【正文】 以外部管理模式為主，逐步探索內(nèi)部管理模式。R EITs 的 管理模式分為外部管理模式和內(nèi)部管理模式。在外部管理模式 下，REITs通常以信托形式設(shè)立，REITs上市后以信托形式由專 業(yè)管理機(jī)構(gòu)運(yùn)營，以保證更為專業(yè)和獨(dú)立的管理服務(wù)，募集資 金投資以成熟物業(yè)為主，而物業(yè)的開發(fā)孵化工作則置于其外，上市只是提供了一個(gè)推出通道；在內(nèi)部管理模式下，REITs通常 以公司形式設(shè)立，按照一般意義上的公司建立治理結(jié)構(gòu)，內(nèi)部 設(shè)有專門的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理部門，進(jìn)行土地儲(chǔ)備、項(xiàng)目的開發(fā)、孵化和管理等工作，以實(shí)現(xiàn)發(fā)起公司的整體上市為目標(biāo)。當(dāng)前，我國 REITs從立法到產(chǎn)品設(shè)計(jì)，均應(yīng)以外部管理模式為主。以權(quán)益型 REITs 發(fā)展為先，逐步發(fā)展抵押權(quán)類 REITs 并 積極創(chuàng)新。權(quán)益類 REITs和抵押權(quán)型 REITs是按 REITs 募集 資金投向劃分的。權(quán)益型（也稱資產(chǎn)型）REITs募集資金直接投 資房地產(chǎn)，即租金和房地產(chǎn)買賣收入賺取利潤，其投資價(jià)值主 要來自資產(chǎn)和經(jīng)營收入；而抵押權(quán)型（也稱債權(quán)型）REITs募集 資金則以金融中介的角色，通過貸款給房地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)營者 賺取利息收入，有時(shí)也會(huì)向其他銀行購買不動(dòng)產(chǎn)貸款或不動(dòng)產(chǎn) 貸款抵押受益證券，放于投資組合貸給房地開發(fā)經(jīng)營者；而募 集資金投向以上二者均有的即為混合型 REITs。我國 REITs應(yīng) 優(yōu)先發(fā)展權(quán)益型 REITs，主要是因?yàn)榕c抵押權(quán)型 REITs比較，其具有有如下優(yōu)勢：一是市場競爭的結(jié)果使權(quán)益型 REITs無論 在數(shù)量上還是市值上都占絕對地位，從歷史數(shù)據(jù)看，無論在數(shù) 量還是在市值方面，權(quán)益型 REITs均占主導(dǎo)地位；二是權(quán)益型 R EITs 在不同的經(jīng)濟(jì)周期可以交替采取進(jìn)取或保守的經(jīng)營策 略，在資金和資產(chǎn)之間適時(shí)地轉(zhuǎn)換，受利率影響相對比較??；三 是權(quán)益型 REITs表現(xiàn)更加穩(wěn)定、有保障，在經(jīng)濟(jì)下行和經(jīng)營困 難時(shí)尤其如此，在本輪由次貸危機(jī)引起的全球信用危機(jī)期間，權(quán)益型 REITs基本沒有破產(chǎn)的，市值跌幅平均在 50%左右，與 市場平均跌幅相當(dāng)，但抵押權(quán)型 REITs違約情況相當(dāng)普遍。以交易所市場為主，以銀行間市場為輔。目前，國內(nèi)由中 國人民銀行和中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)主導(dǎo)，分別在銀行間市 場和交易所市場籌備 REITs的試點(diǎn)，這種探索對未來的發(fā)展具 有積極作用和重要意義。但從未來 REITs的主要發(fā)展方向來 看，建議以交易所市場為主，主要理由如下：一是 REITs的發(fā)展 需要做到規(guī)范性和產(chǎn)業(yè)化，而交易所市場具備范市場發(fā)展的專 業(yè)能力，健全證券監(jiān)管體系的監(jiān)管系統(tǒng)；二是交易所市場內(nèi)的 證券公司、基金管理公司等機(jī)構(gòu)將來都是 REITs的重要參與 者，均具備豐富的市場運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的、專業(yè)的研究能力，且 此類機(jī)構(gòu)具備一定的熟悉資本市場和房地產(chǎn)市場運(yùn)作的復(fù)合 型人才；三是交易所市場具備 REITs公開發(fā)行和交易的條件，有利于 REITs資金的募集，并為投資者提供了便利的推出通 道；四是交易所市場擁有大量的、規(guī)模較大的地產(chǎn)類上市公司，對地產(chǎn)運(yùn)作具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，且擁有豐富的物業(yè)資源?！緟⒖嘉墨I(xiàn)】[1] 李 安 民 ：中 美 房 地產(chǎn) 投 資 信 托 產(chǎn) 品 比 較[J].學(xué) 術(shù) 研究，2005（3）.[2] 牛鳳瑞、李景國：中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告 [M].社會(huì)科學(xué)文 獻(xiàn)出版社，2008.[3] 林宙： 國外房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展及我國運(yùn)作模式探討 [J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2009（22）.[4] 王鋼、金維興：我國房地產(chǎn)投資信托模式及發(fā)展對策[J].建筑 經(jīng)濟(jì)，2009（8）.[5] 易憲容：房地產(chǎn)與金融市場[M].社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2007.[6] 余凱：我國房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展模式探析[J].商業(yè)時(shí)代，2008（17）.企 業(yè) 經(jīng) 貿(mào) 13第五篇：我國西部農(nóng)村特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式選擇我國西部農(nóng)村特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式選擇——岐山縣北郭村農(nóng)家樂發(fā)展調(diào)查【調(diào)查時(shí)間】2005年4月15日—4月16日【調(diào)查地點(diǎn)】岐山縣北郭村、祝家巷村，距岐山縣城3公里。【調(diào)查對象】所調(diào)查村莊隨機(jī)抽取的農(nóng)戶 【調(diào)查方式】問卷調(diào)查為主并結(jié)合訪問式調(diào)查 【調(diào)查目的】希望通過對西部農(nóng)村特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題的調(diào)查，能夠了解我國農(nóng)村傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)發(fā)展以外的情況，在我國尤其是西部的廣大農(nóng)村農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)開發(fā)的新思路，并在調(diào)查 的基礎(chǔ)上，提出個(gè)人認(rèn)為這種新的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展所應(yīng)注意的問題。一、引言隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，占據(jù)著國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)地位的農(nóng)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r引起了人們愈來愈多的關(guān)心。由于我國的特殊國情，在相對落后的西部地區(qū)，農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)地位更加突出，“三農(nóng)”問題也顯得尤其重要。相比過去，農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)能力已經(jīng)有了較大的提高，農(nóng)民的收入也有所增加。但相對于二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度，農(nóng)業(yè)前進(jìn)的步伐的確有些緩慢。在保證國家糧食安全方面，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式發(fā)揮了巨大的作用。但在如何憑借地區(qū)自身實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，從而為更好的解決“三農(nóng)”問題找到答案還需要我們更多地思考。我國幅員遼闊，歷史悠久，一方面，各地區(qū)發(fā)展農(nóng)業(yè)的資源稟賦各不相同，另一方面，各地區(qū)還擁有不同的地區(qū)特色與歷史文化積淀。因此，我國農(nóng)業(yè)的發(fā)展模式?jīng)]有一個(gè)固定的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該根據(jù)地區(qū)的差異化特征選擇不同的農(nóng)業(yè)發(fā)展模式。更進(jìn)一步，如何將農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與地區(qū)歷史文化特色相結(jié)合，尋找新型的農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)營模式，在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)之外走出一條新的發(fā)展道路成為了我們需要解決的問題。二、理論回顧在經(jīng)濟(jì)學(xué)理論界，關(guān)于新型農(nóng)業(yè)發(fā)展模式已經(jīng)進(jìn)行了一些討論。在張忠根的《二十世紀(jì)世界農(nóng)業(yè)發(fā)展模式的演變》一文中就明確的提出，農(nóng)業(yè)的發(fā)展有以下的模式選擇：精準(zhǔn)農(nóng)業(yè)、都市農(nóng)業(yè)、藍(lán)色農(nóng)業(yè)、白色農(nóng)業(yè)、設(shè)施農(nóng)業(yè)、有機(jī)農(nóng)業(yè)、質(zhì)量農(nóng)業(yè)。這實(shí)質(zhì)上是一種橫向的分類，針對當(dāng)前農(nóng)業(yè)發(fā)展的新形勢而提出，面對的是當(dāng)前農(nóng)業(yè)發(fā)展的主流，站在一個(gè)較高的高度對中國農(nóng)業(yè)整體地做了一個(gè)較好的規(guī)劃。但是，中國國土面積廣闊，如此全面的宏觀性的規(guī)劃也并沒有涵蓋所有的情況。近年來，全國各地出現(xiàn)了一種新的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，即所謂的休閑體驗(yàn)農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)。觀光農(nóng)業(yè)是將農(nóng)業(yè)與旅游結(jié)合起來的區(qū)域特色經(jīng)濟(jì)。旅游與農(nóng)業(yè)的結(jié)合有著諸多契機(jī)。旅游與農(nóng)業(yè)都是對地域特色資源的開發(fā)。旅游景點(diǎn)是一個(gè)地區(qū)有特色的山水、名勝或風(fēng)土人情，讓他人見識(shí)更多不同的風(fēng)景、民俗、開闊人的視野。不同地方由于氣候、地理位置的不同會(huì)有各自的地區(qū)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式和品種，“橘生淮南為橘，淮北為枳?！鞭r(nóng)業(yè)的區(qū)域性由此可見一斑。觀光農(nóng)業(yè)正是這兩種地區(qū)特色相結(jié)合的結(jié)晶。發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)有各種各樣的形式，目前在世界各國最流行的有以下幾種模式：一、傳統(tǒng)型觀光農(nóng)業(yè)農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)過程不為很多城市人所知，因此，展示農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和農(nóng)作過程也可吸引相當(dāng)多的游客。法國農(nóng)村的葡萄園和釀酒作坊很多都是對外開放的，游客不僅可以參觀和參與釀制葡萄酒的全過程，而且可以在作坊里品賞，在作坊里親自釀酒并將釀好的酒帶走，其樂趣與在城市商店里買酒自然不一樣。這些葡萄園和釀酒作坊的旅游收入往往高出他們的葡萄和葡萄酒的收入。二、都市型觀光農(nóng)業(yè)面對城市化的噪音等污染問題，人們開始注意發(fā)展都市觀光休閑農(nóng)業(yè)，它的基本特點(diǎn)是利用城市的工業(yè)和科技優(yōu)勢，在城內(nèi)的小區(qū)和郊區(qū)，建立小型分散的農(nóng)、林、漁等生產(chǎn)基地，既為游客提供一部分時(shí)鮮農(nóng)產(chǎn)品，又保留一部分農(nóng)地，以改善城市的生態(tài)環(huán)境。有條件的還可提倡發(fā)展家庭型的都市休閑農(nóng)業(yè)，利用屋頂、空地種植花草、果樹、蔬菜等。三、科技型觀光農(nóng)業(yè)這是利用現(xiàn)代高科技手段發(fā)展的觀光農(nóng)業(yè)。日本東京郊曾建有一座蔬菜工場，有各式各樣的蔬菜品種，從空中懸吊的到地面栽培的，水、肥、供給都由電腦控制，每天可吸引大量游人前往參觀。美國俄勒岡市郊建有一處微生物工場，專門用石油廢渣年產(chǎn)一萬噸單細(xì)胞蛋白，這相當(dāng)于用6萬公頃耕地種植大豆的蛋白質(zhì)產(chǎn)量，游覽的人可以品賞這種蛋白質(zhì)制成食品的品味。另外，基因農(nóng)業(yè)是很多人還不熟悉的，美國建立了多處供觀光的基因農(nóng)場，用基因方法生產(chǎn)的馬鈴薯、蕃茄又大又好，慕名而至的國內(nèi)外游額相當(dāng)多。科技型觀光農(nóng)業(yè)的類型和內(nèi)涵都相當(dāng)豐富，隨著高新技術(shù)及生物工程的發(fā)展，科技型觀光農(nóng)業(yè)將是今后發(fā)展最快、也最吸引人的。四、奇異型觀光農(nóng)業(yè)這是利用奇特的而不同于一般的農(nóng)產(chǎn)品建立起來的觀光型農(nóng)業(yè)，例如：特殊的香稻、特殊品種的瓜果產(chǎn)地都可以建立奇異型的觀光農(nóng)業(yè)，來滿足人們尋求離奇的心理。以色列北部有一個(gè)地處沙漠中心地帶的村莊，利用那里獨(dú)有的沙果（一種極耐旱的水果）發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)，游客還可以在那里做沙療（一種把身體埋在熱沙里治療風(fēng)濕病的方法），一個(gè)幾百人的村子一年要接待20多萬國內(nèi)外旅客，其收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)在農(nóng)業(yè)之上。我國是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國，各地奇異農(nóng)產(chǎn)品和風(fēng)土民俗都不一樣，開發(fā)奇異型觀光農(nóng)業(yè)的潛力最大。休閑體驗(yàn)農(nóng)業(yè)則重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了農(nóng)戶提供必要的服務(wù)，游客通過自己的親身參與了解農(nóng)戶在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中的具體情況。和傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)相比，真正的作物產(chǎn)出并不重要，甚至完全可以忽略。重要的是農(nóng)戶為游客提供的服務(wù)以及游客親身體驗(yàn)過程中的樂趣。這實(shí)際是觀光農(nóng)業(yè)的另外一種延伸，將農(nóng)業(yè)與服務(wù)業(yè)聯(lián)系的更加緊密。臺(tái)灣大學(xué)農(nóng)經(jīng)系江榮吉教授把休閑體驗(yàn)農(nóng)業(yè)稱為第六產(chǎn)業(yè)，原因有二，一是農(nóng)業(yè)加工業(yè)加服務(wù)業(yè)，包涵前后兩業(yè)容易理解，其中工業(yè)，大部分是食品加工和陶藝等手工藝，因此1＋2＋3=6；二是效益大增，生產(chǎn)加工銷售一體化其效益是相乘的，即123=6，故稱之謂第六產(chǎn)業(yè)。三、休閑體驗(yàn)農(nóng)業(yè)的模式構(gòu)建（以岐山縣北郭村農(nóng)家樂為例）（一）背景材料岐山縣鳳鳴鎮(zhèn)北郭村位于岐山縣城西北3公里處，是岐山臊子面的發(fā)源地。自1998年以來，北郭村大力發(fā)展民俗旅游業(yè)，至今已有民俗旅游接待戶118戶，年接待能力達(dá)80萬人次，從業(yè)人員600多人，旅游業(yè)綜合收入達(dá)1300多萬元，2004年村民人均純收入3150元，被譽(yù)為“陜西民俗第一村”。根據(jù)調(diào)查，以占大約80%的中等規(guī)模的農(nóng)家樂接待戶為例，其啟動(dòng)資金為56萬元，其資金來源以家庭積蓄為主，輔之以親戚朋友的借助以及政府提供的小額貸款補(bǔ)助。作為農(nóng)家樂中民宿的主要設(shè)施，經(jīng)營用房的數(shù)量大約在58 間，接待能力可達(dá)30人左右。日接待人數(shù)淡季約為1020人，旺季約為3050人，這一數(shù)字較兩年以前有較大的減少，并且有可能進(jìn)一步減少。從業(yè)人員主要為家庭成員，并且?guī)缀跫辛思抑兴械膭诹?，而?jīng)營也以各家戶為單位展開。相關(guān)的項(xiàng)目主要有餐飲住宿、休閑娛樂、旅游景點(diǎn)觀光，但休閑娛樂僅限于較為簡單的麻將撲克、電視及卡拉OK等。農(nóng)家樂的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由政府成立的管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一管理。農(nóng)家樂及其相關(guān)項(xiàng)目年收入約為35萬元，而這也幾乎占家庭年總收入的全部。另外，從訪談中還得知，走訪的接待戶普遍感到，近年來，由于從事這一經(jīng)營的家戶的增加，以及周邊的西安、寶雞等大中城市的游客新鮮感的逐步減少，競爭變得越來越激烈。而政府主要將精力放在了宣傳上，而對農(nóng)家樂接待活動(dòng)的進(jìn)一步發(fā)展缺少相應(yīng)的安排與規(guī)劃。因此，盡管收入遠(yuǎn)高于未經(jīng)營農(nóng)家樂的農(nóng)戶，但不少接待戶已經(jīng)在思考未來的規(guī)劃了。從以上內(nèi)容可以看出，北郭村在依據(jù)本地區(qū)特色資源即風(fēng)味小吃以及旅游景點(diǎn)探索出了一條發(fā)展鄉(xiāng)村民俗旅游這種休閑體驗(yàn)農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式是正確的，也是成功的。這從民俗旅游每年帶來的過千萬的旅游收入就可以證明。同時(shí)，也告訴我們，發(fā)展這一類的民俗旅游業(yè)，一定要緊緊扣住自身的賣點(diǎn)，以此有效地吸引消費(fèi)群。但是，其中存在的問題也是明顯的。首先，農(nóng)家樂的發(fā)展也應(yīng)當(dāng)有分工的存在。經(jīng)營方式并不一定必須固定為以家庭為單位，讓每一家都成為“全能型”。通過家庭聯(lián)營，分工合作，每個(gè)家庭承擔(dān)整個(gè)服務(wù)流程中某幾個(gè)環(huán)節(jié)的任務(wù)，既擴(kuò)大了規(guī)模，也提高了效率。甚至還可以讓一些家戶專為接待戶提供服務(wù)，如專為接待戶提供干洗服務(wù)。實(shí)現(xiàn)“顧客←農(nóng)家樂接待戶←為接待戶提供服務(wù)的家戶”這樣的專業(yè)化鏈，將更多的農(nóng)村家庭納入到這一產(chǎn)業(yè)中，拓寬致富面。但這還需要當(dāng)?shù)卣M(jìn)行進(jìn)一步的研究安排。其次，任何一種產(chǎn)業(yè)都不可能永恒發(fā)展，即使是新興的農(nóng)家樂這種新的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式也不例外。因此，農(nóng)家樂的發(fā)展應(yīng)當(dāng)放眼長遠(yuǎn)，在抓住現(xiàn)有的主要賣點(diǎn)的同時(shí)，不斷尋找新的賣點(diǎn)，防止游客在新鮮感消失后，后續(xù)發(fā)展難以為繼。這也是當(dāng)?shù)卣枰獮檗r(nóng)民做的遠(yuǎn)景規(guī)劃。參考文獻(xiàn)：（1）張忠根 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