【導(dǎo)讀】正式命名為“錦龍名苑”。深圳市范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)業(yè)務(wù)。公司成立以來，承擔(dān)了福田。市建設(shè)做出了積極貢獻(xiàn)。該公司在完成舊村改造任務(wù)的同時(shí)，積極開。盤租售、物業(yè)管理“一條龍”的房地產(chǎn)綜合開發(fā)體系。管理有限公司為深圳市甲級物業(yè)管理公司。錦峰公司以“穩(wěn)健經(jīng)營、市規(guī)劃國土局頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)和政策。②委托人提供的有關(guān)資料。③本次評估掌握的有關(guān)資料及評估人員現(xiàn)場實(shí)地勘察所獲資料?？偨ㄖ娣e規(guī)定建筑面積36400平方米，其中住宅建筑面積32700平方米，商業(yè)建筑面積2100平方米，幼兒園建筑面積1600平方米。本項(xiàng)目建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求。司擬開發(fā)的“錦龍名苑”項(xiàng)目來源合法，并且已取得有關(guān)法律手續(xù)，具備立項(xiàng)的法律條件。本項(xiàng)目總投資額為7534萬元，其中計(jì)入開發(fā)成本7161萬元?？?021萬元、預(yù)售回籠款2087萬元。本項(xiàng)目規(guī)模較小，位置較偏，周邊配套不全，周邊居住氛圍不濃，閑度假風(fēng)情生活社區(qū)”是較為樂觀的。

　　

【正文】 7534 萬元，其資金來源為：自有資金 3447 萬元、銀行貸款 2021 萬元、預(yù)售回籠款 2087 萬元。 截至目前為止，已投入自有資金約 1600 萬元，尚需投資 5934 萬元，尚需投資的來源為：自有資金 1847 萬元、銀行貸款 2021 萬元、預(yù)售回籠款 2087 萬元。 資金籌措圖 項(xiàng)目總投資 7534 萬元 自有資金 3447 萬元 銀行貸款 2021 萬元 預(yù)售回籠 2087 萬元 37 投資使用計(jì)劃 （ 1）投資使用計(jì)劃：本項(xiàng)目各年度的投資來源及支出預(yù)測的具體情況詳見評估附表 4，通過分析，可確定該項(xiàng)目自身資金平衡。 （ 2）借款償還計(jì)劃：本項(xiàng)目擬申請 2021 萬元貸款。貸款發(fā)放進(jìn)度為 2021 年 5 月初發(fā)放貸款 1000 萬元， 2021 年初發(fā)放貸款 1000 萬元；貸款償還進(jìn)度為 2021 年底償還貸款 2021 萬元。 七 . 銷售及經(jīng)營收入測定 項(xiàng)目銷售收入估算 參考企業(yè)提供的資料及根據(jù)目前項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)該類物業(yè)的供求狀況的市場調(diào)查，并結(jié)合估價(jià)師對該區(qū)域同類房地產(chǎn)市場的了解，擬定本項(xiàng)目多層住宅銷售均價(jià)為 2300 元 /平方米，小高層住宅銷售均價(jià)為2550 元 /平方米，商業(yè)銷售均價(jià)為 6000 元 /平方米。本項(xiàng)目住宅、商業(yè)的空置率均擬定為 5%。 據(jù)企業(yè)介紹，本項(xiàng)目 5 層建筑共 3800 平方米（其中住宅 2700 平方米，商業(yè) 1000 平方米、管理及文體活動用房 100 平方米）， 9 層建筑共 31100 平方米（其中住宅 30000 平方米，商業(yè) 1100 平方米）， 3層建筑共 1600 平方米（為幼兒園）。則本項(xiàng)目可銷售多層住宅面積為2700 平方米，可銷售小高層住宅面積為 30000 平方米，可銷售商業(yè)面積為 2100 平方米。 則在不考慮空置率的情況下的銷售收入為： 2300 2700+2550 30000+6000 2100=9531 萬元， 在考慮住宅、商業(yè)各有 5%的空置率的情況下的銷售收入為： 2300 2700 (15%)+2550 30000 (15%) +6000 2100 (15%)=9054 萬元 38 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃于 2021 年 5 月開始銷售，預(yù)計(jì)在 2021 年內(nèi)可售出住宅與商業(yè)的 45%， 2021 年內(nèi)可售出住宅及商業(yè)的 50%。預(yù)計(jì)住宅和商業(yè)各有 5%的空置率。 項(xiàng)目的回款計(jì)劃詳見評估附表 3。 資金來源與運(yùn)用分析 由評估附表 5：企業(yè)于 2021 年投入自有資金 1659 萬元，可以滿足該年度的投資支出 ； 2021 年投入自有資金 1788 萬元、銀行貸款 1000萬元，可以滿足該年度的投資支出 ； 2021 年投入銀行貸款 1000 萬元及預(yù)售回籠款 1968 萬元，可以滿足本年度的投資支出； 2021 年投入預(yù)售回籠款 119 萬元可以滿足該年度的投資支出。 2021 年償還貸款本金 2021 萬元后盈余 38 萬元， 2021 年底盈余資金為 4346 萬元。資金來源完全可以滿足本項(xiàng)目資金投入。 4．銷售利潤測算 （ 1）總銷售收入： 9054 萬元 （ 2）經(jīng)營稅費(fèi)及附加 營業(yè)稅 5% 90545%=453 萬元 城市維護(hù)建設(shè)稅 % 9054%= 萬元 土地增值費(fèi)： 免征 印花稅 % 9054%= 萬元 合 計(jì)： 462 萬元 （ 3）總投資： 7534 萬元 （ 4）利潤總額： 9054— 7534— 462=1058 萬元 所得稅預(yù)測： 105815%=159 萬元 稅后凈利潤： 1058— 159=899 萬元 39 八．財(cái)務(wù)與敏感性分析 盈利能力分析 經(jīng)測算（詳見評估附表 7），該項(xiàng)目的盈利能力指標(biāo)如下： 稅前成本利潤率： 1058247。 7534100%=% 稅后成本利潤率： 899247。 7534100%=% 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 =% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=%） =25 萬元 投資回收期（動態(tài)） = 年（自 2021 年初起計(jì)） 該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。 項(xiàng) 目不確定性分析 ① .風(fēng)險(xiǎn)因素 作為一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款項(xiàng)目，其主要風(fēng)險(xiǎn)來源于以下幾外方面： 1）建設(shè)資金風(fēng)險(xiǎn)：由于開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后繼資金跟不上，從而很可能造成“爛尾樓”工程。 2）由于人為或非人為的因素，直接導(dǎo)致開發(fā)成本的增加，影響項(xiàng)目的盈利能力，從而增加貸款的償還風(fēng)險(xiǎn)。 3）銷售風(fēng)險(xiǎn)：由于房地產(chǎn)供應(yīng)市場在短期內(nèi)缺乏彈性，其未來需求市場難以定量分析，這要求開發(fā)商在項(xiàng)目動工前做好市場需求預(yù)測，進(jìn)行正確的市場定位。 4）開發(fā)商資信風(fēng)險(xiǎn)：開發(fā)商資信風(fēng)險(xiǎn)來源于開發(fā)商以往與銀行合作履約信用程度。其履 約信用程度好的，則貸款風(fēng)險(xiǎn)小。反之則將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。 5）政府政策風(fēng)險(xiǎn)：這與國家政策緊密相關(guān)，尤其是國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控影響。 40 ② . 敏感性分析 我們對本項(xiàng)目建造成本和售價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)作定量分析，針對 2 種最不利的情況：總投資增加 5%、售價(jià)下降 5%，來分別分析該項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的變動情況。（見評估附表 9） 從項(xiàng)目敏感性分析可看出，總投資增加 5%及售價(jià)下降 5%對本 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有較大、較明顯的影響，這要求開發(fā)商對本項(xiàng)目工程成本進(jìn)行精密控制，同時(shí)不斷加強(qiáng)銷售市場的廣告宣傳，以免出現(xiàn)以上 2 種情況，從而影響 到本項(xiàng)目的盈利能力。 ③項(xiàng)目盈虧平衡分析 該項(xiàng)目總投資 7534 萬元（含應(yīng)付利息），借款 2021 萬元。盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算依據(jù)為：銷售收入 =總投資 +四項(xiàng)稅費(fèi)，四項(xiàng)稅費(fèi)中營業(yè)稅按銷售收入的 5%計(jì)；城市建設(shè)附加稅 %計(jì)；印花稅按 %計(jì)；土地增值稅免征， 故在盈虧平衡點(diǎn)時(shí)四項(xiàng)稅費(fèi)可按銷售收入的%計(jì)收。 故在盈虧平衡點(diǎn)時(shí)銷售收入為： 總投資 /（ 1— %） =7534/ %=7939 萬元 那么當(dāng)銷售進(jìn)度達(dá)到 7939247。 9531100%=%，本項(xiàng)目全部投資及貸款本息均可收回。 3．社會效益 和影響分析： 本項(xiàng)目依托當(dāng)?shù)氐目图椅幕?，以自身的自然景觀環(huán)境資源、中檔的價(jià)位、中高檔的規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善的住宅社區(qū)形象、極高的性價(jià)比等來吸引市場關(guān)注，充分結(jié)合中國傳統(tǒng)的鄰里文化、深圳的移民文化、龍崗當(dāng)?shù)氐目图椅幕?，刺激買家購買欲望，引導(dǎo)龍崗房地產(chǎn)市場的居住革命。 41 九．可行性研究結(jié)論與建議 1．?dāng)M建方案的結(jié)論性意見： 結(jié)合本項(xiàng)目的優(yōu)勢和劣勢及龍崗的房地產(chǎn)市場特點(diǎn)，因此本項(xiàng)目擬定位為 “龍崗罕有的超值高尚、健康、休閑度假風(fēng)情社區(qū)” ，依托當(dāng)?shù)氐目图椅幕?，以自身的自然景觀環(huán)境資源、中檔的價(jià)位、中高檔的規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善 的住宅社區(qū)形象進(jìn)入市場，通過以上的層層分析，“錦龍名苑”的建設(shè)是符合市場的要求，能滿足廣大人民對改善居住環(huán)境的需求，同時(shí)能為市場提供有效的供給。項(xiàng)目所帶來的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益是令人滿意的，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)及其發(fā)展的潛力看，符合開發(fā)公司的開發(fā)經(jīng)營戰(zhàn)略。 2．項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議： “錦龍名苑”地處龍崗鎮(zhèn)南聯(lián)龍溪村，離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，項(xiàng)目附近目前沒有形成居家氛圍，人氣不足，周邊現(xiàn)有建筑多為自建房，形象差，檔次較低，項(xiàng)目本身地塊較小，難以形成規(guī)模，規(guī)劃有難度，加上目前龍崗房地產(chǎn)市場競爭激烈，近幾年市場存量較大， 附近的鵬達(dá)花園、九州家園等項(xiàng)目規(guī)模大，配套齊全，對本項(xiàng)目具有一定的影響。這些都是本項(xiàng)目開發(fā)時(shí)將要遇到的問題，針對以上問題，本項(xiàng)目的需要轉(zhuǎn)換這些劣勢，規(guī)劃設(shè)計(jì)中充分體現(xiàn)低容積率優(yōu)勢，加大綠化率及增加小區(qū)主題景觀，提升建筑品質(zhì)，加強(qiáng)產(chǎn)品自身特色設(shè)計(jì)及小區(qū)配套功能完善，同時(shí)加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理與周邊區(qū)域形成檔次與形象差別，營造幽靜安全居住氛圍?？偟膩碚f，本項(xiàng)目走中檔精品路線是 42 唯一選擇，但只有樹立較高的物業(yè)形象，增加產(chǎn)品附加值，提高價(jià)格性價(jià)比，才可以增強(qiáng)客戶對本項(xiàng)目的認(rèn)知度，最終使項(xiàng)目銷售取得理想的效果。 3．項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)及防范建議： 本項(xiàng)目在地理位置、建設(shè)規(guī)模、市場影響力等方面與龍崗中心城 的高檔產(chǎn)品有一定差距，如果直接進(jìn)高端市場，需要面臨市場考驗(yàn)， 有一定的風(fēng)險(xiǎn)，但是如果選擇好入市時(shí)機(jī)，走產(chǎn)品差異化，利用品牌優(yōu)勢及專業(yè)優(yōu)勢，從建筑外觀、戶型設(shè)計(jì)、園林景觀等方面塑造差異化產(chǎn)品，同時(shí)控制成本，提高價(jià)格競爭力。 十．附表 項(xiàng)目工程計(jì)劃橫道圖 評估附表 2：項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 評估附表 3：項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 評估附表 4：項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表 評估附表 5：項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表 評估附表 6： 項(xiàng)目損益及利潤分配表 評估附表 7：現(xiàn)金流量表（全部投資） 評估附表 8：借款償還期測算表 評估附表 9：項(xiàng)目敏感性分析表 43 項(xiàng)目工程計(jì)劃橫道圖 評估附表 1 44 項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 評估附表 2 序號 項(xiàng)目投資年份 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 合計(jì) 1 總投資支出合計(jì) 1659 2788 2968 119 7534 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 （一）土地費(fèi)用 其 中：土地出讓金 征地費(fèi) 城市建設(shè)配套費(fèi) 拆遷建設(shè)配套費(fèi) （二）前期工程費(fèi) 其中：規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)費(fèi) 可行性研究費(fèi) 三通一平費(fèi) （三）房屋開發(fā)費(fèi) 其中：建安工程費(fèi) 附屬工程費(fèi) 室外工程費(fèi) （四）其它費(fèi)用 （五）銷售費(fèi)用 （六）管理費(fèi)用 （七）財(cái)務(wù)費(fèi)用 （八）不可預(yù)見費(fèi) （九）稅費(fèi) 1500 159 2444 82 82 37 82 61 2444 82 107 82 110 82 61 119 1500 159 4888 164 226 164 147 164 122 項(xiàng)目開發(fā)成本 1659 2751 2751 0 7161 期間費(fèi)用 0 37 217 119 373 結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本 0 0 3392 3769 7161 45 項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表 評估附表 4 金額：萬元 序號 項(xiàng)目投資年份 2021 年