【導讀】全局統(tǒng)籌規(guī)劃，全面指導工作。項目規(guī)劃設(shè)計方案的技術(shù)經(jīng)濟指標、工期、人力資源等……態(tài)經(jīng)濟，構(gòu)筑以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。指標位居全市前列。氣質(zhì)量、水環(huán)境、人均綠化面積等指標位居全國前列。歷史文化與現(xiàn)代文化相互交融，塑造地域特色和文化品位。文明，推行綠色健康的生產(chǎn)方式、生活方式和消費方式。配置和環(huán)境共建，實現(xiàn)區(qū)域和諧發(fā)展。級濕地公園、國家森林公園以及商業(yè)配套區(qū)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)包括“清潔再生能源產(chǎn)業(yè)”和“高科技農(nóng)業(yè)園”兩部分。的節(jié)能產(chǎn)品，并提供相關(guān)服務。園區(qū)除解決區(qū)內(nèi)部分就業(yè)外，還能為。類最主要的生存環(huán)境之一，它不僅為人類的生產(chǎn)、生活提供多種資源，生態(tài)建設(shè)的重要任務。據(jù)美國濕地生態(tài)系統(tǒng)學家，每。倍，有的濕地植物生產(chǎn)量比小麥地平均產(chǎn)量還高8倍。造成了嚴重的破壞，保護和開發(fā)濕地具有很重要的公益意義。及建設(shè)“節(jié)約型社會和環(huán)境友好型”社會的需要。

　　

【正文】 為了更好的突出生態(tài)特色，規(guī)劃明確土地開發(fā)強度從軌道站點往周邊梯度遞減，外圍低強度開發(fā)地段與自然環(huán)境 有機交融，形成疏密有致的空間形態(tài)和起伏有序的天際輪廓線。 同時，規(guī)劃尊重地區(qū)既有的自然環(huán)境，優(yōu)化城區(qū)環(huán)境品質(zhì)，突出和強化 “水、綠、城、文 ”4個方面主題，對水環(huán)境、綠化開敞空間、城市輪廓線、城市街景、夜景照明、建筑風貌、建筑色彩和城市雕塑等多方面進行系統(tǒng)優(yōu)化和完善，突出生態(tài)城特色和地域特色，塑造人工環(huán)境與自然環(huán)境相協(xié)調(diào)、地方特色與現(xiàn)代科技文明相交融的城市景觀風貌。 39 規(guī)劃將提升環(huán)境質(zhì)量、保障環(huán)境安全作為生態(tài)城科學發(fā)展的重要支撐點，建立健全各項環(huán)保政策。建立項目審批與環(huán)境管理相結(jié)合的建設(shè)項目環(huán)境準入制度，建設(shè)覆蓋全區(qū)的環(huán)境監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，嚴格管理施工項目?？刂莆鬯幚磉_標排放、提高污水處理設(shè)施的建設(shè)標準、嚴格監(jiān)管，保障水環(huán)境達標?？茖W分區(qū)、加強對各類適用區(qū)域管理以及噪聲防治監(jiān)管，保障聲環(huán)境達標。 完善環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)，建立生活垃圾分類收集、綜合處理與循環(huán)利用體系，積極探索氣力輸送系統(tǒng)收集生活垃圾等先進環(huán)衛(wèi)技術(shù)，逐步實現(xiàn)廢棄物的減量化、資源化、無害化，科學管理固體廢物 。 通過建立統(tǒng)一、高效、協(xié)調(diào)的環(huán)境保護長效機制，逐步實現(xiàn)生態(tài)城空氣質(zhì)量全面達標、水環(huán)境質(zhì)量明顯改善。到規(guī)劃中期，水質(zhì)達標率 100%、噪聲達標區(qū)覆蓋率 100%、垃圾無害化處理率達到 100%，生活垃圾回收利用率不低于 60%。 40 充分利用數(shù)字化信息處理技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)通信技術(shù)，科學整合各種信息資源，將生態(tài)城建設(shè)成為高效、便捷、可靠、動態(tài) 的數(shù)字化城市。 建立統(tǒng)一的生態(tài)城基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺，實現(xiàn)政府內(nèi)部信息資源高度共享，提升電子政務建設(shè)水平。建立城市信息化管理平臺，通過網(wǎng)格化、立體化管理，對城市部件、事件實施全時制、全方位、全過程的監(jiān)控、處理和反饋，實現(xiàn)城市管理的科學化、現(xiàn)代化、規(guī)范化。未來將在區(qū)域范圍內(nèi)實現(xiàn)全方位、多等級、虛擬化的電子商務系統(tǒng)，建設(shè)智能化的交通系統(tǒng)，實現(xiàn)數(shù)字化社區(qū)管理。 加快通信工程建設(shè)，遵循寬帶化、智能化、綜合化的原則，構(gòu)建布局合理、匯接靈活、安全便捷的信息化綜合服務網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)區(qū)域范圍內(nèi)無線城域網(wǎng)覆蓋率 100%。 規(guī)劃遵循以人為本的原則，堅持平戰(zhàn)結(jié)合、 平災結(jié)合，預防為主，防、 41 抗、避、救相結(jié)合，優(yōu)先保障人的生命安全。通過采用先進的通信系統(tǒng)，建立災害預警系統(tǒng)、地面沉降預警系統(tǒng)，綜合提高防洪防潮能力，建設(shè)結(jié)構(gòu)合理、技術(shù)先進、穩(wěn)定可靠的防空設(shè)施，整合單一災害防救系統(tǒng)，建立完善的綜合防災減災體系。同時要加強公共安全、災害自救互助教育，提高廣大市民自救意識，以達到提高城市公共安全水平、減輕災害損失的目標。 深入進行地質(zhì)勘察，采取有效措施防治砂土液化、地下水（土）對建筑物的腐蝕以及地裂縫等地質(zhì)災害。在生態(tài)城內(nèi)，合理設(shè)計疏散救援道路和防災避難疏散場地。 生態(tài)城沿 水 岸進行微地形處理，結(jié)合景觀設(shè)計，構(gòu)筑符合防洪標準的生態(tài)型自然防洪堤。 建設(shè)防災指揮中心，建立完善的防災體系，利用現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)，推進區(qū)域應急聯(lián)動系統(tǒng)建設(shè)，及時高效處置應急突發(fā)事件，為公眾提供完善的公共應急服務，保障公共安全。 42 消防設(shè)計，主要是分析項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能存在的火災隱患和重點消防部位，根 據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結(jié)合當?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。 分析生產(chǎn)過程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災危險性，包括儲存物品的火災危險性，生產(chǎn)過程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災危險性，運輸過程中的火災危險性等。 ．調(diào)查項目場址周圍消防設(shè)施狀況 調(diào)查場址周邊公安消防機構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，確定項目對公安消防機構(gòu)的依托程度。 ．消防措施和設(shè)施 根據(jù)項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在火災隱 患的部位、火災危險類別以及可能波及的范圍，確定應采用的消防等級，并結(jié)合項目場址周圍消防設(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。 、工期、人力資源等 ： 2021年 2020年 ： 合理、科學地制定管理方案，確定項目的組織機構(gòu)和配置人力資源是保證項目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營順利進行、提高勞動率的重要條件。在制定管理方案時，我們對項目的組織機構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓等內(nèi)容進行了研究，比選優(yōu)化方案。 43 五 、建設(shè)投資估算 ： (1)主要工程項目、輔助工程項目及其他各單項工程的建設(shè)內(nèi)容及工程量； (2)專門機構(gòu)發(fā)布的建設(shè)工程造價及費用構(gòu)成、估算指標、計算方法，以及其他有關(guān)估算工程造價的文件； (3)專門機構(gòu)發(fā)布的建設(shè)工程其他費用計算辦法和費用標準，以及政府部門發(fā)布的物價指數(shù)； (4)已建同類建設(shè)工程的投資檔案資料； (5)影響建設(shè)工程投資的動態(tài)因素，如利率、匯率、稅率等。 本工程項目的投資估算如下 : 分項投資估算 初步估算項目投資額 300億元。其中： 序號 項目 占地（萬 平） 建筑面積（萬平） 投資（億元） 備注 一 生態(tài)產(chǎn)業(yè)園 100 100 50 1 再生能源產(chǎn)業(yè) 50 50 2 高科技農(nóng)業(yè)園 50 50 二 生態(tài)宜居區(qū) 300 300 150 1 小高層住宅 80 120 50 2 多層洋房 120 140 60 3 別墅 100 60 40 三 生態(tài)旅游區(qū) 1 國家濕地公園 333 2 國家森林公園 540 33 四 商業(yè)配套 區(qū) 100 100 60 44 項目總投資 300億，自有資金 80億元（折合 億美元），其余 220億元采取盈利投入，分期開發(fā)，滾動推進的方式，及融資和貸款方式籌措。 六 、融資方案分析 建設(shè)項目中資金問題是該項目能否運行成功的重要問題。從工程項目招標開始，本公司的財務狀況的好壞就是能否通過資格預審的關(guān)鍵因素。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過資格預審獲得大型土木工程項目的招標資格，特別是對于一些延期付款工程，帶資建設(shè)承包的交鑰 匙工程等顯得由為重要。工程項目中的使用資金，包括固定資金和流動資金。固定資金用于購置施工機械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動資金主要用于購買工程所需要的材料設(shè)備、支付勞務工資和其他費用等。隨著建設(shè)項目的不斷進行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費的生產(chǎn)資料價值和勞動者所創(chuàng)造的收益價值。因此，如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。 本工程的投資主體為大連萬盈投資有限公司、加拿大 LVC 國際投資集團，總投資 300億，自有資金 80億元（折合 億美元），其余 220億元采取盈利投入，分期開發(fā)，滾動推進的方式，及融資和貸款方式籌措。 簽訂了工程承包合同后，就應該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，工程進度上不去而影響信譽和經(jīng)濟效益。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金： 籌措和利用自有資金 80億元 為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。主要包括現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應收款項等，如應收的銀行的票據(jù)、已完合同的應收工程款等。具體為：項目完全批復后首批進入 5億元資金啟動項目，之后跟進資金 40 億元（折合 億 美元）的投入和 35 45 億元盈利投入，分 3期開發(fā)，項目將采用先造景觀，后進社區(qū)，滾動推進的方式，在 810 年內(nèi)完成。 用銀行貸款 90億元： 貸款是實施工程項目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營，借錢賺錢的一種方法。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項目風險分析，以及本公司的工程經(jīng)驗豐富、實際工作能力強及誠實信用等。經(jīng)以上幾個方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認為貸款后本公司有 能力還款。本公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。從工程所在地銀行獲得較多的當?shù)刎泿刨J款。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。影響抵押貸款利率的因素是預期的真實利率、通貨膨脹和貸款風險 房屋預售 ： 房屋預售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預售，指房屋在還未建成的時候 符合政策的前提下 提前將房屋售出以達到盡快回收資金的目的，另外也可彌補在開發(fā)過程中的資金不足，由于本工程處在大學、高新園區(qū)、旅順口集中地區(qū)，估計將會有 許多大學教師、高新園區(qū)工作人員、旅順及大連本地人員來購房，由于大學教師、高新園區(qū)工作人員條件相對較好，預計銷售情況會較好。因此可充分利用房屋預售來籌集必要的資金。預計房屋 銷售金可達 360 億 元。 46 七、財務分析與財務評價 財務分析與財務評價的主要內(nèi)容 財務分析與評價，是以企業(yè)財務報告反映的財務指標為主要依據(jù)，對企業(yè)的財務狀況和經(jīng)營成果進行分析與評價的財務管理過程與管理手段。 根據(jù)國家計委、建設(shè)部二零零三年七月發(fā)布“關(guān)于印 發(fā)建設(shè)項目經(jīng)濟評價與參數(shù)的通知”及國家有關(guān)文件規(guī)定精神，對本可行性研究報告進行財務評價和財務分析，從而論證該項目的經(jīng)濟合理性，為項目決策和審批提供可靠依據(jù)。根據(jù)文件中的《評價辦法》，經(jīng)濟評價應分為財務分析和財務評價兩部分。由于本項目前期開發(fā)屬于公益性開發(fā)，它為整個國民經(jīng)濟所作的貢獻很大，主要表現(xiàn)為社會的間接效益，為旅順地區(qū)的可持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略作貢獻。 、財務評價基本數(shù)據(jù)估算 項目計算期估算根據(jù)大連 龍湖濕地開發(fā)建設(shè) 有限公司的項目建議書 可以看出，本項目的建設(shè)期為 10 年。基準收益率和基準投資回收期根據(jù)調(diào)查 ，該項目的基 準 收益率為 30%，基準投資回收期為 12年。 、基準收益率的確定 基準收益率也稱基準折現(xiàn)率是企業(yè)或行業(yè)或投資者以動態(tài)的觀點所確定的、可接受的投資項目最低標準的受益水平。是投資決策者對項目 資金時間價值 的估值?；鶞适找媛实拇_定既受到客觀條件的限制，又有 投資者 的主觀愿望?；鶞适找媛时砻魍顿Y決策者對項目 資金時間價值 的估價，是投資資金應當獲得的最低盈利率水平，是評價和判斷投資方案在經(jīng)濟上是否可行的依據(jù)，是 一個重要的經(jīng)濟參數(shù)。在投資項目的財務評價中，基準收益率對基準判斷起著非常重要的作 47 用?，F(xiàn)行的投資項目基準收益率大多是按照 2021年以前的財稅價格條件，根據(jù)當時各行業(yè)的代表性企業(yè)的 統(tǒng)計數(shù)據(jù) ，并考慮了國家產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)技術(shù)進步、資源優(yōu)化、 價格結(jié)構(gòu) 等因素按照統(tǒng)一的方法制定的。作為財務評價重要參數(shù)的基準收益率確定的合理與否顯得尤為重要。 基準收益率作為評價和判斷投資方案在經(jīng)濟上是否可行的重要依據(jù)，其確定的合理與否對投資項目的正確決策是至關(guān)重要的。然而要解決這個問題，應明確煤礦項目基準收益率的內(nèi)涵及影響因素。 根據(jù)大連旅順口區(qū)人民政府與大連 龍湖濕地開發(fā)建設(shè) 有限公司戰(zhàn)略合作框架協(xié)議以及大連 龍湖濕地開發(fā)建設(shè) 有限公司的收益率期望值，本項目的基準收益率為 30%。 計算結(jié)果見附表 16。 、財務指標 1）財務凈現(xiàn)值（ FNPV）與財務內(nèi)部收益率（ FIRR） 根據(jù)項目現(xiàn)金流量表，可計算出財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率 財務凈現(xiàn)值（ FNPV） = 財務內(nèi)部收益率 (FIRR)=% 經(jīng)過表中計算可知，項目財務凈現(xiàn)值（ FNPV） 0,表明項目除達到基準的收益率外，還能后的超過收益，具有財務上，經(jīng)濟上的可行性，項目財務內(nèi)部收益率（ FIRR） 30% ，且水平較高，表明項目具有盈利能力，故可行。 2）項目投資利潤率、投資利稅率、投資回 收期、借款償還期 項目總投資額為 303 億元，總 收入為 500 億 元，總銷售利潤額為115 億 元（見損益和利潤分配表） 投資利潤率＝平均利潤總額 /總投資額 100％＝ ％ 銷售利潤率＝平均利潤總額 /銷售收入 100％＝ ％ 48 投資回收期＝ 年（根據(jù)現(xiàn)金流量表） 3）流動資金 流動資金估算表（見附表 5） 、財務評價結(jié)論 根據(jù)投資估算表及運營收入表、成本支出表、還本付息表以及利潤計算表等計算結(jié)果可以看出，該項目滿足大連 龍湖濕地開發(fā)建設(shè) 有限公司的期望，在財務分析與評 價方面是完全可行的。 49 相關(guān)計算表格 表 1 投資估算匯總表 項目建設(shè)工程投資估算表 大連龍湖濕地 建設(shè)與開發(fā)項目建設(shè)工程投資估算 序號 工程項目及費用名稱 估算價值（萬元） 價值合計 備 注 設(shè)備購置費 安裝工程費 建筑工程費 其它基建費 人民幣（萬元） （一） 工 程 費 用 1 建筑安裝工程