【導(dǎo)讀】濰坊三陸置業(yè)有限公司。通訊地址：濰坊市奎文區(qū)行政街52號。工程咨詢資格等級：乙級

　　

【正文】 氣等 )維修、維護(hù)。 區(qū)內(nèi)供暖、供水，供暖指 住宅 及 公共場所的冬季供暖；供水包括住 住宅 及區(qū)內(nèi) 綠化景 觀 等用 水。 公建的管理、維修、維護(hù)等。 代收相關(guān)費用 (水、電、暖、物業(yè)等 )。 搞好社區(qū)管理，創(chuàng)建健康文明的社區(qū)文化；協(xié)助政府進(jìn)行社會管理，為 住戶 提供全面的服務(wù)。 建立物業(yè)檔案，隨時掌握產(chǎn)權(quán)變動情況，維護(hù)物業(yè)的完整和統(tǒng)一管理等。 第 九 節(jié) 實施計劃 該項目立項后，應(yīng)立即著手項目的初步設(shè)計編制及施工前的準(zhǔn)備工作。初設(shè)批復(fù)后，設(shè)計單位立即組織施工圖設(shè)計，通過招標(biāo)，選定施工隊伍和材料供應(yīng)廠家，在工程監(jiān)理公司的監(jiān)理下，保證工程進(jìn)度，力求高速、優(yōu)質(zhì)地完成項目的建設(shè)。 30 本項目建設(shè)期 2 年 ，計劃于 20xx 年 12 月份開工建設(shè)，預(yù)計 20xx年11 月工程全部竣工。 詳見實施進(jìn)度表 實 施 進(jìn) 度 表 12 1 2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 9 10 11 項目立項 施工準(zhǔn)備 施工圖設(shè)計 工程施工 竣工驗收 第 十 節(jié) 項目招標(biāo) 根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo) 法》等有關(guān)規(guī)定，本工程項目的建設(shè)應(yīng)依法進(jìn)行招標(biāo)，以提高建設(shè)工程質(zhì)量。 招標(biāo)投標(biāo)的基本原則 根據(jù)《中華人民共和國招投標(biāo)法》的要求，為確保項目建設(shè)的質(zhì)量，縮短工期，節(jié)省投資，防范和化解工程建設(shè)中的違規(guī)、違法行為，保護(hù)國家利益，本項目建設(shè)的各主要環(huán)節(jié)應(yīng)通過招標(biāo)方式進(jìn)行。根據(jù)本項目的具體情況，招標(biāo)工作應(yīng)遵循以下原則： ⑴ 公開原則。工程項目招標(biāo)應(yīng)具有高的透明度，實行招標(biāo)信息、招標(biāo)程序公開。 ⑵ 公平原則。應(yīng)給予所有投標(biāo)人平等的機會，使其享有同等的權(quán)利，并履行共同的義務(wù)。 ⑶ 公正原則。評標(biāo)時應(yīng)按事先公布的標(biāo)準(zhǔn)對待所有 的投標(biāo)人。 ⑷ 誠實信用原則。招標(biāo)人應(yīng)以誠實、守信的態(tài)度行使權(quán)利，履行義務(wù)，時 間 項=項 目 名 稱 31 以維護(hù)招投標(biāo)雙方的利益平衡，以及自身利益與社會利益的平衡。 ⑸ 獨立原則。招標(biāo)人應(yīng)是獨立的法人，在招標(biāo)過程中應(yīng)自主決策，不受任何外界因素的干擾。 ⑹ 接受行政監(jiān)督原則。遵守有關(guān)法律法規(guī)以及有關(guān)規(guī)定，接受有關(guān)行政監(jiān)督部門依法實施的監(jiān)督。 招 標(biāo) ⑴ 招標(biāo)程序 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，項目工程招標(biāo)應(yīng)按下列程序進(jìn)行： ① 建設(shè)單位向招標(biāo)主管部門提出招標(biāo)申請，經(jīng)批準(zhǔn)后，編制招標(biāo)文件?；蛭薪?jīng)建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)的具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機構(gòu)辦理。 ② 發(fā)布招標(biāo) 公告 或招標(biāo)通知書。 ③ 對招標(biāo)企業(yè)進(jìn)行資格審查，組織投標(biāo)企業(yè)勘察施工現(xiàn)場。 ④ 編制標(biāo)底。委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)時，審定標(biāo)底。 ⑤ 工程開標(biāo)。由招標(biāo)單位主持，在招標(biāo)管理部門的監(jiān)督下進(jìn)行。當(dāng)眾啟封標(biāo)書，宣布標(biāo)價，公開標(biāo)底，進(jìn)行評標(biāo)、決標(biāo)。 ⑥ 簽訂 承包 合同，中標(biāo)企業(yè)確定后，由招標(biāo)單位發(fā)出經(jīng)招標(biāo)管理部門簽發(fā)的中標(biāo)通知書，招、投標(biāo)雙方在一個月內(nèi)簽訂承發(fā)包合同，并經(jīng)招標(biāo)管理機構(gòu)審定。 ⑵ 招標(biāo)方案 招標(biāo)方案主要包括：設(shè)計招標(biāo)，施工、監(jiān)理招標(biāo)等。 ① 設(shè)計招標(biāo)。主要包括方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計等。 ② 施工、監(jiān)理招標(biāo)。在工程施 工之前，應(yīng)針對主體建筑、附屬設(shè)施、綠化、道路等不同建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行招標(biāo)，確定施工、監(jiān)理單位。 ⑶ 招標(biāo)基本情況詳見《山東省建設(shè)項目招標(biāo)方案》。 ⑷ 對中標(biāo)單位的要求 ① 對中標(biāo)的工程施工、工程監(jiān)理以及安裝單位，其項目負(fù)責(zé)人、技術(shù) 32 負(fù)責(zé)人通訊標(biāo)書中各專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人必須親自到現(xiàn)場，原則上不得中途換人，如確實需要換人，必須征得甲方同意，且一旦甲方發(fā)現(xiàn)所換人員不稱職，中標(biāo)單位必須立即撤換，如由于換人而引起質(zhì)量、延誤工期、增加造價等問題，應(yīng)由乙方負(fù)全責(zé)。 ② 本項目不接受聯(lián)合投標(biāo)，不允許中標(biāo)人向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項目，也不允許將中標(biāo)的項 目分解后向他人轉(zhuǎn)讓。 第十 一 節(jié) 投資估算 一 、 估算依據(jù)及說明 國家計委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版） 國家計委投資司、建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)實用手冊》 中國國際工程咨詢公司編《投資項目經(jīng)濟(jì)咨詢評估指南》 建筑工程按當(dāng)?shù)卦儍r估列 裝置性材料購置按市場詢價估列 固 定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅按國家稅務(wù)總局國稅發(fā)［ 1999］ 158 號文件有關(guān)規(guī)定暫緩征收 建設(shè)單位管理費按工程費用的 3%計列 基本預(yù)備費按工程費用和其他費用之和 5%計列，價差預(yù)備費按國家計委計投資［ 1999］ 1340號文件費率為 0%。 該項目土地費用共計 2300萬元 。 二 、 投資估算 該項目建設(shè)總投資為 47384 萬元，其中 建安 工程費 萬元，區(qū)內(nèi) 配套工程費 ，其他費用 萬元，預(yù)備費 萬元，銀行貸款利息 。 項目資本金 17384 萬元，占項目總投資的 %。 33 詳見下表總投資估算表 總投資估算表 單位：萬元 序號 項目名稱 建筑面積 m2 建筑費用 其它費用 合計 一 建安工程 173764 1 住宅 80852 1600 2 公建 48392 1600 3 地下建筑 44520 2800 二 區(qū)內(nèi)配套設(shè)施 1 綠化、景觀工程 2 區(qū)內(nèi)道路工程 3 地下綜合管線 4 場地平整 150 150 5 其他輔助工程 三 其他費用 1 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費 2 人防建設(shè)費 3 墻改費 4 消防審查費 5 防雷費 6 散裝 水泥費 7 規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費 8 建筑工程勞保費 9 民工工資保證金 10 環(huán)保評測 11 地震評測 12 建設(shè)單位管理費 13 造價咨詢費 14 工程監(jiān)理費 15 招投標(biāo)費用 16 圖紙勘察設(shè)計審查 17 土地費用 四 財務(wù)費用 五 基本預(yù)備費 合 計 34 第十 二 節(jié) 資金籌措 項目建設(shè)資金中，申請銀行貸款 30000萬元，占總投資的 %。 其余 17384 萬元，占項目總投資的 %。 35 第四章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分 析 第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分析 一、符合山東省有關(guān)發(fā)展規(guī)劃要求 山東省《 20xx 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中指出 “ 把居民 住房 作為房地產(chǎn)開發(fā)的重點，高檔、平價 住宅 相結(jié)合，加快 住宅 商品化步伐，形成房地產(chǎn)開發(fā)、使用、流通、增值的良好循環(huán)。 ” 根據(jù) “ 十 七 大 ” 精神，為 全面 實現(xiàn) 建設(shè)小康社會 的 奮斗目標(biāo) ，山東省提出到 2020 年全面實現(xiàn)小康社會的城市發(fā)展目標(biāo)。其中，實現(xiàn)小康的一個重要指標(biāo)是，到 2020 年人均住房面積達(dá)到 2025 平方米。按此計算，考慮人口增長因素，濰坊市住房缺口尚有 150萬 190 萬平方米，平均每年有 10 萬平方米的住房需求， 市場潛力巨大。 二、符合濰坊市新的城市總體規(guī)劃要求 濰坊市 “ 十 二 五 ” 規(guī)劃中明確指出： 堅持以人為本理念，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，穩(wěn)定有序發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。培育一批具有較強競爭力的大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑企業(yè)，有針對性地引進(jìn)國外房地產(chǎn)高端設(shè)計人才和建筑企業(yè)，開發(fā)建設(shè)一批高端商務(wù)樓宇和高端低碳樣板住宅小區(qū)，提升房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展?！笆濉逼陂g，房地產(chǎn)業(yè)增加值年均增長 15％以上。 隨著城市化進(jìn)程的加快， 住房 需求量勢必呈上升態(tài)勢。 “ 十 二 五 ” 以來，濰坊市根據(jù)本地區(qū)的實際，實 施了騰籠換業(yè)、舊城改造等一系列措施，不斷加快城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的步伐。本項目所在地，位于濰坊市城區(qū)范圍內(nèi)，現(xiàn)由 濰坊三陸 置業(yè)有限公司 開發(fā)，實施 碧水蘭天 項目 的開發(fā)建設(shè)，符合濰坊市的發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)城市面貌的根本改變。既有利于環(huán)保又有利于城市實現(xiàn)新跨越，建設(shè) 新風(fēng)箏都 。根據(jù)濰坊市新的城市總體規(guī)劃，該項目場址已規(guī)劃為 居住、商業(yè) 用地，項目的開發(fā)建設(shè)符 36 合了濰坊市城市發(fā)展規(guī)劃的要求。 第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策分析 項目符合國家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求： 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中關(guān)聯(lián)度較高的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展對擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟(jì)增 長具有重要的作用。據(jù)統(tǒng)計，住宅業(yè)每增長 10%，可以帶動 GDP 增長 ，同時還可以增加就業(yè)機會，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步。自 1998 年國家實行住房制度改革以來 ，房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起，國家把房地產(chǎn)開發(fā)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點加以培植，并陸續(xù)出臺了一系列政策措施加快推動商品房 的建設(shè)， 商業(yè) 建設(shè)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重逐步提高，對經(jīng)濟(jì)的拉動作用越來越強。 本項目的建設(shè) 依據(jù) 《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄 (20xx 年本 )》 ， 屬于當(dāng)前國家允許發(fā)展的 產(chǎn)業(yè) ，項目符合國家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求。 該項目定位于普通 商住區(qū) 建設(shè)。因此，該項目建 設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，順應(yīng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流和方向。 第三節(jié) 行業(yè)準(zhǔn)入分析 一、擬建項目及項目建設(shè)單位符合房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定 濰坊三陸置業(yè)有限公司成立于二零零九年十二月二十四日，注冊地址 ：濰坊市奎文區(qū)行政街 52 號。法定代表人楊立志，注冊資金 1000 萬元，經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售； 該項目總投資 47384 萬元， 項目 資本金 17384萬元，占總投資的 %。 因此，在行業(yè)準(zhǔn)入方面， 濰坊三陸 置業(yè)有限公司 符合 國家 有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊資本、經(jīng)營范圍、 出資要求 等方面的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)及要求。 二、順應(yīng)了房地產(chǎn)開發(fā)的運作新 模式 近幾年來，濰坊市金融機構(gòu)大力支持政府實施的經(jīng)濟(jì)強市、生態(tài)市目標(biāo)，大力實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，優(yōu)化城市布局，加大城市基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)建設(shè)力度，積極促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策，加大對城市基 37 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造、房地產(chǎn)開發(fā)等領(lǐng)域的投入，有力地促進(jìn)了全市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展。 三、符合濰坊市房地產(chǎn)市場的需求 房地產(chǎn)開發(fā)的最終需求量，取決于一是當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝谝?guī)模；二是城市化水平和速度；三是伴隨外來投資而增加的人口規(guī)模。隨著中國加入 WTO，外來投資而增加的人口，將是構(gòu)成城市房地產(chǎn)的需求之一，這部分需求有著 較強的購買力。 項目 建設(shè)住宅、商業(yè)建筑，為投資興業(yè)者提供良好的創(chuàng)業(yè)、生活居住環(huán)境。 綜上所述，項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合國家以及山東省行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，符合濰坊市城市發(fā)展總體規(guī)劃，項目選址合理，項目及項目建設(shè)單位符合房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定。在國家住房制度改革等一系列方針政策逐步貫徹落實的環(huán)境下以及濰坊市經(jīng)濟(jì)規(guī)模的快速擴張、城區(qū)人口的迅速膨脹、當(dāng)?shù)鼐用袢司杖胙杆偬岣叩谋尘跋?，項目的實施是必要的? 38 第五章 資源開發(fā)及綜合利用分析 本項目非資源開發(fā)類項目，因此 對資源開發(fā)利用方面不進(jìn)行詳 細(xì)論述。 在資源的利用方面，項目建設(shè)及使用過程中不占用金屬礦、非金屬礦等重要資源。項目為城市 房地產(chǎn) 開發(fā)建設(shè)項目，建設(shè)實施過程中耗費的資源主要包括鋼筋、水泥、木材等一般性建筑材料，該類建筑材料在濰坊市當(dāng)?shù)亟ú氖袌鼍蓾M足供應(yīng)；項目使用過程中耗費的資源主要包括居民生活用水、電、天然氣等，均由當(dāng)?shù)爻鞘信涮谆A(chǔ)設(shè)施集中供應(yīng)，該項目地處濰坊市城區(qū)，供水、供電、天然氣供應(yīng)等設(shè)施齊備，供應(yīng)有保障。 為提高資源利用效率、降低資源消耗，項目在建設(shè)及使用過程中擬采取的節(jié)約資源及資源綜合利用措施如下： 項目建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計嚴(yán)格 按照國家有關(guān)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計，不超標(biāo)，合理利用建筑材料，不浪費。 采用新型節(jié)能的墻體材料，重點使用輕質(zhì)、高強、保溫性能好的節(jié)能新材料和保溫門窗，加強屋面 及墻體 保溫。墻體材料 盡可能使用國家推廣使用的新型建材，如粉煤灰磚等，減少燒結(jié)粘土磚的使用量。 采用新能源（太陽能熱水器）。 化石能源資源的有限性，以及 它們在燃燒過程中對全球氣候和環(huán)境所產(chǎn)生的影響日益為人們所關(guān)注。從資源 、 環(huán)境 、 社會發(fā)展的需求看，開發(fā)和利用新能源和可再生能源是必然的趨勢。在新能源和可再生能源家族中，太陽 能 最 為 引人注目。 太陽能熱水器因 具有安全、節(jié)能、環(huán)保、經(jīng)濟(jì)等優(yōu)勢，將會越來越多的被廣大居民所應(yīng)用。 推廣使用新技術(shù)、新工藝，各 住戶 主要房間朝南，充分利用自然光和自然通風(fēng)，以節(jié)能降耗。 所有設(shè)備一律選用符合國家規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備，不得選擇