社區(qū)商業(yè)開發(fā)與營銷專題培訓(xùn)教程(完整版)
【正文】 點(diǎn)的設(shè) 置應(yīng)考慮能否引導(dǎo)人流經(jīng)過盡可能多的商業(yè)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 人流動線設(shè)計(jì)以直線為主，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有較高租金價(jià)值，同時(shí)適當(dāng)勾勒弧線，體現(xiàn)層次感及節(jié)奏，增加人流動線的變化； ? 人流動線規(guī)劃中，可結(jié)合具體情況設(shè)置具有銜接過渡的中庭等設(shè)施，一方面使人流的動線較靈活，同時(shí)也起到很好的凝聚人氣的作用，提升部分商鋪的商業(yè)價(jià)值。因此，在以中小商鋪為主的同時(shí)，針對大投資商的大面積商鋪的需要，規(guī)劃配置一定量的大面積商鋪。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ?租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)； ?是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項(xiàng)目實(shí)際情況； ?能否在項(xiàng)目目前條件下開業(yè)經(jīng)營，培育商業(yè)氛圍； ?符合商鋪建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)。 有了這樣的 “ 池塘 ” ，發(fā)展商就可以根據(jù)業(yè)主的消費(fèi)能力與消費(fèi)特點(diǎn)，進(jìn)行定點(diǎn)、定向招商，確定同類業(yè)態(tài)原則上只允許 23家，從而避免惡性競爭，并對經(jīng)營者的品牌、商鋪外裝修風(fēng)格有一定要求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 招商基本完成后，就要規(guī)劃好統(tǒng)一的商鋪開業(yè)時(shí)間。 劣勢： ?鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯； ?未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪； ?銷售難度較大，售價(jià)與租金之間產(chǎn)生的收益回報(bào)低難以達(dá)到投資 者期望； ?中、長期收益難以穩(wěn)定；后期經(jīng)營管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè) 形象與公司長期發(fā)展； ?各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 優(yōu)勢： ?前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī) 劃，可以有效保證整體商業(yè)形象； ?幫業(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期，既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后 卸下返租包袱； ?3年返租期較適中， 3年后商業(yè)有可能旺。因此，在開業(yè)時(shí)間上盡量選擇同一天。 、 “ 放水養(yǎng)魚 ” 法 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 、關(guān)注 “ 主力店 ” 和 “ 品牌店 ” 效應(yīng) 對于大社區(qū)商業(yè)，尤其是社區(qū)特色街來說， “ 主力店 ” 和 “ 品牌店 ” 效應(yīng)明顯。 總體思路： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)需求特點(diǎn) 主出入口 / 主干道 1 層 /2 層 1,000 5,000 社區(qū)標(biāo)超 位置要求不高，可移動彈性較強(qiáng) 1 層 10 － 40 其他 不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購買頻率不高 1 層 10 － 20 沖印店 靠近主出入口，離居住區(qū)域較近 1 層 10 － 20 干洗店 新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力 較高，通常位置較優(yōu)越 1 層 30 － 100 地產(chǎn)中介 屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于 1 、 2 層皆可 1 層 /2 層 100 200 生活家居 一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購買頻率較高 1 層 30 － 60 餅屋（蛋糕店） 靠近主出入口，離居住區(qū)域較近 1 層 50 200 便利店 主力承租面積通常位于 2 層，具體位置上無特殊要求，但要有一個 較好的展示面 1 層 /2 層 500 1,000 休閑類 主力承租面積通常位于 2 層，具體位置上無特殊要求 1 層 /2 層 美發(fā)： 50 100 美容： 200 1,000 美容 / 美發(fā) 偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道 1 層 /2 層 快餐類： 100 － 500 ； 西餐咖啡： 200 － 800 中式酒樓： 1,000 3,000 餐飲 主出入口 1 層 100 500 便利超市 主干道 / 主出入口 1 3 層 6,000 － 15,000 綜合超市 位置 經(jīng)營樓層 經(jīng)營面積（㎡） 業(yè)態(tài) 指標(biāo) 主出入口 主干道層 層層－不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購買頻率不高層－沖印店層－新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越層－屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于 、 層皆可層 層一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購買頻率較高層－餅屋（蛋糕店）層主力承租面積通常位于 層，具體位置上無特殊要求，但要有一個較好的展示面層 層主力承租面積通常位于 層，具體位置上無特殊要求層 層美發(fā)：美容：偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道層 層－ ；西餐咖啡： －主出入口層主干道 主出入口層3,000－ 10,000經(jīng)營面積（㎡） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 在商業(yè)主題、業(yè)態(tài)、商業(yè)功能基本確定的情況下，招商范圍應(yīng)該控制在社區(qū)服務(wù)的范疇內(nèi)，要以與功能定位相關(guān)連的商業(yè)業(yè)態(tài)，作為招商的重要前題與目標(biāo)。 、商鋪面積規(guī)劃： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 類型 面積配比 30㎡ 以下
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