26 寶安江南城： 11000 元 /㎡ 河畔磬居： 8800 元 /㎡ 麗江花園： 14500 元 /㎡ 欣欣家園： 9134 元 /㎡ 靠近外環(huán)區(qū)域的高檔居住園區(qū)，價格在 11000 元 — 14000 元 /㎡ 項目評價 、 優(yōu)勢： 大寺新家園限價房項目為天津市重點保障房項目 ，天津市、西青區(qū)市區(qū)兩級政府高度重視。 該項目地周邊經(jīng)濟基礎較為雄厚，作為天津市幾個重要的經(jīng)濟衛(wèi)星城之一，西青區(qū) 是 天津市 的 高端制造業(yè)聚集中心。 20xx 年西青區(qū) GDP 為 億元人民幣、 20xx 年 GDP 為 億元人民幣，項目周邊已近形成新的經(jīng)濟中心，資金、項目、物流、人員的集中效應將凸顯。未來該地區(qū)的住房需求特別是面向社會中間層的剛性住宅需求將會逐年增加，項目地位置優(yōu)勢將會逐年凸顯。 項目操作方為天津天房集團下屬企業(yè) — 天房瑞誠有限公司，天房集團為天津市大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，實力雄厚，肩負著天津市一 半以上的保障性住房建設任務，是天津市重點納稅企業(yè)，其經(jīng)營情況的變化對整個天津市國有經(jīng)濟的發(fā)展都具有巨大影響力，天房集團為本次信托計劃的順利兌付承擔無限連帶責任。 天房瑞誠有限責任公司雖成立較晚，但是整體運作人員均系天房集團（天房投資）專業(yè)員工組成，經(jīng)驗豐富，責任心強。 大寺新家園的銷售定價根據(jù)《天津市保障性住宅管理暫行辦法》的規(guī)定，平均售價要比開盤以前近三個月，同地區(qū)的商品房住宅項目均價下浮 20%，在價格上具有明顯的優(yōu)勢。 、 風險： 該項目占地為 127 地塊、 128 地塊，目前 127 地塊 建設用地規(guī)劃許 可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工證許可證均已辦理，土地出讓金已經(jīng)全額繳納，但是土地證尚未下發(fā) ， 128 地塊 土地出讓金已經(jīng)全額繳納但是土地證尚未拿到，其他許可證尚未獲取，預計 127地塊土地證以及 128地塊四證在 9月初即可全部拿到 ； 在本次信托計劃之前，北京信托以受讓項目資產(chǎn)收益權(quán)的形式，為天房瑞誠發(fā)行了 億元人民幣的 集合 信托計劃，期限一年， 20xx 年 7 月到期。 北京信托參與項目企業(yè)的資金回款賬戶的監(jiān)管，我司如計劃監(jiān)管資金回款賬戶，只能是與北京信托一同監(jiān)管，待北京信托撤出監(jiān)管后實行 單獨監(jiān)管 ； 本次信托計劃 ，項目方不提供 實物 抵押 擔保措施 ； 、 風險控制措施 資金賬戶監(jiān)管方面，我們與北京信托雙方共管賬戶，在北京信托退出監(jiān)管的同時，我司 單獨 監(jiān)管 賬戶。監(jiān)管賬戶、包括監(jiān)管資金使用賬戶和銷售回款賬戶（具體實施措施見貸后監(jiān)管補充材料） ； 天房投資使用資金之前按季度向我司申報資金使用計劃，待我司同意后撥付資金，天房投資在季度或者年度（根據(jù)監(jiān)管協(xié)議的實際規(guī)定）出具詳細的資金使用情況說明和項目進展情況說明。我司可根據(jù)監(jiān)管協(xié)議定期或不定期赴項目方檢查項目實際進展情況。 27 天房集團將項目銷售回款賬戶指定開在天津銀行 ，天房集團、天津銀行、北京信托同意我方與北京信托共同監(jiān)管回款賬戶，北京信托的財產(chǎn)權(quán)信托收益權(quán)資金計劃時間為一年，即 20xx 年北京信托收回信托收益退出賬戶監(jiān)管。待北京信托與天房集團簽署的項目收益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同【 20xx 北京信托投資（財產(chǎn)權(quán)）字第 002 號】項下信托收益權(quán)兌付后，我方單獨實施回款賬戶的監(jiān)管。 天房集團同意為本次信托計劃承擔無限連帶的擔保責任，并承諾以其控制 的天房信誠有限公司的 100%的股權(quán)質(zhì)押與我司，天房信誠 20xx 年報表經(jīng) 利安達會計師事務所有限公司審計后，確認凈資產(chǎn)總額為 119800 萬元，按照 65%的質(zhì)押股權(quán)計算質(zhì)押股權(quán) 價值為 77870 萬元； 意見及建議 我部認為 ： 該項目屬于國家政策倡導項目，銷售前景較好， 資金使用賬戶和銷售回款賬戶能夠有效監(jiān)管，能夠有效控制項目現(xiàn)金流 。銷售回款總額能夠覆蓋信托本金及收益 ； 交易對手為天津市最大的國有房地產(chǎn)開發(fā)公司， 承擔天津市大量的城市基礎建設任務、是天津市最大的保障房和限價商品房建設單位，天