【正文】 進(jìn)一步加重開(kāi)發(fā)商的負(fù)擔(dān)，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展?；谏鲜鲈?，我們認(rèn)為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建造完工的商品房在售出前不應(yīng)由開(kāi)發(fā)商繳納土地使用稅。 四、待售商品房作為向銀行申請(qǐng)抵押貸款的抵押物用時(shí)，應(yīng)征收房產(chǎn)稅。 根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào)文的規(guī)定，售出前已使用的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。這里文件雖然沒(méi)有明確規(guī)定抵押是否為一種使用，但是我們應(yīng)該知道法律條文在表述上存在一定的抽象性?！笆褂谩币辉~在《現(xiàn)代漢語(yǔ)詞典》（商務(wù)印書(shū)館）里被解釋為“使人員、器物、資金等為某種目的服務(wù)?！庇辛诉@個(gè)解釋我們?cè)倥卸ㄗ鳛榈盅何锏拇凵唐贩渴欠駪?yīng)稅就比較容易。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商用待售商品房抵押貸款的行為其實(shí)也就是“使待售商品房為（開(kāi)發(fā)商）融通資金的目的服務(wù)”，所以符合“使用”的定義，應(yīng)征收房產(chǎn)稅。 存在以上尚不明確的問(wèn)題一方面是因?yàn)榉慨a(chǎn)稅、土地使用稅暫行條例制訂的時(shí)間較早，對(duì)以后出現(xiàn)的一些普遍存在問(wèn)題沒(méi)有考慮到。另一方面是因?yàn)椴煌藢?duì)稅法的理解不同，或者對(duì)稅法理解上的偏差造成的。因?yàn)樯鲜鰡?wèn)題都是現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的問(wèn)題，怎樣理解稅法對(duì)稅務(wù)人員執(zhí)行稅法和納稅人依法納稅有著十分重要的影響，所以明確上述問(wèn)題顯得尤為重要。 第四篇。房產(chǎn)稅開(kāi)征與當(dāng)年房改思路的比較論文2011年新年伊始，房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市上海和重慶實(shí)施開(kāi)征，重慶的房產(chǎn)稅偏重對(duì)高檔房、別墅的征收，而且存量和增量均包括在內(nèi)。上海的方案只是針對(duì)新增房，按照人均面積做起征點(diǎn)考慮，但是征收對(duì)象不分類(lèi)別，高檔房和一般房一視同仁。滬版的房產(chǎn)稅太過(guò)溫柔，體現(xiàn)既往不咎的原則，在住房保障體系整體推進(jìn)的前提下，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅的落實(shí)。相比之下，重慶的房產(chǎn)稅要嚴(yán)厲一點(diǎn)，雖然力度也不是很大，但或多或少有點(diǎn)擠富濟(jì)貧的味道。 退回13年前，當(dāng)年具有歷史意義 的住房貨幣化改革方案的決策也和今天的房產(chǎn)稅試點(diǎn)一樣，有著同樣戲劇化的一幕。1998年啟動(dòng)的房改原來(lái)有兩種不同的思路。一種是體現(xiàn)漸進(jìn)改革思路的“北京模式”，強(qiáng)調(diào)區(qū)分不同房屋和職工，實(shí)行“老房老辦法，新房新制度”以及“老人老辦法，新人新制度”。主張繼續(xù)公房打折出售和低房租以贏得“老”職工對(duì)房改的支持，而將新的住房制度適用于剛參加工作的“新”職工和無(wú)房老職工。另一種是體現(xiàn)全面改革思路的“貴陽(yáng)模式”，主要由原國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)提出，在貴陽(yáng)試行。這種改革思路主張住房新制度應(yīng)該涵蓋所有存量住房和所有公有部門(mén)職工，主張以城市為單位，剝離單位對(duì)公房的控制，對(duì)社會(huì)上所有的公房資產(chǎn)重新分配，并同時(shí)提高住房的租金和房?jī)r(jià)，將所有的單位、個(gè)人都納入住房的新制度。很顯然，“北京模式”對(duì)社會(huì)震動(dòng)最小，成本較低，成效迅速，但會(huì)造成社會(huì)不公固化和擴(kuò)大化。而“貴陽(yáng)模式”比較徹底、公平，但比較激進(jìn)，涉及面廣，利益影響大，可能造成社會(huì)動(dòng)蕩。 歷史有驚人的相似之處。 北京版的房改模式和上海版的房 產(chǎn)稅的最大共同點(diǎn)是，保護(hù)既得利益者，不追溯以往，推進(jìn)阻力小，而貴陽(yáng)版的房改模式和重慶版的房產(chǎn)稅的共同點(diǎn)是，追溯以往，均貧富，推進(jìn)阻力大。事實(shí)上，目前落實(shí)房產(chǎn)稅的最大爭(zhēng)議就是對(duì)增量征稅還是存量調(diào)控一直沒(méi)有定論。技術(shù)層面的問(wèn)題是：增量房產(chǎn)的原值與評(píng)估值非常接近，而存量房的原值與評(píng)估值差距非常大，進(jìn)而對(duì)評(píng)估值的確定提出了更高要求。 法律方面，有專(zhuān)家認(rèn)為房產(chǎn)稅開(kāi) 征缺乏法律依據(jù)。《立法法》規(guī)定，對(duì)非國(guó)有財(cái)產(chǎn)的征收，只能制定法律。 即使尚未制定法律，也需由全國(guó)人大和常委會(huì)授權(quán)國(guó)務(wù)院制定行政法規(guī)。 其次，地方出臺(tái)房產(chǎn)稅沒(méi)有法律依據(jù)。1986年國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《房產(chǎn)稅暫行條例》針對(duì)的是營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)。當(dāng)時(shí)出臺(tái)這個(gè)條例的背景，是全國(guó)房產(chǎn)大部分都是公有的，沒(méi)法針對(duì)非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)征稅。但到現(xiàn)在條例還沒(méi)有修改，地方政府各顯神通出臺(tái)房產(chǎn)稅，顯然跟國(guó)務(wù)院的這個(gè)條例有沖突。 社會(huì)層面方面，北京和上海相對(duì) 富裕，既得利益者多，追溯以往的改革措施容易遭到變革阻力。而貴陽(yáng)和重慶經(jīng)濟(jì)相對(duì)不發(fā)達(dá)，既得利益者不占多數(shù)，特別是在重慶打黑唱紅的背景下，擠富濟(jì)貧版的房產(chǎn)稅可能更加適合。 13年前“，北京模式”和“貴陽(yáng)模式”兩種改革思路之間的爭(zhēng)論持續(xù)了近三年，雖然貴陽(yáng)住房改革的實(shí)踐說(shuō)明：合理的政策創(chuàng)新可以消除計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的分配不公；市場(chǎng)化改革并不必然加劇社會(huì)不公平；制度安排下，經(jīng)濟(jì)效率和社會(huì)公平在社會(huì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中可以兼顧，但最終國(guó)務(wù)院還是采納漸進(jìn)的“北京模式”改革方案作為全國(guó)的指導(dǎo)原則。 13年后的今天，“上海版”和“重慶版”房產(chǎn)稅之間的爭(zhēng)執(zhí)，比較當(dāng)年“北京模式”和“貴陽(yáng)模式”的爭(zhēng)執(zhí)，其最大的進(jìn)步應(yīng)該是更加重視法律層面的問(wèn)題。如果按照歷史的軌跡和依法治國(guó)的原則，上海版的房產(chǎn)稅似乎有希望成為全國(guó)的指導(dǎo)原則，所以最初的試點(diǎn)大部分為對(duì)增量房進(jìn)行征稅。不過(guò)據(jù)權(quán)威人士分析，房產(chǎn)稅被設(shè)計(jì)為縣市級(jí)地方政府的主體稅種。 房產(chǎn)稅的最終目標(biāo)是對(duì)增量和存量都要征稅，這只是時(shí)間問(wèn)題。 第五篇：我國(guó)城市土地使用制度存在問(wèn)題分析我國(guó)城市土地使用制度存在問(wèn)題分析 [摘要]政府既是規(guī)則的制訂者、執(zhí)行者，又是市場(chǎng)的管理者和交易者，對(duì)政府行為缺乏有效監(jiān)督和制約，乃是我國(guó)土地資源流失與失控的深層次原因。應(yīng)以土地權(quán)利為核心，以物權(quán)理論為基礎(chǔ)來(lái)構(gòu)建、創(chuàng)新土地產(chǎn)權(quán)制度，健全土地法律責(zé)任制度。 [關(guān)鍵詞]土地使用制度；土地使用權(quán)；土地市場(chǎng)；城市土地 隨著改革開(kāi)放的持續(xù)深入，我國(guó)目前土地使用制度中的深層次問(wèn)題不斷顯露，在一定程度上阻礙了改革的深化。因此在堅(jiān)持基本國(guó)策和深化土地使用制度改革的基礎(chǔ)上制定一整套符合經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展之需的政策尤其重要，此乃發(fā)展我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、構(gòu)建和諧社會(huì)的客觀要求。 一、我國(guó)城市土地市場(chǎng)運(yùn)行中的主要問(wèn)題以及原因 （一）土地產(chǎn)權(quán)制度結(jié)構(gòu)單一。 長(zhǎng)期以來(lái)，城市土地到底屬于哪級(jí)政府所有或由多級(jí)政府分享，現(xiàn)有法律未作明確界定；土地使用權(quán)的有償出讓和劃撥之間界線(xiàn)模糊。大量應(yīng)以出讓方式取得的土地轉(zhuǎn)而通過(guò)劃撥方式流入市場(chǎng)，使得國(guó)家土地收益大量流失；國(guó)有土地和農(nóng)村集體土地兩種土地所有權(quán)不對(duì)等，法律規(guī)定只有國(guó)有土地才能直接入市，集體土地惟有通過(guò)國(guó)家征用變成國(guó)有后方可入市。國(guó)家在法律上和名義上壟斷了土地供應(yīng)。 （二）土地市場(chǎng)機(jī)制欠成熟。 劃撥土地入市地價(jià)偏低。按照我國(guó)現(xiàn)行土地使用制度，劃撥土地使用權(quán)入市必須向市縣政府繳納不低于標(biāo)定地價(jià)30％的出讓金，從 各地實(shí)際運(yùn)作來(lái)看，達(dá)到40％的地方甚少，一般都低于40％。因而為了少繳或不繳出讓金難免形成“隱形土地市場(chǎng)”，造成大量國(guó)有資產(chǎn)流失，加劇了社會(huì)分配不公的矛盾。其次，協(xié)議出止土地比重過(guò)高；租稅費(fèi)體系龐雜、杠桿功能失調(diào)；城市土地市場(chǎng)供需矛盾突出等問(wèn)題相當(dāng)突出。城市化進(jìn)程的加快使各項(xiàng)設(shè)施用地、交通用地和旅游用地等需要量迅速增加，造成耕地銳減 第28頁(yè) 共28頁(yè)