【導(dǎo)讀】都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園開(kāi)發(fā)有限公司提供的有關(guān)項(xiàng)目資料；四川省市政、安裝、仿古園林工程計(jì)價(jià)定額及配套使用費(fèi)用定額；市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)；項(xiàng)目建筑規(guī)模與設(shè)計(jì)方案；目前都江堰市委、市政府提出的“打造國(guó)際休閑度假第一城”的新開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，擬將深。旅游資源，增加經(jīng)濟(jì)效益。高當(dāng)?shù)鼐用袷杖?。?xiàng)目地處都江堰市西區(qū)，座落在二王廟后山下，山青水秀，風(fēng)光秀麗，園內(nèi)庭臺(tái)樓。閣，小橋流水，古木參天，珍奇花木，西蜀院子，典雅豪華，是都江堰市的高擋消費(fèi)場(chǎng)所。目前公園經(jīng)營(yíng)火爆，預(yù)計(jì)今年經(jīng)營(yíng)收入3000萬(wàn)元。平方米，地下建筑面積19532平方米。㎡，商務(wù)樓：4137㎡，酒店：18598㎡，地下車位㎡。因前期建設(shè)已完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和園林綠化，本次主要完成房屋建設(shè)。讓方式獲得土地使用權(quán)證，本次房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目政府批準(zhǔn)將其由旅游用地轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫?，目前土地市價(jià)評(píng)估為150萬(wàn)元/畝。它費(fèi)用1830萬(wàn)元、。銷售款轉(zhuǎn)投入，占總投資金額的%；項(xiàng)目申請(qǐng)銀行貸款18500萬(wàn)元，占投資總額的％。

　　

【正文】 業(yè)主以該項(xiàng)目土地 120 畝，作為銀行貸款抵押，按照當(dāng)?shù)赝恋鼗鶞?zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 200 萬(wàn) /畝，初步評(píng)估價(jià)為 億元，按 60%折價(jià)計(jì)算抵押值為 億元。 二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目可實(shí) 現(xiàn)銷售收入 53137萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn) ，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為 %，投資利稅率 %，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元（折現(xiàn)率 10%），投資回收期靜態(tài) 年，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)很好。各項(xiàng)指標(biāo)均高于行業(yè)基準(zhǔn)指標(biāo)，項(xiàng)目獲利能力極強(qiáng)，該項(xiàng)目具有較好的開(kāi)發(fā)前景和良好的投資回報(bào)。 敏感性分析（見(jiàn)下表）： 敏感性分析表 項(xiàng) 目 變化率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ %） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 投資回收期靜態(tài) 基本方案 % 營(yíng)業(yè)收入 10% % 10% % 總成本費(fèi)用 10% % 10% % 從上表可以看出，總投資、營(yíng)業(yè)收入和經(jīng)營(yíng)成本產(chǎn)生變化時(shí)，雖然財(cái)務(wù)效益指標(biāo)有一定變化，但最低的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率都在 %以上，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值都大于 0，說(shuō)明侏羅紀(jì)溫泉房地產(chǎn)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力極強(qiáng) ，成本和市場(chǎng)的變化對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)影響很小。 盈虧平衡分析 盈虧平衡點(diǎn) =年固定成本247。（營(yíng)業(yè)收入 可變成本 營(yíng)業(yè)稅金） 100% =% 因此項(xiàng)目銷售達(dá)到 %即可保本。 三、結(jié)論 從上述指標(biāo)分析看，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值遠(yuǎn)大于 0，都江堰侏羅紀(jì)溫泉娛樂(lè)中心運(yùn)營(yíng)保本點(diǎn)較低，企業(yè)利潤(rùn)高，從上述指標(biāo)可以看出，都江堰侏羅紀(jì)溫泉娛樂(lè)中心項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益十分理想，具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，具有很好的開(kāi)發(fā)前景和良好的投資回報(bào)，從經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)角度考慮，項(xiàng)目是可行的。 該項(xiàng)目的開(kāi) 發(fā)建設(shè)，將作為都江堰雙遺產(chǎn)的配套和都江堰市旅游業(yè)拓展項(xiàng)目，是當(dāng)?shù)卣闹攸c(diǎn)工程。項(xiàng)目建成必將促進(jìn)西部、特別是四川旅游業(yè)跨越式發(fā)展。都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園開(kāi)發(fā)有限公司將按照成都市提出的“努力建設(shè)中國(guó)西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合實(shí)力最強(qiáng)的現(xiàn)代化特大中心城市”的目標(biāo)，為創(chuàng)造更加文明、更加優(yōu)美的城市環(huán)境而精心打造都江堰侏羅紀(jì)溫泉娛樂(lè)休閑中心旅游項(xiàng)目。 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表 附表一 序號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 單位 數(shù)量 備 注 總用地面積 m2 總建筑面積 m2 洋房住宅（ 6+1） m2 底層商鋪 m2 低層洋房（疊拼） m2 商務(wù)樓 m2 酒店 m2 地下車庫(kù) m2 總貸款期 年 4 一 總投資 萬(wàn)元 1 固定資產(chǎn)投資 萬(wàn)元 2 銷售費(fèi)用 萬(wàn)元 3 建設(shè)期貸款利息 萬(wàn)元 二 營(yíng)業(yè)收入 萬(wàn)元 三 總成本 萬(wàn)元 四 稅金及附加 萬(wàn)元 五 所得稅 萬(wàn)元 六 凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 七 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 八 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 1 投資利潤(rùn)率 % % 2 投資利稅率 % % 3 資本金利潤(rùn)率 % % 4 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 所得稅后 5 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 所得稅后 6 投資回收期靜態(tài) 年 （含建設(shè)期） 7 投資回收期動(dòng)態(tài) 年 （含建設(shè)期） 8 還貸期 年 3 總 投 資 估 算 表 （單元：萬(wàn)元）附表二 序號(hào) 工 程費(fèi)用名稱 估算價(jià)值 占固定資產(chǎn) 備 注 單位 數(shù)量 單價(jià) (元 ) 合計(jì) 投資比例（ %） 一 土地費(fèi)用 m2 % 含溫泉開(kāi)發(fā)費(fèi)用 3000 萬(wàn) 二 建筑安裝工程費(fèi) m2 % 1 洋房建安費(fèi)用 m2 % 框架結(jié)構(gòu)、招標(biāo)合同價(jià) 2 低層洋房建安費(fèi)用 m2 % 磚混結(jié)構(gòu)、招標(biāo)合同價(jià) 3 底層商業(yè)建安費(fèi)用 m2 % 框架結(jié)構(gòu) 4 酒店建安費(fèi)用 m2 % 5 商務(wù)樓建安費(fèi)用 m2 % 三 總平面配套設(shè)施費(fèi) % 1 社區(qū)管網(wǎng)費(fèi) ㎡ 100 % 室外給排水、室外電氣、高低壓設(shè)備、智能化系統(tǒng)、備用發(fā)電機(jī)等 2 園林環(huán)境費(fèi) ㎡ 240 % 小區(qū)道路、廣場(chǎng)、綠化、圍墻、照明設(shè)備等 3 地下停車庫(kù) m3 2100 % 4 自行車庫(kù) m2 1300 % 5 物業(yè)用房 m2 1600 % 6 地下設(shè)備用房 m 1600 % 7 小區(qū)配電 m % 四 工程建設(shè)其他費(fèi)用 % 1 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) % 2 報(bào)批報(bào)建費(fèi) % 3 三通一平費(fèi) 10 % 含場(chǎng)平、臨時(shí)道路、臨時(shí)用電、臨時(shí)用水 4 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 10 % 含臨時(shí)圍墻、臨時(shí)辦公室、場(chǎng)地占用、臨時(shí)圍板 5 工程管理費(fèi) 35 % 含工程監(jiān)理、預(yù)結(jié)算編審、現(xiàn)場(chǎng)行政費(fèi)用、工程質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督、工程保險(xiǎn)、市場(chǎng)咨詢等費(fèi)用 五 其它 % 1 銷售費(fèi)用 10 % 售樓部、樣板間 2 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬(wàn)元 % % 3 預(yù)備費(fèi) % 按前 4 項(xiàng)成本的 2％預(yù)計(jì) 六 總投資 % 投 資 使 用 計(jì) 劃 與 資 金 籌 措 表 （單位：萬(wàn)元）附表三 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 1 總投資 固定資產(chǎn)投資 銷售費(fèi)用 建設(shè)期貸款利息 2 資金籌措 自籌資金 自有資本金 銷售款轉(zhuǎn)作投資 借款 中期借款 流動(dòng)資金借款 短期借款 借 款 還 本 付 息 計(jì) 算 表 （單位：萬(wàn)元）附表四 序號(hào) 項(xiàng) 目 建設(shè)期 還貸年份 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 1 銀行貸款（ %） 年初借款本息累計(jì) 本 金 18500 12500 6500 建設(shè)期利息 本年借款 本年應(yīng)計(jì)劃息 本年償還本金 6000 6000 6500 本年支付利息 2 還本息資金來(lái)源 未分配利潤(rùn) 折舊費(fèi) 攤銷費(fèi) 銷售收入 營(yíng)業(yè)收入、稅金及附加估算表 （單位：萬(wàn)元）附表五 序號(hào) 名稱 面積 (㎡ ) 單價(jià) (元 /㎡ ) 金額（萬(wàn)元） 一 洋房住宅（ 6+1） 二 底層商鋪 三 低層洋房（疊拼） 四 商務(wù)樓 五 酒店 六 地下車庫(kù) 七 合計(jì) 序號(hào) 年份 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 合計(jì) (萬(wàn)元 ) 一 銷售收入 (萬(wàn)元 ) 1 2021 年銷售收入（占總收入的 10%） 2 2021 年銷售收入（占總收入的 50%） 3 2021 年銷售收入（占總收入的 30%） 4 2021 年銷售收入（占總收入的 10%） 二 稅金及附加 (萬(wàn)元 ) 1 營(yíng)業(yè)稅 (銷售收入的 5%） 2 城建稅、教育費(fèi)附加 (營(yíng)業(yè)稅的 7%+3%） 3