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20xx年景德鎮(zhèn)浮梁調(diào)研評(píng)估報(bào)告-資料下載頁(yè)

2025-07-13 20:20本頁(yè)面

【導(dǎo)讀】市規(guī)模不大,制約大規(guī)模工業(yè)產(chǎn)業(yè)布局;業(yè)及旅游業(yè)方面居功至偉,產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)力強(qiáng)。但憑借良好的景觀環(huán)境資源,旅游業(yè)發(fā)。全縣生產(chǎn)總值達(dá)到億元,增長(zhǎng)%。財(cái)政總收入達(dá)到億元,增長(zhǎng)%,實(shí)現(xiàn)了“三年翻番”的目標(biāo)。固定資產(chǎn)投資35億元,增長(zhǎng)%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15200元,增長(zhǎng)14%。人口自然增長(zhǎng)率控制在7‰。單位生產(chǎn)總值能耗下降3%。景德鎮(zhèn)作為傳統(tǒng)工業(yè)重鎮(zhèn),工業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí),傳統(tǒng)工業(yè)發(fā)達(dá),新型工業(yè)發(fā)展滯后,工業(yè)發(fā)。景德鎮(zhèn)陶瓷業(yè)發(fā)達(dá),陶瓷產(chǎn)業(yè)鏈完整,產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)力強(qiáng)。景德鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體水平較低,但發(fā)展速度較快。由于20xx年以來(lái),浮梁大規(guī)模土地供給,市場(chǎng)供大于求,目前已經(jīng)進(jìn)入買方市場(chǎng),經(jīng)過(guò)近兩年大開(kāi)發(fā),目前浮梁樓市呈現(xiàn)區(qū)域積聚特征,板塊特征逐漸。隨著景北大橋去年9月通車,景北大橋逐漸成為連接浮梁和景德鎮(zhèn)市區(qū)往來(lái)的主。有望成為浮梁主要商住中心,區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大。由于縣城位于全縣南部,縣

  

【正文】 定位主要還是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民,對(duì)市區(qū)人口吸引力不高,價(jià)格抗性加大,存在投資收益率較低風(fēng)險(xiǎn) ④ 項(xiàng)目所處三賢湖區(qū)域未來(lái)規(guī)劃為浮梁主要居住區(qū)域,中長(zhǎng)期看,居住品質(zhì)較 高, 但短期內(nèi)存在較大的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 二、 項(xiàng) 目的 總 體定位 1. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中存在的疑點(diǎn) 及對(duì)策 ① 疑點(diǎn) 1:較高的 產(chǎn)品品質(zhì) 與實(shí)際較低品質(zhì)需求的矛盾 本項(xiàng)目屬于多層洋房類產(chǎn)品,產(chǎn)品品質(zhì)較高,與之匹配的客群要求較高,但浮梁本地高端市場(chǎng)需求較少,短期內(nèi)又難以吸引大量景德鎮(zhèn)高端客群。實(shí)際客群仍為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需。產(chǎn)品的品質(zhì)屬性和價(jià)值難以兌現(xiàn)。 怎樣在高端產(chǎn)品打造和低端客群需求間平衡是本項(xiàng)目最大的難點(diǎn)和疑點(diǎn)。 ② 疑點(diǎn) 2:較低的投資收益 與實(shí)際較高的市場(chǎng)投入之間矛盾 目前周邊項(xiàng)目品質(zhì)、營(yíng)銷等檔次均較高,市場(chǎng)投入成本水漲船高,本項(xiàng)目為 保持多層洋房品質(zhì)優(yōu)勢(shì),需要較高的市場(chǎng)投入水平。為滿足實(shí)際需求,必須實(shí)行較低售價(jià),則總收益較低,投資收益低 怎樣去平衡較高的投入和較低收益矛盾是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要難點(diǎn)和疑點(diǎn) ③ 疑點(diǎn) 3:地塊長(zhǎng)期價(jià)值 與開(kāi)發(fā)期內(nèi)價(jià)值矛盾 三賢湖區(qū)域未來(lái)定位規(guī)劃為浮梁主要商住集聚區(qū),商住價(jià)值均較大。目前湖東邊開(kāi)發(fā)較早,商住價(jià)值不斷提升。但湖西面才開(kāi)發(fā),短期內(nèi)(本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期)區(qū)域開(kāi)發(fā)還未成熟,商住價(jià)值較低。 怎樣平衡短期內(nèi)開(kāi)發(fā)價(jià)值較低和長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)價(jià)值大的矛盾是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)重要難點(diǎn)和疑點(diǎn) 2. 可能的解決對(duì)策 ① 疑點(diǎn) 1 可能對(duì)策:根據(jù)市場(chǎng) 實(shí)際情況,項(xiàng)目定位周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民,打造適合周邊購(gòu)房農(nóng)民的產(chǎn)品品質(zhì); ② 疑點(diǎn) 2 可能對(duì)策:在保持產(chǎn)品基本質(zhì)量和品質(zhì)條件下,嚴(yán)格控制項(xiàng)目投資成本 ③ 疑點(diǎn) 3 可能對(duì)策: 限于政策對(duì)開(kāi)發(fā)時(shí)間要求和投資成本要求,必須在短期內(nèi)開(kāi)發(fā) 3. 項(xiàng)目總體定位 ? 總 體定位:浮梁縣低密度高品質(zhì)商住體 ? 建筑 風(fēng) 格: 現(xiàn) 代 簡(jiǎn)歐 ? 客 戶 定位: 浮梁 縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房農(nóng)民 ? 營(yíng)銷策略:快銷模式 ? 價(jià)格策略:低開(kāi)高走,住宅均價(jià)約 28003000 元 /平米,商業(yè) 4000 元 /平米左右 三、 地塊市場(chǎng)可行性評(píng)估 結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情況,本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)難點(diǎn)和疑點(diǎn),實(shí)質(zhì)上都是不可調(diào)和的矛盾,未來(lái) 24 年內(nèi)是難以很好解決的。在保證一定投資收益情況下,本項(xiàng)目市場(chǎng)有效需求是不足的,后期銷售難度較大,市場(chǎng)開(kāi)發(fā)存在較大風(fēng)險(xiǎn)。 總而言之,項(xiàng)目目前市場(chǎng)不具有開(kāi)發(fā)可行性。
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