【正文】 形成。在收入增長的同時，居民的消費水平不斷提高，消費層次進一步提升。 呼和浩特充分發(fā)揮首府城市經(jīng)濟基礎雄厚、科學技術(shù)發(fā)達、交通通訊便捷、服務功能完善的優(yōu)勢 ， 加快工業(yè)化、城市化、 信息化進程，努力促進首府經(jīng)濟跨越式發(fā)展和社會的全面進步。 《呼和浩特市城市總體規(guī)劃》（ 19962021 年）確定 了 呼和浩特市 的城市性質(zhì)是內(nèi)蒙古自治區(qū)首府和政治、經(jīng)濟、文化中心，國家歷史文化名城，我國北方沿邊開放地區(qū)重要的中心城市 。 項目的建筑規(guī)模和內(nèi)容 內(nèi)蒙古凱基商務酒店 ，屬于四星級高級商務旅游酒店，單體 14 層，總建筑面積： 14500 ㎡ （不包括地下 1 層） ，客房面積： 10000 ㎡ ，主體占地面積 平方米。呼和浩特海關(guān)酒店可行性研究報告 內(nèi)蒙古乘風交通咨詢有限公司 1 內(nèi)蒙古凱基商務酒店 可行性研究報告 證書等級： 丙 級 發(fā)證機關(guān)：國家發(fā)改委 設計證號： 工咨丙 10520210004 內(nèi)蒙古乘風交通咨詢有限公司 二 0 一 0 年 十一 月 內(nèi)蒙古凱基商務酒店 可行性研究報告 內(nèi)蒙古乘風交通咨詢有限公司 2 目 錄 第一章 項目總論 項目背景 可行性研究結(jié)論 第二章 市場分析 項目投資環(huán)境分析 項目所在區(qū) 賽罕區(qū)市場分析 市場形勢分析 本項目前景預測 項目評估 項目定位 方案評估意見 本項目經(jīng)營管理模式 第三章 項 目選址、建設條件及建設標準 項目的選址及用地 項目建設條件 及配套資源 第四章 工程建設方案 本項目用房建設標準及依據(jù) 本項目總體規(guī) 結(jié)構(gòu)設計方案 給、排水設計方案 電氣設計方案 暖、通設計方案 第五章 消防、安全、環(huán)境保護 編制依據(jù) 內(nèi)蒙古凱基商務酒店 可行性研究報告 內(nèi)蒙古乘風交通咨詢有限公司 3 環(huán)境保護 社會效益和影響分析 第六章 建設進度及 項目 實施方案 建設進度和計劃安排 項目實施方案 第 七 章 項目投資估算、資金 籌措及項目實 施 投資估算 資金籌措 第八章 項目分析及評價 項目分析 項目評價 第九章 投資收益分析評價 本項目經(jīng)營測算 本項目固定經(jīng)營成本分析 酒店 餐飲及 客房經(jīng)營收入的測定方法 客房及酒店 餐飲年平均收益 估算 客房及酒店 餐飲項目現(xiàn)金流量 表 項目不確定性分析 第十章 社會效益和影響分析 完善城市功能，推動片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展進程 解決大量待業(yè)、失業(yè)人員的就業(yè)問題 增加財政稅收 第 十一章 可行性研究結(jié)論與建議 可行性研究結(jié)論 酒店 餐飲及 客房的 經(jīng)營管理建議 內(nèi)蒙古凱基商務酒店 可行性研究報告 內(nèi)蒙古乘風交通咨詢有限公司 4 各種附表： 附表 1 項目投資估算匯總表 附表 2 建筑安裝工程投資估算表 附表 3 工程建設其他費用投資估算 表 附表 4 建設期利息估算表 附表 5 項目資金來源表 附表 6 項目總投資使用計劃與資金籌措表 附表 7 客房經(jīng)營收益估算表 附表 8 商務經(jīng)營租賃收益估算表（超市、辦公室、會議室） 附表 9 休閑娛樂服務經(jīng)營收益估算表（餐飲） 附表 10 經(jīng)營收入估算表（年收入） 附表 11 折舊及攤銷表 附表 12 經(jīng)營 使用外購燃料動力費用估算表（年費用） 附表 13 經(jīng)營成本估算表（年成本） 附表 14 總成本費用估算表 附表 15 利潤和利潤分配表 附表 16 借款還本付息表 附表 17 現(xiàn)金流量表（全部資金） 附表 18 敏感性分析表 內(nèi)蒙古凱基商務酒店 可行性研究報告 內(nèi)蒙古乘風交通咨詢有限公司 5 前 言 內(nèi)蒙古乘風交通咨詢有限公司接受內(nèi)蒙古凱基置業(yè)有限公司的委托對內(nèi)蒙古凱基商務酒店項目的可行性進行了研究。 可行性研究結(jié)論 經(jīng)過對全國和 呼和浩特 經(jīng)濟狀況的研究分析，以及對 20212021 年產(chǎn)業(yè)導向的理解，我司經(jīng)過詳細的市場調(diào)研后認為： 項目的變更是必要的、可行的、合理的； 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi) 呼和浩特 市產(chǎn)權(quán)式酒店市場是樂觀的； 產(chǎn)權(quán)式酒店更適 合項目的整體發(fā)展與規(guī)劃； 在 20212021 年將該項目投放市場的時機是可行的； 考慮目前貴司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、實力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項目的正式運營條件基本成熟； 內(nèi)蒙古凱基商務酒店 可行性研究報告 內(nèi)蒙古乘風交通咨詢有限公司 7 第二章 市場分析 項目投資環(huán)境分析 內(nèi)蒙古凱基商務酒店項目地處呼和浩特市賽罕區(qū)；呼和浩特市是內(nèi)蒙古自治區(qū)的首府，是全區(qū)政治、經(jīng)濟、文化和對外開放的中心，是自治區(qū)重要的工業(yè)城市和交通、通訊樞紐。 2021 年城市人口規(guī)模110 萬人，城市建設用地 方公里。呼和浩特堅持改革，促進發(fā)展，使各種潛在的資源優(yōu)勢變成現(xiàn)實的經(jīng)濟優(yōu)勢，經(jīng)濟建設和社會事業(yè)呈現(xiàn)出健康、快速、高效的發(fā)展勢頭。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 14752 元，增長 %；農(nóng)民人均生活消費性支出 4823 元，增長 %。 內(nèi)蒙古凱基商務酒店 可行性研究報告 內(nèi)蒙古乘風交通咨詢有限公司 10 根據(jù) 《呼和浩特市城市總體規(guī)劃》 ，呼和浩特市 在第三產(chǎn)業(yè)方面，重點發(fā)展物流、旅游、房地產(chǎn)、金融、科技教育、社區(qū)服務等行業(yè)。 項目所在區(qū) 賽罕區(qū)市場分析 賽罕區(qū) 位 于 呼和浩特市 區(qū)的東 南 部 ， 南 部 緊接 呼和浩特 經(jīng)濟 核心區(qū)， 是 呼和浩特市重新區(qū)劃后的一個新型城區(qū) ， 全區(qū)總面積 平方公里 ，是首府面積最大的 區(qū)面 ，全區(qū) 總?cè)丝? 萬人 ，常住人口 萬人 。 2021 年，全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值達到 260 億元，同比增長 %；財政總收入突破 40 億元大關(guān)，達到 億元，比市政府下達任務超收 億元，同比增長 48%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 24440 元，同比增長 %；農(nóng)民人均純收入達到 9688 元，同比增長 14%；固定資產(chǎn)投資完成 145 億元，同比 增長 25%；引進國內(nèi)資金 億元，同比增長 %；引進外資 4588 萬美元，同比增長 115%；社會消費品零售總額達到 95 億元，同比增長 %?！皟?nèi)蒙古凱基商務酒店” 項目的建設完全是順應了這一市場需求的。 高標準建設。這些地方的經(jīng)濟比較發(fā)達，工業(yè)與手工業(yè)的迅猛發(fā)展，外來人口的增加，特別是商務活動增加， 地方居內(nèi)蒙古凱基商務酒店 可行性研究報告 內(nèi)蒙古乘風交通咨詢有限公司 15 民的消費觀念、消費行為的轉(zhuǎn)變，都將使這些經(jīng)濟強鎮(zhèn)成為酒店業(yè)的新投資熱點，進行了和進行著必要的鋪墊，從而成為投資 四 星或準 四 星級別的酒店的最佳區(qū)域，甚至一些地方在鎮(zhèn)上也投資建立準五星酒店。 目前本項目面臨資金和經(jīng)營兩大問題，項目的最佳出路必定是能同內(nèi)蒙古凱基商務酒店 可行性研究報告 內(nèi)蒙古乘風交通咨詢有限公司 16 時解決和緩解這兩大核心問題。 劣勢：抵押貸款額度較低，回籠資金少；將背負沉重利息負擔；嚴重影響發(fā)展商社會形象和地位，對項目造成嚴重負面效應。該酒店樓高 14 層，總投資 4913萬 元 。第一委托時段期滿后， 酒店管理公司 可與甲方重新確認不同類型的委托經(jīng)營管理方式，并簽署下一時段的委托經(jīng)營管理合同書。 是客人觀光旅游，商務洽談的理想去處。 供 電 呼和浩特電力是內(nèi)蒙西部網(wǎng)供，并同京、津、唐電網(wǎng)相連。 供 氣 呼和浩特于 2021 年開始連片供應天然氣， 2021 年供應能力達到4000 立方米 /日，項目周邊主干道建設有天然氣中壓管道，可就近接入項目，對項目規(guī)劃用氣有保證。 本項目的建筑風格為后現(xiàn)代風格，整體形象硬朗，凸現(xiàn)項目個性化產(chǎn)品的特征的建筑風格，色彩的構(gòu)成，柔和淡雅，體現(xiàn)以下亮點： 現(xiàn)代精神：無論是外在還是建筑的精神內(nèi)涵都體現(xiàn)了現(xiàn)代人的快節(jié)奏，高效率，意氣風發(fā)的生活實質(zhì) 。本建筑物座北朝南，屋面保溫采用 120 聚苯板，周邊地面墊層及外墻基礎內(nèi)側(cè)均作 70 厚擠塑聚苯板保溫，欄板外側(cè)貼 30 厚擠塑聚苯板，梁外側(cè)貼30 厚擠塑聚苯板。 未預見水量按 10%計算。 照明系統(tǒng)的配電方式：本工程采用放射式和鏈式相結(jié)合的配電系統(tǒng)。 整個管道系統(tǒng)試驗合格后方能通水供暖。在施工期間有大批施工機械進入現(xiàn)場，對周圍區(qū)域產(chǎn)生噪聲污染。 第六章 建設進度及 項目 實施方案 建設進度和計劃安排 建設進度要求 可研將本工程建設進度定為 2 年進行開發(fā)建設。 ⑶ 取費標準依據(jù) 2021 年內(nèi)蒙古自治區(qū)建設廳、內(nèi)蒙古自治區(qū)財政廳頒發(fā)的《內(nèi)蒙古自治區(qū)建設工程費用計算規(guī)則》，工程分別以定額直接費和人工費為取費基數(shù)。 內(nèi)蒙古凱基商務酒店 可行性研究報告 內(nèi)蒙古乘風交通咨詢有限公司 30 ⑥施工圖預算編制費按建筑安裝工程費用的 %計取。 第八章 項目分析 及評價 項目分析 項目技術(shù)經(jīng)濟指標 酒店建筑面積： 14500 ㎡ （不包括地下 1 層） 客房經(jīng)營面積： 10000 ㎡， 休閑娛樂服務經(jīng)營 面積： 1530 ㎡， 麗都超市服務經(jīng)營面積： 540 ㎡， 辦公室 使用面積： 1620 ㎡， 內(nèi)蒙古凱基商務酒店可行性研究報告 37 會議室使用面積： 810 ㎡， 酒店 占地面積 ㎡。 由于該項目建設時機良好，預計經(jīng)營壓力不大。 各種稅費 主要指營業(yè)稅支出，每年約需 萬；詳見經(jīng)營收入估算表（年收入）。 解決大量待業(yè)、失業(yè)人員的就業(yè)問題 內(nèi)蒙古凱基商務酒店項目 的建設過程和交付使用后經(jīng)營期間都會給社會增加就業(yè)機會、減少待業(yè)人口，大酒店的建設過程能夠解決部分農(nóng)民工的就業(yè)問題； 內(nèi)蒙古凱基商務酒店項目 竣工交付使用后在經(jīng)營期間能夠解決城市待業(yè)人員的工作，給農(nóng)民工及失業(yè)和待業(yè)人員帶來穩(wěn)定的收入，改善地區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、 提高地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平，故本項目對國家、對社會乃至對呼和浩特地區(qū)能夠起到一定的穩(wěn)定影響。 第十一章 可行性研究結(jié)論與建議 可行性研究結(jié)論 項目投資收益評價 根據(jù)收益法計算項目折現(xiàn)總價和投資回收期表可以反映，按照 8%的 項目投資回報率 ，該項目經(jīng)營 15 年累計折現(xiàn)總價 萬 元，對比項目總投資估算 萬 元，故項目可行。 收益法定義： 預測估價對象的未來正常凈收 益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 整體來看， 內(nèi)蒙古凱基商務酒店項目 的擬建是一種科學理性的發(fā)展手段，本項目運營條件成熟，時機合理，市場醞釀形勢及周邊配套完善，受國家經(jīng)濟發(fā)展總趨勢及深圳經(jīng)濟特點的利好影響，本項目前景展望非常良好。 地上 1 層： 陜壩快餐廳、麗都超市； 地上 2 層：上島咖啡廳、歡樂牧場餐飲廳； 地上 3 層： 辦公室； 地上 4~12 層：酒店客房； 地上 13 層：會議室； 地上 14 層：辦公室； 設計約 174 套客房，其中： 標準客房 118 套，大床房 40 套， A 套房 5套， B 套房 8 套，商務套房 3 套，安排不同布局方式的單元。 ⑧市政公共設施建設配套費等根據(jù)政府的相關(guān)文件計取。 其中： ①建設 單位管理費按財建 2021（ 394 號文件）規(guī)定計取，即按建筑安裝工程費用的 %計取。 計劃安排設想 工作安排大體分籌備期、施工期和運營期三個階段。 運行期間的污染 項目建成后，此處為居民住宅區(qū)，因此主要的污染來自于居民的生活垃圾、污水排放、以及其他噪音等污染。 第五章 消防、安全、環(huán)境保護 編制依據(jù) —— 《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》 GB30951996 —— 《大氣污染物綜合排放標準》 GB162971996 —— 《污水綜合排放標準》 GB89781996 序號 房間名稱 計算溫度 序號 房 間名稱 計算