社區(qū)商業(yè)開發(fā)與營銷專題培訓(xùn)教程-資料下載頁
2025-05-06 16:54本頁面
【導(dǎo)讀】社區(qū)商業(yè)，出現(xiàn)于20世紀(jì)50年代的美國。是以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對(duì)象的商業(yè)形態(tài)。足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。它的服務(wù)人口一般在5萬人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)。有較強(qiáng)的針對(duì)性。外向型:社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在5％—11％之間，商業(yè)體量較大，則市場(chǎng)難以消化。需求，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。利店，步行10分鐘可到達(dá)超市和餐飲店，騎車15分鐘可到達(dá)購物中心。求，其組成的社區(qū)商業(yè)主要表現(xiàn)為“鄰里商業(yè)”。“鄰里商業(yè)”主要是方便居民就近購買生活必需品，為居民提供生活服務(wù)功能。社區(qū)商業(yè)街內(nèi)的商鋪多為獨(dú)立鋪位；社區(qū)商業(yè)街的服務(wù)對(duì)象為小區(qū)居民，外向型商業(yè)街服務(wù)范圍可延伸至社區(qū)外。社區(qū)商業(yè)中心是社區(qū)商業(yè)最高組織形式；片區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本狀況。片區(qū)內(nèi)消費(fèi)群體構(gòu)成比例
【正文】 4% 作為獎(jiǎng)金，按 60萬－ 100萬元／間左右計(jì)算，優(yōu)質(zhì)商家的投資者將獲得 萬 4萬元的獎(jiǎng)勵(lì)。 、 “ 放水養(yǎng)魚 ” 法 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 、關(guān)注 “ 主力店 ” 和 “ 品牌店 ” 效應(yīng) 對(duì)于大社區(qū)商業(yè)，尤其是社區(qū)特色街來說， “ 主力店 ” 和 “ 品牌店 ” 效應(yīng)明顯。 商鋪品牌店是否進(jìn)入社區(qū)是投資者很重要的參考因素：一是品牌客戶對(duì)商鋪的選擇有嚴(yán)格的商圈評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法；其二知名的品牌客戶其本身就具備聚客能力，會(huì)影響商圈的形成，加快社區(qū)商業(yè)的招商進(jìn)程。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 、控制招商節(jié)奏 確定招商對(duì)象 ： 社區(qū)商業(yè)的招商應(yīng)從核心主力店開始啟動(dòng)，按照 “ 核心主力店 次主力店 品牌專賣店 小型商家 ” 這樣一個(gè)順序來進(jìn)行，用核心主力店來帶動(dòng)次主力店和中小商家。 鎖定目標(biāo)客戶群，有效地傳遞信息 ： 社區(qū)商鋪營銷日趨理性，針對(duì)性地鎖定目標(biāo)客戶群體，進(jìn)行有效的信息傳遞。居民關(guān)注社區(qū)發(fā)展的同時(shí)，對(duì)社區(qū)服務(wù)，居住環(huán)境，文化娛樂，醫(yī)療衛(wèi)生等均提出更高層次的需求。 招商戰(zhàn)線不宜太長 ： 社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目銷售不同，商業(yè)項(xiàng)目要一氣呵成，招商時(shí)間不宜過長，因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目是統(tǒng)一開售的，一旦入伙，就容易出現(xiàn)節(jié)點(diǎn)，要乘人氣最旺時(shí)期，一氣呵成，至少?zèng)_到 80%90%，這樣才能夠保證人氣的持續(xù)，使后期的招商更為順利。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 招商基本完成后，就要規(guī)劃好統(tǒng)一的商鋪開業(yè)時(shí)間。社區(qū)商業(yè)與其它商業(yè)一樣，在選擇開業(yè)時(shí)間上也較為講究，切忌開業(yè)時(shí)間不統(tǒng)一，以至造成一邊營業(yè)，一邊裝修的局面。因此，在開業(yè)時(shí)間上盡量選擇同一天。 、選擇好開業(yè)時(shí)間 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 六、銷售策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 銷售模式 目前商業(yè)市場(chǎng)有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進(jìn)的業(yè)態(tài)及長期經(jīng)營效果也各不相同。 純 銷 售 帶租約銷售 短期返租銷售 長期返租銷售 一般為三年返租 一般為十年返租 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 純銷售模式 優(yōu)勢(shì)： ? 發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)； ? 將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營壓力。 劣勢(shì)： ?產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐； ?無法規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象； ? 對(duì)于商業(yè)做旺主要靠市場(chǎng)自身調(diào)整，所需時(shí)間較長； ? 若經(jīng)營不好，對(duì)于項(xiàng)目整體形象有一定影響。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 適用： ? 商業(yè)銷售競(jìng)爭(zhēng)不激烈導(dǎo)致市場(chǎng)成熟度低，投資客戶缺乏了解； ? 純街鋪銷售； ? 商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 優(yōu)勢(shì)： ?通過招商保證前期商業(yè)定位與形象； ?能快速回收資金，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)； ?短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。 劣勢(shì)： ?鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯； ?未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪； ?銷售難度較大，售價(jià)與租金之間產(chǎn)生的收益回報(bào)低難以達(dá)到投資 者期望； ?中、長期收益難以穩(wěn)定；后期經(jīng)營管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè) 形象與公司長期發(fā)展； ?各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。 帶租約銷售 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 適用： ?商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營紅火，無需擔(dān)心后續(xù)收益； ?可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長期經(jīng)營保證，獲取長期 穩(wěn)定收益回報(bào)； ?純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 優(yōu)勢(shì)： ?前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī) 劃，可以有效保證整體商業(yè)形象； ?幫業(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期，既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后 卸下返租包袱； ?3年返租期較適中， 3年后商業(yè)有可能旺。 劣勢(shì)： ?承擔(dān)前幾年的返租補(bǔ)貼； ?返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營管理要求較高； ?因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。 短期返租銷售（三年） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 長期返租銷售（十年） 優(yōu)勢(shì)： ?前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位，給投資者堅(jiān)定信 心； ?返租銷售，并適當(dāng)降低投資門檻，可以擴(kuò)大客戶層面，有利于加快項(xiàng) 目銷售速度； ?如果項(xiàng)目經(jīng)營管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報(bào)。 劣勢(shì)： ?承擔(dān)十年的返租補(bǔ)貼； ?如后期經(jīng)營管理沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長，壓力越大； ?因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 長期返租與短期返租的比較分析 ? 從銷售角度看，短期返租與長期返租都會(huì)使得銷售速度加快，兩者不會(huì)對(duì)銷售成果產(chǎn)生非常大的區(qū)別。 ? 從風(fēng)險(xiǎn)角度看，短期返租相對(duì)于長期返租，后期返租壓力小，后期風(fēng)險(xiǎn)非常小；同時(shí)也更能趨向政府相關(guān)政策，避免政策風(fēng)險(xiǎn)。
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