【導(dǎo)讀】北靠朝陽路，東連杰瑞花園，西接巨龍路。層小樓為主，面積約70000平方米，擬于2021年上半年拆遷完畢?！笆濉逼陂g，全市緊緊圍繞“富民強(qiáng)市、快速。2021年全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到億元，較上年增長(zhǎng)%，增幅比全省高個(gè)百分點(diǎn)。按常住人口計(jì)算，全市人均GDP達(dá)到13710. 財(cái)政總收入突破百億元，達(dá)到億元，增。一般預(yù)算收入占GDP比重%，比上年提高個(gè)百分點(diǎn)，較。2021年結(jié)構(gòu)調(diào)整繼續(xù)加快。業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為%和%。2021年建設(shè)施工項(xiàng)目1359個(gè)，其中本年新開工項(xiàng)目860個(gè)。開工億元項(xiàng)目79個(gè)，增加25個(gè)。其中規(guī)模以上投資完成億元，增長(zhǎng)%。干道，城市路網(wǎng)進(jìn)一步完善。產(chǎn)值39億元，實(shí)現(xiàn)銷售收入30億元。業(yè)等用地性質(zhì)的地塊普遍成交價(jià)格較高。在市統(tǒng)計(jì)局公布的。米，同比增長(zhǎng)%，銷售額達(dá)億元，同比增長(zhǎng)%。供應(yīng)情況看，供應(yīng)量繼續(xù)增大。2021年，市區(qū)商品住宅竣工面積為

　　

【正文】 984 年， 2021 年底改制成立中房集團(tuán)連云港建設(shè)開發(fā)有限公司，公司于 2021 年 10 月變更注冊(cè)登記，單位名稱變更為江蘇金海置業(yè)有限公司。公司住址位于新浦區(qū)，注冊(cè)資本為人民幣 5013萬元，由江蘇金海投資有限公司、中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司以及部分職工共同出資組建。公司主要經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售；工業(yè)與民用建筑；建筑裝飾裝潢；公路、橋梁工程承包；管道安裝、維修；灘涂開發(fā)；物 業(yè)管理；建材銷售；房地產(chǎn)咨詢（以上范圍涉及國(guó)家專項(xiàng)審批規(guī)定的辦理審批后方可經(jīng)營(yíng)）。 我公司根據(jù)市政府會(huì)議要求，于 2021 年 4 月 28 日與新浦區(qū)政府達(dá)成關(guān)于東上地塊舊城改造合作協(xié)議，為圓滿的完成政府交給的改造任務(wù)，改變城市形象，我公司決心 將這一項(xiàng)目打造成“連云港最高品質(zhì)住宅”。這一項(xiàng)目將吸取國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)先進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，高起點(diǎn)策劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、高水平施工、高科技配置，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、平面布局、材料選配、產(chǎn)品細(xì)節(jié)上立足于以人為本的開發(fā)理念，追求自然生態(tài)的社區(qū)生活與和諧的人居環(huán)境。 2021 年 9 月 20 日我公司在連云港 市招投標(biāo)中心以 億元拍得該地塊。 項(xiàng)目發(fā)展概況 已調(diào)查研究項(xiàng)目及成果 摸清項(xiàng)目周邊地塊擬建項(xiàng)目狀況、土地成本、建設(shè)單位、工程建設(shè)周期、對(duì)我公司金海東郡項(xiàng)目的影響等等問題，對(duì)有關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目銷售價(jià)格、銷售策略進(jìn)行仔細(xì)研究，為本項(xiàng)目大規(guī)模開發(fā)建設(shè)做好前期準(zhǔn)備。 項(xiàng)目地塊初勘及初測(cè)工作情況 委托有資質(zhì)的單位進(jìn)行項(xiàng)目初勘及初測(cè)工作，并且已經(jīng)完成初勘及初測(cè)，滿足項(xiàng)目設(shè)計(jì)所需要的條件。 項(xiàng)目投資的必要性 該地塊總用地面積約 233 畝，基本上呈邊長(zhǎng)為 380 米的正方形，地塊東側(cè)為少量菜地，西側(cè)為養(yǎng)魚塘，中間為居民區(qū)。居民區(qū)主要為磚混結(jié)構(gòu)的兩層樓，建筑密度特別大，總建筑面積約 77000 平方米，其中有證住宅約 65000 平方米，營(yíng)業(yè)用房 6500 平方米，無證自建住房 5500 平方米。該地塊已成為新城區(qū)的城中村，臟、亂、差是其真實(shí)的寫照，嚴(yán)重影響新城環(huán)境衛(wèi)生。該地塊的改造性建設(shè)，不僅美化周邊的環(huán)境，而且可以改善現(xiàn)有居民的居住條件。 “金海東郡”項(xiàng)目地段現(xiàn)有商業(yè)用房和居民住宅，由于其原有布局雜亂無章，建筑物錯(cuò)落不齊，供電、 給排水設(shè)施不配套，直接影響著居民的生活，有礙于人民群眾生活的改善和生活質(zhì)量的提高，不利于我市建設(shè)現(xiàn)代化、國(guó)際化港口城市的進(jìn)程。同時(shí)，當(dāng)前我市正處在大開發(fā)、大建設(shè)、大發(fā)展關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有重要帶動(dòng)作用，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，可以全面促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)繁榮。因此，對(duì)該地塊的改造性建設(shè)在社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)發(fā)展上都是很有必要的。根據(jù)連云港市 城市總體規(guī)劃要求，擬將該地塊建設(shè)成為建筑布局合理、配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的新型商住區(qū)，該社區(qū)將引進(jìn)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)及物業(yè)管理理念，追求自然生態(tài)的社區(qū)生活 與和諧的人居環(huán)境，為該地段居民提供一個(gè)良好的現(xiàn)代生活氛圍，與周邊環(huán)境形成一個(gè)有機(jī)整體。該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，是連云港市進(jìn)行新城區(qū)城中村改造的一個(gè)重要組成部分，無論從改善地段居民的居住條件，還是從美化市容、改善城市面貌來講，都是很有必要的。 第三部分 市場(chǎng)研究 、社會(huì)發(fā)展和城市建設(shè)概況 改革開放以來，連云港市的經(jīng)濟(jì)有了飛躍的發(fā)展。但“十五”期間，江蘇的政策扶持傾向于沿江戰(zhàn)略，沿海開發(fā)雖然早就提出，但一直沒有得到強(qiáng)有力的實(shí)質(zhì)推動(dòng)。真正的轉(zhuǎn)折點(diǎn)在 2021 年元旦，國(guó)務(wù)院總理溫家寶親臨連云港，從全國(guó)大局著眼，把連云港建設(shè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略。他說，“連云港的發(fā)展不僅要同蘇北的發(fā)展、江蘇的發(fā)展結(jié)合在一起，而且要放在連接南北、溝通東西的重要戰(zhàn)略位置來對(duì)待”。此后，江蘇省委、省政府把沿海開發(fā)放到更加突出的戰(zhàn)略位置，制訂沿海開發(fā)規(guī)劃，與中國(guó)工程院、國(guó)家開發(fā)銀行聯(lián)合開展了“江蘇省沿海地區(qū)綜合開發(fā)戰(zhàn)略研究”， 這個(gè)研究課題組由錢正英院士領(lǐng)銜。另一個(gè)重要轉(zhuǎn)折是今年 5 月 8 日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議。在這次會(huì)議上，錢正英組長(zhǎng)匯報(bào)了江蘇沿海地區(qū)綜合開發(fā)的研究報(bào)告，其中對(duì)連云港的開發(fā)建設(shè)給予高度重視，希望通過連云港的快速發(fā)展，在上海和青島之間崛起一座特大型海港中心城市，從而更好地服務(wù)蘇 北、沿東隴海線和中西部地區(qū)的發(fā)展。 在江蘇沿海開發(fā)中，連云港是龍頭，對(duì)于建設(shè)連云港國(guó)際性主樞紐港以及集裝箱干線大港、連云港港 30 萬噸級(jí)航道、連云港保稅港區(qū)，以及連云 港大型煉化一體化、鋼鐵基地等項(xiàng)目，具有江蘇沿海其他地區(qū)不可比擬的優(yōu)勢(shì)。 2021 年全市地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）達(dá)到 億元，較上年增長(zhǎng) %，增幅比全省高 個(gè)百分點(diǎn)。城市居民人均可支配收入 11476 元，農(nóng)民人均純收入 4250 元，分別增長(zhǎng) %和 10%。建成經(jīng)濟(jì)適用房 萬平方米，新開發(fā)住宅小套型比重 70%以上。城鄉(xiāng)居民人均住房面積分別達(dá) 32平方米和 38 平方米，市區(qū) 350 戶特困戶享受廉租房政策保障。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 ∶ ∶ ，調(diào)整為 ： ： 。 在 2021 年公布的全國(guó)城市綜合實(shí)力百強(qiáng)榜上，連云港市名列第 39位，較兩年前提升了 16 位。 職工平均工資， 2021 年度全市職工平均工資為 20306 元，比上年增長(zhǎng) %；市區(qū)（含新浦區(qū)、海州區(qū)、連云區(qū)、開發(fā)區(qū)，下同）職工平均工資為 24132 元，比上年增長(zhǎng) %；贛榆、東海、灌云、灌南縣職工平均工資分別為 1774 1759 1560 16834 元，分別比上年增長(zhǎng) %、%、 %、 %。 城市建設(shè)邁上新臺(tái)階，新區(qū)建設(shè)全面展開，舊城改造日新月異。新浦新區(qū)的“五路三橋”工程已全面竣工， 2021 年有約 70%的土地正在開發(fā)和已確定開發(fā)。 2021 年全年市區(qū)老城區(qū)開發(fā)面積 突破 140 萬平方米，開發(fā)投資突破 10 億元，連云港市城鎮(zhèn)居民的住房條件有了很大改善，但由于 多種原因，目前仍有相當(dāng)一部分人居住在簡(jiǎn)易住房里，需改善住房條件的達(dá) 30%左右。另外，現(xiàn)在連云港從事商業(yè)、貿(mào)易、餐飲業(yè)的臨時(shí)居住人口達(dá) 20 多萬人，并每年以 5— 8%的速度在增長(zhǎng)，這些人大多租住在規(guī)劃中的待改造地區(qū)，具有一定的購房需求潛力。 新浦區(qū)是連云港市經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為活躍的地區(qū)，也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展最具潛力的地區(qū)之一。近幾年來，我市大力發(fā)展旅游業(yè)，已經(jīng)成為我市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，在省內(nèi)外具有一定的影響。連云港市良好的投資環(huán)境和優(yōu)越的地理位置，吸引了眾多來連安居樂業(yè)的外來人口，為我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展拓寬了市場(chǎng)。 今年 1— 5 月，全市完成房產(chǎn)投資過 32 億元，較去年同期增長(zhǎng)超過35%，其中 5 月份完成投資過 7 億元，較上月增長(zhǎng)超過 16％。在投資增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上， 1－ 5 月，全市商品房銷售面積達(dá) 萬平方米， 5 月份商品房銷售 萬平方米，較 4 月增長(zhǎng)明顯。進(jìn)入 5 月份，港城樓市呈現(xiàn)出投資銷售兩旺的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 今年以來，我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高，城市建設(shè)加快推進(jìn)，房產(chǎn)投資保持較快增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來，我市房產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)的特點(diǎn)是：住宅、辦 公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資全面增長(zhǎng)，但住宅開發(fā)仍是房產(chǎn)開發(fā)的主體。據(jù)統(tǒng)計(jì)，前 5 個(gè)月，全市完成住宅投資 億元，同比增長(zhǎng) %。 同樣，在我市房產(chǎn)投資呈現(xiàn)出良好增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的情況下，進(jìn)入 5 月份，全市商品房銷售面積增長(zhǎng)快速。 1— 5 月份全市商品房銷售面積，比 1— 4月份增加了 萬平方米，而一季度，全市商品房銷售面積則是 萬平方米。 5 月份，全市商品房銷售面積比上月增加明顯，創(chuàng)今年新高。 有關(guān)人士分析認(rèn)為， 5 月初，我市成功舉辦了房展會(huì)，展會(huì)上，不少市民與房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)成了購買意向，并相繼簽下購房協(xié)議， 直接刺激了銷售。另外，我市有關(guān)部門開展的一系列樓盤團(tuán)購活動(dòng)，也帶動(dòng)了一些房產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)的快速提升。再次，就是我市一批高品質(zhì)項(xiàng)目開始對(duì)外銷售，受到購房者的青睞。 6 月份我市共銷售商品住宅 1282 套計(jì)成交面積 149126m2。其中市區(qū)成交商品住宅房源 548 套計(jì)面積 63450m2。這個(gè)成交量相比去年 6 月份成交水平同比稍有上浮。在市區(qū)，新浦區(qū)繼續(xù)穩(wěn)坐住宅成交“頭把交椅”，成交了住宅 312 套計(jì)成交面積 37635 ㎡，其成交量高于連云區(qū)、開發(fā)區(qū)和海州區(qū)三個(gè)區(qū)域的成交量總和。其中連云區(qū)、開發(fā)區(qū)和海州區(qū)分別成交商品住宅 90套、 54套和 92套，成交面積分別為 10506㎡、 5358㎡和 9951m2。由此不難看出，自本月以來開發(fā)區(qū)的商品住宅成交繼續(xù)低迷，而海州區(qū)成交水平相比以往，有較大幅度攀升。 住房剛性需求依然旺盛。因?yàn)榉績(jī)r(jià)已處高位，同時(shí)受限于國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策，當(dāng)前港城樓市房產(chǎn)投資人群相比前幾年明顯少了，但自住型購房者目前卻表現(xiàn)得異?；钴S。隨著港城城市化進(jìn)程的加快、經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶及的對(duì)外地人口的吸納，以及大批企業(yè)的進(jìn)駐，使得近年來我市自住型住房需求始終保持旺盛態(tài)勢(shì)。有關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，在港城房產(chǎn)投資市場(chǎng)不景氣的市場(chǎng)環(huán)境下，自住型 住房需求者成為當(dāng)前港城樓市的買房主力軍。而這部分自住型住住房需求者，有的是首次置業(yè)，有的則是為了改善生活質(zhì)量，進(jìn)行住宅產(chǎn)品的換代升級(jí)。這些自住型住房需求者的特點(diǎn)是不受國(guó) 家宏觀調(diào)控政策諸如利率上調(diào)等因素的影響，因此置業(yè)熱情相對(duì)高漲。同時(shí)，這部分人群買房即為自住，不存在任何投資方面的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，所以這部分需求的爆發(fā)，將成為港城樓市近期的有力支撐。 六月份，有關(guān)機(jī)構(gòu)組織購房俱樂部成員到市區(qū)幾個(gè)樓盤看房時(shí)，不少樓盤銷售人員都表示，今年 6 月份到售樓處看房的客戶數(shù)量相比去年同期，不僅數(shù)量有所增加，而且明顯感覺到他們的購 房需求比較強(qiáng)烈，由于自住的占絕對(duì)比例，因此對(duì)房屋本身的品質(zhì)異常關(guān)注，大多客戶基本都是舉家前來，對(duì)環(huán)境、配套、物業(yè)管理、景觀等軟、硬性生活指標(biāo)尤為看重。由此可以看出，港城的自住型住房剛性需求依然非常旺盛。 房貸新政引發(fā)市民觀望氛圍日趨濃厚，在各大城市紛紛放緩?fù)票P節(jié)奏的時(shí)候，港城樓市洼地崛起，顯現(xiàn)后發(fā)優(yōu)勢(shì)： 2021 年上半年，市區(qū)房源上市量再次迅猛放量。據(jù)了解，上半年市區(qū)共有 30 多家樓盤先后申請(qǐng)了 40 余個(gè)批次的預(yù)售許可證，并陸續(xù)上市，這意味著平均每個(gè)月有約 7個(gè)批次的樓盤有新房源推出，平均每 4 天就有樓盤推出新房。在 這些樓盤中，有的是新盤首次亮相，也不乏有老樓盤新期推出的新盤?！芭c往年不同的是，今年樓盤在推盤過程中不再扎堆放量，節(jié)奏感更強(qiáng)，各家根據(jù)各自的特點(diǎn)，推盤快慢不一，冷熱有度。”業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，從這個(gè)變化可以看出，盡管樓盤放量不減，但在國(guó)家加強(qiáng)宏觀調(diào)控的大背景下，各開發(fā)商也變得日趨成熟理性，在推盤的時(shí)機(jī)和數(shù)量上開始謹(jǐn)慎。 市統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)也表明，至 2021 年 6 月份，港城市區(qū)商品房均價(jià)3460 元 /平方米，同比增長(zhǎng) %。其中住宅 3428 元 /平方米，同比增長(zhǎng)%。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著一系列宏觀調(diào)控政策效應(yīng)逐 步顯現(xiàn)，以及 市場(chǎng)需求理性回歸，我市商品房?jī)r(jià)格漲幅會(huì)逐漸趨緩。 至 2021 年，中心城市人口將達(dá)到 100 萬人，“十一五”期間新增住房面積 960 萬平方米左右。 5 年新增住房約 10 萬套。 從 2021 起至 2021 年，市區(qū)每年拆遷面積約 120 萬平方米，拆遷戶數(shù)約 萬戶。 2021 我市危舊房改造計(jì)劃完成 137 萬平方米，其中住宅130 萬平方米，非住宅 7 萬平方米，完成改造項(xiàng)目 15 個(gè)。 2021 年城市人口總規(guī)?？刂圃?130 萬人以內(nèi)，城市建設(shè)用地總規(guī)?？刂圃?170平方公里以內(nèi)。 2030年城市 人口總規(guī)模控制在 200萬人以內(nèi)，城市建設(shè)用地總規(guī)模控制在 240 平方公里以內(nèi)，平均每年約增加 5 平方公里。 2021 年，人均居住建筑面積達(dá) 32 ㎡，住房總量 4160 萬㎡；現(xiàn)有住房總量 2318 萬㎡，市區(qū)未改造完成的重點(diǎn)棚戶區(qū)待拆遷改造面積約 230萬㎡；到 2021 年，需增加住房 2072 萬㎡。 到 2021 年底，港城市區(qū)將增加人口 萬人，這部分新增加人口按照人均住房 32 ㎡計(jì)算，需增加相應(yīng)住房建設(shè)面積約 1537 萬㎡。現(xiàn)狀人口對(duì)婚房的需求：以前幾年平均日結(jié)婚 14對(duì)、需購置新房的為 10對(duì)測(cè)算，需要住房約 164 萬㎡。拆遷改 造安置住房需求，未來五年內(nèi)拆遷改造面積約 230 萬㎡，約需要住房 360 萬㎡滿足被拆遷人群的居住需求。二手房及租賃約需要住房 200 萬㎡?；谥烈?guī)劃期末流動(dòng)人口總量約為 5 萬人的預(yù)計(jì)，相應(yīng)住房需求約 75 萬㎡住房。 綜合分析預(yù)見， 20212021年規(guī)劃期內(nèi)住房需求約為 2100萬平方米。考慮人口增長(zhǎng)的不確定性，規(guī)劃期內(nèi)住房需求總量將按 18002021 萬平方 米進(jìn)行安排。套型建筑面積 90 ㎡以下住房面積 12601400 萬㎡，占總建筑面積的 70%。其中，新浦區(qū)建設(shè) 萬套、 萬㎡；海州區(qū) 萬套、 萬㎡；而連云區(qū)（含經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）將成為港城市區(qū)近期住房建設(shè)規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域，規(guī)劃期內(nèi)將建設(shè)住房、 萬㎡。 在各類住房安排計(jì)劃中，保障性住房即廉租住房（套型面積 50 ㎡以下）和經(jīng)濟(jì)適用住房（套型面積 60 ㎡左右），建設(shè)規(guī)劃面積約 180200萬㎡，占住房供應(yīng)總量的 10%；政策性商品住房即兩限普通 商品住房（套型面積 90 ㎡以下）和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（套型面積 90㎡以下），面積約 10801200 萬㎡，占住房供應(yīng)總量的 60%。其中，兩限普通商品住房面積約 180200 萬㎡，占住房供應(yīng)總量