6談城市土地儲(chǔ)備制度中的難點(diǎn)與對(duì)策-資料下載頁(yè)
2024-09-26 13:20本頁(yè)面
【正文】 立土地儲(chǔ)備制度，需要對(duì)土地收購(gòu)原則進(jìn)行研究，它是土地儲(chǔ)備制度的基礎(chǔ)。考察國(guó)外“土地銀行”制度以及杭州、上海等城市建立土地儲(chǔ)備制度的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，實(shí)施土地收購(gòu)的主客體雙方可能存在三種關(guān)系：一是市場(chǎng)條件下的“自由買賣”關(guān)系，在這種關(guān)系下，政府或其授權(quán)機(jī)構(gòu)在實(shí)施土地收購(gòu)時(shí)，與被收購(gòu)?fù)恋氐膯挝换騻€(gè)人是兩個(gè)平等的經(jīng)濟(jì)主體，是否收購(gòu)和收購(gòu)價(jià)格應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)狀況自由協(xié)商制定。那么實(shí)施土地儲(chǔ)備的政府或其授權(quán)機(jī)構(gòu)就是一個(gè)純粹的地產(chǎn)開發(fā)公司，它僅能實(shí)現(xiàn)其效益最大化的微觀目標(biāo)，而土地儲(chǔ)備制度的宏觀的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)就無(wú)法實(shí)現(xiàn)；二是一種“權(quán)利和義務(wù)”關(guān)系，即土地收購(gòu)是政府的權(quán)利，對(duì)被收購(gòu)方講是對(duì)國(guó)家的義務(wù)，收購(gòu)是一種行政行為，收購(gòu)價(jià)格不必遵循等價(jià)有償?shù)脑瓌t，這不符合建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求；三是國(guó)家對(duì)土地收購(gòu)的“強(qiáng)制性買賣”關(guān)系，承認(rèn)土地收購(gòu)雙方存在“買賣關(guān)系”，但這種“買賣關(guān)系”是強(qiáng)制性的，表現(xiàn)在收購(gòu)與否由政府決定，收購(gòu)價(jià)格由地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估并由土地行政部門確認(rèn)，而不由原土地使用者自由要價(jià)?！皬?qiáng)制性買賣”關(guān)系有如下性質(zhì)：①土地統(tǒng)一收購(gòu)屬于政府的特有權(quán)力；②土地統(tǒng)一收購(gòu)權(quán)力是用于公共目的；③行使土地統(tǒng)一收購(gòu)權(quán)力必須給予合理的補(bǔ)償。 綜上所述，土地收購(gòu)要堅(jiān)持強(qiáng)制性原則、合理性原則： 所謂強(qiáng)制性原則是指政府收回土地?zé)o需征得土地使用者的同意。首先，當(dāng)根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)整土地使用時(shí)，土地使用者只能服從社會(huì)整體利益的需要；其次，對(duì)土地處分權(quán)是所有權(quán)的權(quán)能，受法律的保護(hù)。至于對(duì)非法占用土地的處理理應(yīng)依法辦事，該收回的堅(jiān)決收回，如香港特別行政區(qū)的“官地收回”，其性質(zhì)是完全一樣的。 合理定價(jià)原則。是充分考慮到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的利益分配問(wèn)題，除土地使用權(quán)價(jià)格以外，還應(yīng)適當(dāng)補(bǔ)償?shù)厣衔锖桶徇w費(fèi)用以及付給一定的地段差價(jià)。 七、土地收購(gòu)造成地價(jià)上揚(yáng) 建立土地儲(chǔ)備制度，壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，控制了土地供給總量，隨著土地需求增加可能造成土地價(jià)格上漲。同時(shí)政府以招標(biāo)、拍賣出讓土地，是追求土地效益最大化，也會(huì)帶來(lái)地價(jià)上揚(yáng)。 有一種觀點(diǎn)認(rèn)為采取招標(biāo)、拍賣引起土地價(jià)格上揚(yáng)，開發(fā)商勢(shì)必將這部分費(fèi)用轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者，有引起投資和消費(fèi)需求趨緩的可能，進(jìn)而抑制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。但若采取協(xié)議方式又會(huì)助長(zhǎng)“土地尋租”行為，使土地低價(jià)出讓有失市場(chǎng)公正、公平、公開的原則。實(shí)際上，土地價(jià)格適當(dāng)上漲但不是暴漲，反而有刺激房地產(chǎn)投資的作用，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。另一方面，建立土地儲(chǔ)備制度，有了土地供應(yīng)的“蓄水池”，政府完全可以通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)控，適時(shí)、適量地增加土地的供應(yīng)量，以調(diào)節(jié)土地供求關(guān)系及土地價(jià)格，防止地價(jià)上揚(yáng)過(guò)快造成的混亂。 受價(jià)格變動(dòng)影響較大的可能是低收入家庭，因此需要政府部門在安居、危改用地方面制定相應(yīng)政策，如此類用地可按協(xié)議方式出讓。由于安居住宅一般位于城市邊緣，大部分是通過(guò)新征集體土地進(jìn)行建設(shè)的，農(nóng)地與居住用地的差價(jià)很大，政府有條件限制此類土地的出讓價(jià)格，因此土地儲(chǔ)備制度對(duì)廣大低收入者來(lái)講沖擊不大。 第12頁(yè) 共12頁(yè)
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