【正文】 發(fā)期間國(guó)家的政策、法律，特別是房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)金融政策有充分的了解預(yù)判，對(duì)不可抗力所可能導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)有足夠的應(yīng)對(duì)措施和承受能力。三、項(xiàng)目開發(fā)的各階段主要法律文書、風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)防范合作前期階段本階段的工作將對(duì)甲乙雙方今后是否可以合作起決定性作用。為了保證雙方的合作能夠在合法、真實(shí)、善意的前提下有序進(jìn)行。作為乙公司必須在合作協(xié)議簽訂前組織有經(jīng)驗(yàn)的人員進(jìn)行前期盡職調(diào)查，并形成下列兩份報(bào)告：（1）《盡職調(diào)查報(bào)告》。報(bào)告的內(nèi)容包括但不限于：合作方（甲方）的合作誠(chéng)意，合作方的合作方法、目的，合作方擁有的項(xiàng)目開發(fā)必須的有關(guān)資質(zhì)，合作方的資信狀況和履約能力，合作方存在的可能影響項(xiàng)目開發(fā)的法律糾紛或潛在的法律糾紛，合作方承諾的而歸政府擁有的政策的可靠性等。（2）《項(xiàng)目可行性調(diào)研報(bào)告》。報(bào)告的內(nèi)容包括但不限于：項(xiàng)目土地使用權(quán)成本在項(xiàng)目所在地土地價(jià)格中的地位，符合項(xiàng)目所在地城市規(guī)劃的物業(yè)的設(shè)計(jì)面積和容積率、項(xiàng)目開發(fā)可控制成本和因不可預(yù)見因素可能導(dǎo)致的預(yù)算追加，項(xiàng)目所在地在項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生的變化和市場(chǎng)走向，在充分考慮了自方資產(chǎn)狀況、資金周轉(zhuǎn)期、利率水平、現(xiàn)金流量等因素后的融資成本及利潤(rùn)回報(bào)率等。上述二個(gè)報(bào)告是乙公司決策的依據(jù)，其重要性不言而喻。報(bào)告的錯(cuò)誤將可能導(dǎo)致決策失誤，進(jìn)而致使合作失敗。因此，乙公司的損失將是巨大的，而避免風(fēng)險(xiǎn)的唯一途徑便是力求二個(gè)報(bào)告內(nèi)容的客觀、真實(shí)。合作協(xié)議書的簽署到取得土地使用權(quán)證書階段一旦就合作事項(xiàng)特別是合同原則達(dá)成一致，雙方應(yīng)簽訂《合作協(xié)議書》并力爭(zhēng)盡快以甲方名義取得土地使用權(quán)證并取得政府承諾的80%的地價(jià)款返還。這一階段的主要法律文書有：（1）、甲方與乙方簽訂A項(xiàng)目開發(fā)的《合作協(xié)議書》。雙方的合作由于是一種聯(lián)合開發(fā)或投資組合，法律關(guān)系復(fù)雜，合作形式相對(duì)松散，所以雙方所簽《合作協(xié)議書》將成為項(xiàng)目開發(fā)過程中的“憲法”?！逗献鲄f(xié)議書》的內(nèi)容必須對(duì)合作者相互之間權(quán)利、義務(wù)、資金投入方面、面積分配方面、竣工后的遺留問題的處理方面、預(yù)算追加方面以及違約責(zé)任等進(jìn)行明確具體約定。特別要注意的是必須同時(shí)充分考慮到各種不可預(yù)測(cè)的因素，留有充分補(bǔ)救的余地。不可否認(rèn)這是一個(gè)較為復(fù)雜且極為重要的法律文件，該協(xié)議的不規(guī)范或未盡注意，導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)將是根本性的，風(fēng)險(xiǎn)的防范就在于所簽協(xié)議文本的合法性和窮盡性。（2）、在甲方取得項(xiàng)目建設(shè)用地的時(shí)候，乙公司必須先期支付甲方9000萬元人民幣，甲方用于支付項(xiàng)目開發(fā)用地的地價(jià)，雙方要簽訂另外一份協(xié)議（暫稱《借款協(xié)議》），該協(xié)議內(nèi)容可以包括“借款”性質(zhì)、期限、甲方償還方式和期限、甲方提供其在銀行1億元人民幣存款質(zhì)押擔(dān)保、甲方保證政府有80%地價(jià)款返還并直接投入項(xiàng)目建設(shè)等內(nèi)容。但這里必須注意的法律障礙是，根據(jù)我國(guó)目前現(xiàn)行法律和政策，企業(yè)間的拆借資金行為是法律禁止的，包含這一內(nèi)容的合同是無效的，因此建議用諸如將9000萬元直接約定成為乙公司的投資款但不因此改變地價(jià)返還的責(zé)任、擔(dān)保責(zé)任和利益分配比例等方式更為妥當(dāng)。（3）、在簽訂《借款協(xié)議》時(shí)，甲乙雙方同時(shí)需要簽訂擔(dān)保協(xié)議，亦可直接將擔(dān)保條款作為《借款協(xié)議》條款。無論何種方式這里要充分重視的是，甲方在銀行1億元人民幣的存款未設(shè)立他項(xiàng)權(quán)利，同時(shí)應(yīng)取得銀行的支持，并從合同權(quán)力中享有到期優(yōu)先受償權(quán)。這里可采取的保障措施較多，但無論采用何種措施，目的在于保障質(zhì)押擔(dān)保的合法性和可操作性。（4）、在上述工作結(jié)束且以甲方名義取得項(xiàng)目用地《土地使用權(quán)證書》后，乙公司便全權(quán)代理甲方進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)全過程的各項(xiàng)工作，乙公司取得這一權(quán)利的依據(jù)便是甲方給乙公司的《授權(quán)書》，該《授權(quán)書》應(yīng)與《合作協(xié)議書》一并簽署，其內(nèi)容應(yīng)包括授權(quán)范圍、授權(quán)效力、甲方授權(quán)后參與項(xiàng)目建設(shè)的方法、深度、授權(quán)期限及違約責(zé)任等。這一法律文書難度不再于其內(nèi)容，而在于雙方對(duì)其嚴(yán)格遵守和履諾。至此，甲乙雙方的合作便進(jìn)入一個(gè)固定軌道，即按前期所簽一系列法律文書各盡其責(zé)，相互配合，通力合作，共同保證項(xiàng)目順利完成。應(yīng)該說項(xiàng)目建設(shè)過程中雙方可能簽署的其他法律文書不會(huì)很多，更多的是乙公司代表甲方與第三方簽署的各種大量的合同文書，這些法律文件不在本計(jì)劃書中包括，故而略去不談。但這一階段（項(xiàng)目建設(shè)過程中）甲、乙雙方需要注意的是對(duì)前期簽署的法律文件的善意的履行。由于各種法律文書中可能已經(jīng)設(shè)置了不可逆轉(zhuǎn)的極為嚴(yán)重的違約責(zé)任，所以任何一方都不會(huì)輕易冒違約的風(fēng)險(xiǎn)。四、本合作方案的可行性本合作模式應(yīng)該是一種先進(jìn)理念與成熟方案的進(jìn)一步結(jié)合，具有強(qiáng)大的優(yōu)越性，從法律層面上講具有很強(qiáng)的可操作性。但需要注意的是，雙方應(yīng)該對(duì)這一操作模式有充分的理解。同時(shí)這一模式中包含的法律關(guān)系復(fù)雜，因此在具體操作時(shí)更應(yīng)在每一階段對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范，并且要注意合同條款本身的可操作性，由于目前采用這種模式可借鑒的成熟經(jīng)驗(yàn)不多，必然對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的組織者能力要求更高。五、本合作模式下雙方的利弊關(guān)系作為甲方，由于資金缺乏，融資渠道不暢，其獨(dú)立承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)的能力受到限制，不盡快實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)不僅其應(yīng)獲利益無法實(shí)現(xiàn)，更為嚴(yán)重的是其已經(jīng)取得的土地都有可能因其不在法律規(guī)定的年限內(nèi)開發(fā)而被政府收回。在采用本計(jì)劃書分析的合作模式下，甲方不僅解決了資金缺乏的燃眉之急而且在有限的投入下取得了最大的利益回報(bào)，其應(yīng)承受的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)也因乙公司投資的不斷加大而逐步消失，從其投入與利潤(rùn)的取得分析，當(dāng)然利大于弊。乙公司作為一個(gè)資本運(yùn)營(yíng)者，在本次合作中其終極目的不是項(xiàng)目建設(shè)而在于通過資本運(yùn)營(yíng)獲得預(yù)期的利潤(rùn)回報(bào)，項(xiàng)目建設(shè)是其資本運(yùn)營(yíng)過程中的一個(gè)必要階段。只要有效控制了這一階段可能存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，準(zhǔn)確判斷了投資行為的科學(xué)性，其投資計(jì)劃便是可行的。從前述各階段的風(fēng)險(xiǎn)控制的分析來判斷，乙公司的投資安全是可以得到保障的，但這并不排除對(duì)本計(jì)劃書分析的操作模式進(jìn)行必要的修正。在投資安全有保障，預(yù)期利潤(rùn)可判斷的前提下，采用本計(jì)劃書分析的合作模式進(jìn)行A項(xiàng)目的開發(fā)便是可行的，對(duì)于乙公司而言，利弊不言自明。乙公司在A項(xiàng)目中唯一要注意的是事前準(zhǔn)確分析判斷、事中科學(xué)控制。乙公司的弊或風(fēng)險(xiǎn)主要在A項(xiàng)目實(shí)施中的有效控制，也就是說在于人而非在于合作模式或項(xiàng)目本身。六、必要的說明本計(jì)劃書僅針對(duì)假設(shè)案例法律層面的可行性及合作模式各階段的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并提出風(fēng)險(xiǎn)控制的必要措施，并不針對(duì)項(xiàng)目本身各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)和分析，同時(shí)本計(jì)劃書也不針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過程中項(xiàng)目本身可能產(chǎn)生的法律問題進(jìn)行分析。關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)本身可能產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)我們有專業(yè)、詳盡、具體的書面分析材料，在我們雙方達(dá)成合作意向后便可提供。本計(jì)劃書僅針對(duì)假設(shè)案例且排除了大量不可預(yù)知的因素，因此，本計(jì)劃書不可以套用在其他任何建設(shè)項(xiàng)目中，也不可以以此計(jì)劃書來判斷律師在假設(shè)案例之外的任何項(xiàng)目中可以發(fā)揮的作用或者衡量律師的能力?？紤]到乙公司與我所的合作尚未開始，本計(jì)劃書對(duì)假設(shè)案例的分析是在有關(guān)方面采取了必要的保留，這一點(diǎn)請(qǐng)乙公司充分理解，但盡管如此，本計(jì)劃書在一定程度上能夠反映我所與乙公司合作的可能性