【導讀】中，應(yīng)有第三產(chǎn)業(yè)的豐富和加強。在洛陽體育中心項目中，市。備五星級標準的酒店及附屬設(shè)施。本市部分開發(fā)商也在洛陽進行此方面的嘗試，例如潤峰、開發(fā)，還沒有深層次進行產(chǎn)權(quán)酒店這一產(chǎn)品的研究。洛陽市的房地產(chǎn)開發(fā)，還是停留在比較低級的開發(fā)經(jīng)營中，原因種種，主要是本地的經(jīng)濟發(fā)展程度。由于產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營也是吸引投資的。一種形式，穩(wěn)健投資，收益又較存款利息高的一種保障。市場前景比較看好。優(yōu)勢是項目位置優(yōu)越，交通方便快捷，環(huán)境條件優(yōu)良。加強酒店設(shè)施和服務(wù)，提高知名度和酒店信譽。發(fā)經(jīng)營的獨立法人企業(yè)。該公司已經(jīng)完成了雅安名城的建設(shè)，目已經(jīng)裙樓封頂了，工程進展順利。為了響應(yīng)市委是政府的號。方案符合城市規(guī)劃和建設(shè)單位發(fā)展的要求。滿足多種層次的人群，客房功能合理、設(shè)施齊全。雅安新城位于該地塊西。擾，客貨停車場也分開，避免兩者相互干擾。e.洛陽市新區(qū)開發(fā)建設(shè)辦公室規(guī)劃管理處批準的總平面圖。

　　

【正文】 項目的建設(shè)進度和銷售計劃，本項目可實現(xiàn)銷售收入19160萬元，繳納銷售稅金及附加 1533萬元。詳見下表： 銷售收入，銷售稅金及附加估算表 表 3 單位：萬元 序號 項目 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 合計 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 一 酒店 1 銷售比例 0 60% 40% 100% 2 可銷售面積（ m2） 15960 10640 26600 3 銷售單價 (元 /m2) 6000 6000 4 銷售收入 0 9576 6384 15960 二 商業(yè)中心 1 銷售比例 0 0% 70% 30% 100% 2 可銷售面積（ m2） 5600 2400 8000 3 銷售單價 (元 /m2) 4000 4000 4 銷售收入 0 2240 960 3200 三 銷售收入合計 0 9576 8624 960 19160 四 銷售稅金及附加 8% 766 690 77 1533 2）利潤預測 項目可實現(xiàn)利潤總額 5253萬元，交納所得稅 1733萬元，稅后利潤為 3519萬元。銷售利潤率 =3519 /19160=%。詳見下表： 利潤表 表 4 單位：萬元 序號 項目 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 合計 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 1 銷售收入 0 9576 8624 960 19160 2 銷售稅金及附加 0 766 690 77 1533 3 銷售費用 (1%) 96 86 10 192 4 銷售利潤 8714 7848 874 17436 5 開發(fā)建設(shè)投資 3500 5000 3300 11800 6 經(jīng)營費用 (2%) 192 172 19 383 7 利潤總額 3500 3523 4375 854 5253 8 計稅利潤總額 3500 23 4375 854 9 所得稅 (33%) 8 1444 282 1733 10 稅后利潤 15 2931 572 3519 1）盈利能力分析 經(jīng) “現(xiàn)金流量表 ”測算，本項目稅后財務(wù)凈現(xiàn)值為 2521萬元，稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為 %，稅后投資回收期 。表明項目有很好的盈利能力，本項目在財務(wù)上是可行的。 3）財務(wù)平衡分析 測算結(jié)果表明，項目逐年在財務(wù)上是平衡的，計算期末累計盈余資金 15319萬元。詳見下表 “資金來源與運用表 ”。 現(xiàn)金流量表 表 5 單位：萬元 序號 項目 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 合計 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 0 9576 8624 960 19160 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 3500 5000 3300 0 11800 銷售稅金及附加 0 766 690 77 1533 銷售費用 0 96 86 10 192 經(jīng)營費用 0 192 172 19 383 所得稅 0 8 1444 282 1733 小計 3500 6061 5693 388 13908 3 凈現(xiàn)金流 量 3500 3515 2931 572 3519 4 累計凈現(xiàn)金流量 3500 15 2947 3519 計算指標 : (Ic=8%) ￥ 2,521 % 資金來源與運用表 表 6 單位：萬元 序號 項目 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 合計 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 1 資金來源 銷售收入 0 9576 8624 960 19160 自有資金 3500 5000 3300 0 11800 長期借款 小計 3500 14576 11924 960 30960 2 資金運用 開發(fā)建設(shè)投資 3500 5000 3300 0 11800 建設(shè)期利息 銷售稅金 0 766 690 77 1533 銷售費用 0 96 86 10 192 經(jīng)營費用 0 192 172 19 383 所得稅 0 8 1444 282 1733 長期借款償還 小計 3500 6061 5693 388 15641 3 盈余資金 0 8515 6231 572 15319 4 累計盈余資金 0 8515 14747 15319 4）敏感性分析 針對建設(shè)投資增加、銷售收入下降進行單因素敏感性分析，結(jié)果見下表： 表 7 敏感性分析表 項目 金額（萬元） 凈現(xiàn)值（萬元） 內(nèi)部收益率 % 1 基本方案 ￥ 2,521 % 2 建設(shè)投資 11800 增加 5% 12390 2064 減少 5% 11210 2865 3 銷售收入 19160 增加 5% 20xx8 2991 減少 5% 18202 1937 計算結(jié)果表明，建設(shè)投資和銷售收入增減變化，從財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率二個指標看，建設(shè)投資和銷售收入對項目建設(shè)均很敏感，其中最敏感因素為銷售收入（價格）。 本項目投資 11800萬元， 可實現(xiàn)銷售額 19160萬元，預計利潤 3519萬元。投入產(chǎn)出比 1： ，投資利潤率 %，內(nèi)部收益率高達 %，靜態(tài)投資回收期僅 ，項目具有較好的投資效益。 該工程位于洛陽新區(qū)黃金地段，正趕上新區(qū)大開發(fā)、大建設(shè)時期，地理位置優(yōu)越，交通便利，前景一片美好，新區(qū)建設(shè)完后將是洛陽最繁榮的地段，將帶動洛陽經(jīng)濟的發(fā)展。該工程的建設(shè)符合市場經(jīng)濟發(fā)展的需要，將具有良好的社會效益和經(jīng)濟效益，為構(gòu)建和諧社會起到推動作用，項目是可行的。 雅安新城 可行性研究報告 機 械工業(yè)第十設(shè)計研究院 二 OO五年七月 院 長： 王 統(tǒng) 建 總工程師：邢 錫 濰 主任設(shè)計師：趙 朝 軍 經(jīng) 濟 師：薛 紅 亮 工程設(shè)計證書號 工程設(shè)計收費資格證書號 甲字 010300sj 甲字 010300sj 目 錄 …………………………………………………………… 1 ……………………………………………… 3 ……………………………………………………… 3 ……………………………………………………… 6 ……………………………………………… 15 ………………………………… 16 …………………………………………………… 19 ……………………………………………………… 20 ………………………………………………… 21 ……………………………………………21 ……………………………………………………………27 附 件 : 市土地規(guī)劃局批準的用地坐標圖。 證。（編號： 05058） 。 附 圖：總平面布置示意圖、主要平、立、剖面圖 參 加 設(shè) 計 人 員