【正文】 城市化進(jìn)程的加快使各項(xiàng)設(shè)施用地、交通用地和旅游用地等需要量迅速增加，造成耕地銳減 第28頁 共28頁。因而為了少繳或不繳出讓金難免形成“隱形土地市場”，造成大量國有資產(chǎn)流失，加劇了社會(huì)分配不公的矛盾。 劃撥土地入市地價(jià)偏低。國家在法律上和名義上壟斷了土地供應(yīng)。 長期以來，城市土地到底屬于哪級(jí)政府所有或由多級(jí)政府分享，現(xiàn)有法律未作明確界定；土地使用權(quán)的有償出讓和劃撥之間界線模糊。因此在堅(jiān)持基本國策和深化土地使用制度改革的基礎(chǔ)上制定一整套符合經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展之需的政策尤其重要，此乃發(fā)展我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)、構(gòu)建和諧社會(huì)的客觀要求。應(yīng)以土地權(quán)利為核心，以物權(quán)理論為基礎(chǔ)來構(gòu)建、創(chuàng)新土地產(chǎn)權(quán)制度，健全土地法律責(zé)任制度。 房產(chǎn)稅的最終目標(biāo)是對(duì)增量和存量都要征稅，這只是時(shí)間問題。如果按照歷史的軌跡和依法治國的原則，上海版的房產(chǎn)稅似乎有希望成為全國的指導(dǎo)原則，所以最初的試點(diǎn)大部分為對(duì)增量房進(jìn)行征稅。 13年前“，北京模式”和“貴陽模式”兩種改革思路之間的爭論持續(xù)了近三年，雖然貴陽住房改革的實(shí)踐說明：合理的政策創(chuàng)新可以消除計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的分配不公；市場化改革并不必然加劇社會(huì)不公平；制度安排下，經(jīng)濟(jì)效率和社會(huì)公平在社會(huì)轉(zhuǎn)型過程中可以兼顧，但最終國務(wù)院還是采納漸進(jìn)的“北京模式”改革方案作為全國的指導(dǎo)原則。 社會(huì)層面方面，北京和上海相對(duì) 富裕，既得利益者多，追溯以往的改革措施容易遭到變革阻力。當(dāng)時(shí)出臺(tái)這個(gè)條例的背景，是全國房產(chǎn)大部分都是公有的，沒法針對(duì)非營業(yè)性房產(chǎn)征稅。 其次，地方出臺(tái)房產(chǎn)稅沒有法律依據(jù)?！读⒎ǚā芬?guī)定，對(duì)非國有財(cái)產(chǎn)的征收，只能制定法律。技術(shù)層面的問題是：增量房產(chǎn)的原值與評(píng)估值非常接近，而存量房的原值與評(píng)估值差距非常大，進(jìn)而對(duì)評(píng)估值的確定提出了更高要求。 北京版的房改模式和上海版的房 產(chǎn)稅的最大共同點(diǎn)是，保護(hù)既得利益者，不追溯以往，推進(jìn)阻力小，而貴陽版的房改模式和重慶版的房產(chǎn)稅的共同點(diǎn)是，追溯以往，均貧富，推進(jìn)阻力大。而“貴陽模式”比較徹底、公平，但比較激進(jìn)，涉及面廣，利益影響大，可能造成社會(huì)動(dòng)蕩。這種改革思路主張住房新制度應(yīng)該涵蓋所有存量住房和所有公有部門職工，主張以城市為單位，剝離單位對(duì)公房的控制，對(duì)社會(huì)上所有的公房資產(chǎn)重新分配，并同時(shí)提高住房的租金和房價(jià)，將所有的單位、個(gè)人都納入住房的新制度。主張繼續(xù)公房打折出售和低房租以贏得“老”職工對(duì)房改的支持，而將新的住房制度適用于剛參加工作的“新”職工和無房老職工。1998年啟動(dòng)的房改原來有兩種不同的思路。相比之下，重慶的房產(chǎn)稅要嚴(yán)厲一點(diǎn)，雖然力度也不是很大，但或多或少有點(diǎn)擠富濟(jì)貧的味道。上海的方案只是針對(duì)新增房，按照人均面積做起征點(diǎn)考慮，但是征收對(duì)象不分類別，高檔房和一般房一視同仁。 第四篇。另一方面是因?yàn)椴煌藢?duì)稅法的理解不同，或者對(duì)稅法理解上的偏差造成的。房產(chǎn)開發(fā)商用待售商品房抵押貸款的行為其實(shí)也就是“使待售商品房為（開發(fā)商）融通資金的目的服務(wù)”，所以符合“使用”的定義，應(yīng)征收房產(chǎn)稅?！笆褂谩币辉~在《現(xiàn)代漢語詞典》（商務(wù)印書館）里被解釋為“使人員、器物、資金等為某種目的服務(wù)。 根據(jù)國稅發(fā)[2003]89號(hào)文的規(guī)定，售出前已使用的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅?；谏鲜鲈颍覀冋J(rèn)為房產(chǎn)開發(fā)商建造完工的商品房在售出前不應(yīng)由開發(fā)商繳納土地使用稅。第三，對(duì)未出售的商品房征收土地使用稅在操作上也存在一定的難度，商品房作為開發(fā)商的一種商品，其存量隨著房產(chǎn)的銷售不斷發(fā)生變化，所以就造成了每月的計(jì)稅依據(jù)都不同，而土地使用稅是按年計(jì)征的，如果有開發(fā)商繳納這部分稅款，征稅上會(huì)非常繁瑣復(fù)雜。其次，國稅發(fā)[2003]89號(hào)文雖然只規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅，沒有明確規(guī)定不征收土地使用稅，但是該文同時(shí)規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 三、對(duì)已完工未銷售商品房的土地使用稅只有在已使用、出租、出借的情況下才需由開發(fā)商繳納。這是因?yàn)樵谕恋亻e置及施工建設(shè)期間，雖然規(guī)劃圖內(nèi)已經(jīng)規(guī)劃了綠化等公共用地，但實(shí)際使用人是房產(chǎn)開發(fā)商而不是社會(huì)公眾。 二、對(duì)開發(fā)用地中用于綠化、道路的公共設(shè)施用地應(yīng)分兩個(gè)階段區(qū)別對(duì)待。 認(rèn)為土地使用稅應(yīng)從房產(chǎn)交付使用之日止是因?yàn)榉慨a(chǎn)交付使用后房產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)沒有實(shí)際占用土地的行為，所以也就不構(gòu)成土地使用稅的納稅人。 針對(duì)上述問題，我們根據(jù)自己對(duì)現(xiàn)有稅收政策法規(guī)的理解提出如下觀點(diǎn)： 一、開發(fā)用地土地使用稅的計(jì)算期限應(yīng)從納稅人從國土部門簽發(fā)土地使用證開始，從房產(chǎn)交付使用之日止。所以就存在了兩種截然不同的觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為利用待售商品房作抵押物申請(qǐng)抵押貸款，只是對(duì)商品房設(shè)置了抵押權(quán)，并沒有傳統(tǒng)意義上對(duì)待售商品房的“使用”，所以將房產(chǎn)設(shè)置抵押不能認(rèn)為是對(duì)房產(chǎn)的使用，不繳納房產(chǎn)稅。但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅?！眲t待售商品房只要辦理了房產(chǎn)證，且房產(chǎn)證的權(quán)屬所有人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房產(chǎn)稅就應(yīng)該由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納。這個(gè)問題現(xiàn)在各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在實(shí)際操作時(shí)也沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，有的地方征收有的地方不征收。一種觀點(diǎn)認(rèn)為對(duì)已完工未銷售的商品房，應(yīng)該按其建筑面積占全部可銷售房產(chǎn)面積的比例計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e，然后以應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e為計(jì)稅依據(jù)由開發(fā)商承擔(dān)這部分房產(chǎn)的土地使用稅。據(jù)了解各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在這方面征稅上也存在差異。但也有人提出，房產(chǎn)開發(fā)商在取得開發(fā)用地時(shí)城市建設(shè)部門已經(jīng)要求其按一定容積率、綠化率進(jìn)行規(guī)劃，國土部門下達(dá)的《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)許可通知書》里也標(biāo)明了綠化率等，而根據(jù)《土地使用稅暫行條例》第六條的規(guī)定“市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地”免繳土地使用稅，所以計(jì)算土地使用稅的面積應(yīng)是減去用于綠化和道路的土地面積后作為計(jì)稅依據(jù)繳納土地使用稅。也未明確。在交房和業(yè)主取得房產(chǎn)證之間也有一段時(shí)間距離。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，土地使用稅的計(jì)算截止日應(yīng)該是在房產(chǎn)達(dá)到可使用狀態(tài)，并且對(duì)已銷售房產(chǎn)交付住戶使用的時(shí)間，即商品房交房時(shí)間。一是認(rèn)為，建設(shè)用地土地使用稅的計(jì)算時(shí)間應(yīng)當(dāng)截止至住戶取得房地產(chǎn)權(quán)證之日。上述三個(gè)時(shí)點(diǎn)，都可理解為土地批準(zhǔn)征用的時(shí)間，至于以哪個(gè)時(shí)間為準(zhǔn)，并沒有明確的政策規(guī)定。二是《建設(shè)用地許可證》的征用日期。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條的規(guī)定，“征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。 一、房地產(chǎn)開發(fā)用地城鎮(zhèn)土地使用稅納稅期限問題 國稅發(fā)[2004]100號(hào)文規(guī)定“除經(jīng)批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的用地外，對(duì)各類房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅也出臺(tái)了相關(guān)政策，主要有《關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》、《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅稅收征收管理工作的通知》。