【導(dǎo)讀】本報告所陳述的對象為祿充德安·湖濱碧海園，以下簡稱本項目。本項目位于澄江縣祿充風(fēng)景區(qū)內(nèi)。祿充風(fēng)景區(qū)猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在。云南省內(nèi)較早開發(fā)的濱湖假日旅游風(fēng)景區(qū)。這里長夏無冬，有最明媚的陽光、最。純凈的空氣、最碧藍(lán)的湖水，自然生態(tài)環(huán)境在云南省內(nèi)首屈一指。補(bǔ)了澄江縣沒有國家4A級旅游景區(qū)的空白。撫仙湖是中國最大的深水型淡水湖?？h間，距昆明60多公里。撫仙湖是一個南北向的斷層溶蝕湖泊，形如倒置葫蘆。狀，兩端大、中間小，北部寬而深，南部窄而淺，中呈喉扼形。占全國淡水湖泊蓄水量的%。撫仙湖水清澈純凈，屬于一類水，透明度平均。這些稀有的自然資源使祿充風(fēng)景區(qū)在云南游客中具有很大的吸引。本項目建設(shè)用地東臨龍馬酒店；南臨翰林路；西接祿充市場管理所；現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府。蘭州、昆明、長沙、深圳、海南等地均開始出現(xiàn)各種規(guī)模的產(chǎn)權(quán)酒店。

　　

【正文】 專業(yè)團(tuán)隊 貼心管家 碧海園管家至上而下，為您貼心呵護(hù)，總在您最適當(dāng)、最需要的時候出現(xiàn)。 訓(xùn)練有素，彬彬有禮，離您十米開外微笑悄然為您綻放。 他們是業(yè)主私人生活的助理，歷經(jīng)長期嚴(yán)格訓(xùn)練，全力完成業(yè)主的要求。 全天候 24 小時周到護(hù)衛(wèi)，確保業(yè)主 的絕對隱私。忠誠為業(yè)主提供全方位的細(xì)致服務(wù)。 智者識碧海、前瞻無限景 五星級碧海園、五星級服務(wù)享受、頂級硬件配套設(shè)施、一線絕版的海景視野，為你規(guī)劃高級濱海酒店生活。粼粼碧海、濤聲、海風(fēng)、陽光，碧海園度假酒店編織你明天的美好生活，更可讓你真正擁有產(chǎn)權(quán)，擁有屬于自己的投資、屬于自己的無限風(fēng)光。你的未來不是夢！ 以上文字說明僅供參考，最終效果以實景為準(zhǔn) 地址：云南省澄江縣祿充風(fēng)景區(qū) 熱線：？ 圍墻廣告：以項目名稱“碧海園酒店公寓”為主文字，要求字體醒目，顏色鮮艷（可考慮采用發(fā)展商之標(biāo)志性色彩即橙色）； 以“時尚 Condo，共享型的，交流型的，開放型的”為副文字，要求以較暗的顏色襯托主題文字（可考慮采用發(fā)展商之標(biāo)志性色彩藍(lán)色）；其中，點綴著綠色的植物，藍(lán)色的海浪和發(fā)展商之公司徽標(biāo)，整個畫面以白色為底色，并以亮麗的橙色、穩(wěn)重的藍(lán)色以及活潑的綠色渲染，共同構(gòu)筑一幅典雅而活潑、并能充分體現(xiàn)亞熱帶濱海特色的畫卷。 5 分階段控制的公關(guān)效果 基于本項目的特點，本方案前面部分已提出項目的宣傳推廣建議采用“短、平、快”的路線，因此項目的公關(guān)活動應(yīng)建議有步驟地劃分為三個階段： ● 形象建立及宣傳鋪墊階段 ● 試銷 階段 ● 正式銷售階段 各階段的公關(guān)效果目標(biāo)如下： 1 售前形象建立及宣傳鋪墊 —— 項目開工后（時間一個月，預(yù)計開始時間另定） 售前宣傳的基本目標(biāo)是讓目標(biāo)客戶對本項目及本項目推出的新概念有相當(dāng)程度的了解，并產(chǎn)生信任感和認(rèn)同感，對項目有了比較深刻的印象及對休閑度假和養(yǎng)老度假等新生活方式的初步認(rèn)識。 主要通過現(xiàn)場 POP、工地圍墻以及在祿充旅游通道的條幅進(jìn)行宣傳。本階段，各項工作尚處于準(zhǔn)備與調(diào)試階段，如樓書、沙盤、模型、賣場及銷售隊伍等。 2 試銷階段 —— （時間三個月，預(yù)計開始時間為另定） 試銷階段是為了試探目標(biāo)客戶對項目的直接反應(yīng)，進(jìn)一步證實項目的定位、價格、銷售方式和區(qū)域等方面是否迎合市場的需求，以便作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。 這一階段的公關(guān)活動都控制在特點及目標(biāo)明確的小范圍內(nèi)，包括祿充的旅游者、大小自駕游等。主要采用直郵廣告、重點位置設(shè)立宣傳咨詢點、現(xiàn)場售樓處的建立、現(xiàn)場 POP。 建議售前宣傳與試銷階段的部分時間可重疊，而階段工作同時進(jìn)行。由于本項目推出的概念對于部分客戶來說已經(jīng)非常熟知，并且可以提前告之徘徊于撫仙湖同區(qū)域樓盤之間的準(zhǔn)客戶，如果本項目新推出的產(chǎn)品是符合他們的經(jīng)濟(jì)能力、理財習(xí)慣及 度假觀念和需求的，且具有較好的性能價格比，那么，在前期就可以爭取這一部分的客戶，并使之成為本項目的現(xiàn)實客戶和義務(wù)宣傳者。 本階段可考慮投入適量的軟性廣告和小規(guī)模的活動作為客戶對項目信心培養(yǎng)的支持。 同時，本階段由于銷售的基本要素如樓書、賣場、沙盤、模型及銷售隊伍等已經(jīng)完成，可以接受內(nèi)部認(rèn)購。 3 正式銷售階段 —— 項目主體工程出三層后（時間十個月，預(yù)計正式開盤時間另定） 建立在前兩個階段的公關(guān)效果之上，在這一階段，推廣的力度和費用都達(dá)到了最大極限。報紙、戶外廣告、直郵、現(xiàn)場展銷宣傳資料、模型 等所有公關(guān)手段和銷售工具全面展開。本階段，將吸引目標(biāo)區(qū)域市場有較大實力的代理商介入，聯(lián)合代理商集中宣傳，造成項目銷售的轟動效應(yīng)，以迅速完成銷售目標(biāo)。甚至可以考慮委托內(nèi)地目標(biāo)區(qū)域市場的銷售機(jī)構(gòu)進(jìn)行異地銷售。 6 外發(fā)式宣傳策略 1 精品樓書 主要用于對新度假概念和新生活概念的引入，描繪以“自游人”身份于海濱城市度假和冬季養(yǎng)老以及攜家?guī)Э谙硎芗彝啡さ姆N種優(yōu)點，并詳盡介紹項目周邊及撫仙湖的眾多旅游資源，以激發(fā)潛在客戶對祿充購房置業(yè)和享受新生活方式的渴求和憧憬。 本樓書的主要發(fā)送對象為到現(xiàn)場看 樓者、專門的促銷活動中到場的客戶、針對性的直郵客戶，以及酒店客人（可考慮擺放于玉溪及昆明高級別酒店里供閱讀）。 形式： 12 開銅板紙精美冊子 內(nèi)容： ● “自游人”新度假概念的優(yōu)點和特色描述 ● 家庭度假的迅猛發(fā)展和未來家庭度假的發(fā)展趨勢 ● 介紹項目周邊的旅游景點及民族風(fēng)情訴求，項目的大環(huán)境優(yōu)勢 ● 旅游交通設(shè)施及收費、旅游服務(wù)項目及收費、景點娛樂項目及收費、主要旅游度假酒店分布及收費等旅游常識介紹 ● 旅游及發(fā)展規(guī)劃與開發(fā)前景 ● 國外酒店式公寓的特色和優(yōu)勢介紹 ● 公寓的規(guī)模、園林綠化、 規(guī)劃設(shè)計、戶型設(shè)計、產(chǎn)品設(shè)計的介紹 2 折頁樓書 折頁式的樓書主要用于不集中的廣泛宣傳，目的是為了傳輸項目的上市信息，以較淺顯化的內(nèi)容和形式初步引起目標(biāo)客戶的關(guān)注，并產(chǎn)生進(jìn)一步了解銷售操作細(xì)節(jié)的興趣。 形式： ● 大折頁 ● 設(shè)風(fēng)琴袋放置插頁（每張插頁一個內(nèi)容） 內(nèi)容： ● 大折頁 簡單介紹項目的位置、周邊旅游資源、規(guī)模、配套、物業(yè)管理、發(fā)展商實力等內(nèi)容。（標(biāo)題式，簡潔形式為主，主要為幫助客人回顧項目的優(yōu)勢和特色） ●風(fēng)琴袋插頁 平面圖、價目表、付款方式、認(rèn)購流程、認(rèn)購須知、銷售方式 、附加值優(yōu)惠。 3 單張 與大折頁的內(nèi)容相同，但可更加簡單。 4 沙盤模型 ● 大模型：固定在售樓中心使用，比例和尺寸可根據(jù)展廳空間制訂 ● 小模型：目標(biāo)市場展銷會使用，以易于搬運為原則 上述模式可考慮選擇有燈光的形式，以加強(qiáng)效果。 5 展板 ● 規(guī)格 以 60cm 90cm 的標(biāo)準(zhǔn)尺寸為宜，可做 78 塊左右（為墻掛式，輕質(zhì)，泡沫材料）。 ● 內(nèi)容 地理位置、周邊旅游資源介紹、項目概念介紹、公寓配套設(shè)施及園林規(guī)劃圖、標(biāo)準(zhǔn)套房平面圖及裝修標(biāo)準(zhǔn)。 7 銷售進(jìn)度目標(biāo)（ 以面積計算，均指公寓部分） ● 形象建立及售前宣傳鋪墊階段（另定）：完成 5%（本階段，需要努力爭取關(guān)系客戶和內(nèi)部客戶，如果于公開認(rèn)購之前就有部分面積落定，將能極大的鼓舞和帶動潛在的目標(biāo)客戶跟進(jìn)） ● 試銷階段（另定）：完成 50%。 ● 正式銷售階段（另定）：完成 95% 8 資金計劃（見附件 6） ● 本項目建設(shè)資金自籌？萬元，可保證工程主體完成封頂，按照工程進(jìn)度，在沒有任何外來資金（包括銷售回款）進(jìn)帳的情況下自籌資金可維持至？年？月份。 ● 按照目標(biāo)銷售進(jìn)度，至？年？月底，預(yù)計可完成 50%的銷售率，即銷售面積達(dá)到約？平方米（按總銷售面積？平方米計），因此，可實現(xiàn)銷售合同額約？萬元，按首期款平均回款 20%計，約可實現(xiàn)銷售款？萬。 ● 至？年？月底，預(yù)計本項目的銷售率將突破 60%，即銷售面積達(dá)到？平方米，可實現(xiàn)銷售合同總額約？萬元，由于至？月底，以前實現(xiàn)銷售的房屋全部按照合同約定支付了 30%以上的首期款（部分采取一次性付款和分期付款，付款比例更高），因此，按平均回款率 30%計算，此時期約可實現(xiàn)銷售款？萬元。 ●？年？月份至？年？月份，預(yù)計銷售率實現(xiàn) 95%，即銷售面積達(dá)到？平方米，共實現(xiàn)銷售合 同額？萬元，按平均回款率 30%計算，約可實現(xiàn)？萬元的銷售回款；同時，由于前段已經(jīng)銷售的面積中已經(jīng)大部分順利辦理完按揭，更加豐富了項目的建設(shè)資金，除了保證建設(shè)資金外，并開始隨著按揭款的逐步發(fā)放，項目開始實現(xiàn)了贏利。 ● 根據(jù)以上資料資金計劃，資金使用和資金供應(yīng)會出現(xiàn)供求矛盾，為確保項目資金流暢，可考慮吸納項目貸款，建議貸款額度為？萬元（見附件 5）。 故此，根據(jù)常規(guī)測算，本項目在保證自籌資金的基礎(chǔ)上，加上穩(wěn)定的銷售回款，完全可以保證項目建設(shè)的全部資金，出現(xiàn)資金鏈條斷裂的風(fēng)險極小。 第五章 投資估算和資 金籌措 1 投資估算（見附件 1）（僅供參考） 總建設(shè)成本費用列項 土地費用： 前期費用： 土建及安裝 : 消防自動系統(tǒng)、集中供熱系統(tǒng)： 公寓內(nèi)部精裝修費用： 小計： ?萬元 其它開發(fā)費用列項： 管理費用： 財務(wù)費用： 銷售費用： 開發(fā)期稅費： 成本綜計 ?萬 2 資金籌措（見附件 2） 自籌資金： ?萬（用于土地成本、前期及土建） 銷售回款或銀行貸款： ?萬 第六章 財務(wù)評價與社會效益分析 1 盈虧平衡分析（擬定參考） 本項目可銷售的總面積為 20210 平方米，其中 公寓部分 18900 平方米；商業(yè)用房部分 1100 平方米。按公寓部分實現(xiàn)平均銷售價格 5850 元 /平方米計算，公寓部分總銷售收入為： 11060 萬；商業(yè)用房部分平均實現(xiàn) 4000 元 /平方米計算，商業(yè)用房部分總銷售收入為 440 萬。兩項合計 11500 萬。 由前一章分析得知本項目總建設(shè)費用為 6578 萬元，故此，本項目盈虧平衡點為： 盈虧平衡點 =總建設(shè)費用 /總銷售收入 =6578/11500=% 就是說本項目如果實現(xiàn)了 %的銷售率就可以保證本項目的總投資成本全部回收。 2 贏利預(yù)測 項目 名稱 金額（萬元） 備注 說明 公寓部分 5850 元 /平方米 商業(yè)用房部分 4000 元 /平方米 銷售收入 11500 按全部可售面積算 開發(fā)稅費 630 營業(yè)稅及附加按 %計算 總建設(shè)費用 5468 管理、財務(wù)、銷售及其它費用 480 所得稅 832 營業(yè)利潤的 15% 稅后利潤 4090 凈收益率 62% 3 敏感性分析 本項目在銷售面積不變的情況下，利潤變化的敏感因素為銷售價格和單位成本費用。以下就本項目的情況對銷售 價格和單位成本費用兩個敏感因素進(jìn)行分析。由于本項目主導(dǎo)產(chǎn)品為公寓，因此，只分析公寓部分。 假設(shè)單位成本費用不變，銷售價格降低 元，則利潤減少 110 萬元，即每平方米銷售價格比擬定銷售價格降低 1%，開發(fā)利潤比擬定利潤降低 %； 假設(shè)銷售價格不變，單位成本費用增加 1%，即元，則總成本費用增加 萬元，銷售利潤相應(yīng)減少 萬元，即每單位成本比擬定單位成本增加 1%，開發(fā)利潤比擬定利潤降低 %。 因此，銷售價格的變動是影響本項目投資風(fēng)險的最敏感性因素，而本項目的總成本費用的變化也是本項目投資 風(fēng)險的關(guān)鍵所在。 4 社會效益分析 本項目的成功開發(fā)，可以改善祿充的綜合環(huán)境，啟動社會閑置資金，增加就業(yè)率，對促進(jìn)旅游及房地產(chǎn)消費起到雙重積極的作用，同時也為祿充旅游房地產(chǎn)的開發(fā)和運作提供了寶貴的經(jīng)驗，為撫仙湖旅游房地產(chǎn)開創(chuàng)了一條新的發(fā)展思路。這也是本項目的社會效益所在。 第七章 結(jié)論 通過以上的分析和策略，我們發(fā)現(xiàn)，項目達(dá)到的盈虧平衡點較低，而且，投資收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，具有較大的投資吸引力。 在項目的投資和開發(fā)中，不可預(yù)測的風(fēng)險較少，可控性較強(qiáng)，因此本項目的投資開發(fā)無論在市場上、操 作上還是在財務(wù)上都是可行的。就本項目而言，市場的分析和項目的整體定位，以及項目投資經(jīng)濟(jì)分析是基于經(jīng)驗和經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場規(guī)律及投資經(jīng)濟(jì)原理，配以合理的營銷手段，實現(xiàn)項目的銷售目標(biāo)，并最終實現(xiàn)本項目的贏利目標(biāo)將是可以實現(xiàn)的。 備注： 因該項目地塊的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)暫不確定，故以上經(jīng)濟(jì)分析類的數(shù)據(jù)純屬參考； 該項目的項目名稱僅供參考； PAGE PAGE 2