【導(dǎo)讀】游500米處止，全長10公里，寬約300米，面積4500畝。流濕地，規(guī)劃面積700畝。經(jīng)測算項(xiàng)目總投資100000萬元，資金由政府投資20xx0萬元，300公里，青島400公里。指揮民眾冶水，取得歷史性成功而得名，是大禹功成名就之地。處國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)；3家上市公司。文化旅游風(fēng)景區(qū)將成為推動(dòng)未來禹城第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展新的增長點(diǎn)。為起點(diǎn)，逐步提升和打造山東省禹城文化產(chǎn)業(yè)基地。留下了豐厚的物質(zhì)和非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。大禹文化是禹城最重要的城市名片。主要從大禹文化方面挖掘。

　　

【正文】 。 控制窗墻面積比。不同朝向的窗墻面積比不應(yīng)超過規(guī)定數(shù) 47 值，即北向窗墻面積比為 ，東、西向窗墻面積比為 ，南向窗墻面積比為 。 采用節(jié)能型新技術(shù)、新材料，注重推廣使用新型節(jié)能墻體材料及外墻保溫技術(shù)。在保證質(zhì)量和使用功能的前提下，節(jié)約能源，避免浪費(fèi)。 屋面： 100厚憎水膨脹珍珠巖塊保溫層； 外墻： 240厚燒結(jié)實(shí)心磚，外做 40厚聚苯顆粒保溫層； 不采暖樓梯間隔墻：采用 240 厚燒結(jié)實(shí)心磚，外做 30 厚聚苯顆粒保溫層； 門窗：外圍窗均為塑鋼單框中空玻璃，封 陽臺(tái)采用雙玻璃鋼窗。分戶門均采用防盜保溫門；門窗氣密性等級為 III級。 二、電氣節(jié)能措施 本工程采用緊湊型熒光燈、 T5高效節(jié)能燈管等高效光源和高效燈具，配電子鎮(zhèn)流器。 本工程各套內(nèi)及公用場所功率密度按現(xiàn)行的《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。 每個(gè)開關(guān)控制不超過一個(gè)燈具，公共場所采用聲光控自熄開關(guān)，利于節(jié)能。 三、節(jié)水措施 項(xiàng)目用水主要是生活用水、公建用水及綠化用水。為控制用水，達(dá)到節(jié)約用水的目的，擬采取以下措施： 制定用水計(jì)劃，做到合理用水。 48 設(shè)計(jì)中應(yīng)采用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，強(qiáng)制推廣使用陶瓷密封水嘴 和一次沖洗水量為 6升的坐便器。 采用密封性能好、開關(guān)靈活的閥門，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象發(fā)生。 控制綠化用水。根據(jù)土壤旱情合理確定用水量，澆水時(shí)間不宜選擇在中午等溫度較高時(shí)進(jìn)行，避免水份較快蒸發(fā)。 區(qū)內(nèi)供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，減少不必要的損失。 加強(qiáng)物業(yè)管理，經(jīng)常檢查設(shè)施的完好情況，及時(shí)檢修有問題的設(shè)備。 第八章 項(xiàng)目管理和運(yùn)營 第一節(jié) 項(xiàng)目管理 一、項(xiàng)目管理體制 由地方政府、投資合作單位授權(quán)的 徒駭河文化旅游風(fēng)景區(qū)項(xiàng)目投資建設(shè)管理公司 開發(fā)建設(shè)，該公司負(fù)責(zé)整個(gè)文化產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)建設(shè)、宣傳 招商、日常運(yùn)營等工作。地方政府負(fù)責(zé)重大節(jié)慶項(xiàng)目的組織和 運(yùn)作 。 建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度，引進(jìn)先進(jìn)的管理，組建勤勉實(shí)干高效的員工隊(duì)伍。 形成高效的培養(yǎng)和引進(jìn)中高級經(jīng)營管理人才的機(jī)制。包括設(shè)立長期的專家顧問團(tuán)；選拔培養(yǎng)優(yōu)秀苗子到國內(nèi)外知名文化產(chǎn)業(yè)區(qū)學(xué)習(xí)鍛煉或考察等。 二 、服務(wù)保障 49 建立完善的服務(wù)體系；包括旅游接待中心，多語種圖文標(biāo)識系統(tǒng)，滿意度管理中心，急救系統(tǒng)與旅游信息發(fā)布系統(tǒng)等。 建立和擴(kuò)大合作平臺(tái)，利用多種合作方式，與外省旅游景點(diǎn)等建立合作和信息共享。 第二節(jié) 項(xiàng)目運(yùn)營 項(xiàng)目立足于通過文化經(jīng) 營理念和商業(yè)運(yùn)營手段，打造文化、旅游、商業(yè)為一體的綜合性 景區(qū) 。整個(gè)項(xiàng)目以文化產(chǎn)業(yè)為支柱，帶動(dòng)旅游、商業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。從滿足各個(gè)功能的不同要求以及運(yùn)營架構(gòu)建設(shè)的先后順序，規(guī)劃構(gòu)建 “可玩、可 游 、可 商 ”的整體運(yùn)營策略。 第 九 章 項(xiàng)目招標(biāo)方案 第一節(jié) 招標(biāo)投標(biāo)的基本原則 根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》的要求，為確保項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量，縮短工期，節(jié)省投資。防范和化解工程建設(shè)中的違規(guī)、違法行為。保護(hù)國家利益，本項(xiàng)目建設(shè)的各主要環(huán)境應(yīng)通過招標(biāo)方式進(jìn)行。根據(jù)本項(xiàng)目的具體情況，招標(biāo)工作應(yīng)遵循以下原則： 一、公開原則。工程 項(xiàng)目招標(biāo)應(yīng)具有高的透明度，實(shí)現(xiàn)招標(biāo)信息，招標(biāo)程序公開。 二、公平原則。應(yīng)給予所有投標(biāo)人平等的機(jī)會(huì)，使其享有同等到的權(quán)利，并履行共同的義務(wù)。 三、公正原則。評標(biāo)時(shí)應(yīng)按事先公布的標(biāo)準(zhǔn)對待所有的投標(biāo)人。 50 履行義務(wù)，以維護(hù)招投標(biāo)雙方的利益平衡，以及自身利益與社會(huì)利益的平衡。 五、獨(dú)立原則。招標(biāo)人應(yīng)是獨(dú)立的法人，在招標(biāo)過程中應(yīng)自主決策，不受任何外界因素的干擾。 六、接受行政監(jiān)督原則。遵守有關(guān)法律法規(guī)以及有關(guān)規(guī)定，接受有關(guān)行政監(jiān)督部門依法實(shí)施的監(jiān)督。 第二節(jié) 招 標(biāo) 一、招標(biāo)程序 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目工程招標(biāo)應(yīng)按下列程 序進(jìn)行： （一）建設(shè)單位向招標(biāo)主管部門提出招標(biāo)申請，經(jīng)批準(zhǔn)后，編制招標(biāo)文件。或委托經(jīng)建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)的具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理。 （二）發(fā)布招標(biāo)廣告或招標(biāo)通知書。 （三）對招標(biāo)企業(yè)進(jìn)行資格審查，組織投標(biāo)企業(yè)勘察施工現(xiàn)場。 （四）編制標(biāo)底。委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)時(shí)，審定標(biāo)底。 （五）工程開標(biāo)。由招標(biāo)單位支持，在招標(biāo)管理部門的監(jiān)督下進(jìn)行。當(dāng)眾啟封標(biāo)書，宣布標(biāo)價(jià)，公開標(biāo)底，進(jìn)行評標(biāo)、決算。 （六）簽訂標(biāo)包合同，中標(biāo)企業(yè)確定后，由招標(biāo)單位發(fā)出經(jīng)招標(biāo)管理部門簽訂的中標(biāo)通知書，招、投標(biāo)雙方在一個(gè)月內(nèi)簽訂承發(fā)包合 同，并經(jīng)招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)審定。 二、招標(biāo)方案 51 招標(biāo)方案主要包括：設(shè)計(jì)招標(biāo)，施工、監(jiān)理招標(biāo)，材料及設(shè)備招標(biāo)等。 （一）設(shè)計(jì)招標(biāo)。主要包括方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等。 （二）施工、監(jiān)理招標(biāo)。在工程施工之前，應(yīng)針對主體建筑、附屬設(shè)施、綠化、道路等不同建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行招標(biāo)，確定施工、監(jiān)理單位。 （三）材料及設(shè)備招標(biāo)。主要通過招標(biāo)確定供貨廠家。 三、對中標(biāo)單位的要求 （一）對中標(biāo)的工程施工、工程監(jiān)理以及安裝單位，其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、技術(shù)負(fù)責(zé)人通訊標(biāo)書中各專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人必須親自到現(xiàn)場，原則上不得中途換人，如確實(shí)需要換人，必須征 得甲方同意，且一旦甲方發(fā)現(xiàn)所換人員不稱職，中標(biāo)單位必須立即撤換，如由于換人而引起質(zhì)量、延誤工期、增加造價(jià)等問題，應(yīng)由乙方負(fù)全責(zé)。 （二）本項(xiàng)目不接受聯(lián)合投標(biāo)，不允許中標(biāo)人向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，也不允許將中標(biāo)的項(xiàng)目分解后向他人轉(zhuǎn)讓。 （三）對設(shè)備、材料名稱、型號、規(guī)格、生產(chǎn)廠家的產(chǎn)品供貨，未經(jīng)甲方同意不得變更。 招標(biāo)基本情況表 基本條目 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用招標(biāo)方全部招標(biāo) 部分招標(biāo) 自行招標(biāo) 式委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 邀請招標(biāo) 52 勘查 √ √ √ 式 設(shè)計(jì) √ √ √ 建筑工程 √ √ √ 安裝工程 √ √ √ 監(jiān)理 √ √ √ 主要設(shè)備 √ √ √ 重要材料 √ √ √ 其他 第十章 投資估算與資金籌措 一、投資估算范圍 包括項(xiàng)目所需 拆遷補(bǔ)償 費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)、開發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)用等。 二、編制依據(jù) 國家發(fā)展改革委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）； 《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢評估指南》； 《全國市政工程投資估算批標(biāo)》； 山東省市政工程消耗量定 額； 山東省建筑工程消耗量定額； 53 山東省安裝工程消耗量定額； 《山東省建筑工程費(fèi)用構(gòu)成及計(jì)算規(guī)則》； 有關(guān)行業(yè)規(guī)范、規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)； 建設(shè)單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料； 有關(guān)專業(yè)提供的資料及文字說明； 1禹城地區(qū)的主要建材價(jià)格； 1當(dāng)?shù)赝惤ㄖこ填A(yù)算或結(jié)算資料。 三 、投資估算 經(jīng)測算，本項(xiàng)目總投資估算為 100000萬元。 五、資金籌措 項(xiàng)目 資本金 2億元，爭取專項(xiàng)建設(shè)債券投資 。 其他項(xiàng)目開發(fā)資金申請部分貸款解決。 第十 一 章 風(fēng)險(xiǎn)分析 一、政治風(fēng)險(xiǎn) 是指項(xiàng)目所在地政治背 景及變化可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)。穩(wěn)定的政治環(huán)境會(huì)對文化產(chǎn)業(yè)區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)生有利的影響，否則將給旅游者等市場主體帶來顧慮和阻力。旅游業(yè)是典型的敏感性產(chǎn)業(yè)，旅游活動(dòng)又是通過旅游者從客源地向旅游目的地的移動(dòng)才得以實(shí)現(xiàn)的，因此文化產(chǎn)業(yè)區(qū)項(xiàng)目所在地政治環(huán)境的穩(wěn)定性極為重要。 二、自然風(fēng)險(xiǎn) 這是指自然因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)，如環(huán)境污染，自然景觀的退化，項(xiàng)目的建設(shè)過程中出現(xiàn)超標(biāo)準(zhǔn)，洪水、暴雨、地震、颶風(fēng)等。文化 54 產(chǎn)業(yè)區(qū)項(xiàng)目對自然環(huán)境有很高的依賴性，特別是休閑、療養(yǎng)、養(yǎng)老觀光類項(xiàng)目，當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境狀況和質(zhì)量對項(xiàng)目的運(yùn)營有直接的影響。 三、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 國家和地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均生活質(zhì)量和水平?jīng)Q定著居民的消費(fèi)能力和檔次。文化項(xiàng)目是較高層次的消費(fèi)活動(dòng)，人們只有具備了一定的消費(fèi)能力之后，才有可能選擇旅游消費(fèi)，這決定了項(xiàng)目未來的市場需求狀況。經(jīng)濟(jì)環(huán)境應(yīng)是項(xiàng)目投資者最為關(guān)注的因素。 四、金融風(fēng)險(xiǎn) 在各類金融指標(biāo)中，銀行利率和市場收益是兩個(gè)關(guān)鍵性的指標(biāo)，因?yàn)檫@將決定項(xiàng)目未來的收益，并對投資者是否愿意將資金投入到項(xiàng)目中、投入到什么類型的項(xiàng)目中以及投入的程度等起著根本性作用。 五、設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn) 這是指文化產(chǎn)業(yè)區(qū)項(xiàng)目在概念、設(shè)計(jì)階段，由于技術(shù)問題使項(xiàng)目的主 題、策劃或布局存在某些缺憾。設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)將直接關(guān)系到項(xiàng)目建成投入使用后在市場上的競爭力和經(jīng)營的持續(xù)性，這種風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生對項(xiàng)目影響深遠(yuǎn)。 六、施工風(fēng)險(xiǎn) 這是指項(xiàng)目在施工建設(shè)階段，由于技術(shù)原因或承包商偷工減料、以次充好等行為，使項(xiàng)目的施工質(zhì)量受到影響。另外，承包商 55 是否勝任項(xiàng)目的建設(shè)，也會(huì)影響施工進(jìn)度和建設(shè)費(fèi)用。 七、管理風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目建設(shè)一般由項(xiàng)目管理師全權(quán)負(fù)責(zé)。項(xiàng)目管理的管理能力和經(jīng)驗(yàn)將直接影響項(xiàng)目的施工質(zhì)量和進(jìn)度，尤其是管理師個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)偏好也會(huì)在某種程度上增加項(xiàng)目建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，項(xiàng)目投資者和管理師都應(yīng)具有優(yōu)化配置 （即風(fēng)險(xiǎn)最小化和收益最大化）并協(xié)調(diào)和充分利用各種客觀條件和資源的能力。 八、市場風(fēng)險(xiǎn) 指項(xiàng)目建成投入使用后對市場的適應(yīng)情況。由于項(xiàng)目自最開始時(shí)的市場分析到建成后進(jìn)入市場，有一段較長的時(shí)間差，當(dāng)初的市場分析是否符合現(xiàn)在的情況、目前市場競爭狀況、消費(fèi)者需求的變化等都會(huì)對項(xiàng)目的市場前景造成影響。許多項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)時(shí)轟動(dòng)，建成后經(jīng)營慘淡，都是市場風(fēng)險(xiǎn)的一種體現(xiàn)。 總投資估算表 徒駭河文化旅游風(fēng)景區(qū)投資估算表 序號 項(xiàng)目 工程量 單位 估算單價(jià)（元） 估算總價(jià)（萬元） 備注 一 徒駭河文化旅游風(fēng)景區(qū) 1 公共建筑 1640 平方米 5400 不包括神箭塔在內(nèi)的商業(yè)建筑、綜合管理用房 2 廣場鋪裝 硬質(zhì)鋪裝 44880 平方米 800 塑木 6576 平方米 700 3 園路鋪裝 16913 平方米 900 4 綠化 318150 平方米 510 56 5 水體改造 7362 平方米 910 6 景觀構(gòu)筑物 1696 平方米 3500 包括廊架、長廊、連廊等 7 雕塑 12 個(gè) 65000 78 8 景石 130 個(gè) 70000 390 9 景觀柱 120 個(gè) 340000 4080 10 景墻 800 平方米 5000 400 包括浮雕墻、石雕景墻等 11 景觀橋 88 平方米 6800 包括兩座橋 12 樹池、花池 3323 平方米 1050 13 停車場 機(jī)動(dòng)車停車位 1390 平方米 900 非機(jī)動(dòng)停車位 330 平方米 1250 14 配套設(shè)施 果皮箱、電話廳、休閑坐凳等 15 駁岸及擋土墻 9000 平方米 1890 1701 16 土方工程 挖方 30000 平方米 150 450 填方 20xx00 平方米 125 2500 17 給排水工程 395511 平方米 190 18 照明工程 395511 平方米 45 19 背景音響 395511 平方米 480 20 合計(jì) 二 不可預(yù)計(jì)費(fèi)用 三 投資估算總計(jì) 100000 徒駭河文化旅游風(fēng)景區(qū)項(xiàng)目區(qū)兩大主體功能區(qū)：（文化產(chǎn)業(yè)區(qū)項(xiàng)目投資 183850萬元； 濕地公園區(qū)項(xiàng)目投資 744590萬元）共計(jì)928440萬元。 綜合評價(jià) 優(yōu)勢： 禹城市委、市政府高度重視徒駭河文化旅游風(fēng)景區(qū)項(xiàng)目區(qū) 57 建設(shè)，高度重視徒駭河濕地公園區(qū)的治理建設(shè)； 徒駭河文化旅游風(fēng)景區(qū)項(xiàng)目區(qū)水景觀條件優(yōu)越，生態(tài)良好，宜居宜游； 基地周邊道路全能形成，交通十分便利； 項(xiàng)目周邊的行政、商業(yè)、文教項(xiàng)目提升整個(gè)區(qū)域的開發(fā)價(jià)值； 禹城歷史文化氛圍濃厚，為項(xiàng)目提供了多方面的題材； 位于城市的 門戶地帶，是展現(xiàn)城市風(fēng)貌的主要節(jié)點(diǎn)區(qū)域； 依托大禹文化的平臺(tái)優(yōu)勢，為項(xiàng)目推廣提供良好渠道。 劣勢： 項(xiàng)目內(nèi)部有幾個(gè)規(guī)模較大的村莊，搬遷量較大； 現(xiàn)狀水系污染較重，對營造親水環(huán)境有一定難度。 機(jī)遇： 禹城經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及空間隔合為項(xiàng)目提供了較大的客戶群體和市場支持； 我國文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展方興未艾，為本項(xiàng)目帶來巨大的機(jī)遇； 禹城未來主要發(fā)展方向向東向西，本項(xiàng)目即位于城市發(fā)展的主軸上。 挑戰(zhàn)： 我國文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展迅猛、數(shù)量眾鑫，徒駭河文化旅游風(fēng)景區(qū) 項(xiàng)目 相比啟動(dòng)較晚，面臨挑戰(zhàn)； 項(xiàng)目規(guī)模較 大，而禹城本地的住宅和商業(yè)市場較小，對項(xiàng) 58 目定位和策劃的準(zhǔn)確指導(dǎo)握提出較高的要求； 周邊地區(qū)類似的文化、商業(yè)、居住、旅游等功能對項(xiàng)目構(gòu)成的挑戰(zhàn)； 項(xiàng)目規(guī)模巨大，對開發(fā)商投融資面臨考驗(yàn)； 項(xiàng)目規(guī)模巨大，對政府供地面臨考驗(yàn)。