成都統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地制度改革的調(diào)查與思考-資料下載頁
2025-09-21 21:24本頁面
【正文】 國有土地市場上長期存在的因“兩證”不能統(tǒng)一登記帶來的混亂。 創(chuàng)新之四。本著“大統(tǒng)籌、大集中、大流轉(zhuǎn)”的基本思路，靈活運(yùn)用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的原則和方法，全面開展土地整理，實(shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)面貌的“一體化”。 通過統(tǒng)籌規(guī)劃和集中整理，農(nóng)民進(jìn)入了標(biāo)準(zhǔn)的“城市小區(qū)”，住進(jìn)了高層公寓；農(nóng)地被整理成標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田、置換到專門的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其經(jīng)營權(quán)可以到集體土地市場上招標(biāo)掛牌，流轉(zhuǎn)給大型的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)公司；建設(shè)用地經(jīng)整理后、集中到各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其使用權(quán)進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)。鄉(xiāng)村在土地政策的靈活運(yùn)用下改變了面貌，也從土地市場贏得了更多的發(fā)展資金。 不過，成都在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景下進(jìn)行的土地制度改革和創(chuàng)新畢竟只是探索中的創(chuàng)新，從目前情況看，至少有以下幾個(gè)問題值得進(jìn)一步思考： 思考之一。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施需要產(chǎn)業(yè)支撐。 我們所調(diào)查的XX縣區(qū)，是成都的主XX縣區(qū)之一，其城鄉(xiāng)一體化改革試驗(yàn)是在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的城鄉(xiāng)結(jié)合部進(jìn)行的，效果明顯，但背后依賴的是其巨大的產(chǎn)業(yè)支撐力量。沒有這些產(chǎn)業(yè)支撐，政府將無力投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，集體土地市場也將因需求不旺而難以活躍，集體土地價(jià)值將無法實(shí)現(xiàn)，農(nóng)民的收入和城市化生活水平也就得不到保障。這意味著在遠(yuǎn)離中心XX縣區(qū)的偏遠(yuǎn)農(nóng)村，這樣的土地產(chǎn)權(quán)制度改革可能無法進(jìn)行，這樣大規(guī)模的農(nóng)村土地整理也將難以展開。因此，需要思考的是：目前狀況下，我們的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展之路，究竟是城郊“一體化”，還是城鄉(xiāng)“一體化”。 思考之二。農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革面臨制度風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。 從錦江看成都在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展過程中進(jìn)行的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，感覺有兩個(gè)問題：一方面，成立國有的“龍頭”資產(chǎn)管理公司如農(nóng)錦公司，目的是為了作為集體土地產(chǎn)權(quán)主體的代表，參與市場交易。但其“入市”之前層層“收購”集體土地的過程，卻是非市場化的協(xié)議過程，且有壟斷之嫌。另一方面，由于農(nóng)民手中的集體土地是先交給村集體經(jīng)濟(jì)組織、然后交給農(nóng)錦公司，最后才走上集體土地市場的。也就是說，農(nóng)錦公司先要墊付大筆資金，用以付給農(nóng)民房屋、青苗等各種補(bǔ)償，而后還要投入大筆資金，對這些“收購”來的集體土地進(jìn)行整理，再按市場需求一塊一塊地將土地供應(yīng)出去。這里就面臨著一個(gè)很大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)：土地從大面積取得到單個(gè)供應(yīng)出去，有一個(gè)時(shí)間差，其長短取決于市場的需求量。作為集體土地產(chǎn)權(quán)主體代表的農(nóng)錦公司必須先去取得巨額貸款，用于土地的取得與整理成本，同時(shí)承擔(dān)高額利息，而能不能收回這些經(jīng)濟(jì)成本，得看其手中的集體土地在市場上是否需求旺盛。如果地供不出去，農(nóng)錦公司將勢必負(fù)債累累。 思考之三。建設(shè)用地增減掛鉤政策的過量運(yùn)用會否影響城市建設(shè)用地總量的控制。 成都在改革試驗(yàn)中用活了“增減掛鉤”政策，促進(jìn)了城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展。但是，在創(chuàng)新的同時(shí)，我也注意到，其具體增減掛鉤項(xiàng)目，只要能保證先增加了耕地面積，就可以將相應(yīng)的建設(shè)用地指標(biāo)“掛鉤”出去，其總量并不受限。這勢必會使城市建設(shè)用地總量有被突破的可能。 思考之四。集體土地使用證的“效應(yīng)”與“小產(chǎn)權(quán)”房問題。 農(nóng)民交出宅基地、搬進(jìn)公寓樓，獲得住房補(bǔ)償（有的還不止一套），其土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利在很大程度上得到了保障。但是，農(nóng)民獲得“補(bǔ)償”的住房如果一旦用于出租或出售等，就會因其集體土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)而成為“小產(chǎn)權(quán)”房，、用于經(jīng)營的那部分房源，顯然更有可能成為“小產(chǎn)權(quán)”房，其經(jīng)營的合法性得不到保障。當(dāng)然，這些房子與目前市場上的普通“小產(chǎn)權(quán)”房有所不同，它擁有國土部門核發(fā)的集體土地使用證。然而，集體土地使用證畢竟只是成都目前在改革試驗(yàn)中的一項(xiàng)探索性行為， 并未取得與國有土地使用證同等的“效應(yīng)”，所以，其在市場上流轉(zhuǎn)的合法性仍會被質(zhì)疑。 當(dāng)然，成都的改革性試驗(yàn)還在探索中。相信所有的疑問都會在其進(jìn)一步的探索和實(shí)踐中得到完美的解答。作為經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)生的我們，在這次的社會實(shí)踐中也得到相應(yīng)的思考和啟示。 第16頁 共16頁
語文相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1