【導讀】海量資料,百套光盤下載。上海國際時尚中心項目一期、二期部分。上海十七棉投資發(fā)展有限公司

　　

【正文】 入駐企業(yè)主要為高科技、咨詢、傳媒廣告、新材料等類型，但大多都為中小型企業(yè)。 ? 上海濱江創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 該創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園位于楊樹浦路 2218 號，與知識產(chǎn)權園在建中的版權中心相鄰，由臺灣知名設計師登琨艷主導改建開發(fā) ，土地屬上海動力設備廠。 據(jù) 2021 年底與楊浦區(qū)政府、上海動力設備廠三方達成的意向，園區(qū)將租用動力設備廠廠房，總建筑面積約 5 萬平方米，分三期開發(fā)。目前，僅一期 6700 平方米的閑置廠房與廠方簽訂了為期 6 年的租賃合同，較原進度大為落后，造成這一原因是近兩年全國范圍電力短缺帶來的電站建設熱潮使動力設備廠的生產(chǎn)恢復并滿負荷運轉，短期內(nèi)無法搬遷。 園區(qū)一期的改建于 08 年 5 月底結束，原規(guī)劃入駐園區(qū)的企業(yè)主要為各種類型和規(guī)模的設計工作室，并配備建設會議展示館、設計美術書店、餐飲和商務旅社等配套設施。目前的招商進程顯然與設 想中的進度差距較大，僅三棟建筑有企業(yè)入駐，扣除園區(qū)自身辦公和自營的餐飲，外來的僅一家港臺建筑設計事務所。 園區(qū)目前對外租金報價為 45 元 /，估計 元 /。 造成園區(qū)招商困難的主要原因在于：園區(qū)的建筑形式不適合分割出租決定租賃客戶必須以具有一定規(guī)模的公司為主，但目前園區(qū)的知名度和區(qū)域的交通條件制約了規(guī)模公司的進駐。 海量資料 ,百套光盤下載 29 周邊商鋪市場分析 上棉 17 廠及周邊區(qū)域多為工業(yè)區(qū)，居住小區(qū)少且檔次較低，東南兩面臨江，造成交通不便，目前區(qū)域人流主要為幾家還在生產(chǎn)的工廠的員工。所以在楊浦區(qū)“十一五”商業(yè)發(fā)展規(guī)劃中，上棉 17廠及周邊區(qū)域無法列入滿足居民消費需求的基本商業(yè)布局體系，而作為現(xiàn)代商務服務型商業(yè)布局，屬于前瞻性規(guī)劃發(fā)展的濱江綜合開發(fā)帶和復興島及周邊地區(qū)配套商業(yè)布局。 項目周邊商業(yè)主要沿楊樹浦路和內(nèi)江路分布，并在兩條路交叉口附近形成區(qū)域商業(yè)集匯中心，由于區(qū)域人流較少且以外地打工人口為主，購買力較弱，商業(yè)業(yè)態(tài)層次較低。 由于地理、交通及人流的原因，致使區(qū)域人流和購買力不足以支撐一些較高檔次的商業(yè)業(yè)態(tài)，必須利用措施吸引外來人流進來消費，才能帶動該區(qū)域商業(yè)的良性發(fā)展。 五、南廠區(qū)（項目一期、二期）收入測算依據(jù) 上海國際時尚中心項目分布在原上海第十七棉紡織總廠南、北兩個廠區(qū)，共分三期建設，其中一期、二期在南廠區(qū)；三期在北廠區(qū)。 項目一期工程預算 億元，于 2021 年 7 月 全部 完工； 其中 時尚會所及時尚多功能秀場 于 2021 年 5 月 投入 使用 ；二期工 程預算 億元（加上 2021 年度項目資本化利息 257 萬元后，工程預算為 億元）， 計劃 于 2021 年 12 月底完工，工程完工后，時尚精品倉、時尚餐飲娛樂及部分創(chuàng)意辦公區(qū)域的招商租戶可進場進行裝修，預計 2021 年 5 月正式開業(yè)。 南廠區(qū)的收入來源主要為時尚會所、時尚多功能秀場、時尚餐飲娛樂、部分創(chuàng)意辦公及車庫等的租金收入。測算依據(jù)如下： 海量資料 ,百套光盤下載 30 ? 時尚會所 ? 建筑面積 1,556 平方米，可租面積： 1,556 平方米，除滿足市、區(qū)及紡控活動使用外，對外實行預約制，以 50,000 元 /天租金計算；考慮到時尚會所同時承擔 了整個上海國際時尚中心的接待功能，故每年出租天數(shù)按照 30 天計。 ? 時尚多功能秀場 建筑面積 9,390 平方米，可租面積： 4,416 平方米， 60,000 元 /天租金計算，租金前兩年 (2021 年、 2021 年 )上漲速度為 0%， 2021 年到 2021 年每兩年上漲 5%，以后每兩年上漲 6%； 年平均出租率 2021 年、 2021 年為 30%， 2021 年至 2021 年為 40%， 2017 以后維持在 50%。 ? 時尚精品倉 建筑面積 35,516 平方米，可租面積： 18,931 平方米，基準租金： 元 /平方米/天； 租金由 2021 年開始，前兩 年 (2021 年、 2021 年 )上漲速度為 0%， 2021 年到 2025年每年上漲 5%； 出租率 2021 年為 50%， 2021 年為 70%， 2021 年均維持在 95%。 ? 辦公樓 建筑面積 6,643 平方米，可租面積： 3,756 平方米，基準租金： 2 元 /平方米 /天； 租金由 2021 年開始，前兩年 (2021 年、 2021 年 )上漲速度為 0%， 2021 年開始每年上漲 3%； 出租率 2021 年為 50%， 2021 年為 80%， 2021 年、 2021 年為 85%， 2021 年后維持在 95%。 ? 餐飲、娛樂 建筑面積 23,594 平方米，可租面積： 15,002 平方米，基準租金： 元 /平方米/天； 租金由 2021 年開始，前兩年 (2021 年、 2021 年 )上漲速度為 0%， 2021 年開始每年上漲 5%； 出租率 2021 年為 50%， 2021 年 70%， 2021 年 90%， 2021 年以后出租率維持在 95%。 ? 車庫 海量資料 ,百套光盤下載 31 車位數(shù)： 200 個，基準租金： 5 元 /個 /小時 租金的上漲速度，前兩年 (2021 年、 2021 年 )保持不變， 2021 年后每年上漲速度為 5%。 車庫 2021 年 2025 年出租率均為 50%。 六、效益分析 財務基礎數(shù)據(jù) 確定財務基礎數(shù)據(jù)應遵循的主要經(jīng)濟 法規(guī) ? 中華人民共和國企業(yè)財務通則 ? 中華人民共和國企業(yè)會計準則 ? 中華人民共和國公司法 ? 中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例及其實施細則 ? 中華人民共和國企業(yè)所得稅法及其實施細則 ? 建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) 各項財務基礎數(shù)據(jù) 項目計算期 15 年，其中建設期 1 年，生產(chǎn)經(jīng)營期 14 年。 收入估算 ? 南廠區(qū)的收入來源主要為時尚會所、時尚多功能秀場、時尚餐飲娛樂、部分創(chuàng)意辦公及車庫等的租金收入。測算依據(jù)如下： ? 時尚會所 建筑面積 1,556 平方米，可租面積： 1,556 平方米，以 50,000 元 /天租金計算；每年出租天數(shù) 按照 30 天計。 ? 時尚多功能秀場 海量資料 ,百套光盤下載 32 建筑面積 9,390 平方米，可租面積： 4,416 平方米， 60,000 元 /天租金計算，租金前兩年 (2021 年、 2021 年 )上漲速度為 0%， 2021 年到 2021 年每兩年上漲 5%，以后每兩年上漲 6%； 年平均出租率 2021 年和 2021 年為 20%， 2021 年至 2021 年為 30%， 2021 以后維持在 35%。 ? 時尚精品倉 建筑面積 35,516 平方米，可租面積： 18,931 平方米，基準租金： 元 /平方米 /天； 租金由 2021 年開始，前兩年 (2021 年、 2021 年 )上漲速度為 0%， 2021 年到2025 年每年上漲 5%； 出租率 2021 年為 50%， 2021 年為 70%， 2021 年均維持在 95%。 ? 辦公樓 建筑面積 6,643 平方米，可租面積： 3,756 平方米，基準租金： 2 元 /平方米/天； 租金由 2021 年開始，前兩年 (2021 年、 2021 年 )上漲速度為 0%， 2021 年開始每年上漲 3%； 出租率 2021 年為 50%， 2021 年為 80%， 2021 年、 2021 年為 85%， 2021 年后維持在 95%。 ? 餐飲、娛樂 建筑面積 23,594 平方米，可租面積： 15,002 平方米，基準租金： 元 /平方米 /天； 租金由 2021 年開始，前兩年 (2021 年、 2021 年 )上漲速度為 0%， 2021 年開始每年上漲 5%； 出租率 2021 年為 50%， 2021 年 70%， 2021 年 90%， 2021 年以后出租率維持在95%。 ? 車庫 車位數(shù)： 200 個，基準租金： 5 元 /個 /小時 海量資料 ,百套光盤下載 33 租金的上漲速度， 2021 年和 2021 年上漲速度為 0%， 2021 年后每年上漲速度為 5%。 車庫 2021 年 2025 年出租率均為 50%。 ? 土地收入 ： 共有 19 畝土地，每畝成本價為 350 萬元，每畝收購價為 450 萬元，共有收益 1900 萬元，預計 2021 年可以實現(xiàn)利潤。 ? 北廠西塊 的收入來源是 酒店式公寓 。 ? 本項目主要技術經(jīng)濟指標 擬建二幢酒店式公寓（性質為商務辦公） ， 基地面積 為 10870 平方米（ 畝） ,建筑面積 為 21740 平方米 ， 建筑占地面積 為 2718 平方米 。 地下機動車位約8000 平方米 ， 其中：地面停車位 20 輛，地下機動車位 160 輛。 ? 建設周期 本項目擬在 2021 年 3 月 1 日正式開工， 2021 年 4 月 30 日全部竣工交付使用，建設周期為 25 個月。 ? 開發(fā)成本 名稱 單 價（元 /平方米） 合價（萬元） （一）前期開發(fā)費 100 217 （包括驗線費、工程勘察費、招投標費、工程設計費、設計審圖費、招標管理費、質量 監(jiān)督費、檔案編制費、技術資料費、專家評審費等） 小計： 100 217 （二）配套設施費 序號 名稱 單價（元 /平方米） 合價（萬元） 1 供電配套費 1000 2174 2 供水配套費 150 326 3 排水配套費 50 109 4 弱電配套費 100 217 5 有線配套費 25 54 6 煤氣配套費 53 7 環(huán)衛(wèi)配套費 30 65 8 通信配套費 10 22 9 消防配套費 200 435 海量資料 ,百套光盤下載 34 小計： 3455 （三）建筑安裝工程費 序號 名稱 單價（元 /平方米） 合價（萬元） 1 建筑安裝工程費 3200 6957 （含消防、強電等設備） 2 總體工程費 150 326 3 電梯設備及安裝 245 532 4 工程監(jiān)理費 50 108 5 工程開辦費 50 108 6 裝飾費用 3500 7609 小計： 7195 15640 名稱 單價（ 元 /平方米） 合價（萬元） （四）地下建筑工程費 3000（ 8000 ㎡） 2400 （五）房屋維修費 113 （六）費用 序號 名稱 單價（元 /平方米） 合價（萬元） 1 管理費用 200 435 2 財務費用 300 652 小計： 500 1087 合計 10539 22912 不可預計費 5% 1146 開發(fā)成本總計 11066 24058 ? 主要財務效益分析指標 項目總投資 序號 名稱 單價（元 /平方米） 合價（萬元） 1 土地使用費 6180（按 824 萬元 /畝計） 13435 2 開發(fā)成本 11066 24058 小計： 17246 37493 效益預算 序號 名稱 單價（元 /平方米） 合價（萬元） 1 銷售收入 25000 54350 車位 150000（ 160 只） 2400 小計： 56750 海量資料 ,百套光盤下載 35 減：開發(fā)成本 17246 37493 稅金 % 4860 凈利潤 2943 14397 上海十七棉投資發(fā)展有限公司作為項目開發(fā)主體，上海紡織置業(yè)有限公司協(xié)助參與相關工作，故項目開發(fā)利潤以 80%： 20%的比例 分配。 十七棉 公司享有 14397 萬元中80%的部分，合計為 11518 萬元；紡織 置業(yè)公司享有 14397 萬元中 20%的部分，合計為2879 萬元。按照工程的進度， 十七棉公司 預計在 2021 年和 2021 年分別有 5759 萬元的收益。 成本估算 ? 折舊費 固定資產(chǎn)折舊采用直線法，殘值按固定資產(chǎn)原值的 5％計算，房屋、建筑物折舊年限 30 年，設備折舊年限 10 年，裝修折舊年限 7 年，攤銷非按攤入對象的折舊年限計算。 2021 年 2017 年每年計提折舊 4409 萬元， 2018 年 2020 年每年計提折舊1397 萬元， 2021 年 2025 年每年計提折舊 469 萬元。 ? 營運費用 按經(jīng)營收入的 1%計取。 ? 稅金 房產(chǎn)稅按租金收入的 12%計取，附加稅 %計取。 ? 利息 按年利率 6%計取。 ? 管理費用 按經(jīng)營收入的 20%計取。 海量資料 ,百套光盤下載 36 財務分析 反映盈利能力