【正文】 帶動作用；突顯華潤萬家超市對于整個項目的帶動作用；““ 國美電器搶灘梅林商業(yè)步行街國美電器搶灘梅林商業(yè)步行街 ”” 、 ““ 梅林商業(yè)街，因此而改變梅林商業(yè)街，因此而改變 ””、 ““ 追隨國美，一起賺錢追隨國美，一起賺錢 ”” ， 國美電器的進駐，提升了整體項目的國美電器的進駐，提升了整體項目的商業(yè)價值，也給投資者和商家增加了的投資信心。商業(yè)價值，也給投資者和商家增加了的投資信心。萬象 中心街梅林商業(yè)步行街Page 92美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 投資前景好B、訴求點清晰解析解析 ————““ 繁華未來，比肩彌敦道繁華未來，比肩彌敦道 ”” 、 ““ 福田中心福田中心 南山中心之后，印證財富增值空間南山中心之后，印證財富增值空間 ””簡單明了，單刀直入，為客戶描繪項目未來的發(fā)展?jié)摿?，說明其未來的升值空間無比巨大。簡單明了，單刀直入，為客戶描繪項目未來的發(fā)展?jié)摿?，說明其未來的升值空間無比巨大。Page 93美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 解析解析 ————中海月朗苑用中海月朗苑用 ““ 升值升值 1號街號街 ”” 簡單五個字將其表達主題一語簡單五個字將其表達主題一語道破，以及多個體現(xiàn)其未來升值潛力的詞句，直接明了的強道破，以及多個體現(xiàn)其未來升值潛力的詞句，直接明了的強調出項目未來的發(fā)展空間和升值潛力。調出項目未來的發(fā)展空間和升值潛力。投資前景好B、訴求點清晰Page 94美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., C、現(xiàn)場氛圍營造項目主要展示面的包裝，樓體包裝，售樓處的包裝（聲音畫面的結合），產(chǎn)品的包裝（樣板鋪）。現(xiàn)場氛圍營造現(xiàn)場氛圍營造ABCD工程圍板包裝售樓處包裝現(xiàn)場樓體包裝現(xiàn)場樣板鋪包裝Page 95美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., D、廣告元素的運用廣告語：單刀直入，直接明了，投資信息明確。布吉東大街 萬象 中心街振業(yè)城 商業(yè)街中海月朗苑 壹街Page 96美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., D、廣告元素的運用顏色：暖色調為主，多以金、黃、紅、橙、紫色為主，藍、綠、白、黑色用的少振業(yè)城 商業(yè)街中海月朗苑 壹街梅林商業(yè)步行街Page 97美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., D、廣告元素的運用工具：數(shù)據(jù)性分析、圖表、地圖要重點運用，突出投資分析的感覺萬科 金域道萬科 金域道梅林商業(yè)步行街Page 98美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 小結商鋪的主體營銷期短，廣告投放要高頻率且集中，拉長時間只能事倍功半。Page 99美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 如何進行更有效的營銷推廣？……客戶量是關鍵平衡速銷與溢價的關系短期內(nèi)成為市場熱點Page 100美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 客戶量是關鍵a 準入門檻一定不能太高（認籌金不能太高，保證蓄客量）。b 保持價格的神秘感，誠意客的流失（認籌期間只公布大的價格區(qū)間，不做細分）。c 小范圍價格試水，測試客戶價格接受度（開盤前一周公布各區(qū)域價格區(qū)間，根據(jù)各區(qū)域客戶量及價格反饋調整各區(qū)域價格，并針對性引導客戶）。Page 101美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., d 開盤前一天才最終確定價格（銷售員要有清晰的投資指引，重點難點鋪位要有明顯價格優(yōu)勢，從而做到對開盤的準確預判）。e 靈活機制，不放走任何一個誠意客（定金不夠客戶，合同延期客戶，未認籌客戶享受認籌優(yōu)惠，視開盤當天的成交情況靈活把握，若開盤成交量理想，可把關嚴格，若開盤成交不夠理想，可加大特殊客戶的把控力度）?？蛻袅渴顷P鍵Page 102美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 小結商鋪投資客戶量有限，再生性不強，多數(shù)為在現(xiàn)場氣氛帶動下的沖動購買，所以，保證蓄客量是營銷的關鍵。Page 103美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 如何進行更有效的營銷推廣？……客戶量是關鍵平衡速銷與溢價的關系短期內(nèi)成為市場熱點Page 104美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 平衡速銷與溢價的關系–… 弊弊–… 利利l 可能創(chuàng)造高收益可能創(chuàng)造高收益l 價格門檻高，客戶流失價格門檻高，客戶流失l 影響銷售率和銷售總目影響銷售率和銷售總目 標的達成標的達成l 一旦滯銷，剩余鋪位即一旦滯銷，剩余鋪位即 使使 降價也很難賣掉降價也很難賣掉溢溢 價價Page 105美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., –… 利利–… 弊弊l 銷售速度快，可能銷售速度快，可能 認為定價過低認為定價過低l 發(fā)展商沒有后顧之憂發(fā)展商沒有后顧之憂l 實現(xiàn)總體銷售目標實現(xiàn)總體銷售目標l 在客戶量充分，對價格在客戶量充分，對價格 接受度高的情況下，也接受度高的情況下，也 能適當拔高售價能適當拔高售價速速 銷銷平衡速銷與溢價的關系Page 106美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 小結商鋪銷售降低風險是第一要素，在確保速銷、銷售率的前提下可適當溢價，但若一味追求高價，則會有滯銷的風險。Page 107美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 結 語 如前所述，商業(yè)的招商與銷售是天生的矛盾，商業(yè)的持續(xù)繁榮應該是只租不售。然而，在當前的市場背景下，社區(qū)商業(yè)的銷售是一種普遍現(xiàn)象，美格行商業(yè)地產(chǎn)立足于理解、尊重發(fā)展商的前提下，也遵循商業(yè)的生存發(fā)展規(guī)律。因此，社區(qū)商業(yè)的營銷絕不僅僅是純粹的銷售概念，而是在盡可能地兼顧未來商業(yè)的經(jīng)營發(fā)展、兼顧社區(qū)的整體商業(yè)形象，同時，也是在兼顧降低發(fā)展商、投資者的投資風險的角度上去審視社區(qū)商業(yè)的營銷。 如果可能，我們希望社區(qū)商業(yè)不再是一味地的追求短期高利潤的營銷模式，而是可以理性地花更多的精力、時間去做旺、做強它，從而實現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的持續(xù)繁榮。Page 108美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., Thank You !w w w . m e g a r o a d . n e t 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., l 靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023l 雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 12:57:3112:57:3112:571/24/2023 12:57:31 PMl 1以我獨沈久，愧君相 見頻 。 一月 2112:57:3112:57Jan2124Jan21l 1故人江海 別 ，幾度隔山川。 12:57:3112:57:3112:57Sunday, January 24, 2023l 1乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。 一月 21一月 2112:57:3112:57:31January 24, 2023l 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 24 一月 202312:57:31 下午 12:57:31一月 21l 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 一月 2112:57 下午 一月 2112:57January 24, 2023l 1行 動 出成果，工作出 財 富。 2023/1/24 12:57:3112:57:3124 January 2023l 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點的射 線 向前。 12:57:31 下午 12:57 下午 12:57:31一月 21l 沒有失 敗 ，只有 暫時 停止成功！。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023l 很多事情努力了未必有 結 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 12:57:3112:57:3112:571/24/2023 12:57:31 PMl 1成功就是日復一日那一點點小小努力的 積 累。 一月 2112:57:3112:57Jan2124Jan21l 1世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 12:57:3112:57:3112:57Sunday, January 24, 2023l 1不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 一月 21一月 2112:57:3112:57:31January 24, 2023l 1意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 24 一月 202312:57:31 下午 12:57:31一月 21l 1楚塞三湘接， 荊門 九派通。 。 一月 2112:57 下午 一月 2112:57January 24, 2023l 1少年十五二十 時 ，步行 奪 得胡 馬騎 。 2023/1/24 12:57:3112:57:3124 January 2023l 1空山新雨后，天氣晚來秋。 12:57:31 下午 12:57 下午 12:57:31一月 21l 楊 柳散和 風 ，青山澹吾 慮 。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023l 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 12:57:3112:57:3112:571/24/2023 12:57:31 PMl 1越是沒有本 領 的就越加自命不凡。 一月 2112:57:3112:57Jan2124Jan21l 1越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 12:57:3112:57:3112:57Sunday, January 24, 2023l 1知人者智，自知者明。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 一月 21一月 2112:57:3112:57:31January 24, 2023l 1意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 24 一月 202312:57:31 下午 12:57:31一月 21l 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 一月 2112:57 下午 一月 2112:57January 24, 2023l 1 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 2023/1/24 12:57:3112:57:3124 January 2023l 1一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強 不息。 12:57:31 下午 12:57 下午 12:57:31一月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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