【導(dǎo)讀】濰坊三陸置業(yè)有限公司。通訊地址：濰坊市奎文區(qū)行政街52號(hào)。工程咨詢(xún)資格等級(jí)：乙級(jí)

　　

【正文】 氣等 )維修、維護(hù)。 區(qū)內(nèi)供暖、供水，供暖指 住宅 及 公共場(chǎng)所的冬季供暖；供水包括住 住宅 及區(qū)內(nèi) 綠化景 觀 等用 水。 公建的管理、維修、維護(hù)等。 代收相關(guān)費(fèi)用 (水、電、暖、物業(yè)等 )。 搞好社區(qū)管理，創(chuàng)建健康文明的社區(qū)文化；協(xié)助政府進(jìn)行社會(huì)管理，為 住戶(hù) 提供全面的服務(wù)。 建立物業(yè)檔案，隨時(shí)掌握產(chǎn)權(quán)變動(dòng)情況，維護(hù)物業(yè)的完整和統(tǒng)一管理等。 第 九 節(jié) 實(shí)施計(jì)劃 該項(xiàng)目立項(xiàng)后，應(yīng)立即著手項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)編制及施工前的準(zhǔn)備工作。初設(shè)批復(fù)后，設(shè)計(jì)單位立即組織施工圖設(shè)計(jì)，通過(guò)招標(biāo)，選定施工隊(duì)伍和材料供應(yīng)廠家，在工程監(jiān)理公司的監(jiān)理下，保證工程進(jìn)度，力求高速、優(yōu)質(zhì)地完成項(xiàng)目的建設(shè)。 30 本項(xiàng)目建設(shè)期 2 年 ，計(jì)劃于 20xx 年 12 月份開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì) 20xx年11 月工程全部竣工。 詳見(jiàn)實(shí)施進(jìn)度表 實(shí) 施 進(jìn) 度 表 12 1 2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 9 10 11 項(xiàng)目立項(xiàng) 施工準(zhǔn)備 施工圖設(shè)計(jì) 工程施工 竣工驗(yàn)收 第 十 節(jié) 項(xiàng)目招標(biāo) 根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo) 法》等有關(guān)規(guī)定，本工程項(xiàng)目的建設(shè)應(yīng)依法進(jìn)行招標(biāo)，以提高建設(shè)工程質(zhì)量。 招標(biāo)投標(biāo)的基本原則 根據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》的要求，為確保項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量，縮短工期，節(jié)省投資，防范和化解工程建設(shè)中的違規(guī)、違法行為，保護(hù)國(guó)家利益，本項(xiàng)目建設(shè)的各主要環(huán)節(jié)應(yīng)通過(guò)招標(biāo)方式進(jìn)行。根據(jù)本項(xiàng)目的具體情況，招標(biāo)工作應(yīng)遵循以下原則： ⑴ 公開(kāi)原則。工程項(xiàng)目招標(biāo)應(yīng)具有高的透明度，實(shí)行招標(biāo)信息、招標(biāo)程序公開(kāi)。 ⑵ 公平原則。應(yīng)給予所有投標(biāo)人平等的機(jī)會(huì)，使其享有同等的權(quán)利，并履行共同的義務(wù)。 ⑶ 公正原則。評(píng)標(biāo)時(shí)應(yīng)按事先公布的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)待所有 的投標(biāo)人。 ⑷ 誠(chéng)實(shí)信用原則。招標(biāo)人應(yīng)以誠(chéng)實(shí)、守信的態(tài)度行使權(quán)利，履行義務(wù)，時(shí) 間 項(xiàng)=項(xiàng) 目 名 稱(chēng) 31 以維護(hù)招投標(biāo)雙方的利益平衡，以及自身利益與社會(huì)利益的平衡。 ⑸ 獨(dú)立原則。招標(biāo)人應(yīng)是獨(dú)立的法人，在招標(biāo)過(guò)程中應(yīng)自主決策，不受任何外界因素的干擾。 ⑹ 接受行政監(jiān)督原則。遵守有關(guān)法律法規(guī)以及有關(guān)規(guī)定，接受有關(guān)行政監(jiān)督部門(mén)依法實(shí)施的監(jiān)督。 招 標(biāo) ⑴ 招標(biāo)程序 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目工程招標(biāo)應(yīng)按下列程序進(jìn)行： ① 建設(shè)單位向招標(biāo)主管部門(mén)提出招標(biāo)申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后，編制招標(biāo)文件。或委托經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)的具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理。 ② 發(fā)布招標(biāo) 公告 或招標(biāo)通知書(shū)。 ③ 對(duì)招標(biāo)企業(yè)進(jìn)行資格審查，組織投標(biāo)企業(yè)勘察施工現(xiàn)場(chǎng)。 ④ 編制標(biāo)底。委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)時(shí)，審定標(biāo)底。 ⑤ 工程開(kāi)標(biāo)。由招標(biāo)單位主持，在招標(biāo)管理部門(mén)的監(jiān)督下進(jìn)行。當(dāng)眾啟封標(biāo)書(shū)，宣布標(biāo)價(jià)，公開(kāi)標(biāo)底，進(jìn)行評(píng)標(biāo)、決標(biāo)。 ⑥ 簽訂 承包 合同，中標(biāo)企業(yè)確定后，由招標(biāo)單位發(fā)出經(jīng)招標(biāo)管理部門(mén)簽發(fā)的中標(biāo)通知書(shū)，招、投標(biāo)雙方在一個(gè)月內(nèi)簽訂承發(fā)包合同，并經(jīng)招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)審定。 ⑵ 招標(biāo)方案 招標(biāo)方案主要包括：設(shè)計(jì)招標(biāo)，施工、監(jiān)理招標(biāo)等。 ① 設(shè)計(jì)招標(biāo)。主要包括方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等。 ② 施工、監(jiān)理招標(biāo)。在工程施 工之前，應(yīng)針對(duì)主體建筑、附屬設(shè)施、綠化、道路等不同建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行招標(biāo)，確定施工、監(jiān)理單位。 ⑶ 招標(biāo)基本情況詳見(jiàn)《山東省建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案》。 ⑷ 對(duì)中標(biāo)單位的要求 ① 對(duì)中標(biāo)的工程施工、工程監(jiān)理以及安裝單位，其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、技術(shù) 32 負(fù)責(zé)人通訊標(biāo)書(shū)中各專(zhuān)業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人必須親自到現(xiàn)場(chǎng)，原則上不得中途換人，如確實(shí)需要換人，必須征得甲方同意，且一旦甲方發(fā)現(xiàn)所換人員不稱(chēng)職，中標(biāo)單位必須立即撤換，如由于換人而引起質(zhì)量、延誤工期、增加造價(jià)等問(wèn)題，應(yīng)由乙方負(fù)全責(zé)。 ② 本項(xiàng)目不接受聯(lián)合投標(biāo)，不允許中標(biāo)人向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，也不允許將中標(biāo)的項(xiàng) 目分解后向他人轉(zhuǎn)讓。 第十 一 節(jié) 投資估算 一 、 估算依據(jù)及說(shuō)明 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） 國(guó)家計(jì)委投資司、建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)實(shí)用手冊(cè)》 中國(guó)國(guó)際工程咨詢(xún)公司編《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢(xún)?cè)u(píng)估指南》 建筑工程按當(dāng)?shù)卦?xún)價(jià)估列 裝置性材料購(gòu)置按市場(chǎng)詢(xún)價(jià)估列 固 定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅按國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅發(fā)［ 1999］ 158 號(hào)文件有關(guān)規(guī)定暫緩征收 建設(shè)單位管理費(fèi)按工程費(fèi)用的 3%計(jì)列 基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和 5%計(jì)列，價(jià)差預(yù)備費(fèi)按國(guó)家計(jì)委計(jì)投資［ 1999］ 1340號(hào)文件費(fèi)率為 0%。 該項(xiàng)目土地費(fèi)用共計(jì) 2300萬(wàn)元 。 二 、 投資估算 該項(xiàng)目建設(shè)總投資為 47384 萬(wàn)元，其中 建安 工程費(fèi) 萬(wàn)元，區(qū)內(nèi) 配套工程費(fèi) ，其他費(fèi)用 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元，銀行貸款利息 。 項(xiàng)目資本金 17384 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的 %。 33 詳見(jiàn)下表總投資估算表 總投資估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑面積 m2 建筑費(fèi)用 其它費(fèi)用 合計(jì) 一 建安工程 173764 1 住宅 80852 1600 2 公建 48392 1600 3 地下建筑 44520 2800 二 區(qū)內(nèi)配套設(shè)施 1 綠化、景觀工程 2 區(qū)內(nèi)道路工程 3 地下綜合管線 4 場(chǎng)地平整 150 150 5 其他輔助工程 三 其他費(fèi)用 1 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 2 人防建設(shè)費(fèi) 3 墻改費(fèi) 4 消防審查費(fèi) 5 防雷費(fèi) 6 散裝 水泥費(fèi) 7 規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi) 8 建筑工程勞保費(fèi) 9 民工工資保證金 10 環(huán)保評(píng)測(cè) 11 地震評(píng)測(cè) 12 建設(shè)單位管理費(fèi) 13 造價(jià)咨詢(xún)費(fèi) 14 工程監(jiān)理費(fèi) 15 招投標(biāo)費(fèi)用 16 圖紙勘察設(shè)計(jì)審查 17 土地費(fèi)用 四 財(cái)務(wù)費(fèi)用 五 基本預(yù)備費(fèi) 合 計(jì) 34 第十 二 節(jié) 資金籌措 項(xiàng)目建設(shè)資金中，申請(qǐng)銀行貸款 30000萬(wàn)元，占總投資的 %。 其余 17384 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的 %。 35 第四章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分 析 第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分析 一、符合山東省有關(guān)發(fā)展規(guī)劃要求 山東省《 20xx 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中指出 “ 把居民 住房 作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，高檔、平價(jià) 住宅 相結(jié)合，加快 住宅 商品化步伐，形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、使用、流通、增值的良好循環(huán)。 ” 根據(jù) “ 十 七 大 ” 精神，為 全面 實(shí)現(xiàn) 建設(shè)小康社會(huì) 的 奮斗目標(biāo) ，山東省提出到 2020 年全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的城市發(fā)展目標(biāo)。其中，實(shí)現(xiàn)小康的一個(gè)重要指標(biāo)是，到 2020 年人均住房面積達(dá)到 2025 平方米。按此計(jì)算，考慮人口增長(zhǎng)因素，濰坊市住房缺口尚有 150萬(wàn) 190 萬(wàn)平方米，平均每年有 10 萬(wàn)平方米的住房需求， 市場(chǎng)潛力巨大。 二、符合濰坊市新的城市總體規(guī)劃要求 濰坊市 “ 十 二 五 ” 規(guī)劃中明確指出： 堅(jiān)持以人為本理念，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，穩(wěn)定有序發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。培育一批具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的大型綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和建筑企業(yè)，有針對(duì)性地引進(jìn)國(guó)外房地產(chǎn)高端設(shè)計(jì)人才和建筑企業(yè)，開(kāi)發(fā)建設(shè)一批高端商務(wù)樓宇和高端低碳樣板住宅小區(qū)，提升房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展?！笆濉逼陂g，房地產(chǎn)業(yè)增加值年均增長(zhǎng) 15％以上。 隨著城市化進(jìn)程的加快， 住房 需求量勢(shì)必呈上升態(tài)勢(shì)。 “ 十 二 五 ” 以來(lái)，濰坊市根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際，實(shí) 施了騰籠換業(yè)、舊城改造等一系列措施，不斷加快城市建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的步伐。本項(xiàng)目所在地，位于濰坊市城區(qū)范圍內(nèi)，現(xiàn)由 濰坊三陸 置業(yè)有限公司 開(kāi)發(fā)，實(shí)施 碧水蘭天 項(xiàng)目 的開(kāi)發(fā)建設(shè)，符合濰坊市的發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)城市面貌的根本改變。既有利于環(huán)保又有利于城市實(shí)現(xiàn)新跨越，建設(shè) 新風(fēng)箏都 。根據(jù)濰坊市新的城市總體規(guī)劃，該項(xiàng)目場(chǎng)址已規(guī)劃為 居住、商業(yè) 用地，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)符 36 合了濰坊市城市發(fā)展規(guī)劃的要求。 第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策分析 項(xiàng)目符合國(guó)家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求： 房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中關(guān)聯(lián)度較高的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增 長(zhǎng)具有重要的作用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，住宅業(yè)每增長(zhǎng) 10%，可以帶動(dòng) GDP 增長(zhǎng) ，同時(shí)還可以增加就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步。自 1998 年國(guó)家實(shí)行住房制度改革以來(lái) ，房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起，國(guó)家把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)加以培植，并陸續(xù)出臺(tái)了一系列政策措施加快推動(dòng)商品房 的建設(shè)， 商業(yè) 建設(shè)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重逐步提高，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用越來(lái)越強(qiáng)。 本項(xiàng)目的建設(shè) 依據(jù) 《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄 (20xx 年本 )》 ， 屬于當(dāng)前國(guó)家允許發(fā)展的 產(chǎn)業(yè) ，項(xiàng)目符合國(guó)家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求。 該項(xiàng)目定位于普通 商住區(qū) 建設(shè)。因此，該項(xiàng)目建 設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，順應(yīng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流和方向。 第三節(jié) 行業(yè)準(zhǔn)入分析 一、擬建項(xiàng)目及項(xiàng)目建設(shè)單位符合房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定 濰坊三陸置業(yè)有限公司成立于二零零九年十二月二十四日，注冊(cè)地址 ：濰坊市奎文區(qū)行政街 52 號(hào)。法定代表人楊立志，注冊(cè)資金 1000 萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售； 該項(xiàng)目總投資 47384 萬(wàn)元， 項(xiàng)目 資本金 17384萬(wàn)元，占總投資的 %。 因此，在行業(yè)準(zhǔn)入方面， 濰坊三陸 置業(yè)有限公司 符合 國(guó)家 有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)范圍、 出資要求 等方面的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)及要求。 二、順應(yīng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的運(yùn)作新 模式 近幾年來(lái)，濰坊市金融機(jī)構(gòu)大力支持政府實(shí)施的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、生態(tài)市目標(biāo)，大力實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，優(yōu)化城市布局，加大城市基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)建設(shè)力度，積極促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，加大對(duì)城市基 37 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等領(lǐng)域的投入，有力地促進(jìn)了全市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展。 三、符合濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最終需求量，取決于一是當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝谝?guī)模；二是城市化水平和速度；三是伴隨外來(lái)投資而增加的人口規(guī)模。隨著中國(guó)加入 WTO，外來(lái)投資而增加的人口，將是構(gòu)成城市房地產(chǎn)的需求之一，這部分需求有著 較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力。 項(xiàng)目 建設(shè)住宅、商業(yè)建筑，為投資興業(yè)者提供良好的創(chuàng)業(yè)、生活居住環(huán)境。 綜上所述，項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，符合國(guó)家以及山東省行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，符合濰坊市城市發(fā)展總體規(guī)劃，項(xiàng)目選址合理，項(xiàng)目及項(xiàng)目建設(shè)單位符合房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定。在國(guó)家住房制度改革等一系列方針政策逐步貫徹落實(shí)的環(huán)境下以及濰坊市經(jīng)濟(jì)規(guī)模的快速擴(kuò)張、城區(qū)人口的迅速膨脹、當(dāng)?shù)鼐用袢司杖胙杆偬岣叩谋尘跋拢?xiàng)目的實(shí)施是必要的。 38 第五章 資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析 本項(xiàng)目非資源開(kāi)發(fā)類(lèi)項(xiàng)目，因此 對(duì)資源開(kāi)發(fā)利用方面不進(jìn)行詳 細(xì)論述。 在資源的利用方面，項(xiàng)目建設(shè)及使用過(guò)程中不占用金屬礦、非金屬礦等重要資源。項(xiàng)目為城市 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)實(shí)施過(guò)程中耗費(fèi)的資源主要包括鋼筋、水泥、木材等一般性建筑材料，該類(lèi)建筑材料在濰坊市當(dāng)?shù)亟ú氖袌?chǎng)均可滿(mǎn)足供應(yīng)；項(xiàng)目使用過(guò)程中耗費(fèi)的資源主要包括居民生活用水、電、天然氣等，均由當(dāng)?shù)爻鞘信涮谆A(chǔ)設(shè)施集中供應(yīng)，該項(xiàng)目地處濰坊市城區(qū)，供水、供電、天然氣供應(yīng)等設(shè)施齊備，供應(yīng)有保障。 為提高資源利用效率、降低資源消耗，項(xiàng)目在建設(shè)及使用過(guò)程中擬采取的節(jié)約資源及資源綜合利用措施如下： 項(xiàng)目建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)嚴(yán)格 按照國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)，不超標(biāo)，合理利用建筑材料，不浪費(fèi)。 采用新型節(jié)能的墻體材料，重點(diǎn)使用輕質(zhì)、高強(qiáng)、保溫性能好的節(jié)能新材料和保溫門(mén)窗，加強(qiáng)屋面 及墻體 保溫。墻體材料 盡可能使用國(guó)家推廣使用的新型建材，如粉煤灰磚等，減少燒結(jié)粘土磚的使用量。 采用新能源（太陽(yáng)能熱水器）。 化石能源資源的有限性，以及 它們?cè)谌紵^(guò)程中對(duì)全球氣候和環(huán)境所產(chǎn)生的影響日益為人們所關(guān)注。從資源 、 環(huán)境 、 社會(huì)發(fā)展的需求看，開(kāi)發(fā)和利用新能源和可再生能源是必然的趨勢(shì)。在新能源和可再生能源家族中，太陽(yáng) 能 最 為 引人注目。 太陽(yáng)能熱水器因 具有安全、節(jié)能、環(huán)保、經(jīng)濟(jì)等優(yōu)勢(shì)，將會(huì)越來(lái)越多的被廣大居民所應(yīng)用。 推廣使用新技術(shù)、新工藝，各 住戶(hù) 主要房間朝南，充分利用自然光和自然通風(fēng)，以節(jié)能降耗。 所有設(shè)備一律選用符合國(guó)家規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備，不得選擇