【正文】 以便雙方當事人自行約定交付的條件。如果當事人約定的交房條件是第1種，那么以開發(fā)商是否取得其當?shù)亟ㄔO管理機構(gòu)發(fā)出的《竣工驗收備案證》為標準。開發(fā)商在合同約定的交房時間取得了備案證，就具備了合同約定的交付條件，否則，視為不具備合同約定的交付條件。如果當事人約定的交房條件是第2或第3或第4種，則都以開發(fā)商是否取得當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)管理機構(gòu)發(fā)出的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目交付使用許可證書》為標準。開發(fā)商在合同約定的交房時間取得了該證書，就具備了合同約定的交付條件，否則，視為不具備合同約定的交付條件。如果商品房買賣雙方在示范合同約定的除以上四項以外的其它交付條件，應如何認定呢？我們認為，商品房經(jīng)驗收合格唯一有效法定的證明文件是《建筑工程竣工驗收備案證》。如開發(fā)商在辦理房屋交接手續(xù)時，不能根據(jù)合同約定和法律規(guī)定取得并出示擬交付房屋的《建筑工程竣工驗收備案證》，買受人有權(quán)拒收該房屋，由此產(chǎn)生的逾期交房的違約責任由開發(fā)商承擔。如果開發(fā)商與購房人約定的交付條件低于商品房綜合驗收的標準，那么以綜合驗收為交付條件標準，如果雙方約定的標準高于商品房綜合驗收的標準，則以雙方的約定為交付條件標準。[部分地方法院觀點明顯與最高人民法院觀點相悖] 在司法實踐中，很多律師持最高人民法院上述觀點，但很難得到地方法院的支持，個中原因，值得深思。很多基層法院認為，只要建設單位組織設計單位、施工單位、監(jiān)理單位驗收取得峻工報告，就可以交付購房人，而取得《建筑工程竣工驗收備案證》是行政管理行為，不是房屋交付條件。此種觀點，明顯與最高法院觀點相悖。[部分基層法院判決摘要]某區(qū)法院認為：根椐《建設工程質(zhì)量管理條例》第十六條：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收?！钡?9條規(guī)定：“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起１５日內(nèi)，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。建設行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關(guān)建設工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收?！睆纳鲜鰞蓷l可以明確看出，建設工程竣工驗收是以建設、設計、施工、監(jiān)理四家聯(lián)合驗收為標準的。在通過竣工驗收后，公安消防、環(huán)保部門也會進行驗收，但公安、環(huán)保等部門的驗收屬于綜合驗收的范疇，是公安消防、環(huán)保部門履行行政權(quán)利的行為，履行的是一種監(jiān)督權(quán)，而不屬于竣工驗收的范疇。建設行政主管部門的備案是行使管理權(quán)的一種方式，也不屬于竣工驗收的范疇。出賣人（開發(fā)商）約定：“該商品房經(jīng)建設單位、施工單位、監(jiān)理單位驗收合格?！狈仙鲜龇梢?guī)定。八、最高人民法院認為開發(fā)商負有辦理權(quán)屬證書的義務，而部分地方法院卻認為屬于行政行為，此種觀點與最高法院觀點明顯相?！斗康禺a(chǎn)司法解釋實例釋解》，人民法院出版社，最高人民法院副院長黃松有主編。146頁—160頁（一）開發(fā)商負有辦理權(quán)屬證書的義務取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書是購房人主要的合同目的，合同法的基本原則包括誠實信用原則，依該原則開發(fā)商負有辦理權(quán)屬證書的合同附隨義務。法律依據(jù)：《城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定，“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)發(fā)證制度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》(法釋[2003]7號)第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。（二）開發(fā)商不能在約定或法定期限內(nèi)辦理權(quán)屬證書的原因土地使用權(quán)手續(xù)不合法。商品房是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，或是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。商品房是能辦理房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證，可以自定價格出售的產(chǎn)權(quán)房。開發(fā)商只有以出讓方式取得國有土地使用權(quán)，進行房地產(chǎn)開發(fā)的商品房，才能辦理權(quán)屬證書。例如“小產(chǎn)權(quán)房”無法辦理權(quán)屬證書?！吨腥A人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設?！薄秶鴦赵恨k公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條也進一步指出：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付全部的土地出讓金。支付土地出讓金是開發(fā)商最主要的義務，如果未按約定履行支付全部土地出讓金的義務，土地管理部門一般會限制辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違章建房?，F(xiàn)階段最突出的問題是開發(fā)商違規(guī)超建，私自違反規(guī)劃，加大容積率，因其中有巨大的利益誘惑，開發(fā)商往往不遺余力，政府職能部門監(jiān)管也存在進一步加強的問題，在違反規(guī)劃的問題未處理完之前，購房人無法辦理權(quán)屬證書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法提供規(guī)定的資料。如未能取得《房屋建筑工程峻工驗收備案表》等，無法將開發(fā)商提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。其他原因。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有將代收的公共物業(yè)維修基金上繳，在建工程或完工的工程用于貸款或借款的抵押，未辦理注銷抵押登記的手續(xù)（封閉抵押貸款）等。（六）最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》(法釋[2003]7號)第十八條與《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》相矛盾?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》自一九九八年七月二十日公布施行，屬于行政法規(guī)，其地位僅低于全國人大及全國人大常委會制定的法律，法釋[2003]7號是最高人民法院依據(jù)《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔保法》等相關(guān)法律，結(jié)合審判實踐，制定的司法解釋，于2003年6月1日起施行。根椐最高人民法院民事審判第一庭編著的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》（人民法院出版社，2003年6月第一版）第232頁“本條司法解釋（法釋[2003]7號第十八條）所依據(jù)的法律條款是：《合同法》第107條規(guī)定（略）?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定（略）。法釋[2003]7號第十八條相比《條例》第三十三條，只增加了第一款中的第一項“商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限”。最高人民法院結(jié)合審判實踐，增加了該條款，突破了《條例》的規(guī)定，為開發(fā)商留下了充分的空間，以致于幾乎所有的開發(fā)商在商品房買賣合同中均不按《條例》第三十三條的規(guī)定，而是任意延長協(xié)助辦理權(quán)屬證書的期限，惡意損害購房人的合法權(quán)益。很多法律專家經(jīng)過深入分析，也沒有搞清楚最高人民法院突破《條例》的現(xiàn)實思考基于什么樣的出發(fā)點！[部分地方法院判決摘要] [訴訟請求]購房人要求開發(fā)商承擔辦理權(quán)屬證書的義務。[一審判決理由]關(guān)于原告主張要求被告履行辦理房屋權(quán)屬證書義務一節(jié)，被告只有交付具備辦理產(chǎn)權(quán)證條件的相關(guān)手續(xù)的備案義務，但不具有批準發(fā)放權(quán)屬證書的權(quán)利，而房屋產(chǎn)權(quán)是否具備產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及發(fā)證，依法應屬房地產(chǎn)管理機關(guān)審查及做出具體行政行為的范圍，故本院不予處理。[二審判決理由]二審予以維持。九、如果商品房買賣雙方約定“交付面積與約定面積不符時房款總金額不變”，發(fā)生糾紛如何處理？[最高人民法院專家法官著述與主流觀點]（最高人民法院民一庭《法律審判實務問答》，法律出版社2005年版，第87頁）如果商品房買賣雙方約定“交付面積與約定面積不符時房款總金額不變”發(fā)生糾紛時，應當結(jié)合具體案件分析該約定的效力，分別情況處理。如果合同條款是銷售方自行擬定的格式條款，交付面積明顯小于約定面積時，人民法院可根椐《合同法》第40條的規(guī)定認定該條款無效；如果是雙方協(xié)商一致達成的條款，符合自愿原則，但面積相差太大，顯失公平時，當事人可以根椐《合同法》第54條的規(guī)定申請撤銷或變更，自當事人知道面積差異時起一年內(nèi)不申請撤銷或當事人以自己的行為放棄的，該約定有效；如果雙方協(xié)商一致達成的條款，符合自愿原則，且面積相差不大，人民法院應認定該約定有效。十、商品房按揭合同的效力認定 [最高人民法院司法政策精神] 要依法保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。房地產(chǎn)市場的發(fā)展不僅關(guān)系到我國城市化、工業(yè)化的進程，而且關(guān)系到金融安全和群眾安居樂業(yè)等國計民生問題。各級人民法院要注意審查按揭貸款合同的真實性，依法制裁開發(fā)商以虛假按揭貸款合同套取銀行資金等違法行為。最高人民法院印發(fā)《關(guān)于為維護國家金融安全和經(jīng)濟全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展提供司法保障和法律服務的若干意見》的通知（法發(fā)[2008]38號）二00八年十二月三日）就形式而言，期房買賣抵押登記行為，類似于法國的契據(jù)登記，但有所不同的是作為標的物的房屋尚不存在，契據(jù)登記是指登記機關(guān)依據(jù)當事人訂立合同所載明的內(nèi)容進行登記，值此產(chǎn)生抵押效力的制度，我國未承認亦未采用契據(jù)登記制度，而實行不動產(chǎn)登記、發(fā)證制度，故此期房抵押登記行為可視為在有關(guān)部門的備案，而不是嚴格意義上的物權(quán)抵押登記。在商品買賣中，購房人以銀行按揭貸款方式支付部分購房款的情況已經(jīng)普遍存在，因此而發(fā)生的糾紛訴至法院的案件也越來越多，但是由于我國目前立法上沒有對銀行按揭貸款抵押的規(guī)定，故對此類案件的處理存在一定的難度。但在司法實踐一般認為，“樓宇按揭（抵押）貸款合同”是當事人在平等自愿的基礎上簽訂的，內(nèi)容不違法，也不損害國家、集體和他人的合法權(quán)益。從國家的法律及行政法規(guī)的規(guī)定來看，也并未規(guī)定按揭（抵押）未辦理抵押登記而無效，并且按揭不同于一般的財產(chǎn)抵押，僅僅因為沒有辦理抵押登記就認定無效沒有法律依據(jù)。十一、未取得預售許可證的商品房買賣合同是否有效？[案例] 作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出賣人一直沒有取得商品房預售許可證，但其他手續(xù)齊全（如有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程竣工驗收資料），是否可確認買賣合同有效？[最高人民法院專家法官著述與主流觀點]（最高人民法院民一庭《法律審判實務問答》，法律出版社2005年版，第79頁）應視情況而定。商品房買賣所涉及的法律法規(guī)和政策方面的內(nèi)容，一般業(yè)主難以全面了解的，尤其是商品房開發(fā)早期，管理不規(guī)范，是否需要預售許可證業(yè)主并不清楚，行政主管部門也疏于管理，開發(fā)商沒有依法領(lǐng)取商品房預售許可證進行商品房銷售，業(yè)主沒過錯，而在于開發(fā)商與地方政府，因此以2003年6月1日《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的頒布為界限，在該解釋頒布前，如果合同已經(jīng)基本履行完畢，商品樓盤有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程竣工驗收資料，業(yè)主請求繼續(xù)履行合同的，為維護交易安全與社會穩(wěn)定，應當認定合同有效。該司法解釋頒布后，根椐該解釋第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。如果開發(fā)商一直未取得預售許可證明，應確認合同無效。十二、涉及房改政策的房屋買賣合同糾紛人民法院是否應當受理？ [最高人民法院民一庭傾向性意見] 最高人民法院民一庭在討論本案例時多數(shù)人認為，涉及房改政策的房屋買賣合同糾紛人民法院是否應當受理，應當結(jié)合當事人提出的訴訟請求作出判斷。如果當事人爭議的核心是房屋買賣，屬于平等主體之間的民事權(quán)益糾紛，處理時涉及房改政策的，人民法院應當受理；如果當事人爭議的核心為是否適用房改房政策以及如何適用房改房政策的，不屬于民事權(quán)益糾紛，不符合《民事訴訟法》第108條規(guī)定的起訴條件，人民法院不宜作為民事案件受理。十三、業(yè)主委員會是否具備訴訟主體資格問題（來源于：《中國民事審判前沿》總第2輯 第10頁）[理論界或?qū)崉战绲牟煌^點] 第一種觀點：業(yè)主委員會不具有訴訟主體資格，不能以自己的名義提起訴訟。第二種觀點：業(yè)主委員會可以作為訴訟主體參與訴訟，既可以作為原告起訴，也可以作為被告應訴。第三種觀點：業(yè)主委員會具有一般的、抽象意義的訴訟當事人能力，可以成為訴訟主體，但是原則上只能作為原告提起訴訟，不能成為被告，因為它沒有責任財產(chǎn)和責任能力。[最高人民法院民一庭認為]依法成立的業(yè)主委員會在其職責范圍內(nèi)，經(jīng)業(yè)主代表大會授權(quán)，有權(quán)就與物業(yè)管理有關(guān)的、涉及全體業(yè)主公共利益的事宜，以物業(yè)公司為被告向人民法院提起民事訴訟。與物業(yè)管理無關(guān)的、個別或部分業(yè)主的事宜，業(yè)主委員會無權(quán)向人民法院提起民事訴訟。第五篇：最高人民法院借新貸還舊貸類案件若干司法觀點集成最高人民法院借新貸還舊貸類案件若干司法觀點集成，保證人因如何承擔保證責任? ? ? ，且保證人為同一人時，保證人是否可以免除保證責任? ? ，保證人在什么情況下需要承擔保證責任?雙方當事人簽訂的借款合同有新貸償還舊貸的共同意思表示，保證人因如何承擔保證責任?公報案例：甘肅省農(nóng)墾總公司與中國農(nóng)業(yè)銀行阿克塞哈薩克族自治縣支行借款合同保證糾紛上訴案——(1999)經(jīng)終字第347號，載《最高人民法院公報》2000年第3期(總第65期)裁判要旨：在最高人民法院《關(guān)于適用若干問題的解釋》未出臺之前，司法實踐中，雙方當事人簽訂的借款合同有新貸償還舊貸的共同意思表示的，如果合同內(nèi)容未違反我國現(xiàn)行法律或行政法規(guī)，則認定合同有效。有關(guān)保證人責任的認定，如果新貸與舊貸是同一保證人的，即使保證人不知道或者不應當知道主合同當事人雙方協(xié)議以新貸償還舊貸，保證人仍不能免除保證責任。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第一百零九條規(guī)定，在保證期限的，保證人的保證范圍，可因主債務的減少而減少。對于新增加的債務，若