【正文】 閃器、避雷器設備接地良好，抗干擾強頻道放大器功能正常頻率變換器功能正常調制器功能正?；旌掀鞴δ苷Ｂ曉葱盘栐垂δ苷?局域網、綜合布線驗收標準：請施工方提供；參考《民用建筑電氣設計規(guī)范》JGJ/T1692檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注綜合布線基本項設備接地良好，抗干擾強 交換機、HUB、服務器工作正常，安裝規(guī)范 布線規(guī)范INTERNET接入（帶寬、傳輸率）正常 終端數(shù)據接口（RJ45）正常1背景音樂系統(tǒng)驗收標準：請施工方提供；參考《民用建筑電氣設計規(guī)范》JGJ/T1692 檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注背景音樂設備基本項聲壓符合設計、音質較好 矩陣控制器工作正常 功放工作正常音箱安裝牢固、防雨 線路敷設規(guī)范1門禁對講系統(tǒng)驗收標準：請施工方提供 檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注門禁對講基本項可視對講圖像、聲音清晰，電鎖開啟關閉正常 接地規(guī)范解碼器、電源安裝規(guī)范 布線規(guī)范室內機安裝規(guī)范1車場管理系統(tǒng)驗收標準：請施工方提供 檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注車場管理系統(tǒng)保證項道閘開啟靈活，無砸車隱患 基本項讀卡器感應靈敏，出臨時卡正常 交通裝置、標志完好，劃線清晰 設備表面清潔無銹蝕 系統(tǒng)收費、控制軟件正常1電梯 驗收標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》 檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注電梯保證項電梯準運證、年審合格證、限速器調試合格證 無故障停機、關人現(xiàn)象 報警裝置工作正常 轎廂應急燈正常 應急時可迫降至首層消防電梯消防操作功能正常基本項操縱箱各種開關功能正常廂內樓層指示信號齊全、清晰，監(jiān)控裝置運作正常廂內與消防中心和機房的對講正常安全觸板或光電應正確、照明有效轎門與轎壁應無碰撞，無摩擦轎廂內無雜亂廣告機房門應安全、可靠，應有“機房重地閑人免進”標識機房墻壁完整，無孔洞機房應有通風及防雨設施，平層標志齊全有照明、電插座、滅火器、對講等有電梯松閘扳手和盤車手輪，井道照明燈完好曳引機應完好，保潔、滴油應符合國家標準控制柜在電梯運行時應無較大的噪音各功能開關正常，油杯有油轎頂繩頭組合完整、無銹蝕，有防銹漆各層門付門鎖齊全，安裝正確，無銹蝕各層門門頭腳蓋板滑塊齊全層門與門框無摩擦，無碰撞導軌支架無松動，壓板牢固井道壁與轎廂地坎間的水平距離不得超標層站指示信號按鈕清晰、齊全底坑照明、急停開關有效補償鏈、緩沖器補應安全、可靠大小軌道有接油裝置1填寫記錄設備按系統(tǒng)分別填寫《公用機電設備驗收單》，對所有設施設備驗收完成后，匯總填寫《房屋附屬設施設備交接單》；對其它共用部位驗收完成后，填寫《房屋及公用設施交接單》。公用設施、公共場地及鑰匙的驗收公用設施驗收標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注公用設施保證項室外排水通暢，井蓋完好、無缺損游樂設施設備完整、無安全隱患，有安全指引平面圖、路標、提示標識等各種標志齊全基本項轄區(qū)道路完好無損通透式圍欄完好、無銹跡路燈完好停車場地、垃圾中轉站、工具房等公共場所（地）完好建筑小品、雕塑等完好無損游泳池驗收標準：《體育場所開放條件與技術要求》檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注游泳池基本項游泳池周圍形成完整的圍合，防護設施完好有水循環(huán)過濾系統(tǒng)和消毒、吸底設備，且工作正常照明設備（包括應急照明燈）正常有分設的男、女更衣室，并配有存放衣物的設施（更衣柜）有分設的男、女淋浴室有分設的男、女廁所更衣室、淋浴室、廁所內的設施正常（含門鎖、燈光、噴淋設施等）有強制通過式浸腳消毒池更衣室與游泳池中間設有強制通過式噴淋設備男、女各一套更衣室、廁所有通風設施，且通風設施完好配有必備的救生高架（觀察臺）（按每250M2配備1個）池面有明顯的水深度、深淺水區(qū)警示標識，或標志明顯的深、淺水隔離帶有廣播設施、有專用直撥電話有各類公共標識和警示標牌泳池各進、排水口防護罩是否完好無損池內上下扶手是否按規(guī)定配備、安裝是否符合規(guī)范池面、池底、池壁、池沿無殘損，無銳角，無安全隱患園林綠化驗收標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》GBJ30688檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注園林綠化基本項綠地、植物數(shù)量品種符合設計土質符合植物生長，厚度正確綠化內無磚塊等建筑垃圾無死苗、無蟲害鑰匙交接（1）檢查鑰匙是否匹配，是否齊全（2）拿到鑰匙時先分清鑰匙的用途；（3）數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進行確認；（4）將每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯的現(xiàn)象；（5）按鑰匙的用途進行分類、編號、保管。填寫記錄園林綠化驗收填寫QR－005JG《綠化驗收單》，對其它公用設施設備、公共場所（地）的驗收填寫QR－007JG《房屋及公用設施交接單》，鑰匙交接填寫QR－002JG《鑰匙接管記錄表》。工程資料的接管對于原有已入伙的物業(yè)，原物業(yè)公司及業(yè)主委員會應在新物業(yè)公司驗收樓宇的同時，移交樓宇資料給新物業(yè)管理公司；對于新建物業(yè)，開發(fā)商在樓宇資料報交市建筑檔案館的同時，應移交一份給物業(yè)管理公司存檔。具體資料包括以下內容：一、產權資料開發(fā)公司營業(yè)執(zhí)照土地使用權出讓合同書建設工程規(guī)劃許可證建設工程施工許可證建設單位營業(yè)執(zhí)照電梯安裝公司營業(yè)執(zhí)照電梯安裝公司資質證書以上均為復印件二、市府驗收合格資料：建設工程竣工驗收備案證明用電許可證供用電協(xié)議書用水審批表、水費收繳合同書。公安消防建筑工程消防驗收意見書建設工程質量監(jiān)督登記書電梯安全檢驗合格證書防雷設施合格證燃氣工程驗收備案證書直飲水檢驗報告白蟻防治工程竣工驗收證明國家固定滅火系統(tǒng)和耐火構件質量監(jiān)督檢驗中心檢驗報告電纜檢測報告智能化驗收系統(tǒng)合格證停車場管理系統(tǒng)檢測報告攝象機檢測報告有線電視系統(tǒng)終端盒檢測報告以上均為復印件三、工程技術資料建筑、結構、電氣（強弱電）、給排水（包括消防）、中央空調、直飲水、燃氣等工程的全套竣工圖紙。各類公共設備使用說明書、調試報告、維護保養(yǎng)手冊等。（包括：變壓器、高壓開關柜、低壓配電柜、發(fā)電機、電梯、生活水泵、生活水泵變頻控制柜、消防供水系統(tǒng)、直飲水泵、直飲水泵變頻控制柜、道閘系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、中央空調系統(tǒng)等。）地質勘察報告；工程合同及開、竣工報告；工程預決算分項清單；圖紙會審記錄；工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)；隱蔽工程驗收記錄；沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖；鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；新材料、構配件的鑒定合格證書；砂漿、混凝土試塊試壓報告；供水、供暖管道的試壓報告；機電設備訂購合同、單臺設備的說明書、試驗記錄及系統(tǒng)調試記錄。注：電梯相關資料包括以下部分①勞動局電梯安全勞動局電梯安全使用許可證（每梯一本）②勞動局電梯安全技術檢驗報告書（每梯一本）③質量技術監(jiān)督局安全檢驗合格證（每梯一份）④勞動局起重機械登記卡片（每梯一份）⑤電梯安裝工程施工技術資料（每梯一本）⑥質檢報告（每梯一份）⑦電梯隨機文件（至少包括：電梯相關圖紙、電器元件代號說明書、安裝調試說明書、使用維護說明書、裝箱單等）⑧產品合格證（含限速器合格證、曳引機合格證）⑨試驗報告書（每梯一份）填寫記錄對照本文件，將收到的資料填寫在《工程資料交接清單》。業(yè)主（用戶）入伙時的接管驗收業(yè)主（用戶）入伙接收物業(yè)時，物業(yè)公司工作人員陪同并協(xié)助業(yè)主對房屋設施進行全面細致的質量檢查，對發(fā)現(xiàn)的缺陷進行登記。此過程僅限于新樓宇。業(yè)主（用戶）入伙時對房屋的接管驗收主要針對以下方面進行：檢查鑰匙是否匹配，是否齊全①拿到鑰匙時先分清鑰匙的用途；②數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進行確認；③到房間將拿到的每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯的現(xiàn)象。檢查房間設施是否齊全；①根據售樓或租賃時的約定先將房間內配置的設施列出清單；②根據清單查對設施的數(shù)量及質量；檢查房間工程質量（包括裝修質量及安裝質量）①檢查地面、墻面和天面有無空鼓、裂縫；如果是精裝修，還應檢查墻面、天面的清潔情況；②檢查墻面和天花板是否有麻點或水漬痕跡（是否漏水）；③檢查門窗、玻璃有無損壞，試試門窗是否嚴密、開關靈活；④檢查開關、插座是否有電；⑤選頂層房屋的應著重檢查屋頂是否滲漏，墻面是否發(fā)黃或有水漬痕跡；選首層房屋的應檢查地面是否有返潮現(xiàn)象；核對入伙當天的水、電、氣表讀數(shù)；填寫記錄將入伙時拿到鑰匙的數(shù)量、驗收中發(fā)現(xiàn)的問題、入伙當天水、電、氣表的讀數(shù)填寫在《接管驗收記錄》。缺陷整改與保修對于新樓宇的接管，在簽署驗收合格、同意接管憑證時，應向開發(fā)商說明：經物業(yè)公司驗收同意接管的樓宇，不等于樓宇質量完全符合國家及設計標準的要求，開發(fā)商也不能排除應承擔的整改質量缺陷的責任，而且房屋質量也存在一定的保修期限。因此建議發(fā)展商在保修期結束時，在取得物業(yè)公司認可后，才向施工單位支付保修金。一、對缺陷整改一般缺陷的返修對接管驗收或使用過程中發(fā)現(xiàn)的非結構性的質量問題，物業(yè)公司應在兩天內將檢查記錄整理好后提交給開發(fā)商（一式兩份，一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發(fā)商責成施工單位進行整改；物業(yè)公司應留底一份，以便督促整改進展情況，并在雙方商定的時間內另行復驗，直至合格為止。也可經雙方協(xié)商，由開發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費用由開發(fā)商支付。房屋結構的加固補強在接管驗收中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結構安全或設備、設施使用安全的質量問題時，驗收不能通過。由開發(fā)商對房屋進行加固補強或采取其它有效的措施進行處理，處理完畢，達到合格要求、確保住用安全的，再商定時間予以驗收。并向開發(fā)商索取加固補強的措施和復驗結果的記錄并存檔備查。對不具備使用功能問題的處理接管驗收時，對于因房屋的配套設施脫節(jié)和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進住的，應由開發(fā)商負責抓緊解決，等符合接管驗收條件后，再行組織驗收。業(yè)主在驗收中提出問題的解決辦法①對業(yè)主在接管驗收或使用過程中提出的有關房屋質量方面的問題，應在兩天內提交給開發(fā)商（一式兩份，一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發(fā)商責成施工單位進行整改；物業(yè)公司應留底一份，以便督促整改進展情況，并在雙方商定的時間內另行復驗，直至合格為止。也可經雙方協(xié)商，由開發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費用由開發(fā)商支付。②對小業(yè)主提出的裝修方面的問題，應當場予以解答，回答內容見《裝修管理手冊》。二、保修及維修新建房屋在保修期內新建房屋保修期的計算應以法規(guī)及開發(fā)商與建筑安裝單位、設備供貨單位的合同保修期限為準，保修期一般自每棟房屋竣工驗收之日起計。在規(guī)定的保修期內，由施工單位負責房屋的質量保修。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導致接管驗收時保修期已滿者，竣工驗收與接管驗收的時間差，由開發(fā)商負責質量保修，保修期順延。所以，物業(yè)公司在與開發(fā)商簽署交接單時，應明確填寫保修期終止時間。2000年1月30日國務院279號令發(fā)布的《建設工程質量管理條例》規(guī)定建設工程的最低保修期限為：①基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；②屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；③供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；④電氣管線、給排水管道、設備安裝，為2年；⑤其他項目的保修期限由開發(fā)商與施工單位約定。保修期滿后物業(yè)公司承擔房屋建筑共同部位、共用設施設備、物業(yè)規(guī)劃紅線內的市政公用設施和附屬建筑及附屬配套服務設施的修繕責任。業(yè)主承擔物業(yè)內自用部位和自用設備的修繕責任。其他情況凡屬使用不當或人為造成房屋損壞的，由其行為人負責修復或給予賠償。保修期內管理辦法①設備接管時，物業(yè)公司、開發(fā)商、保修單位三方應就設備保修期（特別是電梯）保修的內容、范圍、期限，物業(yè)公司維護的內容、范圍，保修款支付，做出界定，達成共識，形成書面協(xié)議。②保修期內保修單位提供的服務單一，一般只做修理，不做保養(yǎng)，難以達到物業(yè)管理行業(yè)標準。保修工作之外的保養(yǎng)內容需物業(yè)公司自己或委托專業(yè)公司做，書面協(xié)議有助于解決物業(yè)公司或專業(yè)公司與保修單位的矛盾、糾紛。③設備保修期內，物業(yè)公司自行進行的機電設備的保養(yǎng)工作應以清潔、防腐、潤滑、調整、緊固為主，不宜觸及核心軟、硬件部分。機電設備、電梯故障維修，物業(yè)公司應督促保修單位解決。④保修期結束，保修單位結算保修金時，物業(yè)公司須在結算申請書上如實填寫使用方意見；保修單位不履行保修義務的，物業(yè)公司有權拒絕簽字。