【導讀】師的指導下進行的研究工作及取得的成果。盡我所知，除文中特別加。而使用過的材料。均已在文中作了明確的說明并表示了謝意。除了文中特別加以標注引用的內(nèi)容外，本論文。不包含任何其他個人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫的成果作品。究做出重要貢獻的個人和集體，均已在文中以明確方式標明。全意識到本聲明的法律后果由本人承擔。同意學校保留并向國家有關(guān)部門或機構(gòu)送交論文的復印件和電子版，允許論文被查閱和借閱。本人授權(quán)大學可以將本學位。印或掃描等復制手段保存和匯編本學位論文。涉密論文按學校規(guī)定處理。程序清單等），文科類論文正文字數(shù)不少于萬字。有圖紙應(yīng)符合國家技術(shù)標準規(guī)范。央就給了渝樓市兩顆重磅炸彈：新“國八條”和房產(chǎn)稅。在政策影響下，市場進。作為浪漫社區(qū)小戶的可愛島，作為一個嶄新的項目，普通的宣傳推廣方式，難以令保利可愛島這個年輕浪漫的新作品脫穎而出。樹節(jié)活動，以求通過提升事件影響力來帶動項目知名度。

　　

【正文】 分滿足市民基本生活需求的商業(yè)配套，如餐飲、銀行等；二郎步行街至今還未能帶動相應(yīng)的商業(yè)發(fā)展，略顯得有名無實。商業(yè)配套的缺乏，將制約該區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。 （ 4）規(guī)劃發(fā)展形勢客觀。 未來三年內(nèi)，政府將著手在二郎彩云湖片區(qū)打造出 30 第 頁（共 25頁） 21 萬方的商業(yè)中心，含蓋大型 MALL、酒店、學校、醫(yī)院、寫字樓、娛樂場所等各式商業(yè)形態(tài)，以填補市場空白，促進區(qū)域發(fā)展。 本項目地處大渡口、高新區(qū)、九龍坡三區(qū)交匯處，其特殊性決定了上述區(qū)域的房地產(chǎn)市場成交情況對本項目皆有一定的借鑒性，因此，我們將分別針對大渡口和九龍區(qū)的區(qū)域市場成交進行分析。 大渡口區(qū)市場近十周市場成交概況4141171672611884112464564418366095991577057775219 52965372579757796688050100150200250300350400450500240100020xx300040005000600070008000成交套數(shù) 成交均價 大渡口區(qū)近十周周成交套數(shù)波動較大，但基本保持在 200 套左右，成交均價較前 2個月相對平穩(wěn) ,都維持在 52006700 元 /㎡ 。 主要原因：區(qū)域形象仍有缺陷的大渡口區(qū)，其在售項目相對較少，且缺乏全國性大品牌開發(fā)商項目，因此 ，整體銷售量較低；但由于近期，中交等項目的加推以及眾多開發(fā)商所推出大力度優(yōu)惠，吸引了更多客戶的關(guān)注，并使得區(qū)域成交量得到上升。 九龍坡區(qū)市場近十周成交概況197299323444522713622461398630558751565540 56625319 5328 5453 5370454356520100200300400500600700800240100020xx3000400050006000成交套數(shù) 成交均價 第 頁（共 25頁） 22 九龍坡區(qū)近十周周成交量與成交均價相對比較穩(wěn)定，且該區(qū)域 晉愉天意 、恒基翠庭等項目的陸續(xù)推盤，近兩周的成交量、價都有所上幅。 年區(qū)域內(nèi)各在售項目開盤情況統(tǒng)計 樓盤名稱 開盤時間 樓棟 產(chǎn)品形態(tài) 面積區(qū)間 推出套數(shù) 銷售套數(shù) 銷售率 套內(nèi)折后均價 協(xié)信天驕城 6 號樓 高層 122145 132 80 61% 6500 13 132號樓 高層 6878 416 273 66% 7402 8號樓 高層 123190 192 100 49% 8779 柏景龍庭 A/B 棟 高層 4390 270 233 86% 5268 同天依云郡 11 號樓 花園洋房 122180 20 15 75% 8915 中交麗景 1 12號樓 高層 59102 656 532 81% 5933 5 號樓 高層 69105 198 180 91% 6500 7號樓 高層 69113 422 292 69% 6624 金科西城大院 A17 號樓 高層 6486 142 32 23% 6900 東海阿特豪斯 4 號樓 高層 58106 221 141 64% 6664 晉愉天意 2號樓 高層 4988 444 382 86% 6500 恒基翠庭 10 號樓 小高層 105160 52 35 67% 8128 （備注：以上開盤項目統(tǒng)計僅針對泛二朗片區(qū)，且為 不完全統(tǒng)計） 從 20xx 年泛二郎片區(qū)內(nèi)，各在售項目開盤情況不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，可以得出： （ 1）開盤成交率基本較高。 在本區(qū)域內(nèi)，各項目開盤成交率基本保持在 60%以上，實現(xiàn)了開盤熱銷。 （ 2）下半年成交均價在 6500 以上。 在 20xx 年上半年各開盤項目成交均價在 6000 元 /㎡左右，下半年，各項目開盤成交均價基本在 6500 元 /㎡以上，區(qū)域內(nèi)成交價格呈現(xiàn)上漲趨勢。 區(qū)域競爭分析 第 頁（共 25頁） 23 1. 在售競爭項目分析 項目名稱 在售樓棟 推出產(chǎn)品 價格（元 /㎡） 其他 金科西城大院 17號樓 86㎡ 7300 該項目 當前進入尾貨銷售期 2 當前僅有 86㎡戶型可選 巴國御景 —— 100㎡、 150㎡ 預(yù)計900015000 該項目三期為 3 棟板式高層，一梯兩戶，約 300 100㎡戶型為平層， 150㎡戶型為躍層 該項目當前進行前期蓄客，產(chǎn)品預(yù)計 20xx年初推出 東海阿特豪斯 3 號樓 60106㎡ 上期折后 6664 12月 25日進行 3VIP卡辦理，次年 1 月 8 日開盤 中交麗景 7 號樓 93114㎡ 折后 7100 該項目一期目前僅剩 93114㎡三房房源； ，按揭 晉渝 天意 3 7093 折后 7100 項目 3為最后樓棟，之前還剩有頂層幾套 49平戶型價格（ 7300） 協(xié)信天驕城 8 號樓 123190㎡ 折后 8900 總價較高在 100180萬 同天觀云邸 —— ㎡ 7000 該項目為銷售尾期，現(xiàn)僅余三套一室一廳 恒基翠庭 6樓 115160 折后 85009200 項目均為 105160㎡的四室兩廳的板式小高層 從本項目周邊在售競爭項目情況分析，金科 西城大院、同天 觀云邸兩個項目已進入銷售尾聲，因此，對本項目的競爭影 響力度較??；協(xié)信 天驕城、巴國 御景項目推出產(chǎn)品均為兩梯兩戶的大戶型，且恒基翠庭巴國 御景項目的總價在 100150 萬，與本項目的 70、 90產(chǎn)品面積及總價不一致，因此，與本項目的競爭力度較小。 中交麗景、東海阿特豪斯、晉渝天意 三大項目，其所在地段、規(guī)模、產(chǎn)品、價格均與本項目存在較大的同質(zhì)化，因此，上述項目 為本項目的重點競爭項目 。 2. 潛在競爭分析 土地位置 用 途 土地出讓面積（㎡） 容積率 建筑規(guī)模 (m2) 成交價（萬元） 競得單位 大渡口組團 D 分區(qū)63/02號宗地 二類居住 51277 126203 14943 晉愉地產(chǎn) 第 頁（共 25頁） 24 大渡口組團 D 分區(qū)D412/04號宗地 二類居住、商業(yè)金融業(yè) 20xx8 40000 6683 晉愉地產(chǎn) 大渡口組團 D 分區(qū)D312/03號宗地 一類居住 41013 13567 晉愉 地產(chǎn) 大渡口組團 A 分區(qū)A102/03（部分）、A101/03（部分）宗地 二類居住用地 41176 23600 重鋼朵力房地產(chǎn) 09年與本項目同期拿地的鄰近地塊中，主要集中在晉愉和朵力兩家開發(fā)商。其中，朵力雙山項目位于 巴人博物館以西 ，占地面積 41176 ㎡，建筑面積約 萬方，與本項目可能存在較直接競爭；晉愉地產(chǎn)位于 陳庹路以西 塊（大渡口組團D 分區(qū)地塊），也位于本項目的競爭范圍內(nèi)，且晉愉地產(chǎn)在大渡口區(qū)域擁有較高的品牌知名度，因此，對本項目也將存在較大的競爭。 重點競爭項目個案分析 東海阿特豪斯 項目名稱 東海阿特豪斯 項目基礎(chǔ)信息 項目地址 占地面積（㎡） 總建面積（㎡） 容積率 綠化率 二郎巴國城旁 46688 220xx0 % 總戶數(shù) 物業(yè)形態(tài) 樓層 梯戶 車 位比 1756 高層 32F 三梯七戶 1： 建筑風格 項目配套 其他配套 art deco 游泳池、羽毛球 場 、 兒童公園 正大門處 配備 30 畝市政廣場 項目定位 低碳生態(tài)公園，詩意人文社區(qū) 戶型分析 該項目 共有 6種戶型，分別為 60㎡帶院館可變兩房、 90㎡兩房帶 院館 、 106 ㎡標準三房、 72 ㎡兩房、 99 ㎡三房、 93 ㎡兩房帶院 館 。 項目動態(tài)信息 項目分幾期銷售 當前在售樓棟 當前在售產(chǎn)品面積 下期推貨時間 銷售價格（元 /㎡） 一期（ 14樓） 二期（ 58樓） 對 3樓進 行蓄客 60106 ㎡ 預(yù)計 —— 其他動態(tài) 3樓進行蓄客； 2. 預(yù)計 12 月 25 日將進行 VIP 卡辦理； 第 頁（共 25頁） 25 、大渡口區(qū)為主。 晉渝天意 項目名稱 晉渝天意 項目基礎(chǔ)信息 項目地址 占地面積（㎡） 總建面積（㎡） 容積率 綠化率 巴國城旁，東海阿特豪斯西面 27447 92799 36% 總戶數(shù) 物業(yè)形態(tài) 樓層 梯戶 車位比 1084 高層 33F 三梯七 戶 1： 建筑風格 項目配套 其他配套 Art deco 超大游泳池，特色噴水池，及社區(qū)商業(yè)，以及新銳的網(wǎng)絡(luò)配套設(shè)施 愛情公園 項目定位 公園環(huán)抱的小豪宅 戶型分析 項目最后樓棟 3為 3梯 6戶產(chǎn)品，共 3 種戶型。 A 戶型三室兩廳雙衛(wèi)，套內(nèi)面積 ㎡； B 戶型兩室兩廳一衛(wèi)，臥室全飄窗設(shè)計，套內(nèi)面積 ㎡； C戶型三室兩廳雙衛(wèi)，套內(nèi)面積 ㎡。 項目動態(tài)信息 項目分幾期銷售 當前待售樓棟 當前待售產(chǎn)品面積 下期推貨時間 銷售價格（元 /㎡） 項目僅剩 3 3號樓 70— 94 —— 當前折后 6800 其他動態(tài) 目前 在巴國城步行街設(shè)置了臨時售樓部。 中交 .麗景 項目名稱 中交麗景 項目基 項目地址 占地面積（㎡） 總建面積（㎡） 容積率 綠化率 第 頁（共 25頁） 26 礎(chǔ)信息 二郎雙山片區(qū)（巴國城旁）。 212664 906416 % 總戶數(shù) 物業(yè)形態(tài) 樓層 梯戶 車位比 6524 高層 +小高層 +花園洋房 1434F 三梯七戶 1： 建筑風格 項目配套 其他配套 —— 萬方休閑商（主力店：永輝超市） 四大主題公園（紅獅生態(tài)公園、詩情公園、運動公園、愛情公園）中央。 項目定位 集休閑商業(yè)、運動公園、愛情公園、高尚住宅群于一體的復合型居住區(qū) 戶型分析 該項目兩房面積區(qū)間為 5984 ㎡，三房面積區(qū)間為 88115 ㎡，且每種戶型均帶面積不等的院館。 項目動態(tài)信息 項目分幾期銷售 當前待售樓棟 當前待售產(chǎn)品面積 下期推貨時間 銷售價格（元 /㎡） 已加推 4 期 在售 7 93 ㎡ 114 ㎡ 未定 當前折后 7100 其他動態(tài) 1. 該項目一期目前僅剩 93114 ㎡三房房源。 2. 全款 折，按揭 折 3. 該項目客戶以九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)為主。