【導(dǎo)讀】都江堰侏羅紀溫泉公園開發(fā)有限公司提供的有關(guān)項目資料；四川省市政、安裝、仿古園林工程計價定額及配套使用費用定額；市場分析與預(yù)測；項目建筑規(guī)模與設(shè)計方案；目前都江堰市委、市政府提出的“打造國際休閑度假第一城”的新開發(fā)戰(zhàn)略，擬將深。旅游資源，增加經(jīng)濟效益。高當?shù)鼐用袷杖搿ｍ椖康靥幎冀呤形鲄^(qū)，座落在二王廟后山下，山青水秀，風光秀麗，園內(nèi)庭臺樓。閣，小橋流水，古木參天，珍奇花木，西蜀院子，典雅豪華，是都江堰市的高擋消費場所。目前公園經(jīng)營火爆，預(yù)計今年經(jīng)營收入3000萬元。平方米，地下建筑面積19532平方米。㎡，商務(wù)樓：4137㎡，酒店：18598㎡，地下車位㎡。因前期建設(shè)已完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和園林綠化，本次主要完成房屋建設(shè)。讓方式獲得土地使用權(quán)證，本次房地產(chǎn)開發(fā)項目政府批準將其由旅游用地轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫?，目前土地市價評估為150萬元/畝。它費用1830萬元、。銷售款轉(zhuǎn)投入，占總投資金額的%；項目申請銀行貸款18500萬元，占投資總額的％。

　　

【正文】 業(yè)主以該項目土地 120 畝，作為銀行貸款抵押，按照當?shù)赝恋鼗鶞实貎r標準 200 萬 /畝，初步評估價為 億元，按 60%折價計算抵押值為 億元。 二、項目財務(wù)評價 項目可實 現(xiàn)銷售收入 53137萬元，實現(xiàn)稅后利潤 ，項目投資利潤率為 %，投資利稅率 %，財務(wù)內(nèi)部收益率 %，財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元（折現(xiàn)率 10%），投資回收期靜態(tài) 年，財務(wù)評價指標很好。各項指標均高于行業(yè)基準指標，項目獲利能力極強，該項目具有較好的開發(fā)前景和良好的投資回報。 敏感性分析（見下表）： 敏感性分析表 項 目 變化率 財務(wù)內(nèi)部收益率（ %） 財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 投資回收期靜態(tài) 基本方案 % 營業(yè)收入 10% % 10% % 總成本費用 10% % 10% % 從上表可以看出，總投資、營業(yè)收入和經(jīng)營成本產(chǎn)生變化時，雖然財務(wù)效益指標有一定變化，但最低的財務(wù)內(nèi)部收益率都在 %以上，財務(wù)凈現(xiàn)值都大于 0，說明侏羅紀溫泉房地產(chǎn)項目的抗風險能力極強 ，成本和市場的變化對公司的經(jīng)營影響很小。 盈虧平衡分析 盈虧平衡點 =年固定成本247。（營業(yè)收入 可變成本 營業(yè)稅金） 100% =% 因此項目銷售達到 %即可保本。 三、結(jié)論 從上述指標分析看，財務(wù)內(nèi)部收益率遠遠高于行業(yè)平均收益率，財務(wù)凈現(xiàn)值遠大于 0，都江堰侏羅紀溫泉娛樂中心運營保本點較低，企業(yè)利潤高，從上述指標可以看出，都江堰侏羅紀溫泉娛樂中心項目的經(jīng)濟效益十分理想，具有很強的抗風險能力，具有很好的開發(fā)前景和良好的投資回報，從經(jīng)濟效益評價角度考慮，項目是可行的。 該項目的開 發(fā)建設(shè)，將作為都江堰雙遺產(chǎn)的配套和都江堰市旅游業(yè)拓展項目，是當?shù)卣闹攸c工程。項目建成必將促進西部、特別是四川旅游業(yè)跨越式發(fā)展。都江堰侏羅紀溫泉公園開發(fā)有限公司將按照成都市提出的“努力建設(shè)中國西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合實力最強的現(xiàn)代化特大中心城市”的目標，為創(chuàng)造更加文明、更加優(yōu)美的城市環(huán)境而精心打造都江堰侏羅紀溫泉娛樂休閑中心旅游項目。 經(jīng)濟評價指標匯總表 附表一 序號 項 目 名 稱 單位 數(shù)量 備 注 總用地面積 m2 總建筑面積 m2 洋房住宅（ 6+1） m2 底層商鋪 m2 低層洋房（疊拼） m2 商務(wù)樓 m2 酒店 m2 地下車庫 m2 總貸款期 年 4 一 總投資 萬元 1 固定資產(chǎn)投資 萬元 2 銷售費用 萬元 3 建設(shè)期貸款利息 萬元 二 營業(yè)收入 萬元 三 總成本 萬元 四 稅金及附加 萬元 五 所得稅 萬元 六 凈利潤 萬元 七 利潤總額 萬元 八 經(jīng)濟評價 1 投資利潤率 % % 2 投資利稅率 % % 3 資本金利潤率 % % 4 財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 所得稅后 5 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 所得稅后 6 投資回收期靜態(tài) 年 （含建設(shè)期） 7 投資回收期動態(tài) 年 （含建設(shè)期） 8 還貸期 年 3 總 投 資 估 算 表 （單元：萬元）附表二 序號 工 程費用名稱 估算價值 占固定資產(chǎn) 備 注 單位 數(shù)量 單價 (元 ) 合計 投資比例（ %） 一 土地費用 m2 % 含溫泉開發(fā)費用 3000 萬 二 建筑安裝工程費 m2 % 1 洋房建安費用 m2 % 框架結(jié)構(gòu)、招標合同價 2 低層洋房建安費用 m2 % 磚混結(jié)構(gòu)、招標合同價 3 底層商業(yè)建安費用 m2 % 框架結(jié)構(gòu) 4 酒店建安費用 m2 % 5 商務(wù)樓建安費用 m2 % 三 總平面配套設(shè)施費 % 1 社區(qū)管網(wǎng)費 ㎡ 100 % 室外給排水、室外電氣、高低壓設(shè)備、智能化系統(tǒng)、備用發(fā)電機等 2 園林環(huán)境費 ㎡ 240 % 小區(qū)道路、廣場、綠化、圍墻、照明設(shè)備等 3 地下停車庫 m3 2100 % 4 自行車庫 m2 1300 % 5 物業(yè)用房 m2 1600 % 6 地下設(shè)備用房 m 1600 % 7 小區(qū)配電 m % 四 工程建設(shè)其他費用 % 1 勘察設(shè)計費 % 2 報批報建費 % 3 三通一平費 10 % 含場平、臨時道路、臨時用電、臨時用水 4 臨時設(shè)施費 10 % 含臨時圍墻、臨時辦公室、場地占用、臨時圍板 5 工程管理費 35 % 含工程監(jiān)理、預(yù)結(jié)算編審、現(xiàn)場行政費用、工程質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督、工程保險、市場咨詢等費用 五 其它 % 1 銷售費用 10 % 售樓部、樣板間 2 財務(wù)費用 萬元 % % 3 預(yù)備費 % 按前 4 項成本的 2％預(yù)計 六 總投資 % 投 資 使 用 計 劃 與 資 金 籌 措 表 （單位：萬元）附表三 序號 項 目 合計 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 1 總投資 固定資產(chǎn)投資 銷售費用 建設(shè)期貸款利息 2 資金籌措 自籌資金 自有資本金 銷售款轉(zhuǎn)作投資 借款 中期借款 流動資金借款 短期借款 借 款 還 本 付 息 計 算 表 （單位：萬元）附表四 序號 項 目 建設(shè)期 還貸年份 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 1 銀行貸款（ %） 年初借款本息累計 本 金 18500 12500 6500 建設(shè)期利息 本年借款 本年應(yīng)計劃息 本年償還本金 6000 6000 6500 本年支付利息 2 還本息資金來源 未分配利潤 折舊費 攤銷費 銷售收入 營業(yè)收入、稅金及附加估算表 （單位：萬元）附表五 序號 名稱 面積 (㎡ ) 單價 (元 /㎡ ) 金額（萬元） 一 洋房住宅（ 6+1） 二 底層商鋪 三 低層洋房（疊拼） 四 商務(wù)樓 五 酒店 六 地下車庫 七 合計 序號 年份 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 合計 (萬元 ) 一 銷售收入 (萬元 ) 1 2021 年銷售收入（占總收入的 10%） 2 2021 年銷售收入（占總收入的 50%） 3 2021 年銷售收入（占總收入的 30%） 4 2021 年銷售收入（占總收入的 10%） 二 稅金及附加 (萬元 ) 1 營業(yè)稅 (銷售收入的 5%） 2 城建稅、教育費附加 (營業(yè)稅的 7%+3%） 3