【導(dǎo)讀】托對(duì)內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店項(xiàng)目的可行性進(jìn)行了研究。的研究及分析工作，現(xiàn)將研究結(jié)果報(bào)告如下。內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店嚴(yán)格按照國(guó)際四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管。建設(shè)部2021年發(fā)布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；國(guó)家計(jì)委、建委1993年發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)》；國(guó)家發(fā)改委審定發(fā)行的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》。以及其它國(guó)家、省、市級(jí)法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店，屬于四星級(jí)高級(jí)商務(wù)旅游酒店，單體14層，占地面積平方米。項(xiàng)目的變更是必要的、可行的、合理的；在2021-2021年將該項(xiàng)目投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)是可行的；求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營(yíng)條件基本成熟；治區(qū)重要的工業(yè)城市和交通、通訊樞紐?，F(xiàn)已形成以輕工、紡織、食品、交通運(yùn)輸十分便利，公路、鐵路、航空組成了四通八達(dá)的交。通網(wǎng)絡(luò)；郵電、光纜通訊可與世界180多個(gè)國(guó)家和地區(qū)直接聯(lián)系。名城，我國(guó)北方沿邊開(kāi)放地區(qū)重要的中心城市。是“集中組團(tuán)式”布局形態(tài)。依托鐵路、主干公路、航空港等重大設(shè)施，

　　

【正文】 和規(guī)避，并會(huì)有良好的市 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店可行性研究報(bào)告 38 場(chǎng)表現(xiàn)。 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店項(xiàng)目 在呼和浩特區(qū)域內(nèi)，目前屬于高級(jí)的酒店項(xiàng)目。 由于該項(xiàng)目建設(shè)時(shí)機(jī)良好，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)壓力不大。另外，從未來(lái)長(zhǎng)期投資回報(bào)的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營(yíng)成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售中承諾的投資回報(bào)， 降低中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高發(fā)展商的品牌形象。 整體來(lái)看， 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店項(xiàng)目 的擬建是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)條件成熟，時(shí)機(jī)合理，市場(chǎng)醞釀形勢(shì)及周邊配套完善，受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢(shì)及深圳經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的利好影響，本項(xiàng)目前景展望非常良好。 第九章 投資收益分析評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)測(cè)算 客房經(jīng)營(yíng)測(cè)算（見(jiàn)附表 91） 客房經(jīng)營(yíng)測(cè)算見(jiàn)如下客房經(jīng)營(yíng)收益估算表 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店可行性研究報(bào)告 39 客房經(jīng)營(yíng)收益估算表 附表 91 客房種類(lèi)及收支情況 標(biāo)準(zhǔn)房 大床房 商務(wù)套房 豪華 套房 合計(jì) 客房數(shù)量（間） 118 40 3 13 174 房間單價(jià)（元 /間 .天） 230 260 480 520 客房入住率（ %） 212 239 442 478 實(shí)際客房日收入（元） 70 70 70 70 實(shí)際客房月收入（元） 17478 6698 927 4353 29457 實(shí)際客房年收入（元） 524345 202128 27821 130603 883697 其他營(yíng)業(yè)平均日凈收入（元） 為客人提供各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi) 2760 其他營(yíng)業(yè)平均月凈收入（元） 為客人提供各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi) 82800 其他營(yíng)業(yè)平均年凈收入（元） 為客人提供各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi) 993600 全部日收入合計(jì)（元） 客房日收入 +其他營(yíng)業(yè)凈收入 32217 全部月收入合計(jì)（元） 客房日收入 +其他營(yíng)業(yè)凈收入 966497 全部年收入合計(jì)（元） 客房日收入 +其他營(yíng)業(yè)凈收入 11597962 本項(xiàng)目固定經(jīng)營(yíng)成本分析 本地區(qū)酒店正常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成 能源 費(fèi)用 主要包括：水電、油耗及煤氣等費(fèi)用進(jìn)行了實(shí)際測(cè)算客房和酒店共需 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店可行性研究報(bào)告 40 支出 萬(wàn)元；詳見(jiàn)《經(jīng)營(yíng)使用外購(gòu)燃料動(dòng)力費(fèi)用估算表（年費(fèi)用）》。 員工費(fèi)用 主要是員工工資費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，客房服務(wù)人員人數(shù)按照 36 人考慮，酒店服務(wù)人員人數(shù)按照 400 人，按本地區(qū)酒店員工人均工資 1500 元 /月的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；廚師人員 10 人 , 廚師工資每人每月工資 3000 元；共需要支出 萬(wàn)元；詳見(jiàn)經(jīng)營(yíng)成本估算表（年成本）。 維修費(fèi)用 主要指客房和酒店日常維修的費(fèi)用，每年約需 萬(wàn)元；詳見(jiàn)經(jīng)營(yíng)成本估算表 （年成本）。 折舊及攤銷(xiāo)費(fèi)用 折舊及攤銷(xiāo)每年約需 萬(wàn)元；詳見(jiàn)經(jīng)營(yíng)成本估算表（年成本）。 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用主要是指管理人員工資等，每年約需 48 萬(wàn)；詳見(jiàn)經(jīng)營(yíng)成本估算表（年成本）。 各種稅費(fèi) 主要指營(yíng)業(yè)稅支出，每年約需 萬(wàn)；詳見(jiàn)經(jīng)營(yíng)收入估算表（年收入）。 酒店 餐飲及 客房經(jīng)營(yíng)收入的測(cè)定方法 定位理論依據(jù) 由于項(xiàng)目周邊沒(méi)有類(lèi)似的產(chǎn)權(quán)式酒店，故不能采取比較法定價(jià)； 項(xiàng)目屬于典型經(jīng)營(yíng)收益性管理，故可采取收益法。 收益法定義： 預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)正常凈收 益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 收益年有限，且其他因素不變的價(jià)格計(jì)算公式： 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店可行性研究報(bào)告 41 V=[1－ 1/（ 1＋ r） n]a/r V—— 項(xiàng)目折現(xiàn)總價(jià) n—— 項(xiàng)目的收益年限 r—— 房地產(chǎn)資本化率，即項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值 8％； a—— 項(xiàng)目的年凈收益 價(jià)格求取 酒店經(jīng)營(yíng)年限一般為 15 年，故項(xiàng)目的收益年限 n＝ 13，不含建設(shè)期 2 年； 酒店在經(jīng)營(yíng)期間，年平均凈收益作為本項(xiàng)目的年凈收益 a 客房及酒店 餐飲年平均收益 估算 酒店客房 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果 ，我們可以設(shè)定年平均收益： 項(xiàng)目酒店客房標(biāo)準(zhǔn)收益水平作保守估計(jì)日平均凈收益 ＝ 32217*= 元 /天（詳細(xì)測(cè)算見(jiàn) 經(jīng)營(yíng)收入估算表（年收入） 附表 5） 入住率（參考目前區(qū)域酒店客房入住率作保守估計(jì)）＝ 70％ 總套數(shù)（根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)）＝ 174 套 年凈收益 a＝ 360 天日平均凈收益＝ 360 =5219083 元；（詳細(xì)測(cè)算 見(jiàn)客房經(jīng)營(yíng)收益估算表 附表 91） 酒店 餐飲 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定年平均收益： 項(xiàng)目餐飲正常收益水平作保守估計(jì)年平均凈收益＝ 9678 元 /天 年凈收益 a＝ 360 天年平均凈收益＝ 360 9678=34840800 元（詳細(xì)測(cè)算 見(jiàn) 休閑娛樂(lè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)收益估算表（餐飲） 附表 92） 休閑娛樂(lè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)收益估算表（餐飲） 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店可行性研究報(bào)告 42 附表 92 休閑娛樂(lè)服務(wù) 收支情況 服務(wù)類(lèi)數(shù)量 陜壩 快餐廳 （ 4 人桌） 上島 咖啡廳 （ 6 人間） 歡樂(lè)牧場(chǎng) 餐飲廳 （ 8 人間） 合計(jì) 就餐情況分布（個(gè)） 60 40 30 130 就餐人數(shù)飽滿(mǎn)率（ %） 55 55 60 日平均就餐人數(shù) 132 132 144 408 月平均就餐人數(shù) 3960 3960 4320 12240 年平均就餐人數(shù) 47520 47520 51840 146880 平均每人就餐收入（元） 30 80 50 160 平均每人就餐成本（元） 平均每人就餐凈收益（元） 就餐人員日預(yù)期收益（元） 2178 4620 2880 9678 就餐人員月預(yù)期收益（元） 65340 138600 86400 290340 就餐人員年預(yù)期收益（元） 784080 1663200 1036800 3484080 客房及酒店 餐飲項(xiàng)目現(xiàn)金流量 表 項(xiàng)目的累計(jì)凈現(xiàn)值 按照酒店經(jīng)營(yíng)年限一般為 15 年 （含建設(shè)期 2 年） ， 本 項(xiàng)目的收益年限 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店可行性研究報(bào)告 43 n＝ 13；項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值 8％；經(jīng)計(jì)算 , NPV(8%)=萬(wàn)元； 項(xiàng)目的 動(dòng)態(tài) 回收期 按照酒店經(jīng)營(yíng)年限一般為 15 年（含建設(shè)期 2 年） ，故項(xiàng)目的收益年限n＝ 13；項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值 8％；經(jīng)計(jì)算 , 投資 動(dòng)態(tài) 回收期 : 年； 項(xiàng)目的內(nèi)部收益率 按照酒店經(jīng)營(yíng)年限一般為 15 年（含建設(shè)期 2 年） ，故項(xiàng)目的收益年限n＝ 13；項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值 8％；經(jīng)計(jì)算 ,內(nèi)部收益率IRR=%。 項(xiàng)目不確定性分析 本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入 、 經(jīng)營(yíng)成本 和建設(shè)投資 三個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益均會(huì)產(chǎn)生影響，因此以下我們就三因素在兩種最不利情況進(jìn)行測(cè)算， 測(cè)算過(guò)程詳見(jiàn)附表 96：《 敏感性分析表》。 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店可行性研究報(bào)告 44 敏感性分析 附表 96 因素變化 測(cè)算結(jié)果 敏感率 % 基本方案 經(jīng)營(yíng) 15 年凈收益 折現(xiàn)總價(jià) (萬(wàn)元 ) 內(nèi)部收益率 % 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 當(dāng)年凈收益下降10% 經(jīng)營(yíng) 15 年凈收益 折現(xiàn)總價(jià) (萬(wàn)元 ) 內(nèi)部收益率 % 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 當(dāng)年經(jīng)營(yíng)成本提 高10% 經(jīng)營(yíng) 15 年凈收益 折現(xiàn)總價(jià) (萬(wàn)元 ) 內(nèi)部收益率 % 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 當(dāng)年建設(shè)投資提高10% 經(jīng)營(yíng) 15 年凈收益 折現(xiàn)總價(jià) (萬(wàn)元 ) 內(nèi)部收益率 % 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 經(jīng)測(cè)算可知： 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店可行性研究報(bào)告 45 本項(xiàng)目的 經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)成本和建設(shè)投資三個(gè)因素 分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生影響。 其中經(jīng)營(yíng)收入和 建設(shè)投資 對(duì)項(xiàng)目效益的影響較大 ，是關(guān)系到項(xiàng)目盈利能力大小的關(guān)鍵； 項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)成本 在不利影響下，項(xiàng)目指標(biāo)表現(xiàn) 一般，說(shuō)明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般。 第十章 社會(huì)效益和影響分析 完善城市功能，推動(dòng)片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程 該項(xiàng)目建成后將進(jìn)一步改善酒店的經(jīng)營(yíng)水平，提升區(qū)域形象，推動(dòng) 片區(qū) 的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程。 解決大量待業(yè)、失業(yè)人員的就業(yè)問(wèn)題 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店項(xiàng)目 的建設(shè)過(guò)程和交付使用后經(jīng)營(yíng)期間都會(huì)給社會(huì)增加就業(yè)機(jī)會(huì)、減少待業(yè)人口，大酒店的建設(shè)過(guò)程能夠解決部分農(nóng)民工的就業(yè)問(wèn)題； 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店項(xiàng)目 竣工交付使用后在經(jīng)營(yíng)期間能夠解決城市待業(yè)人員的工作，給農(nóng)民工及失業(yè)和待業(yè)人員帶來(lái)穩(wěn)定的收入，改善地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、 提高地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，故本項(xiàng)目對(duì)國(guó)家、對(duì)社會(huì)乃至對(duì)呼和浩特地區(qū)能夠起到一定的穩(wěn)定影響。 增加財(cái)政稅收 該項(xiàng)目建成后在經(jīng)營(yíng)期間平均每年預(yù)計(jì)將為國(guó)家創(chuàng)造相關(guān)稅利 萬(wàn)元 。 第十一章 可行性研究結(jié)論與建議 可行性研究結(jié)論 項(xiàng)目投資收益評(píng)價(jià) 根據(jù)收益法計(jì)算項(xiàng)目折現(xiàn)總價(jià)和投資回收期表可以反映，按照 8%的 項(xiàng)目投資回報(bào)率 ，該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng) 15 年累計(jì)折現(xiàn)總價(jià) 萬(wàn) 元，對(duì)比項(xiàng)目總投資估算 萬(wàn) 元，故項(xiàng)目可行。 內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店可行性研究報(bào)告 46 項(xiàng)目投資 回收期 評(píng)價(jià) 根據(jù)收益法計(jì)算項(xiàng)目折現(xiàn)總價(jià)和投資回 收期表可以反映，按照 8%的 項(xiàng)目投資回報(bào)率 ，該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng) 年即可將項(xiàng)目總投資估算 萬(wàn)元全部收回，故項(xiàng)目可行。 結(jié)論 在宏觀政策、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)環(huán)境不發(fā)生重大變化的前提下，酒店 餐飲及客房的 經(jīng)營(yíng)在投入使用后的 15 年內(nèi) 能夠保證盈利，確保投資回收；而且不僅具備贏利能力還具備品牌價(jià)值，本項(xiàng)目是可行的！ 酒店 餐飲及 客房的 經(jīng)營(yíng)管理建議 根據(jù)調(diào)查，維持一個(gè)高級(jí)酒店的餐飲服務(wù)正常經(jīng)營(yíng)所需要的成本約占總營(yíng)業(yè)額的 50%— 60%，客房經(jīng)營(yíng)所需成本一般占總成本的 45%— 55%； 本項(xiàng)目維持高級(jí)酒 店的餐飲服務(wù)計(jì)劃相同于同行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，維持酒店的客房經(jīng)營(yíng)所需成本計(jì)劃略高于行業(yè)平均水平，能源費(fèi)用高出行業(yè)平均水平 2 個(gè)百分點(diǎn)，人員工資高出 個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用高出 1 個(gè)百分點(diǎn)，使總成本率計(jì)劃維持到 45%55%； 如何控制酒店經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本已成為本項(xiàng)目的當(dāng)務(wù)之急，在努力提高酒店入住率的同時(shí)，必須嚴(yán)格控制經(jīng)營(yíng)成本，逐漸將成本率鎖定在行業(yè)平均水平范圍，否則，將會(huì)對(duì)酒店的后續(xù)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)極大影響。