【導讀】出讓、儲備、整理、開發(fā)利用及新產(chǎn)品開發(fā)投資。詢公司簽訂的編制項目可行性研究報告協(xié)議。市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會補助征用土地手續(xù)的批復》。段截彎取直后對行洪影響的分析》?！桫P山公園國有土地使用權(quán)標定地價評估結(jié)果的批復》。發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。資項目可行性研究指南》。

　　

【正文】 全免。計算期內(nèi)建設(shè)及出讓土地成本費用為 5383 萬元。本項目土地開發(fā)總成 本為 11314 萬元。 損益及利潤分配 項目損益及利潤分配預測見損益表（附表 7）。 投資利潤率 =% 投資利稅率 =% 資本金凈利潤率 =% 項目總利潤情況如下： 利潤總額 5129 萬元，經(jīng)營期年平均利潤總額 1026 萬元；稅后利潤 3435 萬元，經(jīng)營期年平均稅后利潤 687 萬元，以上指標表明本項目靜態(tài)投資利潤指標較好。 財務(wù)評價指標 全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表見附表 4，資本金財務(wù)現(xiàn)金流量表見附表 5。 財務(wù)內(nèi)部收益率 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）： IRR=% 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）： IRR=% 自有資金財務(wù)內(nèi)部收益率： IRR=% 財務(wù)凈現(xiàn)值（ I=10%）； 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）： NPV=833 萬元 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）： NPV=2021 萬元 自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值： NPV=1083 萬元 投資回收期（含建設(shè)期） 投資回收期所得稅后（ Pt） = 年 投資回收期所得稅前（ Pt） = 年 以上分析表明，項目具有較強的盈利能力。 清償能力分析 從附表 6交錯來源與運用表可以看出，項目計算期各 年收支平衡，并有盈余。 資產(chǎn)負債表見表附表 8。資產(chǎn)負債率先增后減，且逐年下降，第 5年起長期借款償還完，資產(chǎn)負債率為零，表明項目的凈資產(chǎn)能夠抵補負債。 銀行借款還本付息計算見附表 9，銀行借款償不期開始借款年算起為 5年（按年等額還本付息估算，含兩年寬限期），能滿足銀行要求的期限。 通過以上分析可知項目具有清償能力。 不確定性分析 敏感性分析 考慮項目實施過程中一些不確定因素的變化，分別對望天壩基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總投資提高 10%、土地出讓價格下降 10%的間因素變化作敏感性分析，敏感分析結(jié)果見附 表10，敏感性分析圖見附表 11。 敏感性分析表明：開發(fā)土地出讓價格和項目總投資（包括土地開發(fā)轉(zhuǎn)讓期間的土地征用成本）兩個因素的變化對項目全部投資內(nèi)部收益率的影響都較明顯。當土地出讓價格降低 10%時，項目的內(nèi)部收益率（所得稅前）降至 %，財務(wù)凈現(xiàn)值為 866萬元；當項目開發(fā)總投資增加 10%時，項目的全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前） %，財務(wù)凈現(xiàn)值為 1066 萬元； 由此可見，土地出讓價格的變化對項目影響最為敏感。 臨界點分析 最低出讓價和最低出讓面積 最低出讓價是指項目所開發(fā)土地下 降到預定可接受的最低盈利水平時的價格，出讓價低于這一價格時，項目盈利水平將不能滿足預定的要求，經(jīng)測算，為保證本項目最低內(nèi)部收益率達到 10%，本項目能夠承受的土地最低平均出讓價為 萬元 /畝，在預測的平均出讓價基礎(chǔ)上可下降 %。 最低出讓量是指在預定的土地出讓價下，要達到預定的最低盈利水平，所必須達到的土地出讓量。經(jīng)測算，在預測的土地平均出讓價 25萬元 /畝的情況下，要達到預定的盈利水平，本項目最低必須出讓土地 573 畝，在原定的計劃出讓土地面積畝的基礎(chǔ)上可減少 %。 最高出讓價和最高 出讓面積 土地費用是影響項目盈利性的重要因素，也是重要的不確定性因素。最高土地價格是指在項目銷售額和其費用不變的情況下，保持預測收益水平所能承受的最高土地費用。經(jīng)測算，在銷售額和費用不變的情況下，本項目能夠承受的最高土地價格為7638 萬元，土地費用的最大增幅為 %。 最高工程費用 最高工程費用是指在預定銷售額下，滿足預期的項目收益要求所能承受的最高工程費用。經(jīng)測算，本項目最高所能承受的開發(fā)投資總額為 13738 萬元，最大可增長%。 臨界點分析見附表 12。 通過以上分析可以看出，本項目具有 一定的抗風險能力。 綜上所述，本項目財務(wù)評價指標較好，具有一定的財務(wù)盈利能力和債務(wù)清償能力， 本項目在財務(wù)上是可行的。 主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)及評價指標見附表 13。 南充市望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程 經(jīng)濟和社會效益 40 第十章 經(jīng)濟和社會效益 經(jīng)濟效益 本工程建成后將促進的土地開發(fā)，使該區(qū)域的 1000 余畝土地由“生地 ” 變?yōu)椤笆斓亍?，將會帶來巨大的土地增值效益。由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)會帶動道路周圍經(jīng)濟的發(fā)展（如修建住宅、商業(yè)用房及發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)等），將會使土地的級差收益增加，帶來土地增值收入。同時，該項目的建設(shè)，改善了經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施供應狀況，改善 了開發(fā)區(qū)的招商引資環(huán)境，將加快經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，促進南充市城市經(jīng)濟的發(fā)展。 社會效益 防止水體深度污染，較少疫病流行。該項目的建設(shè)實施將有效地防止西河及嘉陵江水體的深度污染，減少因洪水淹沒造成的流行疫病，提高人們居住環(huán)境質(zhì)量和人身健康。 增加行車安全，減少事故。交通事故特別是惡性交通事故，其損失和影響是不能用金錢來衡量的，該項目的建成，不但能提高行車效益，同時將會大大減少事故頻率，增加行車的安全系數(shù)，從而減少由交通事故帶來的經(jīng)濟損失和不利社會影響。 帶動了城市建設(shè)，完善了城市功 能。該項目將城市道路，給水、燃氣、城市綠化、城市排污，排水、供電、電訊等緊密結(jié)合在一起，將大大改善城市環(huán)境，加快了城市化進程。 美化城市環(huán)境，大大增加了城市綠化面積。該項目的道路綠化與公園景區(qū)綠化有機結(jié)合在一起，整個項目完成后，將為市民提供一個高品位的文化和休閑娛樂場所，對南充旅游業(yè)的發(fā)展將起到積極的促進作用。 改善城市居民居住水平。望天壩小區(qū)屬城郊型高檔居住區(qū)。規(guī)劃有商業(yè)、住宅等功能分區(qū)。在居住區(qū)中既有普通住宅，又有別墅和花園住宅等高檔住宅區(qū)，由于該區(qū)地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，隨著本項目的實施，提高 城市居民的居住水平。 項目的建設(shè)對解決下崗再就業(yè)起著重要作用。項目建設(shè)投資大、周期長、需大量的鋼材、水泥、木材、瀝青、砂卵石等材料的勞動力，對當?shù)氐南嚓P(guān)行業(yè)具有巨大的帶動作用。同時對解決下崗職工再就業(yè)和農(nóng)村剩余勞動力增加農(nóng)民收入都具有重要的作用。 擴大城市面積約 1 平方公里，改善了投資環(huán)境，為廣大投資者創(chuàng)造了更為有利的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境和發(fā)展空間。 有利于城市經(jīng)濟規(guī)模的進一步擴大，區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)得到進一步優(yōu)化，對區(qū)域經(jīng)濟和社會發(fā)展將起到極大的推動作用。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 南充市望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程 結(jié) 論 41 第十一章 結(jié) 論 南充市望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施 工程符合國家產(chǎn)業(yè)政策和南充市城市建設(shè)總體規(guī)劃及望天壩 舞鳳山公園詳細規(guī)劃，項目的實施加快了城市基礎(chǔ)建設(shè)。提高了城市防洪能力，完善了城市道路網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，改善了經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的投資環(huán)境。增加城市綠化面積，美化城市環(huán)境，節(jié)約能源，減少城市污染；改善了城市居民居住水平，改善投資環(huán)境，促進南充市城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，加快了南充的城市化進程，具有較好的經(jīng)濟和社會效益，同時，項目擬建的人工河道、排洪（污）暗涵陰及道路設(shè)計標準高、技術(shù)方案設(shè)計科學，因此建設(shè)本項目是必要的，工程建設(shè)方案可行。同時，本項目具有較強的財務(wù)盈利能力和 抗風險能力，財務(wù)評價指標較好，故項目建設(shè)可行。 附表 1 望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品投資投資估算表及計劃進度 單位：萬元 項 目 開發(fā)產(chǎn)品投資 分期計劃進度 2021 2021 2021 2021 2021 2021 0 0 土地開發(fā)投資合計 11314 7875 2966 229 159 84 0 土地費用 5383 5383 0 0 0 0 0 0 0 前期工程費用 178 178 0 0 0 0 0 0 0 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 337 337 0 0 0 0 0 0 建筑安裝工程費 3737 1737 2021 0 0 0 0 0 0 公共配套設(shè)施建設(shè)費 0 0 0 0 0 0 0 開發(fā)間接費 0 0 0 0 0 0 0 0 管理費用 37 37 0 0 0 銷售費用 20 5 5 5 5 0 0 0 開發(fā)期稅費 0 0 0 0 0 0 0 0 其它費用 49 49 0 0 0 0 0 0 不可預見費 779 379 400 0 0 0 0 0 0 財務(wù)費用 794 112 224 224 154 79 0 0 0 其 中：不含財務(wù)費用投資 土地開發(fā)成本 出租土地開發(fā)成本 10520 11314 0 7763 2742 5 5 5 0 附表 2 望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程 投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元 序 號 項 目 合 計 2021 203 2021 2021 2021 2021 1 總投資 11314 7875 2966 229 159 84 0 土地開發(fā)投資 11314 7875 2966 229 159 84 0 其中：不含財務(wù)費用 10520 7763 2742 5 5 5 0 財務(wù)費用 794 112 224 224 154 79 0 2 資金籌措 11314 7875 2966 229 159 84 0 資本金 4779 4078 704 0 0 0 0 預售收入 2735 0 2263 229 159 84 0 預租收入 0 其它收入 0 長期借款 3800 3800 0 0 0 0 0 土地儲備開發(fā)投資人民幣借款 3800 3800 0 0 土地開 發(fā)投資外幣借款 0 0 0 0 附表 3 望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程 土地出讓收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 項 目 合計 2021 2021 204 2021 2021 2021 1 土地出讓收入 17400 0 3480 3480 3480 3480 3480 可出讓面積（畝） 696 0 139 139 139 139 139 平均售價（元 /畝） 0 250000 250000 250000 250000 250000 銷售比例（ %） 100% 0% 20% 20% 20% 20% 20% 2 經(jīng)營稅金及附加 957 0 191 191 191 191 191 營業(yè)稅 870 0 174 174 174 174 174 城市維護建設(shè)稅 61 0 12 12 12 12 12 教育費附加 26 0 5 5 5 5 5 3 土地增值稅 0 0 0 0 0 0 0 4 土地出讓凈收入 16443 0 3289 3289 望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程 租房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 項 目 合計 2021 2021 204 2021 2021 2021 1 租房收入 0 0 0 0 0 0 0 可租面積（ m2） 0 0 0 0 0 0 單方租金（元 /m2） 0 0 0 0 0 0 出租率（ %） 0% 0% 0% 0% 0% 0% 2 經(jīng)營稅金及附加 0 0 0 0 0 0 0 營業(yè)稅 0 0 0 0 0 0 0 城市維護建設(shè)稅 0 0 0 0 0 0 0 教育費附加 0 0 0 0 0 0 0 3 租金凈收入 0 0 0 0 0 0 0 4 凈轉(zhuǎn)售收入 0 0 0 0 0 0 0 附表 4 基本 1 望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程 全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 項 目 合計 2021 2021 204 2021 2021 2021 1 現(xiàn)金流入 17400 0 3480 3480 3480 3480 3480 土地出讓收入 17400 0 3480 3480 3480 3480 3480 土地出租收入 0 0 0 0 0 0 0 凈轉(zhuǎn)售收入 0 0 0 0 0 0 0 其它收入 0 0 0 0 0 0 0 2 現(xiàn)金流出 13169 7763 3272 535 535 535 535 開發(fā)產(chǎn)品投資（不含財務(wù)費用） 10520 7763 2742 5 5 5 5 出租房經(jīng)營費用 0 0 0 0 0 0 0 經(jīng)營稅金及附加 957 0 191 191 191 191 191 土地增值稅 0 0 0 0 0 0 0 所得稅 1693 0 339 339 339 339 339 3 凈現(xiàn)金流量 累計凈現(xiàn)金流量 4231 7763 7763 208 7555 2945 4610 2945 1664 2945 1280 2950 4231 4 所得稅前凈現(xiàn)金流量 累計所得稅前凈現(xiàn)金流量 5923 7763 7763 547 7216 3284 3933 3284 649 3283 2634 3289 5923