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收房員工作流程-資料下載頁(yè)

2025-10-01 18:20本頁(yè)面
  

【正文】 主)。用萬(wàn)用表測(cè)量各個(gè)強(qiáng)弱電是否暢通?!咎崾尽浚宏P(guān)閉分閘,檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線路。5)驗(yàn)收下水情況,先用面盆盛水,再向各個(gè)下水處灌水,分別是臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽(yáng)臺(tái)地漏等,基本是每個(gè)下水口應(yīng)灌入兩盆水左右,應(yīng) 聽到咕嚕嚕的聲音和表面無(wú)積水?!咎崾尽浚鹤龊眠@些后,確認(rèn)沒問題,要盡快將這些突出下水(如臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水)拿一塑料袋罩著水口,再加以 捆實(shí),而象地漏等下水需要塞實(shí)(記得留一可拉扯掉的位置)。6)驗(yàn)收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水,淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花?!咎崾尽浚涸谌坑猛晁?,應(yīng)再打開水表,看清楚水表數(shù)字,記錄下來(lái),同時(shí)要記錄電表數(shù)字。7)核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符;【提示】:通常在這方面,應(yīng)該沒什么大問題,但是確實(shí)要仔細(xì)核實(shí)。8)測(cè)量一下樓宇的層高,用5米卷尺即可,采樣數(shù)據(jù)來(lái)源地點(diǎn)與具體數(shù)據(jù),最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長(zhǎng)度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個(gè)自己的小本子上,同時(shí)把一些驗(yàn)收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。最后好了,檢查完這些工作,如果沒問題的話,那就交錢去吧;若有問題,需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期,看解決結(jié)果是否影響收房,若影響,需要進(jìn)行交涉了作為業(yè)主,還需要對(duì)房屋本身細(xì)節(jié)進(jìn)一步把關(guān),及時(shí)讓有關(guān)部門修理和完善。以下是細(xì)節(jié)把關(guān)的小竅門(包括精裝修的房屋驗(yàn)收):核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏,品牌、數(shù)量是否相符。門窗1.試試門窗開啟是否靈活,目測(cè)門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行,關(guān)上門窗聽聽隔音效果,同時(shí)也了解它們的密封程度。查看密封膠條是否完整牢固。2.門插是否插入得太少,門間隙是否太大?(特別是門鎖的一邊)3.門四邊是否緊貼門框,門開關(guān)時(shí)有無(wú)特別聲音?4.大門、房門的插銷、門銷是否太長(zhǎng)太緊?5.窗邊與混凝土接口有無(wú)縫隙?窗框?qū)僖鬃矒籼?,框墻接縫處一定要密實(shí),不能有縫隙。6.窗戶玻璃是否完好?7.窗臺(tái)下面有無(wú)水漬?如有則可能是窗戶漏水。地板1.地板有無(wú)松動(dòng)、爆裂、撞凹?行走時(shí)是否吱吱作響?2.地板間隙是否太大?3.柚木地板有無(wú)大片黑色水漬?4.地腳線接口是否妥當(dāng),有無(wú)松動(dòng)?5.地面是否有裂縫,是否有起砂現(xiàn)象? 頂棚1.頂上是否有裂縫?沒有裂縫最好,有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來(lái)說(shuō),與房間橫梁平行的裂縫,屬眼下的質(zhì)量通病,雖有質(zhì)量問題,但基本不妨礙使用;如果裂縫與墻角呈45度斜角,甚至與橫梁呈垂直狀態(tài),那么就說(shuō)明房屋沉降嚴(yán)重,該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。2.看頂部是否有麻點(diǎn)。這種麻點(diǎn)專業(yè)稱“石灰爆點(diǎn)”,是石灰水沒有經(jīng)過(guò)足夠時(shí)間的熟化所致。如果頂部有麻點(diǎn),對(duì)室內(nèi)裝潢將帶來(lái)很大的不利影響。3.頂棚有無(wú)水漬、裂痕?如有水漬,說(shuō)明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶,那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。4.特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長(zhǎng)霉菌。5.墻身頂棚有無(wú)部分隆起,用木棍敲一下有無(wú)空聲。6.墻身、頂棚樓板有無(wú)特別傾斜、彎曲、起浪、隆起或凹陷的地方。7.墻身、墻角接位有無(wú)水漬、裂痕?8.內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點(diǎn)?廚廁1.檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏,地面是否存水?2.放置洗衣機(jī)位置的地面應(yīng)有防水措施?3.衛(wèi)生間門的上下冒頭是否刷油漆?4.已經(jīng)安裝衛(wèi)生器具的,衛(wèi)生器具的下水軟管與排水管的交接處應(yīng)有封堵措施,還應(yīng)設(shè)置返水彎。5.距離地面30厘米高的插座必須帶保險(xiǎn)裝置,廚廁應(yīng)與通風(fēng)道就近安裝,洗手盆的上方不應(yīng)有插座,衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施。6.衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座。7.廚廁潔具有無(wú)裂痕?包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象。裂痕有時(shí)細(xì)如毛發(fā),要仔細(xì)觀察。8.坐廁下水是否順暢,沖水聲響是否正常,沖廁水箱有無(wú)漏水聲?9.浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水如何?10.廚房瓷磚、馬賽克有無(wú)疏松脫落及凹凸不平?廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格,磚塊不能有裂痕,不能空鼓,必須砌實(shí)。11.磚縫有無(wú)滲水現(xiàn)象?12.廚具、瓷磚及下水管上有無(wú)粘上水泥尚未清洗?13.大開龍頭查漏堵,盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn),一來(lái)看看水壓,二來(lái)試試排水速度。驗(yàn)收防水的辦法是:用水泥沙漿做一個(gè)檻堵著廁衛(wèi)的門口,然后再拿一膠袋罩著排污/水口,再加以捆實(shí),然后在廁衛(wèi)放水,淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花。管道,指的是排水/污管道。尤其是陽(yáng)臺(tái)之類的排污口,驗(yàn)收時(shí),預(yù)先拿一個(gè)盛水的器具,然后倒水進(jìn)排水口??纯此遣皇琼樌亓髯摺K佚堫^安裝是否妥當(dāng),下水是否順暢?14.自來(lái)水的上水管在過(guò)門口處應(yīng)有防結(jié)露的措施;衛(wèi)生、廚房?jī)?nèi)有否地漏,坡度是否對(duì)頭,絕不能往門口處傾斜,不然水要流進(jìn)居室內(nèi)。15.出水是否通暢,會(huì)不會(huì)出水口內(nèi)留有較多的建筑垃圾?16.自來(lái)水水質(zhì)怎么樣? 其他1.廚柜柜身有無(wú)變形,壁柜門是否牢固周正,門能否順利開合?2.電器閘具及戶表在戶外的,應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座,方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電,戶內(nèi)有閘具的,應(yīng)檢查閘具是否控制戶內(nèi)電 器。照明、動(dòng)力閘具應(yīng)分開,如室內(nèi)應(yīng)設(shè)置控制燈光的閘具和控制插銷的閘具,空調(diào)的插座應(yīng)與其他線路分開;應(yīng)檢查一下開關(guān)、插座的牢固程度;電話、電視的線 路應(yīng)用力拉一下,看是否虛設(shè)。3.供水管的材質(zhì)?由于某些省市明文禁止用鍍鋅管作住宅供水管,目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用50年。另一個(gè)無(wú)可比擬的優(yōu)點(diǎn)是凈化管內(nèi)水質(zhì),銅可以抑制細(xì)菌生長(zhǎng),增長(zhǎng)水中的銅含量,有益健康。4.試煤氣熱水器開關(guān)是否妥當(dāng)?檢查水、電、煤氣/天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用,并查看各種表的實(shí)際度數(shù)。5.居室、客廳有否各種管線外露?是否有暖氣回水或其他管線穿過(guò),因?yàn)橛休^多管線穿越居室,會(huì)造成裝修困難,也會(huì)造成視覺上的障礙,影響整體感。6.陽(yáng)臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大。7.房間內(nèi)有無(wú)結(jié)露現(xiàn)象,保溫不好墻滴水;冬天,房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤,在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴),這個(gè)墻面的保溫層肯定有問題。8.在提供暖氣的高檔物業(yè)小區(qū)里,還要注意暖氣供、回水支管有無(wú)倒坡現(xiàn)象,支管的坡度一般為1%。供暖管道穿墻應(yīng)設(shè)套管,地面的套管應(yīng)高出地面2至3厘米,地面為初裝修的,應(yīng)高出地面5厘米。冬季供暖溫度不允許出現(xiàn)低于14℃的現(xiàn)象。9.供暖管道穿墻及穿過(guò)樓板應(yīng)設(shè)套管。在驗(yàn)收過(guò)程中一旦發(fā)現(xiàn)有前述問題,各業(yè)主應(yīng)立即將相應(yīng)的問題以書面或照片、音像資料方式記錄在案,以備維權(quán)。一般說(shuō)來(lái),房屋交付出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵但并不影 響實(shí)際居住的,除非合同有特別的約定,不然業(yè)主不得拒絕接受開發(fā)商的交付,但開發(fā)商的維修義務(wù)并不因此而消除?!渡唐贩夸N售管理辦法》規(guī)定,“房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算?!蓖瑫r(shí)國(guó)家對(duì)最低保 修期還有詳細(xì)的規(guī)定,所以業(yè)主在驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的局部有質(zhì)量問題要及時(shí)向開發(fā)商提出,要求開發(fā)商在相應(yīng)的時(shí)間內(nèi)予以維修到位。收房時(shí),留心這些陷井!辛辛苦苦挑選了一套房子,經(jīng)過(guò)了半年多之后,房子終于做好了,可業(yè)主這時(shí)才發(fā)現(xiàn),收房時(shí)“貓膩”還不少——沒有驗(yàn)收合格證書房子交得不明不白 提醒一:各種收房資料要看齊一些市民反映,由于對(duì)收方程序不太了解,收房時(shí)常碰到這樣的情況:開發(fā)商通知業(yè)主正式宣布房子已經(jīng)完工,并具備合同的各項(xiàng)交付條件。業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)收房時(shí),必 須要看開發(fā)商是否具備以下文件:一是《建筑工程竣工備案表》,二是房屋的質(zhì)量保證書和使用說(shuō)明書,三是國(guó)家認(rèn)可的專業(yè)測(cè)繪單位出具的關(guān)于住房面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù) 和公攤面積的報(bào)告。同時(shí),業(yè)主要查看房屋條件是否與購(gòu)房合同中約定的在出入。如果開發(fā)商不能提供這些文件,業(yè)主就應(yīng)該拒絕收房。催促業(yè)主盡快收房出了問題再也不管 提醒二:和開發(fā)商共同驗(yàn)收新房不少市民在合同上約定了收房期限,不按期限收房要交違約金,部分開發(fā)商利用這一條款催促粘主收房,然后對(duì)房屋存在的問題就不管不問了。這個(gè)時(shí)候,粘主出現(xiàn)問題就很難找到開發(fā)商。提醒:一定和開發(fā)商共同驗(yàn)收新房,有問題當(dāng)面注明,并書面約定開發(fā)商承諾解決的時(shí)間和責(zé)任。收房時(shí)最好和開發(fā)商共同進(jìn)行驗(yàn)收交接工作,主要包括所交付的房 屋是不是您所購(gòu)買的房屋房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否和原圖相符,房屋質(zhì)量和門窗等是否和合同的約定一樣,水電氣等配套設(shè)施是否按合同到位,其他購(gòu)房合同中約定的項(xiàng)目 是否符合要求。專家提醒,在交房承諾解決的時(shí)間和責(zé)任,以便以后找其解決。最后,向開發(fā)商索取單獨(dú)的“二書”(質(zhì)量保證書和使用說(shuō)明書)和竣工后房屋水遇 管線圖,交納尾款后,再領(lǐng)鑰匙,半簽署鑰匙憑條。要求交齊配套費(fèi)用否則不讓進(jìn)房查看 提醒三:簽收房文件時(shí)“留一手”一些小區(qū)交房時(shí),開發(fā)商不讓業(yè)主進(jìn)新房查看,業(yè)主必須把一些配套費(fèi)用交齊后才開門。業(yè)主擔(dān)心,如果先交了錢,一旦出現(xiàn)問題,就沒有什么可以制約開發(fā)商的了。提醒:專家建議,在簽合同時(shí)應(yīng)約定,“交房時(shí),應(yīng)先驗(yàn)房然后輸收房手續(xù)?!比绠?dāng)初合同未有約定的,則可采取變通方法,在收樓文件中注明“房?jī)?nèi)情況未看”或“未驗(yàn)房”等字樣,萬(wàn)一在驗(yàn)房時(shí)出現(xiàn)什么情況,也可保護(hù)自己的權(quán)益。一表應(yīng)付所有項(xiàng)目所購(gòu)房屋半未備案 提醒四:仔細(xì)查看《備案表》不少業(yè)主收房時(shí)看到了開發(fā)商的《竣工驗(yàn)收備案表》,但卻不知道,自己買的那一棟是否已經(jīng)備案了。按照規(guī)定,《竣工驗(yàn)收備案表》上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案,而一些開發(fā)商卻用一張《備案表》來(lái)應(yīng)付所有的項(xiàng)目。提醒:業(yè)主在收房的時(shí)候不能只簡(jiǎn)單地看有沒有《竣工驗(yàn)收備案表》,而是要仔細(xì)查看所購(gòu)的房屋是否在該表的范圍內(nèi),以及表內(nèi)的各個(gè)分項(xiàng)是不是都備了案。收房附帶苛刻條件要求交一年物業(yè)費(fèi) 提醒五:未收房不應(yīng)提前繳費(fèi)一些小區(qū)的物業(yè)公司在粘主收房時(shí),會(huì)要求粘主先交一年的物業(yè)管理費(fèi),才能收房。提醒:業(yè)主可拒絕這項(xiàng)要求。根據(jù)規(guī)定,業(yè)主在收房后才與物業(yè)公司簽訂服務(wù)協(xié)議,才能付費(fèi),業(yè)主還未驗(yàn)房,這個(gè)時(shí)候還沒享受物業(yè)服務(wù),不應(yīng)提前繳費(fèi)。發(fā)生面積誤差怎么辦在商品房買賣中,應(yīng)當(dāng)在合同中注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e,并注上房屋交付時(shí)的實(shí)測(cè)面積(產(chǎn)權(quán)登記面積)與合同約定面積發(fā)生誤差時(shí)的處理辦法,以保證一旦發(fā)生面積誤差時(shí),可以按照合同來(lái)解決。合同未作約定的,按以下原則處理:(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的,據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款;(二)面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí),買受人有權(quán)退房。買受人退房的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受 人,同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí),面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分 的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān),產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí),面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還 買受人;絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。延遲交付問題如何解決律師提醒:對(duì)于普通業(yè)主而言,首先要在合同上好好下功夫,隨后,清楚地了解在整個(gè)的交付環(huán)節(jié)中如何正確應(yīng)對(duì),如何做好相關(guān)證據(jù)的固定或保全,這樣即便與開發(fā)商發(fā)生了難以協(xié)商的糾紛,一樣可以在人民法院的主持下獲得勝訴。第一,要確認(rèn)開發(fā)商是否延期交房。由于消費(fèi)者在與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí),往往都會(huì)約定逾期交房違約金的賠償問題,所以,開發(fā)商通知交房時(shí)業(yè)主要留心開發(fā)商交付的時(shí)間,以確認(rèn)開發(fā)商是否違約。建設(shè)部《關(guān)于加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理的若干意見》明確了開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示工程竣工時(shí)間,業(yè)主在簽訂合約時(shí)可以對(duì)照前述竣工時(shí)間計(jì)算出開發(fā)商在合同中 應(yīng)當(dāng)交付房屋的時(shí)間,如兩個(gè)時(shí)間相差懸殊,則必有一時(shí)間為虛假承諾,業(yè)主可以在簽約前就此向開發(fā)商要求加大違約責(zé)任的力度。第二,要留心相應(yīng)的配套設(shè)施是否到位。很多涉房案件起因于配套設(shè)施安裝不齊全、不到位而產(chǎn)生,而合同中所約定的配套設(shè)施的數(shù)量、種類、質(zhì)量、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 要以國(guó)家的規(guī)定和雙方在合同中的約定為準(zhǔn);另外,配套設(shè)施是否按期、按時(shí)交付的違約責(zé)任的承擔(dān)也是由雙方的合同約定,因此,業(yè)主在接收房屋前要實(shí)地考察配 套設(shè)施的到位情況,如果交付情況與合同約定不符且足以影響業(yè)主的正常生活,業(yè)主可以按照合同約定或根據(jù)實(shí)際情況認(rèn)為房屋尚不具備交付的條件,有權(quán)拒絕接受 開發(fā)商的交付。附:房屋自查記錄表一、查驗(yàn)開發(fā)商房屋相關(guān)證件 序號(hào) 項(xiàng)目 驗(yàn)收結(jié)果 原因 備注 1 《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》《住宅使用說(shuō)明書》《住宅質(zhì)量保證書》 《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》《竣工驗(yàn)收備案表》經(jīng)檢查,開發(fā)商缺如下證書:二、驗(yàn)收小區(qū)外部環(huán)境(區(qū))序號(hào) 項(xiàng)目 驗(yàn)收結(jié)果 原因 備注 1 綠化是否已完成路燈是否可正常使用樓梯間瓷磚是否破損單元門開啟是(否)靈活單元門控制系統(tǒng)能否正常電表起始度數(shù)電表型號(hào)容量電表總閘是否正常水表起始度數(shù)水表型號(hào)容量水表閘是否開關(guān)靈活
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