【導讀】全局統(tǒng)籌規(guī)劃，全面指導工作。項目規(guī)劃設計方案的技術經濟指標、工期、人力資源等……態(tài)經濟，構筑以高新技術產業(yè)和現代服務業(yè)為主的產業(yè)結構。指標位居全市前列。氣質量、水環(huán)境、人均綠化面積等指標位居全國前列。歷史文化與現代文化相互交融，塑造地域特色和文化品位。文明，推行綠色健康的生產方式、生活方式和消費方式。配置和環(huán)境共建，實現區(qū)域和諧發(fā)展。級濕地公園、國家森林公園以及商業(yè)配套區(qū)。產業(yè)園區(qū)包括“清潔再生能源產業(yè)”和“高科技農業(yè)園”兩部分。的節(jié)能產品，并提供相關服務。園區(qū)除解決區(qū)內部分就業(yè)外，還能為。類最主要的生存環(huán)境之一，它不僅為人類的生產、生活提供多種資源，生態(tài)建設的重要任務。據美國濕地生態(tài)系統(tǒng)學家，每。倍，有的濕地植物生產量比小麥地平均產量還高8倍。造成了嚴重的破壞，保護和開發(fā)濕地具有很重要的公益意義。及建設“節(jié)約型社會和環(huán)境友好型”社會的需要。

　　

【正文】 為了更好的突出生態(tài)特色，規(guī)劃明確土地開發(fā)強度從軌道站點往周邊梯度遞減，外圍低強度開發(fā)地段與自然環(huán)境 有機交融，形成疏密有致的空間形態(tài)和起伏有序的天際輪廓線。 同時，規(guī)劃尊重地區(qū)既有的自然環(huán)境，優(yōu)化城區(qū)環(huán)境品質，突出和強化 “水、綠、城、文 ”4個方面主題，對水環(huán)境、綠化開敞空間、城市輪廓線、城市街景、夜景照明、建筑風貌、建筑色彩和城市雕塑等多方面進行系統(tǒng)優(yōu)化和完善，突出生態(tài)城特色和地域特色，塑造人工環(huán)境與自然環(huán)境相協(xié)調、地方特色與現代科技文明相交融的城市景觀風貌。 39 規(guī)劃將提升環(huán)境質量、保障環(huán)境安全作為生態(tài)城科學發(fā)展的重要支撐點，建立健全各項環(huán)保政策。建立項目審批與環(huán)境管理相結合的建設項目環(huán)境準入制度，建設覆蓋全區(qū)的環(huán)境監(jiān)控網絡，嚴格管理施工項目?？刂莆鬯幚磉_標排放、提高污水處理設施的建設標準、嚴格監(jiān)管，保障水環(huán)境達標?？茖W分區(qū)、加強對各類適用區(qū)域管理以及噪聲防治監(jiān)管，保障聲環(huán)境達標。 完善環(huán)境衛(wèi)生設施建設，建立生活垃圾分類收集、綜合處理與循環(huán)利用體系，積極探索氣力輸送系統(tǒng)收集生活垃圾等先進環(huán)衛(wèi)技術，逐步實現廢棄物的減量化、資源化、無害化，科學管理固體廢物 。 通過建立統(tǒng)一、高效、協(xié)調的環(huán)境保護長效機制，逐步實現生態(tài)城空氣質量全面達標、水環(huán)境質量明顯改善。到規(guī)劃中期，水質達標率 100%、噪聲達標區(qū)覆蓋率 100%、垃圾無害化處理率達到 100%，生活垃圾回收利用率不低于 60%。 40 充分利用數字化信息處理技術和網絡通信技術，科學整合各種信息資源，將生態(tài)城建設成為高效、便捷、可靠、動態(tài) 的數字化城市。 建立統(tǒng)一的生態(tài)城基礎數據平臺，實現政府內部信息資源高度共享，提升電子政務建設水平。建立城市信息化管理平臺，通過網格化、立體化管理，對城市部件、事件實施全時制、全方位、全過程的監(jiān)控、處理和反饋，實現城市管理的科學化、現代化、規(guī)范化。未來將在區(qū)域范圍內實現全方位、多等級、虛擬化的電子商務系統(tǒng)，建設智能化的交通系統(tǒng)，實現數字化社區(qū)管理。 加快通信工程建設，遵循寬帶化、智能化、綜合化的原則，構建布局合理、匯接靈活、安全便捷的信息化綜合服務網絡，實現區(qū)域范圍內無線城域網覆蓋率 100%。 規(guī)劃遵循以人為本的原則，堅持平戰(zhàn)結合、 平災結合，預防為主，防、 41 抗、避、救相結合，優(yōu)先保障人的生命安全。通過采用先進的通信系統(tǒng)，建立災害預警系統(tǒng)、地面沉降預警系統(tǒng)，綜合提高防洪防潮能力，建設結構合理、技術先進、穩(wěn)定可靠的防空設施，整合單一災害防救系統(tǒng)，建立完善的綜合防災減災體系。同時要加強公共安全、災害自救互助教育，提高廣大市民自救意識，以達到提高城市公共安全水平、減輕災害損失的目標。 深入進行地質勘察，采取有效措施防治砂土液化、地下水（土）對建筑物的腐蝕以及地裂縫等地質災害。在生態(tài)城內，合理設計疏散救援道路和防災避難疏散場地。 生態(tài)城沿 水 岸進行微地形處理，結合景觀設計，構筑符合防洪標準的生態(tài)型自然防洪堤。 建設防災指揮中心，建立完善的防災體系，利用現代信息網絡，推進區(qū)域應急聯(lián)動系統(tǒng)建設，及時高效處置應急突發(fā)事件，為公眾提供完善的公共應急服務，保障公共安全。 42 消防設計，主要是分析項目在生產經營過程中可能存在的火災隱患和重點消防部位，根 據消防安全規(guī)范確定消防等級，并結合當地公安消防設施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設施配置方案。 分析生產過程中使用的原材料、中間產品、成品的火災危險性，包括儲存物品的火災危險性，生產過程中易燃、易爆產生的部位及火災危險性，運輸過程中的火災危險性等。 ．調查項目場址周圍消防設施狀況 調查場址周邊公安消防機構的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，確定項目對公安消防機構的依托程度。 ．消防措施和設施 根據項目在生產經營過程中存在火災隱 患的部位、火災危險類別以及可能波及的范圍，確定應采用的消防等級，并結合項目場址周圍消防設施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設施配置方案。 、工期、人力資源等 ： 2021年 2020年 ： 合理、科學地制定管理方案，確定項目的組織機構和配置人力資源是保證項目建設和生產經營順利進行、提高勞動率的重要條件。在制定管理方案時，我們對項目的組織機構設置及人力資源及員工培訓等內容進行了研究，比選優(yōu)化方案。 43 五 、建設投資估算 ： (1)主要工程項目、輔助工程項目及其他各單項工程的建設內容及工程量； (2)專門機構發(fā)布的建設工程造價及費用構成、估算指標、計算方法，以及其他有關估算工程造價的文件； (3)專門機構發(fā)布的建設工程其他費用計算辦法和費用標準，以及政府部門發(fā)布的物價指數； (4)已建同類建設工程的投資檔案資料； (5)影響建設工程投資的動態(tài)因素，如利率、匯率、稅率等。 本工程項目的投資估算如下 : 分項投資估算 初步估算項目投資額 300億元。其中： 序號 項目 占地（萬 平） 建筑面積（萬平） 投資（億元） 備注 一 生態(tài)產業(yè)園 100 100 50 1 再生能源產業(yè) 50 50 2 高科技農業(yè)園 50 50 二 生態(tài)宜居區(qū) 300 300 150 1 小高層住宅 80 120 50 2 多層洋房 120 140 60 3 別墅 100 60 40 三 生態(tài)旅游區(qū) 1 國家濕地公園 333 2 國家森林公園 540 33 四 商業(yè)配套 區(qū) 100 100 60 44 項目總投資 300億，自有資金 80億元（折合 億美元），其余 220億元采取盈利投入，分期開發(fā)，滾動推進的方式，及融資和貸款方式籌措。 六 、融資方案分析 建設項目中資金問題是該項目能否運行成功的重要問題。從工程項目招標開始，本公司的財務狀況的好壞就是能否通過資格預審的關鍵因素。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過資格預審獲得大型土木工程項目的招標資格，特別是對于一些延期付款工程，帶資建設承包的交鑰 匙工程等顯得由為重要。工程項目中的使用資金，包括固定資金和流動資金。固定資金用于購置施工機械設備等固定資產，流動資金主要用于購買工程所需要的材料設備、支付勞務工資和其他費用等。隨著建設項目的不斷進行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費的生產資料價值和勞動者所創(chuàng)造的收益價值。因此，如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。 本工程的投資主體為大連萬盈投資有限公司、加拿大 LVC 國際投資集團，總投資 300億，自有資金 80億元（折合 億美元），其余 220億元采取盈利投入，分期開發(fā)，滾動推進的方式，及融資和貸款方式籌措。 簽訂了工程承包合同后，就應該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據，周轉困難使工程開工不足，工程進度上不去而影響信譽和經濟效益。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金： 籌措和利用自有資金 80億元 為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉，本公司可根據收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。主要包括現金和流動資產，以及可以在近期收回的各種的應收款項等，如應收的銀行的票據、已完合同的應收工程款等。具體為：項目完全批復后首批進入 5億元資金啟動項目，之后跟進資金 40 億元（折合 億 美元）的投入和 35 45 億元盈利投入，分 3期開發(fā)，項目將采用先造景觀，后進社區(qū)，滾動推進的方式，在 810 年內完成。 用銀行貸款 90億元： 貸款是實施工程項目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經營，借錢賺錢的一種方法。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產負債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽良好，另外，還可以向銀行提供該建設項目風險分析，以及本公司的工程經驗豐富、實際工作能力強及誠實信用等。經以上幾個方面調查了解后，本公司有信心讓銀行認為貸款后本公司有 能力還款。本公司將采取抵押貸款，以工程設備作抵押。從工程所在地銀行獲得較多的當地貨幣貸款。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。影響抵押貸款利率的因素是預期的真實利率、通貨膨脹和貸款風險 房屋預售 ： 房屋預售歷來是房地產開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預售，指房屋在還未建成的時候 符合政策的前提下 提前將房屋售出以達到盡快回收資金的目的，另外也可彌補在開發(fā)過程中的資金不足，由于本工程處在大學、高新園區(qū)、旅順口集中地區(qū)，估計將會有 許多大學教師、高新園區(qū)工作人員、旅順及大連本地人員來購房，由于大學教師、高新園區(qū)工作人員條件相對較好，預計銷售情況會較好。因此可充分利用房屋預售來籌集必要的資金。預計房屋 銷售金可達 360 億 元。 46 七、財務分析與財務評價 財務分析與財務評價的主要內容 財務分析與評價，是以企業(yè)財務報告反映的財務指標為主要依據，對企業(yè)的財務狀況和經營成果進行分析與評價的財務管理過程與管理手段。 根據國家計委、建設部二零零三年七月發(fā)布“關于印 發(fā)建設項目經濟評價與參數的通知”及國家有關文件規(guī)定精神，對本可行性研究報告進行財務評價和財務分析，從而論證該項目的經濟合理性，為項目決策和審批提供可靠依據。根據文件中的《評價辦法》，經濟評價應分為財務分析和財務評價兩部分。由于本項目前期開發(fā)屬于公益性開發(fā)，它為整個國民經濟所作的貢獻很大，主要表現為社會的間接效益，為旅順地區(qū)的可持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略作貢獻。 、財務評價基本數據估算 項目計算期估算根據大連 龍湖濕地開發(fā)建設 有限公司的項目建議書 可以看出，本項目的建設期為 10 年?；鶞适找媛屎突鶞释顿Y回收期根據調查 ，該項目的基 準 收益率為 30%，基準投資回收期為 12年。 、基準收益率的確定 基準收益率也稱基準折現率是企業(yè)或行業(yè)或投資者以動態(tài)的觀點所確定的、可接受的投資項目最低標準的受益水平。是投資決策者對項目 資金時間價值 的估值?；鶞适找媛实拇_定既受到客觀條件的限制，又有 投資者 的主觀愿望。基準收益率表明投資決策者對項目 資金時間價值 的估價，是投資資金應當獲得的最低盈利率水平，是評價和判斷投資方案在經濟上是否可行的依據，是 一個重要的經濟參數。在投資項目的財務評價中，基準收益率對基準判斷起著非常重要的作 47 用?，F行的投資項目基準收益率大多是按照 2021年以前的財稅價格條件，根據當時各行業(yè)的代表性企業(yè)的 統(tǒng)計數據 ，并考慮了國家產業(yè)政策、行業(yè)技術進步、資源優(yōu)化、 價格結構 等因素按照統(tǒng)一的方法制定的。作為財務評價重要參數的基準收益率確定的合理與否顯得尤為重要。 基準收益率作為評價和判斷投資方案在經濟上是否可行的重要依據，其確定的合理與否對投資項目的正確決策是至關重要的。然而要解決這個問題，應明確煤礦項目基準收益率的內涵及影響因素。 根據大連旅順口區(qū)人民政府與大連 龍湖濕地開發(fā)建設 有限公司戰(zhàn)略合作框架協(xié)議以及大連 龍湖濕地開發(fā)建設 有限公司的收益率期望值，本項目的基準收益率為 30%。 計算結果見附表 16。 、財務指標 1）財務凈現值（ FNPV）與財務內部收益率（ FIRR） 根據項目現金流量表，可計算出財務凈現值和財務內部收益率 財務凈現值（ FNPV） = 財務內部收益率 (FIRR)=% 經過表中計算可知，項目財務凈現值（ FNPV） 0,表明項目除達到基準的收益率外，還能后的超過收益，具有財務上，經濟上的可行性，項目財務內部收益率（ FIRR） 30% ，且水平較高，表明項目具有盈利能力，故可行。 2）項目投資利潤率、投資利稅率、投資回 收期、借款償還期 項目總投資額為 303 億元，總 收入為 500 億 元，總銷售利潤額為115 億 元（見損益和利潤分配表） 投資利潤率＝平均利潤總額 /總投資額 100％＝ ％ 銷售利潤率＝平均利潤總額 /銷售收入 100％＝ ％ 48 投資回收期＝ 年（根據現金流量表） 3）流動資金 流動資金估算表（見附表 5） 、財務評價結論 根據投資估算表及運營收入表、成本支出表、還本付息表以及利潤計算表等計算結果可以看出，該項目滿足大連 龍湖濕地開發(fā)建設 有限公司的期望，在財務分析與評 價方面是完全可行的。 49 相關計算表格 表 1 投資估算匯總表 項目建設工程投資估算表 大連龍湖濕地 建設與開發(fā)項目建設工程投資估算 序號 工程項目及費用名稱 估算價值（萬元） 價值合計 備 注 設備購置費 安裝工程費 建筑工程費 其它基建費 人民幣（萬元） （一） 工 程 費 用 1 建筑安裝工程