【導(dǎo)讀】提高個百分點；其中商品住宅建設(shè)投資累計達(dá)到億元，占投資比重為%，額為億元，分別增長％和％。個人仍是購房主體，銷售給個人的商品房。萬平方米，增長％；完成開發(fā)土地面積387萬平方米，增長72％。房施工面積為3733萬平方米，同比增長％，其中住宅施工面積為3029萬平方米，新開工面積萬平方米，增長％，增幅比去年同期提高7個百。但由于為了保護(hù)蘇州古城的風(fēng)貌，蘇州在內(nèi)城道路。因此，蘇州政府在積極尋求解決方法。目前蘇州市區(qū)的發(fā)展空間幾乎沒。開始建設(shè)，是蘇州最早的開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積52平方公里，蘇州的地理位置優(yōu)越、交通便捷，發(fā)展格局合理、經(jīng)濟(jì)繁榮，具備有了房地產(chǎn)的基礎(chǔ)條件。市場仍有大量的成功人士選擇在蘇州作為第二居所或者是功成身退后的養(yǎng)老之地。來一直支撐蘇州高檔別墅房的主要原因。全市房地產(chǎn)市場火爆，商品房與二手房供不應(yīng)求，價格大幅上揚，開發(fā)總量快速上升。

　　

【正文】 0、 8000 泉景花園 4500 瀾韻苑二期 7800 紫竹苑 4500 東方春曉 10000 遠(yuǎn)香居（聯(lián)） 5600 藝墅 — 家（獨， 聯(lián) ） 4200 從上表分析， 20xx 年，周邊郊區(qū)的普通實用型別墅，獨棟價格在 30004000 之間，市中心、太湖邊、金雞湖畔的別墅已經(jīng)達(dá)到了 700010000 元的價格范圍。 20xx 年，從園區(qū)東岸的 別墅行情價來看，普通實用性的別墅價格基本在 5000 左右，比 20xx 年有所上升。相反，高檔別墅群受到國家出臺的控制別墅房政策的影響，價格沒有上升的趨向，并且在開發(fā)量體上有所萎縮。 網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 33 （ 3）面積 20xx 個案 規(guī)劃面積 主力面積 20xx 個案 規(guī)劃面積 主力面積 泰盛綠島 200263 263 泰盛綠島二期 220280 250 在水一方 180260 180 在水一方二期 170360 250 香格里拉 203335 208 香格里拉二期 250380 300 雅典花園 155300 190 太湖之星三期 250300 250 美之國花園 200300 255 天倫花園二期 350460 400 太湖天地 250300 250 金水灣 230500 300 碧瀛谷 295380 298 日興花園 230320 270 天倫花園 200250 250 綠洲明月灣 280350 297 瑞麗緣 250 250 東岸 — 綠洲半島 200350 260 寒舍 190300 220 泉景花園 250380 300 瀾韻苑二期 250300 300 紫竹苑 176344 220 東方春曉 400500 遠(yuǎn)香居（聯(lián)） 214306 300 藝墅 — 家（獨， 聯(lián) ） 210397 300 從上表可以看出。 像泰盛綠島、在水一方、天倫花園、香格里拉等實用性、實惠性的別墅，基本把主力面積控制在250 平米左右，以便控制總價，更體現(xiàn)其實惠性。 像碧瀛谷、瀾韻苑二期、東方春曉、金水灣、遠(yuǎn)香居等高檔別墅，除了東方春曉面積略大之外，其他項目的主力面積也都只控制在 300 平米左右。 說明目前毫宅的概念不在光光停留于大房型、大面積，高品位、高質(zhì)感、好地段、優(yōu)資源 的組合才是真正意義上的豪宅。 網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 34 （ 4）總價 20xx 已推個案 主力總價 20xx 待推個案 主力總價 泰盛綠島 80 萬 泰盛綠島二期 100 萬 在水一方 43 萬 在水一方二期 100 萬 香格里拉 52 萬 香格里拉二期 180 萬 雅典花園 51 萬 太湖之星三期 200 萬 美之國花園 94 萬 天倫花園二期 400 萬 太湖天地 150 萬 金水灣 200 萬 碧瀛谷 300 萬 日興花園 108 萬 天倫花園 88 萬 綠洲明月灣 120 萬 瑞麗緣 180 萬 東岸 — 綠洲半島 130 寒舍 90 萬 泉景花 園 135 瀾韻苑二期 230 萬 紫竹苑 110 東方春曉 400 萬 遠(yuǎn)香居（聯(lián)） 180 藝墅 — 家（獨， 聯(lián) ） 130 從上表可以看出， 100 萬 150 萬為普通別墅市場的行情， 200350 萬為高檔別墅的行情。 20xx 年上半年，還有像在水一方、香格里拉、雅典花園等總價 50 萬左右的別墅，到了 20xx 年，已經(jīng)沒有 100 萬以下的別墅了 但是，高檔別墅的價格還是停留在原來的基礎(chǔ)上。這說明，低端價位的別墅在消失，高端價位沒有上升的空間，兩者之間的差距在縮小。 網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 35 （ 5）銷售率 20xx 已推個案 銷售率 20xx 待推個案 銷售率 泰盛綠島 70% 泰盛綠島二期 100% 在水一方 90% 在水一方二期 80% 香格里拉 100% 香格里拉二期 100% 雅典花園 100% 太湖之星三期 美之國花園 100% 天倫花園二期 未開盤 太湖天地 75% 金水灣 碧瀛谷 65% 日興花園 天倫花園 100% 綠洲明月灣 85% 瑞麗緣 80% 東岸 — 綠洲半島 未開盤 寒舍 65% 泉景花園 瀾韻苑二期 100% 紫竹苑 30% 東方春曉 40% 遠(yuǎn)香居（聯(lián)） 95% 藝墅 — 家（獨， 聯(lián) ） 100% 現(xiàn)在所有的項目都取得了不錯的銷售率。因為大都項目都是按照之前的市場的常規(guī)行情在走，因為大勢看好，所以去化都沒有問題。 只有天倫花園和東岸 綠洲半島，其各項自身條件只能說是普通型別墅，卻想利用大勢的走高，通過產(chǎn)品的后天包裝，分別在木瀆和園區(qū)湖東開出 10000 元和 5000 元的價格。是否走的通，是后來者絕對值得借鑒的。 網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 36 相相 關(guān)關(guān) 項項 目目 媒媒 體體 介介 質(zhì)質(zhì) 分分 析析 別墅案的推廣除了部分采用常規(guī)手段： POP 看板、樓書、模型與各式樣板房外，還運用了路邊的大型廣告看板、姑蘇晚報，大型別 墅項目如“太湖之星”運用了網(wǎng)絡(luò)媒體、電視作為轉(zhuǎn)播媒介。同時，眾多的別墅項目開始在上海等周邊區(qū)域設(shè)立接待中心進(jìn)行推廣。 相相 關(guān)關(guān) 項項 目目 客客 源源 分分 析析 對于客源的調(diào)查研究，單價 5000 元左右價格適中的別墅目標(biāo)客源層極為廣泛，針對的有：臺灣人士、蘇州的私營業(yè)主（鄉(xiāng)鎮(zhèn)居多）、各類經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的主管階層、政府機關(guān)的有影響力公務(wù)員、海歸派、外籍人士等。單價 10000 元以上的客源層需求集中在海外常駐蘇州開發(fā)區(qū)的老總、董事，東南亞等地的華僑等，此類別墅由于面積與單價成正比，總價過高的原因阻隔了其去化的難易程度。 目目 標(biāo)標(biāo) 市市 場場 客客 源源 需需 求求 分分 析析 區(qū)域劃分的不同地段屬性，各區(qū)域的客源也不盡相同。下面僅就總價相近的因素而造成客源存在一定的重疊性的區(qū)域做出分析。 1. 隨著蘇州外向型經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展、世界五百強中８４強的入駐、臺資企業(yè)的擴容，以及外企高層管理者、海歸派、成功的私營業(yè)主和ＩＴ、金融精英、文化藝術(shù)界知名人士大量涌入，“新蘇州人”作為一個群體，對別墅的追求和理念日趨多樣化。 網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 37 2. 蘇州“三古一湖”大旅游概念逐漸深入人心，圍繞旅游業(yè)的房地產(chǎn)越來越多地受到人們的關(guān)注 .現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò)的迅速發(fā)展與貫通，使得上海市以及南京、杭州到蘇州的交通非常方便，“真山真水真空氣” 蘇州已經(jīng)名副其實地成為不少外地人心目中的后花園。一些精明而又有經(jīng)濟(jì)實力的上海人，看中了這里投資增值的潛力，或者就是作為自己度假的“領(lǐng)地”。 3. 在蘇州的別墅購買者中，部分來自于國內(nèi)其它地區(qū)及境外，不過，隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，越來越多的本地人加入了別墅一族。那些環(huán)境優(yōu)美、交通便捷，總價在 60 萬 80 萬左右的經(jīng)濟(jì)型別墅倍受青睞。畢竟別墅更能帶給我們一種人性化的感覺。因此隨著人均收入的增加，家用轎車的普及化，部分蘇州人已經(jīng)不滿足于居住公寓房，別墅成了部分蘇州人安家置業(yè)的新選擇。 綜上所述，從具體的各案數(shù)據(jù)來分析， 我們可以得出以下的結(jié)論： 別墅供應(yīng)量不大，有繼續(xù)投入的空間 高檔別墅的價格上升空間在近期不明顯，反而低端價位的別墅價格有了飛躍 目前的豪宅概念大都從地段、產(chǎn)品品質(zhì)、品位等方面著手去塑造，大房型、大面積的概念已經(jīng)被人所放棄 從銷售上來說，高檔類型的別墅由于其客源少，銷售速度上稍慢，其他的實用性別墅在現(xiàn)在大勢良好的情況下，基本一開盤就銷售一空。 網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 38 項項 目目 可可 行行 性性 分分 析析 本案立地條件 我們有利的地方： 市中新區(qū)域，地段優(yōu)勢好 緊鄰名勝古跡“網(wǎng)獅園”，居住檔次提升。 不足之處： 地塊小，無法大手筆規(guī)劃和規(guī)劃出有特色的產(chǎn)品 地塊完整性不夠，規(guī)劃上容易造成浪費 今年 17月，園區(qū)新增外企 50 家，加上原來的和即將進(jìn)入的外企，我們客源將非常龐大 下表是我們收集的這些客源的租房標(biāo)準(zhǔn)： 國籍 公司 職務(wù) 租金（人民幣 /月） 總經(jīng)理級 荷蘭 伊卡化學(xué) 總經(jīng)理 70000 西班牙 英多光學(xué) 總經(jīng)理 30000 德國 科得寶無紡布 總經(jīng)理 20xx0 美國 PPG 包裝 總經(jīng)理 18000 新加坡 碧迪醫(yī)療器械 總經(jīng)理 8000 新加坡 裕郎科技 總經(jīng)理 7000 臺灣 羅技電子 廠長 /經(jīng)理 11000 經(jīng)理級 德國 西門子 市場總監(jiān) 8000 美國 AMD 工程師 10000 法國 阿爾斯通 財務(wù)總監(jiān) 18000 荷蘭 伊卡化學(xué) 技術(shù)工程師 50000 美國 PPG 包裝 銷售總監(jiān) 18000 美國 旭電 工程師 18000 美國 納貝斯克 工程師 18000 日本 日東電子 工程師 8000 新加坡 德力半導(dǎo)體 工程師 5000 網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 39 日本 松下電工 工程師 5000 臺灣 羅技電子 工程師 4000 從上表可以看出，在園區(qū)就業(yè)的外籍人士享受著相當(dāng)好的住房補貼條件，特別是歐美企 業(yè)，實行的就是補貼員工租房的政策，這部分人是目前高級市場的穩(wěn)固的客源基礎(chǔ)。