【正文】 4,127, 291,269, % % 長期應(yīng)付款 1,165,066, 281,590, 124,065, % % 預(yù)計負債 25,324, 10,281, 17,214, % % 遞延所得稅負債 591,728, 575,408, 560,474, % % 其他非流動負債 8,020, 8,020, 8,020, % % 非流動負債合計 9,461,659, 6,506,928, 6,676,666, % % 負債合計 36,772,939, 26,938,467, 15,917,618, % % 所有者權(quán)益 (或股東權(quán)益 )： 實收資本 (股本 ) 540,080, 540,080, 540,080, % % 國家資本 540,080, 540,080, % % 實收資本（或股本）凈額 540,080, 540,080, % % 資本公積 702,051, 968,995, 559,115, % % 未分配利潤 721,405, 528,795, 362,753, % % 歸屬于母公司所有者權(quán)益合計 1,963,537, 2,037,871, 1,461,949, % % *少數(shù)股東權(quán)益 7,242,672, 6,960,580, 5,277,834, % % 所有者權(quán)益合計 9,206,209, 8,998,451, 6,739,783, % % 負債 及所有權(quán)益合計 45,979,148, 35,936,919, 22,657,402, % % 天房集團 20xx 年、 20xx 年、 20xx 年資產(chǎn)負債表顯示，天方集團三年來資產(chǎn)規(guī)模均超 200 億， 20xx 年總資產(chǎn)比 20xx 年增長了 %， 20xx 年比 20xx 年增長了 %，資產(chǎn)變化趨勢是增加的，增加幅度有所下降。 雖然，天房集團的負債的絕對值較大，負債比率較高，但是這些負債一是形成了變現(xiàn)能力強的存貨資產(chǎn)，二是形成了巨額貨幣資金，三是形成了大量的土地儲備資源，因此，從資產(chǎn)總額和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，天房集團有能力為本次信托計劃承擔擔保責任。 天房集團 20xx 年 的 億的 銷售收入 形成了巨大的現(xiàn)金流入，所以 20xx年銷售商品貢獻的現(xiàn)金流入為 億。 天房集團資產(chǎn)負債率較高，這與企業(yè)所處的 房地產(chǎn) 行業(yè) 高杠桿收益 特性有很大關(guān)系。 注：天津市保障性住房投資基金管理有限公司 由天房集團、天津市國土資源局、 工商銀 行天津分行、渤海銀行、天津信托、安信信托、交銀國際等單位共同發(fā)起。 、 127 地塊基本信息 及成本預(yù)測 表 一 ：地塊信息 內(nèi)容 數(shù)據(jù) 占總面積的 % 總用地面積 ㎡ 157, 界內(nèi)使用面積 ㎡ 125, A 塊 57, B 塊 59, 資產(chǎn)利潤率 % % 權(quán)益凈利潤 % % 23 C 塊 3, D 塊 4, 界外處理面積 ㎡ 32, 建設(shè)用地面積 ㎡ 125, 容積率 % ≤ 綠地率 % a、 b 地塊不得低于 40% 建筑密度 % ≤ 22 表 二 ：成本測算表 項目 單價（元） 建筑面積 ㎡ 總價（萬元） 一、土地獲得價款 2, 222, 66, 二、開發(fā)費用 4, 222, 94, （一）、前期工程費 222, 3, （二）、建安費用 2, 222, 65, （三）、基礎(chǔ)設(shè)施費 222, 17, （四）、配套費 222, 8, 三、期間費用和稅費 222, 14, 四、不可預(yù)見費 222, 1, 建筑開發(fā)成本合計 7, 222, 177, 大寺 127 項目凈現(xiàn)金流量預(yù)測表 單位：萬元 序號 項目 20xx 20xx 20xx 20xx 1 現(xiàn)金流入 195, 161, 158, 52, 銷售收入 72, 105, 貸款流入 129, 自有資金 66, 期初資金沉淀 89, 52, 52, 2 現(xiàn)金流出 105, 109, 106, 3, 土地獲得價款 66, 開發(fā)費用 34, 42, 15, 2, 期間費用和稅費 4, 16, 10, 不可預(yù)見費 500 600 600 貸款償還 49, 80, 3 凈現(xiàn)金流量表 89, 52, 52, 49, 127 地塊地上共建筑 38 棟住宅樓，其中 6 層住宅 19 棟， 18 層住宅 7 棟， 24層住宅 6 棟， 28 層住宅 6 棟，配套公建 8 棟包含物業(yè)管理、商業(yè)、社區(qū)服務(wù)、幼兒園等。 、項目市場情況分析 西青區(qū)是天津市加速建設(shè)中的汽車 衛(wèi)星城 ， 位于 天津市 西南部，東與 紅橋區(qū) 、南開區(qū)、 河西區(qū) 及津南區(qū)毗鄰，東南與 大港 相連，南與 靜?？h 隔河相望，西與 武清區(qū) 和河北省 霸州 接壤，北依子牙河與 北辰區(qū) 交界。這里也是國家命名的首批電子信息產(chǎn)業(yè)基地的重要組成部分，天津市芯片制造、封裝企業(yè)均集中于此，多種集成電路和電子元器件產(chǎn)品質(zhì)量和產(chǎn)量居全國首位。西青區(qū)的工業(yè)發(fā)展狀況較好，能夠為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供較好的經(jīng)濟基礎(chǔ)。 20xx 年西青區(qū) GDP 為 億元人民幣、 20xx 年 GDP 為 億元人民幣，項目周邊已近形成新的經(jīng)濟中心，資金、項目、物流、人員的集中效應(yīng)將凸顯。 大寺新家園的銷售定價根據(jù)《天津市保障性住宅管理暫行辦法》的規(guī)定，平均售價要比開盤以前近三個月，同地區(qū)的商品房住宅項目均價下浮 20%，在價格上具有明顯的優(yōu)勢。我司可根據(jù)監(jiān)管協(xié)議定期或不定期赴項目方檢查項目實際進展情況。銷售回款總額能夠覆蓋信托本金及收益 ； 交易對手為天津市最大的國有房地產(chǎn)開發(fā)公司， 承擔天津市大量的城市基礎(chǔ)建設(shè)任務(wù)、是天津市最大的保障房和限價商品房建設(shè)單位，天。待北京信托與天房集團簽署的項目收益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同【 20xx 北京信托投資（財產(chǎn)權(quán)）字第 002 號】項下信托收益權(quán)兌付后，我方單獨實施回款賬戶的監(jiān)管。 北京信托參與項目企業(yè)的資金回款賬戶的監(jiān)管，我司如計劃監(jiān)管資金回款賬戶，只能是與北京信托一同監(jiān)管，待北京信托撤出監(jiān)管后實行 單獨監(jiān)管 ； 本次信托計劃 ，項目方不提供 實物 抵押 擔保措施 ； 、 風險控制措施 資金賬戶監(jiān)管方面，我們與北京信托雙方共管賬戶，在北京信托退出監(jiān)管的同時，我司 單獨 監(jiān)管 賬戶。 項目操作方為天津天房集團下屬企業(yè) — 天房瑞誠有限公司，天房集團為天津市大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，實力雄厚，肩負著天津市一 半以上的保障性住房建設(shè)任務(wù)，是天津市重點納稅企業(yè)，其經(jīng)營情況的變化對整個天津市國有經(jīng)濟的發(fā)展都具有巨大影響力，天房集團為本次信托計劃的順利兌付承擔無限連帶責任。地塊周邊的房屋價格目前保持相對穩(wěn)定，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中已開 盤銷售 的 項目價格如下 ： 26 寶安江南城： 11000 元 /㎡ 河畔磬居： 8800 元 /㎡ 麗江花園： 14500 元 /㎡ 欣欣家園： 9134 元 /㎡ 靠近外環(huán)區(qū)域的高檔居住園區(qū)，價格在 11000 元 — 14000 元 /㎡ 項目評價 、 優(yōu)勢： 大寺新家園限價房項目為天津市重點保障房項目 ，天津市、西青區(qū)市區(qū)兩級政府高度重視。 產(chǎn)業(yè)布局以電子信息產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)、軟件服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)和生物科技產(chǎn)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)，帶動磨 具產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。全區(qū)總?cè)丝?31 萬人，其中 農(nóng)業(yè)人口 24 萬人。 項目市場情況 該項目地毗鄰賽達工業(yè)園、微電子工業(yè)園和 西青經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) ，就近住房需求旺盛。 、項目基本情況 大寺新家園限價商品房 12 128 地塊項目位于天津市西青區(qū)大寺鎮(zhèn)，新家園 項目 東至梨雙路、南至賽達二大道、西至津港公路，北至愛迪生道。 營運能力方面，由于企業(yè)所從事的是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)，存貨周轉(zhuǎn)和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的時間較長，使得企業(yè)的營運周期較長。 19 合 并 現(xiàn) 金 流 量 表 編制單位：天津市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營集團有限公司 金額單位：元 項 目 20xx 20xx 20xx 20xx 年增長率 20xx 年增長率 一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量： 銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 8,260,794, 7,888,462, 3,693,390, % % 收到的稅費返還 255, 23,987, 33,315, % % 收到其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金 19,375,347, 13,246,282, 7,160,507, % % 經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計 27,636,397, 21,158,733, 10,887,212, % % 購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金 9,857,456, 13,102,890, 5,281,630, % % 支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金 260,318, 221,836, 161,883, % % 支付的各項稅費 660,207, 690,184, 262,678, % % 支付其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金 16,622,990, 9,420,734, 4,924,992, % % 經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計 27,400,972, 23,435,647, 10,631,184, % % 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 235,424, 2,276,913, 256,028, % % 二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金 流量： 收回投資收到的現(xiàn)金 2,475, 52,605, 337,000, % % 取得投資收益收到的現(xiàn)金 34,562, 113,705, 46,127, % % 處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所收回的現(xiàn)金凈額 173,915, 19,557, 187,293, % % 處置子公司及其他營業(yè)單位 收到的現(xiàn)金凈額 66,594, % 收到其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金 41, % 投資活動現(xiàn)金流入小計 210,953, 252,462, 570,462, % % 購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金 72,285, 80,761, 139,207, % % 投資支付的現(xiàn) 金 1,000, 2,040,169, 156,922, % % 取得子公司及其他營業(yè)單位支付的現(xiàn)金凈額 1,205,970, 159,770, % 20 支付其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金 2, 31, 95,391, % % 投資活動現(xiàn)金流出小計 1,279,259, 1,961,190, 961,983, % % 投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 1,068,306, 1,708,728, 391,521, % % 三、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量： 吸收投資收到的現(xiàn)金 124,350, 1,476,867, 204,060, % % 其中：子公司吸收少數(shù)股東投資收到的現(xiàn)金 124,350, 1,476,867, 100% % 取得借款所收到的現(xiàn)金 13,568,370, 8,882,290, 6,654,300, % % 收到其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金 333,065, 209,634, 1,290,757, % % 籌資活動現(xiàn)金流入小計 14,025,786, 10,568,791, 8,149,117, % % 償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金 10,583,025, 5,346,672, 4,741,408, % % 分配股利、利潤或償付利息所支付的現(xiàn)金 1,133,892, 801,814, 647,305, % % 其中：子公司支付給少數(shù)股東的股利、利潤 24,718, 746, % % 支付其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金 749,280, 144,258, 1,706,045, % % 籌資活動現(xiàn)金流出小計 12,466,198, 6,292,745, 7,094,759, % % 籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 1,559,588, 4,276,046, 1,054,358, % % 四、匯率變動對現(xiàn) 金及現(xiàn)金等價物的影響 1, 1, % % 五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額 726,706, 290,402, 1,489,326, % % 加：期初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額 3,782,539, 3,492,136, 2,002,809, % % 六、期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額 4,509,245, 3,782,539, 3,492,136, % % 從上表中可以看出， 20xx 年當年的現(xiàn)金凈增加值為 億，期末現(xiàn)金及現(xiàn)等價物余額 億元人民幣，所以天房集團的現(xiàn)金流充足；從 20xx 年、 20xx 年、 20xx