20xx年景德鎮(zhèn)浮梁調(diào)研評估報告-資料下載頁
2025-07-13 20:20本頁面
【導(dǎo)讀】市規(guī)模不大，制約大規(guī)模工業(yè)產(chǎn)業(yè)布局；業(yè)及旅游業(yè)方面居功至偉，產(chǎn)業(yè)帶動力強。但憑借良好的景觀環(huán)境資源，旅游業(yè)發(fā)。全縣生產(chǎn)總值達到億元，增長%。財政總收入達到億元，增長%,實現(xiàn)了“三年翻番”的目標。固定資產(chǎn)投資35億元，增長%。社會消費品零售總額。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15200元，增長14%。人口自然增長率控制在7‰。單位生產(chǎn)總值能耗下降3%。景德鎮(zhèn)作為傳統(tǒng)工業(yè)重鎮(zhèn)，工業(yè)基礎(chǔ)扎實，傳統(tǒng)工業(yè)發(fā)達，新型工業(yè)發(fā)展滯后，工業(yè)發(fā)。景德鎮(zhèn)陶瓷業(yè)發(fā)達，陶瓷產(chǎn)業(yè)鏈完整，產(chǎn)業(yè)帶動力強。景德鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展總體水平較低，但發(fā)展速度較快。由于20xx年以來，浮梁大規(guī)模土地供給，市場供大于求，目前已經(jīng)進入買方市場，經(jīng)過近兩年大開發(fā)，目前浮梁樓市呈現(xiàn)區(qū)域積聚特征，板塊特征逐漸。隨著景北大橋去年9月通車，景北大橋逐漸成為連接浮梁和景德鎮(zhèn)市區(qū)往來的主。有望成為浮梁主要商住中心，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大。由于縣城位于全縣南部，縣
【正文】 定位主要還是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民，對市區(qū)人口吸引力不高，價格抗性加大，存在投資收益率較低風險 ④ 項目所處三賢湖區(qū)域未來規(guī)劃為浮梁主要居住區(qū)域，中長期看，居住品質(zhì)較 高， 但短期內(nèi)存在較大的開發(fā)風險 二、 項 目的 總 體定位 1. 項目開發(fā)中存在的疑點 及對策 ① 疑點 1：較高的 產(chǎn)品品質(zhì) 與實際較低品質(zhì)需求的矛盾 本項目屬于多層洋房類產(chǎn)品，產(chǎn)品品質(zhì)較高，與之匹配的客群要求較高，但浮梁本地高端市場需求較少，短期內(nèi)又難以吸引大量景德鎮(zhèn)高端客群。實際客群仍為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需。產(chǎn)品的品質(zhì)屬性和價值難以兌現(xiàn)。 怎樣在高端產(chǎn)品打造和低端客群需求間平衡是本項目最大的難點和疑點。 ② 疑點 2：較低的投資收益 與實際較高的市場投入之間矛盾 目前周邊項目品質(zhì)、營銷等檔次均較高，市場投入成本水漲船高，本項目為 保持多層洋房品質(zhì)優(yōu)勢，需要較高的市場投入水平。為滿足實際需求，必須實行較低售價，則總收益較低，投資收益低 怎樣去平衡較高的投入和較低收益矛盾是項目開發(fā)的主要難點和疑點 ③ 疑點 3：地塊長期價值 與開發(fā)期內(nèi)價值矛盾 三賢湖區(qū)域未來定位規(guī)劃為浮梁主要商住集聚區(qū)，商住價值均較大。目前湖東邊開發(fā)較早，商住價值不斷提升。但湖西面才開發(fā)，短期內(nèi)（本項目開發(fā)期）區(qū)域開發(fā)還未成熟，商住價值較低。 怎樣平衡短期內(nèi)開發(fā)價值較低和長期開發(fā)價值大的矛盾是項目開發(fā)重要難點和疑點 2. 可能的解決對策 ① 疑點 1 可能對策：根據(jù)市場 實際情況，項目定位周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民，打造適合周邊購房農(nóng)民的產(chǎn)品品質(zhì)； ② 疑點 2 可能對策：在保持產(chǎn)品基本質(zhì)量和品質(zhì)條件下，嚴格控制項目投資成本 ③ 疑點 3 可能對策： 限于政策對開發(fā)時間要求和投資成本要求，必須在短期內(nèi)開發(fā) 3. 項目總體定位 ? 總 體定位：浮梁縣低密度高品質(zhì)商住體 ? 建筑 風 格： 現(xiàn) 代 簡歐 ? 客 戶 定位： 浮梁 縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房農(nóng)民 ? 營銷策略：快銷模式 ? 價格策略：低開高走，住宅均價約 28003000 元 /平米，商業(yè) 4000 元 /平米左右 三、 地塊市場可行性評估 結(jié)合市場實際情況，本項目開發(fā)難點和疑點，實質(zhì)上都是不可調(diào)和的矛盾，未來 24 年內(nèi)是難以很好解決的。在保證一定投資收益情況下，本項目市場有效需求是不足的，后期銷售難度較大，市場開發(fā)存在較大風險。 總而言之，項目目前市場不具有開發(fā)可行性。
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