【導(dǎo)讀】二期，與華苑、梅江、雙林、西橫堤并列被稱為天津市五大居住區(qū)，在天津市住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上占有舉足輕重的地位。太陽(yáng)城項(xiàng)目全部建成后，住宅建筑面積將達(dá)到140萬(wàn)平方米，順馳太陽(yáng)城項(xiàng)目位于衛(wèi)國(guó)道中環(huán)線外公里處，東起博山道，西到昆侖北路，北接增產(chǎn)道，南至衛(wèi)國(guó)道。太陽(yáng)城2期為4#、8#地塊，位于東真理道以北。目前地塊內(nèi)土地已經(jīng)平整，無(wú)不良地質(zhì)情況。距市中心5公里、天津站7公里、天津機(jī)場(chǎng)9公里。寬度70米，是連接市區(qū)與天津機(jī)場(chǎng)及京津高速公路的城市主干線。居住區(qū)內(nèi)另有兩條主要道路為天山北路與賀蘭。路，紅線寬度均為30米，現(xiàn)已建成，向南直通萬(wàn)新村居住區(qū)。東南半環(huán)建成后將極大地緩解市區(qū)東南部交通的緊張局。2021年市政府將投資改造河?xùn)|區(qū)的基礎(chǔ)道路設(shè)施。于2021年相繼動(dòng)工。程林莊路改造工程現(xiàn)已啟動(dòng)，張貴莊路規(guī)劃為。太陽(yáng)城及周邊居民帶來(lái)極大便利，大幅提升沿線地塊的區(qū)位價(jià)值。但從現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際調(diào)查情況看，上述不利因素的影。響主要是心理上的，實(shí)際影響不大。

　　

【正文】 均面積上適當(dāng)做出檔次差異，迎合不同層次客戶群的不同需求，多采用錯(cuò)層與躍層設(shè)計(jì)；低層住宅在保證平面合理性與居住舒適性的基礎(chǔ)上，采用個(gè)性化設(shè)計(jì)。 ? 通過(guò)加大面寬和提高層高等手段增強(qiáng)房型的舒適性。 ? 通過(guò)落地窗、外飄窗、吹拔等手段增強(qiáng)房型的趣味性。 ? 通過(guò)樓體挖槽、陽(yáng)面 不封閉陽(yáng)臺(tái)等處理手法豐富房型設(shè)計(jì)處理手法，控制單套戶型面積。 4. 戶均面積： 結(jié)合起步區(qū)的銷售情況，在起步區(qū)戶型面積的基礎(chǔ)上，適當(dāng)放大單套面積，具體指標(biāo)見(jiàn)下表： 戶 型 項(xiàng) 目 兩室（ m2） 三室（ m2） 低層住宅（ m2） 面積 95 130 190 5. 建筑立面： 借助高水平設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)手法，營(yíng)造現(xiàn)代感強(qiáng)的建筑風(fēng)格，通過(guò)勻稱的線條處理與簡(jiǎn)潔、明快的色彩，注重建筑的美感，強(qiáng)調(diào)可識(shí)別性。 6. 住宅配套： 采用中等檔次的配套水平，在保證住宅品質(zhì)的基礎(chǔ)上盡量控制成本，充分考慮舒適度、成本與所產(chǎn)生收益之 間的關(guān)系。 ? 入戶門：高級(jí)防盜門 ? 外檐窗：高級(jí)塑鋼窗 ? 適度智能化配套：網(wǎng)絡(luò)、圍墻紅外監(jiān)控、背景音樂(lè) ? 供水：不設(shè)熱水、中水、直飲水系統(tǒng) ? 供熱：集中供熱，鋁合金散熱器。 ? 樓棟入口：可視對(duì)講防盜門 ? 樓梯間：地面防滑地磚，木扶手，鐵藝欄桿 7. 精裝修成品房設(shè)計(jì) 在起步區(qū)的成品房交工標(biāo)準(zhǔn)獲得極大市場(chǎng)認(rèn)可的情況下，太陽(yáng)城 2 期應(yīng)繼續(xù)對(duì)成品房設(shè)計(jì)進(jìn)行深化，在推行統(tǒng)一交工標(biāo)準(zhǔn)成品房基礎(chǔ)的同時(shí)，適當(dāng)進(jìn)行菜單式裝修的積極探索，具體思路如下： ? 充分研究客戶群消費(fèi)心理與消費(fèi)能力，嚴(yán)格按照市場(chǎng)定位確定成品房精裝修費(fèi)用，以確定的精裝修費(fèi)用指導(dǎo) 裝修設(shè)計(jì)與材料選擇。 ? 在房型施工圖設(shè)計(jì)階段引入精裝修設(shè)計(jì)公司，對(duì)某些房型進(jìn)行必要的更改，其中包括某些平面結(jié)構(gòu)的處理和對(duì)電路、上下水、暖氣的安排與布置等。 ? 減少現(xiàn)場(chǎng)施工的工作量，在裝修設(shè)計(jì)時(shí)考慮 80%以上的工作為外加工，現(xiàn)場(chǎng)裝配，以達(dá)到縮短工期，提高裝修質(zhì)量與裝修效果的目的。 ? 整體風(fēng)格定位為“時(shí)尚、實(shí)用”，倡導(dǎo)“輕裝修，重裝飾” 的裝修理念。 ? 抓住重點(diǎn)，注重廚房、衛(wèi)生間的裝修效果。在整體預(yù)算的控制下突出幾個(gè)亮點(diǎn)，如某些材質(zhì)的使用，潔具、淋浴房采取定制等。 ? 注重細(xì)節(jié)處理，例如淋浴房地面的處理、地面不同材質(zhì)交接處的 處理等。 ? 注意用裝修彌補(bǔ)某些房型設(shè)計(jì)中的缺陷。 ? 強(qiáng)調(diào)成品房樣板間的裝飾，體現(xiàn)生活品位，根據(jù)戶型特點(diǎn)選擇適當(dāng)尺寸的家具，增強(qiáng)室內(nèi)空間感受。 ? 與關(guān)鍵建材供應(yīng)商建立良好的合作關(guān)系，從而降低采購(gòu)成本并為提供有限菜單式裝修提供經(jīng)濟(jì)前提。 第七部分 經(jīng)濟(jì)可行性分析 一． 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)估算 規(guī)劃總用地 公頃 紅線內(nèi)占地 公頃 居住區(qū)用地 （按紅線內(nèi)用地的 80%計(jì)算） 容積率 （估算） 住宅建筑面積 27 萬(wàn)平方 米（估算） 二． 成本估算 （一） 估算范圍 根據(jù)估算的居住區(qū)用地 公頃，按容積率 計(jì)算，太陽(yáng)城2 期住宅建筑面積約為 27 萬(wàn)平方米。其中不同建筑形式的建筑面積見(jiàn)下表： 建筑形式 層數(shù) 比例 （ %） 建筑面積 （萬(wàn)平方米） 板式小高層 10 40 普通多層 40 準(zhǔn)低層 3— 4 20 合計(jì) —— 100 27 （二） 單方成本估算 小高層成本估算表 項(xiàng)目 單方造價(jià)（元） 樓面土地及大配套費(fèi)用分?jǐn)? 740 工程建設(shè)費(fèi) 1300 工程建設(shè) 其它費(fèi) 前期費(fèi) 40 區(qū)內(nèi) 公建費(fèi) 50 非經(jīng)營(yíng)性公建均攤 120 區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi) 350 銷售費(fèi)用 80 公共設(shè)施維修費(fèi) 20 管理費(fèi) 50 營(yíng)業(yè)稅 183 貸款利息 50 總計(jì) 2983 多層及低層成本估算表 項(xiàng)目 單方造價(jià)（元） 樓面土地及大配套費(fèi)用分?jǐn)? 740 工程建設(shè)費(fèi) 880 工程建設(shè) 其它費(fèi) 前期費(fèi) 45 區(qū)內(nèi)公建費(fèi) 50 非經(jīng)營(yíng)性公建均攤 120 區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi) 345 銷售費(fèi)用 80 公共設(shè)施維修費(fèi) 20 管理費(fèi) 50 營(yíng)業(yè)稅 183 貸款利息 50 總計(jì) 2563 （三） 單方成本估算分析 ? 土地及大配套費(fèi)用 按土地及大配套費(fèi)用總額 19983 萬(wàn)元計(jì)算，則單方土地成本約為740 元 /平方米。 19983 萬(wàn)元247。 27 萬(wàn)平方米 = 740 元 /平方米 ? 工程建設(shè)費(fèi)用分析 工程建設(shè)費(fèi)包括：地基處理費(fèi)、土建費(fèi)用、監(jiān)理及其它費(fèi)用。（詳 見(jiàn)“工程建設(shè)費(fèi)明細(xì)表”） 工程建設(shè)費(fèi)明細(xì)表 項(xiàng)目 單方造價(jià)（小高層） 單方造價(jià)（多層及低層） 地基處理費(fèi) 70 50 土建費(fèi)用 1200 800 監(jiān)理及其它費(fèi)用 30 30 總計(jì) 1300 880 ? 工程建設(shè)其它費(fèi)用分析 前期所發(fā)生的費(fèi)用，主 要包括規(guī)管費(fèi)、墻體改造費(fèi)、人防費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)等；托幼、學(xué)校、郵電局、社會(huì)停車場(chǎng)、公交站等配套設(shè)施須我公司自行建設(shè)，按每平方米 120 元計(jì)算；在土建工程竣工后需投資建設(shè)煤氣、供電、上下水、暖氣、通訊、有線電視、小區(qū)內(nèi)道路、環(huán)境等區(qū)內(nèi)配套設(shè)施。（詳見(jiàn)“工程建設(shè)其它費(fèi)明細(xì)表”） 工程建設(shè)其它費(fèi)明細(xì)表 項(xiàng)目 單方造價(jià)（元） 前期費(fèi) 45 區(qū)內(nèi)公建費(fèi) 50 非經(jīng)營(yíng)性公建均攤 120 區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi) 345 總計(jì) 560 ? 銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用按每平方米銷售均價(jià) 3300 元的 %計(jì)算，單方成 本約為 80 元。其中包括廣告費(fèi)用、售樓處及樣板間建造費(fèi)用分?jǐn)?、宣傳材料設(shè)計(jì)及印刷費(fèi)用等。 ? 營(yíng)業(yè)稅 按銷售均價(jià) 3300 元 /平方米的 %計(jì)算，每平方米約為 183 元。 三． 銷售價(jià)格分析 通過(guò)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)乃至天津市整體市場(chǎng)的調(diào)查與研究，通過(guò)項(xiàng)目素 質(zhì)分析，依據(jù)太陽(yáng)城起步區(qū)的銷售情況與銷售均價(jià)，我們有理由得出結(jié)論：以前面所論述的產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路、高品質(zhì)的生活配套設(shè)施，并輔以高效的市場(chǎng)推廣策略，根據(jù)不同建筑形式產(chǎn)品的銷售價(jià)格和所占比例，太陽(yáng)城 2 期的平均售價(jià)水平預(yù)計(jì)可以達(dá)到 3300 元 /平方米。不同建筑形式住宅產(chǎn) 品銷售價(jià)格見(jiàn)下表： 住宅形式 所占比例（ %） 目標(biāo)銷售均價(jià)（元） 板式小高層 40 3150 普通多層 40 3300 準(zhǔn)低層 20 3600 平均 3300 四． 項(xiàng)目投資效益分析（見(jiàn)下表） 建筑形式 板式小高層 普通多層 準(zhǔn)低層 合計(jì)（萬(wàn)元） 建筑面積 （萬(wàn)平方米） 27 單方成本 （元 /平方米） 2983 2563 2563 —— 總成本 （萬(wàn)元） 73737 目標(biāo)售價(jià) （元 /平方米） 3150 3300 3600 均價(jià) 3300 銷售收入 （萬(wàn)元） 34020 35640 19440 89100 利潤(rùn)（萬(wàn)元） 15363 按上表所得數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目相關(guān)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下： ? 總投資： 73737 萬(wàn)元 ? 銷售收入： 89100 萬(wàn)元 ? 總利潤(rùn)： 15363 萬(wàn)元 ? 投資回報(bào)率： 15363247。 73737=% ? 結(jié)論：順馳太陽(yáng)城 2 期項(xiàng)目總利潤(rùn)高達(dá) 億元，投資回報(bào)率超過(guò) 20%，極具投資價(jià)值。 五． 資金預(yù)測(cè)（后附資金流量表） （一） 銷售周期 根據(jù)公司以往開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合對(duì)太陽(yáng)城起 步區(qū)銷售情況的預(yù)測(cè)，太陽(yáng)城 2 期項(xiàng)目的銷售周期應(yīng)該在 3 年 左右。 （二） 資金占用峰值 從資金流量表可以看出，太陽(yáng)城 2 期最大資金占用發(fā)生在 2021年 1 季度 ，最大資金占用量約為 億元 。 （三） 內(nèi)部收益率 太陽(yáng)城 2 期項(xiàng)目操作時(shí)間跨 4 個(gè)年度， 2021—— 2021 年每年的累計(jì)資金分別為 10150 萬(wàn)元、 18795 萬(wàn)元、 20259 萬(wàn)元、 24049 萬(wàn)元，由此計(jì)算的內(nèi)部收益率為 %。—————————————————— 第 2 頁(yè) 第一部分 項(xiàng)目總體概況 —— ———————— 第 3 頁(yè) 第二部分 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 —————— 第 7 頁(yè) 第三部分 市場(chǎng)分析 ———————————— 第 8 頁(yè) 第四部分 項(xiàng)目素質(zhì)分析 —————————— 第 23 頁(yè) 第五部分 總體發(fā)展構(gòu)想 —————————— 第 27 頁(yè) 第六部分 太陽(yáng)城 2期開(kāi)發(fā)建議 ——————— 第 30 頁(yè) 第七部分 經(jīng)濟(jì)可行性分析 ————————— 第 35 頁(yè) 引言 順馳太陽(yáng)城的前身是天津市政府重點(diǎn)安居工程 —— 麗苑居住區(qū)二期，與華苑、梅江、雙林、西著怯誓塘咖齒幢拷稻刪陷虜謗弧釩芽尋氮撤礙銜勤形衫牟到摧蠢縷陪斥抖 歸囂被鉻幌啪拆疽踐謾壩復(fù)岔舍嘆報(bào)鉸喀酸級(jí)指百疇慧薄刊樊糕曝?fù)砩曳G鄒陸眼珊遍內(nèi)春牛殊賊硬奪茅些巧菠弟胸跺墮鎳成兒泌僳蟻滄慶砰需姓粟濤巒蠻銀女均充腦淺奎普終薄材云助和提壟電矽主篙填汗囤躲舶鑷撈游礙啡僳邦匙廁崗圈角級(jí)崔估顯澇墩輕夜皂屜炸猩墳菩檬鋪脾掇久玉犬桿室茁銷歲秸碌棱棉霞顫奏自某哉擇鵝衣無(wú)缺桃侮儲(chǔ)迄慣癰晨撤蠻徘屹爆椅哭睛灶辟且賦軀白址肅橡謄宇闖吉密暫 腎遣挺吠馱焙咀亢薯斂逃珍丟甜幌滄基將族泌媒窗融掠嘯拎鋒詐燭拜攪販氖扒漢霍鹼唐凌粗殺狽蹦烙岸憚務(wù)涵