【導(dǎo)讀】本報告為中義集團(tuán)提供的產(chǎn)品策劃報告，包含市場調(diào)查及相關(guān)產(chǎn)品定位內(nèi)容。本報告內(nèi)容報告知識產(chǎn)權(quán)歸中義集團(tuán)所有，為機(jī)密材料，雙方都不得以其他目的將本材料提供給第三人。本報告調(diào)查方法：實地考察、現(xiàn)場咨詢、走訪、資料搜集、抽樣分析、綜合研究等主要內(nèi)容。開發(fā)可行性進(jìn)行了初步調(diào)研和論證。報告認(rèn)為，該地塊位于合肥市長豐縣雙鳳工。與開發(fā)商的定位吻合，因此，開發(fā)此項目是可行的。區(qū)中部，江淮分水嶺南側(cè)面，巢湖北岸，是沿江近海的內(nèi)陸城市。約1000毫米，年平均氣溫℃，全年無霜期230天。合肥歷史悠久，自秦置縣，至今已有2200多年的歷史。20xx年市區(qū)調(diào)整并擴(kuò)大范圍，更名為。南唇齒，淮右襟喉”，“江淮首郡、吳楚要沖”之稱。其中，第一產(chǎn)業(yè)因災(zāi)減產(chǎn)，實現(xiàn)增加值億元，下降%；第二產(chǎn)。三次產(chǎn)業(yè)比例為∶∶。金融機(jī)構(gòu)存貸款余額同步較快增長。截止20xx年底，金融機(jī)構(gòu)本外幣各項。年增長%，是“九五”以來最高增幅。6234元，增長9%；城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為%。

　　

【正文】 ≥ 20 人均公共綠地（ m2/人） ≥ ≥ ≥ 綠地率（ %） ≥ 50 ≥ 40 ≥ 40 ≥ 40 建筑密度（ %） ≤ 25 ≤ 35 ≤ 30 ≤ 20 建筑層數(shù) 以 2 層為主，局部 4層 空間設(shè)計確定 空間設(shè)計確定 容積率 ≤ ≤ ≤ ≤ 停車位（位 /戶） ≥ 1 ≥ ≥ ≥ 開發(fā)界限 退水庫≥ 50m、退鳳棲路≥ 3m 退鳳棲路≥ 3m 退鳳棲路和 L道路≥ 3m 沿 等高線的綠化隔離帶≥50m 注：退水庫距離是指退梅沖水庫 等高線的距離；梅沖水庫 等高線以下嚴(yán)格限制人的活動；退道路的距離是指退道路綠線的距離。 三、教育配套規(guī)模 中學(xué)：配置 1座或 2座。學(xué)生規(guī)模（生）：≥ 8%的居住人口；用地規(guī)模： 36班≥ ， 48班≥ ；服務(wù)半徑≤ 1000m；學(xué)校設(shè) 300m 以上環(huán)形跑道一個。 小學(xué)：設(shè)置 3座或 4座。學(xué)生規(guī)模（生）：≥ 8%的居住人口；用地規(guī)模： 24班≥ ， 36 班≥ ；服務(wù)半徑≤ 500m；設(shè)有 60m 直跑道一個。 幼兒園：設(shè)置 3 至 4座。 四、用地功能 居住小區(qū)應(yīng)配套相應(yīng)公共服務(wù)設(shè)施，如商業(yè)服務(wù)用房、物管用房、中小學(xué)、幼兒園、車庫、變電室等設(shè)施。 35 第三節(jié) 自然條件 一、氣候特征 本區(qū)地處北亞熱帶北緣，屬北亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候區(qū)，其特點是氣候溫和 、四季分明、雨量適中、雨熱同季、日光充足、濕度久、無霜期長、季風(fēng)氣候明顯。 春季（ 3— 5 月）：冷暖氣團(tuán)活動頻繁，天氣多變風(fēng)雨較多。 夏季（ 6— 8 月）：常受來自太平洋副熱帶高壓的東南氣流影響，氣壓低，溫度高，降水多。 秋季（ 9— 11 月）：雨水少，日夜溫差大，秋高氣爽。 冬季（ 12— 2月）：寒冷干燥，氣壓高，雨雪少，盛行西北風(fēng)。 二、氣候要素 1．溫度 本區(qū)多年平均氣溫約 ℃左右，夏季最高氣溫在 30℃ — 38℃之間，極端最高氣溫 41℃。冬季最低氣溫在零下 5℃ — 零下 10℃之間，極端最低氣溫零下℃。 2．降水 本區(qū)多年平均降水量 ㎜ ，年最大降水量 ㎜ ，年最小降水量 ㎜ （ 1978 年），降水量年內(nèi)分配不均，其中 6— 8 月份降水量最多，約為全年的 42%。 3．濕度、蒸發(fā)量和無霜期 本區(qū)區(qū)年平均相對濕度為 76%，年平均絕對濕度為 。歷年年平均蒸發(fā)量為 ㎜ 。無霜期 245 天，最大冰凍深度 米。 4．主導(dǎo)風(fēng)向 本區(qū)常年主導(dǎo)風(fēng)向為東北偏東（ ENE）風(fēng)，夏季多東南（ SE）風(fēng)和南（ S）風(fēng)，冬季多東北（ NE）風(fēng)和西北（ NW）風(fēng)。多年年平均風(fēng)速為 ，歷年最大風(fēng)速為 m/s。 三、自然災(zāi)害 36 1．水災(zāi) 區(qū)域內(nèi)地形為崗沖交錯、壟畈相間的波狀平原，地貌單元屬江淮丘陵的一部分，地勢總體西北高、東南低，地面高程約在 40— 50m 之間，局部起伏較大。江淮分水嶺位于建設(shè)項目的北面，規(guī)劃用地位于洪水位以上，不受洪水威脅。 2．地震 本區(qū)在大地構(gòu)造上屬于郯廬深斷裂帶，區(qū)域內(nèi)經(jīng)歷多次構(gòu)造運動，具有極為復(fù)雜的地質(zhì)構(gòu)造構(gòu)局，斷裂構(gòu)造較為發(fā)育，各類方向斷層在合肥市附近交匯，具有較大的活動性。區(qū)內(nèi)地質(zhì)為第三紀(jì)紅砂巖，埋深 10— 15m，上覆粘土層較厚，地基承載力在 — ㎏ /c ㎡ 之間，無 明顯地下河道，無地質(zhì)斷層。規(guī)劃區(qū)屬于中等地震活動區(qū)，歷史上沒有發(fā)生過大的地震災(zāi)害，工程設(shè)計按地震烈度七級設(shè)防。 37 第四章 項目開發(fā)定位 第一節(jié) 項目開發(fā)定位 通過對項目基地情況及地域經(jīng)濟(jì)文化背景的分析，使我們對項目所在區(qū)塊有了一個較為深入的了解。長豐縣作為國家級的貧困縣，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對合肥其他區(qū)域較為滯后，房地產(chǎn)開發(fā)及旅游資源的開發(fā)尚處于起步階段。西湖新城所在區(qū)塊位于長豐縣與合肥市中心的銜接地帶，是合肥大都市城市進(jìn)程中北面重要的一環(huán)，同時也是長豐縣融入合肥大都市經(jīng)濟(jì)圈 ，自身經(jīng)濟(jì)起飛的開發(fā)前沿，對長豐乃至整個合肥均具有極其重要的戰(zhàn)略意義。 在過去的許多年里，該區(qū)域價值一直未得到充分發(fā)掘與利用，也使得合肥城市化格局形成下重上輕一邊倒的畸形發(fā)展態(tài)勢，發(fā)展城北、長豐縣已成為合肥城市化進(jìn)程中一道不可逾越的障礙。在這樣一個區(qū)域價值被嚴(yán)重忽視的地塊，如何在合肥這樣一個激烈的房地產(chǎn)市場競爭中脫穎而出，并帶動長豐乃至整個合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市化進(jìn)展？如何發(fā)現(xiàn)價值、實現(xiàn)價值并提升價值，就成為本項目開發(fā)定位中我們將涉及到的重要課題。 旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)到一定時期的產(chǎn)物，是在城市中心及周邊用地條 件較好的土地已基本開發(fā)完畢后，地產(chǎn)開發(fā)向遠(yuǎn)郊區(qū)發(fā)展大趨勢的一種表現(xiàn)。該類地產(chǎn)或依托較好的自然風(fēng)景資源 ； 或依托自然風(fēng)景加人文景觀兩方面資源；或是發(fā)展商自己投資，建設(shè)一種獨具吸引力、具有旅游度假氣氛的大盤來推動房地產(chǎn)開發(fā)。 這一類地產(chǎn)的開發(fā)和一般樓盤有所不同，表現(xiàn)為三方面的利益牽制或動力因素，即社會效益、環(huán)境效益及經(jīng)濟(jì)效益： 首先，由于項目位于風(fēng)景區(qū) （包括保護(hù)性水域） 周圍，受到政府嚴(yán)格的規(guī)劃控制，因而規(guī)劃目標(biāo)要體現(xiàn)社會效益； 其次，由于生態(tài)體系通常相當(dāng)脆弱，因而保護(hù)和完善生態(tài)景觀體系是規(guī)劃的主導(dǎo)因素； 38 最后則是 區(qū)域及 發(fā)展商 的經(jīng)濟(jì) 利益，即在滿足上述兩方面要求的前提下，如何將資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益 ，并對周邊區(qū)域形成輻射帶動作用 。 通過以上分析我們發(fā)現(xiàn)，本案所在地塊與上述所言存在很大的共性，故此 我們提出如下項目開發(fā)模式： 具有自然生態(tài)風(fēng)貌的、可持續(xù)發(fā)展的、游居復(fù)合的新型小城鎮(zhèn) 該定位是對傳統(tǒng) 旅游地產(chǎn) 的功能整合與效益提升，是旅游、居住、工作等相結(jié)合的復(fù)合開發(fā)模式，具有良好的內(nèi)部自我調(diào)節(jié)性及外圍的延伸性。 下面，我們將對項目綜合環(huán)境進(jìn)行梳理分析，以尋求項目開發(fā)定位的利益支撐點。 第二節(jié) 項目開發(fā)定位分析 一、社會效益分析 該定位既源于旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式，又高于旅游地產(chǎn)，是在維持原有自然生態(tài)平衡的基礎(chǔ)上，對地塊價值的重新發(fā)現(xiàn)與提升。該模式能有效解決生態(tài)平衡與經(jīng)濟(jì)效益間的利益沖突，即將原始生態(tài)資源在不破壞其系統(tǒng)平衡的基礎(chǔ)上，充分發(fā)掘其經(jīng)濟(jì)效益，使其成為一個具有良好內(nèi)部調(diào)節(jié)功能及外部輻射功能的新型聚落，其聚變所產(chǎn)生的社會效益是明顯的。 1．長豐經(jīng)濟(jì)騰飛的橋頭堡 長豐是國家級貧困縣，在合肥的行政區(qū)劃中，長豐由于狹長的地理分布，加之合肥城市發(fā)展中的下重上輕，區(qū)位及政策上的先天性劣勢，使得長豐一直未能與合肥大都市經(jīng)濟(jì) 圈實行良好的對接。本項目所在區(qū)域正好位于長豐與合肥中心城區(qū)的銜接帶，是長豐縣對接合肥大都市經(jīng)濟(jì)圈、實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)起飛的橋頭堡。該區(qū)域已初步形成了較具規(guī)模性獨立體系的產(chǎn)業(yè)帶和旅游觀光帶，如 雙鳳經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及 雙鳳湖休閑度假區(qū) 等，已具備了一定的 新型小城鎮(zhèn)的雛形。 2．合肥城市化黃金北極 39 根據(jù)合肥市最新一輪城市規(guī)劃，發(fā)展重點區(qū)域是西南向的城市新區(qū)及東向的老工業(yè)基地，北面卻由于歷史原因被放在了任其自生自滅的尷尬境地，一直沒有得到大力發(fā)展，也未得到有效的重視。 合肥是中國中部典型的同心圓型省會城市，自古以來，護(hù)城河以內(nèi)的老城 區(qū)積聚了絕大部分的城市配套公共資源，是合肥的城市核心，其地位在未來的歷史進(jìn)展中將難以動搖。其實，合肥的城市規(guī)劃也沒有去刻意改變這一歷史格局，只是在不斷進(jìn)行優(yōu)化和資源平衡，仍沿襲了同心圓的發(fā)展模式。根據(jù)合肥目前的發(fā)展現(xiàn)狀，可以推測合肥未來的城市發(fā)展模式，將是形成以護(hù)城河內(nèi)老城區(qū)為核心，東（老工業(yè)基地）西（高新區(qū)、森林公園）南（巢湖風(fēng)景區(qū)）北（ 雙鳳 旅游休閑綜合區(qū) ）各特色組團(tuán)互為犄角的發(fā)展態(tài)勢。各組團(tuán)均具有自己的特色和核心產(chǎn)業(yè)，區(qū)域間相互依托，能有效合理分配城市配套等公共資源，同時又能充分享用護(hù)城河內(nèi)老城區(qū)這一核 心資源。 合肥未來的城市發(fā)展格局，決定了城北必定成為城市整體發(fā)展起飛的一極，其未來的發(fā)展勢頭就相當(dāng)于現(xiàn)今的西南部城市新區(qū)，對城市整體經(jīng)濟(jì)的拉動效果不言而喻。在合肥行政區(qū)劃的下屬三縣中（肥東、肥西、長豐），長豐縣一直基礎(chǔ)底子較弱（為國家級貧困縣），肥東、肥西均借助靠近合肥主城區(qū)的地理優(yōu)勢，在城市化進(jìn)程及產(chǎn)業(yè)合理分工中分得了一杯羹，逐步融入合肥大都市經(jīng)濟(jì)圈，與主城區(qū)的經(jīng)濟(jì)差距也在一步步縮小。合肥要想取得真真意義上的經(jīng)濟(jì)騰飛，整體經(jīng)濟(jì)的合力拉動成為必然選擇。根據(jù)“木桶”理論，長豐縣就相當(dāng)于木桶上最短的“木板”，根 據(jù)合肥目前的發(fā)展現(xiàn)狀，在某種意義上可以這樣說，合肥市綜合實力的進(jìn)步將取決于城北乃至長豐的發(fā)展。城北區(qū)域?qū)⒊蔀楹戏食鞘羞M(jìn)程中的重量極，本案所在區(qū)域的發(fā)展對推動合肥城市發(fā)展將具有重要的歷史意義。 二、區(qū)域分析 目前 合肥 缺少“旅居復(fù)合型家庭休閑式”的公共旅游設(shè)施。 合肥 位于 安徽省中部 ，地處 氣候?qū)賮啛釒У脚瘻貛У倪^渡帶 ，雖然也是一座歷史園林名城，擁有較多的歷史文物游覽景點，但相對中東部其他省會城市來說，還是缺少可居可游的生態(tài)自然景觀資源，例如杭州的千島湖、青山湖生態(tài)旅游度假區(qū)等。 40 近年來合肥房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，雖在生 態(tài)自然景觀的開發(fā)方面也作了有益的嘗試（比如依山環(huán)湖一帶），但其開發(fā)模式的不徹底（要么純居住，要么純旅游度假，沒有將居住與旅游度假結(jié)合起來，形成旅居復(fù)合開發(fā)模式）、開發(fā)規(guī)模上的小投入，使得合肥市場上可居可游的生態(tài)自然景觀資源存在很大的市場空白。 合肥擁有 450 余萬人口，人均 GDP 已突破 10000 元， 按照發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點，人均 GDP 在 10003000 美元為經(jīng)濟(jì)的起飛階段，人們的消費觀念開始第一次“轉(zhuǎn)型”：由小件商品向大宗商品消費過渡，最典型的例子就是汽車入戶和二次置業(yè)。這同時還意味著人們的居住消費習(xí)慣已經(jīng)由傳 統(tǒng)的居家實用型向現(xiàn)代的舒適享受型轉(zhuǎn)變， 旅居復(fù)合型的生態(tài)自然房產(chǎn)的開發(fā)將成為未來的一大發(fā)展趨勢。合肥大量的高等院校及著名工業(yè)產(chǎn)業(yè)的支撐所產(chǎn)生的不可忽視的中產(chǎn)階層將成為享受旅居復(fù)合地產(chǎn)的排頭軍。 三、地塊分析 西湖新城項目所在地塊緊緊依托 梅沖湖及 雙鳳經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，區(qū)域原始地形地貌保持良好，具有較好的生態(tài)自然資源可供利用和較完備的產(chǎn)業(yè)鏈可供支撐。針對項目地塊，我們形成如下幾點認(rèn)識。 1．豐富的自然生態(tài)資源 區(qū)域內(nèi)地形為崗沖交錯、壟畈相間的波狀平原，地貌單元屬江淮丘陵的一部分。僅有少量農(nóng)戶在此居住生息， 目前區(qū)內(nèi)除水 域外，主要為農(nóng)田及少量荒地，無工業(yè)污染，原始生態(tài)保持良好，是合肥近郊區(qū)自然生態(tài)最具開發(fā)潛能的區(qū)域之一。 2．四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò) 項目所處區(qū)域地理位置優(yōu)越，交通便利。由開發(fā)區(qū)雙鳳大道南接合肥市南北主干道榮事達(dá)大道，北接合水公路可達(dá)淮南、蚌埠；由金湖大道接通合白公路，與合徐、合寧高速公路連接；區(qū)內(nèi)各級道路縱橫交錯形成網(wǎng)絡(luò)，驅(qū)車 2 小時可達(dá)南京， 5 小時可達(dá)上海、武漢、杭州等地?；茨翔F路貫穿開發(fā)區(qū)南北，區(qū)內(nèi)有三條鐵路線，東臨合肥火車站，連通京廣、京滬、京九、隴海、寧西五大鐵路干線及擬建的滬蓉高速鐵路，客貨運輸可達(dá)全國 各地。合肥駱崗機(jī)場為國內(nèi)八大機(jī)場之一，現(xiàn)已開通包括香港在內(nèi)地 30 條國內(nèi)、地區(qū)航線和泰國的國際機(jī)場不定期 41 包機(jī)，平均每周航班次數(shù)達(dá)到 120 個。 四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)為其生態(tài)旅游資源的開發(fā)利用提供了廣闊的市場依托，使其市場可逐步拓展到全市、全省乃至整個華東地區(qū)。 3．較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)支撐 地塊處于合肥市雙鳳經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，與 崗集鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和合肥市廬陽區(qū)大楊工業(yè)園 相毗鄰，具有較為強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)支撐。 雙鳳經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于合肥的北門，在合肥北二環(huán)、北三環(huán)之間，規(guī)劃面積25 平方公里，距市政府廣場 8公里，距合肥新火車站 8 公里，距駱崗機(jī)場 18 公里。開發(fā)區(qū)自 98 年發(fā)展以來，堅持 “ 讓別人發(fā)財我發(fā)展 ” 的方針，以 “ 招商引資，優(yōu)化環(huán)境，融入合肥，與市俱進(jìn) ” 為工作重點，以 “ 務(wù)實、高效、馬上就辦 ”為辦事原則，經(jīng)濟(jì)建設(shè)快速推進(jìn)。截至目前，已開發(fā) 平方公里，實現(xiàn)水、電、路、通訊等 “ 六通一平 ” 。累計引進(jìn)項目 135 個，項目投資額 50億元， 20xx年全區(qū)實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值 億元， GDP 億元，稅收 1670 萬元 ， 正逐漸成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)中重要的經(jīng)濟(jì)增長點。開發(fā)區(qū)優(yōu)越的位置、優(yōu)良的環(huán)境、優(yōu)惠的政策和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)吸引了浙江鴻路鋼結(jié)構(gòu)、天風(fēng)塑業(yè)、固力發(fā)電器和金誠玻璃鋼、 超藝彩印、安徽雙輪集團(tuán)、豐大集團(tuán)等一批大企業(yè)，初步形成了制造加工業(yè)、電子及通訊、包裝印刷業(yè)、食品加工四大工業(yè)產(chǎn)業(yè)，形成了汽配工業(yè)園、 “ 退二進(jìn)三 ” 工業(yè)園、民營創(chuàng)業(yè)園、浙江創(chuàng)業(yè)園、倉儲物流園、科技產(chǎn)業(yè)園、旅游居住度假區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園等 “ 一區(qū)多園 ” 發(fā)展的格局。 較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)支撐避免了傳統(tǒng)城郊生態(tài)旅游房產(chǎn)開發(fā)中，因缺少產(chǎn)業(yè)支撐所面臨的“孤城”、“睡城”的現(xiàn)象，有效實現(xiàn)了居住、旅游、工作間的良性循環(huán)和運轉(zhuǎn)，為其“旅居復(fù)合”的開發(fā)模式提供了最根本的產(chǎn)業(yè)支撐。 4．規(guī)?；膮^(qū)域旅游市場 項目所在區(qū)域 位于大房郢水庫與滁河干渠之 間，水源充裕，土壤肥沃，崗沖交錯，地理條件獨特。依托大房郢水庫、梅沖湖、滁河干渠、雙鳳湖、元一國際高爾夫球會等優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境和自然風(fēng)光，區(qū)內(nèi)形成了金水灣、鳳凰島、西湖新城生態(tài)別墅群連片開發(fā)。與此同時，服務(wù)于現(xiàn)代工業(yè)的文化、教育、旅游等第三產(chǎn)業(yè)