【導(dǎo)讀】萬(wàn)元，總建筑面積17229㎡。管理局所屬全民制房地產(chǎn)四級(jí)企業(yè)。該公司現(xiàn)有一批管理素質(zhì)較強(qiáng)的。十多年來(lái)，公司始終堅(jiān)持“用戶第一，信譽(yù)至上”、“以人為。樂(lè)業(yè)做出了突出貢獻(xiàn)。該公司在已取得成績(jī)的基礎(chǔ)上，將以超前的設(shè)。計(jì)、全新的房地產(chǎn)理念、完備的物業(yè)管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為社會(huì)各階層，及時(shí)諦造理想溫馨的安居環(huán)境而不懈努力。目前該公司將重點(diǎn)籌建摩。托車市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目。近幾年，漢川的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市民的消費(fèi)水平不斷提高。得到了快速發(fā)展，商業(yè)增加值和社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)速度較快，區(qū)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)為支撐的多層次現(xiàn)代商業(yè)布局結(jié)構(gòu)。方有關(guān)部門的意見(jiàn)并達(dá)成一致。西與天門市接壤，南與仙桃為鄰。2020年全市國(guó)土面積。23個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)場(chǎng)辦事處全部開(kāi)通程控電話。險(xiǎn)，達(dá)到項(xiàng)目的盈利目標(biāo)，并取得良好的社會(huì)效益。一是摩托車產(chǎn)銷達(dá)到2750萬(wàn)輛，呈現(xiàn)小幅增長(zhǎng)。產(chǎn)、減員的現(xiàn)象，國(guó)民經(jīng)濟(jì)增速有所放緩，國(guó)內(nèi)外需求受到一定影響，比增長(zhǎng)%，凈增萬(wàn)輛。從季度產(chǎn)銷情況看，一季度完成產(chǎn)

　　

【正文】 第十三章 財(cái)務(wù)分析及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 一、評(píng)價(jià)方法和評(píng)價(jià)依據(jù) （ 1）本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》、國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)》和建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》的有關(guān)規(guī)定 和方法進(jìn)行的。 （ 2）本項(xiàng)目依據(jù)國(guó)家稅收政策規(guī)定，征收營(yíng)業(yè)稅和城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加費(fèi)，以及房產(chǎn)稅，項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)稅率為 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加費(fèi)，稅率分別為營(yíng)業(yè)稅的 7%和 3%，房產(chǎn)稅按租金的 12%征收。 （ 3）本項(xiàng)目按特區(qū)規(guī)定的 15%所得稅率估算所得稅。 （ 4）根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案，計(jì)算期定為 12 年 ,第一年出租率按 80%計(jì) ，以后年度按 100%。 （ 5）稅后利潤(rùn)提取 10%的盈余公積金。 （ 6）年基準(zhǔn)收益率設(shè)定為 8%。 二、建設(shè)項(xiàng)目總投資 本工程項(xiàng)目投入總資金為 萬(wàn)元。 三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) （ 1）本項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)年 每年 可實(shí)現(xiàn)租賃收入（租金參考漢川現(xiàn)行的商業(yè)門面估算） 店面租賃收入： 60 間 5 萬(wàn) /年 =300 萬(wàn)元（出租率 100%） 倉(cāng)儲(chǔ)租賃收入： 20 間 1 萬(wàn) /年 =20 元 交易樓租賃收入： 100 萬(wàn)元 收入合計(jì)： 420 萬(wàn)元 （ 2）經(jīng)營(yíng)稅金（ 萬(wàn)元） 營(yíng)業(yè)稅： 360 萬(wàn)元 5%=21 萬(wàn)元 城市建設(shè)稅： 21 萬(wàn)元 7%= 萬(wàn)元 教育費(fèi)附加稅： 21 萬(wàn)元 3%= 萬(wàn)元 房產(chǎn)稅： 420 萬(wàn)元 12%= 萬(wàn)元（收入的 12%計(jì)提） （ 3）經(jīng)營(yíng)成本 本項(xiàng)開(kāi)發(fā)目標(biāo)是商品房鋪面，并全部 對(duì)外出租，需進(jìn)行經(jīng)營(yíng)總成本計(jì)算。本項(xiàng)目總成本主要包括經(jīng)營(yíng)管理部門人員工資、房屋修理費(fèi) 用、管理費(fèi)用、折舊與攤銷費(fèi)用等。 人員工資：項(xiàng)目勞動(dòng)定員為 5 人，工資福利費(fèi)按 2 萬(wàn)元 /年 /人 計(jì) 算 。經(jīng)計(jì)算年工資總計(jì)為 10 萬(wàn)元。 維修費(fèi)： 1120 萬(wàn)元 %= 萬(wàn)元 （按房屋造價(jià)的 %估算） 固定資產(chǎn)折舊： 1120（ 14%） /30 年 = 萬(wàn)元（按折舊年限 30 年，殘值率 4%估算） 經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用： 420 萬(wàn)元 3%= 萬(wàn)元（按收入的 3%估算） 綜上所述，本項(xiàng)目年總成本為 萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本（不含折舊與攤銷）為 萬(wàn)元。 （ 4）經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 經(jīng)計(jì)算本項(xiàng)目正常年利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元；所得稅為 萬(wàn)元；稅后的凈利潤(rùn)為 萬(wàn)元；提取法定盈余公積金 萬(wàn)元；可供分配利潤(rùn) 萬(wàn)元。 四、盈利能力分析 根據(jù)前述給出的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的計(jì)算結(jié)果，進(jìn)行現(xiàn)金流量表（全部投 資）計(jì)算分析，得出如下經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo) (稅后 )： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） : % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV IC=7%） : 投資回收期（ Pt） : 年 （所得稅前） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） : % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV Ic=7%） : 投資回收期（ Pt） : 年 （所得稅后） 靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)： 投資利潤(rùn)率 =平均年利潤(rùn)總額 /總投資 100% = % 投資利稅率 =年利稅總額 /總投資 100% = % 資本金凈利率 =平均年凈利潤(rùn)額 /資本金 100% = % 由以上動(dòng)態(tài)和靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)可以看出，該項(xiàng)目投資回報(bào)率較好，投資回收期短，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于設(shè)定的目標(biāo)基準(zhǔn)值（ 8%），有一定的財(cái)務(wù)盈利能力，能夠給投資者帶來(lái)投資回報(bào)。 以上評(píng)價(jià)指標(biāo)優(yōu)于行業(yè)基準(zhǔn)評(píng)價(jià)指標(biāo)，故項(xiàng)目可行。 五、 不確定性分析 （ 敏感性分析 ） 影響該項(xiàng)目成敗的主要敏感因素有出租價(jià)格、出租率、建安成本和總投資。建安成本和土地費(fèi)用是總投資的最主要部分。因本項(xiàng)目占總投資最主要部分的土地費(fèi)用和建安費(fèi)用已經(jīng)明確，不會(huì)發(fā)生變化，因此總投資變化的可能性不大。故本項(xiàng)目要考查的風(fēng)險(xiǎn)因素應(yīng)是 出租價(jià)格和出租 率?，F(xiàn)分別對(duì)這兩方面因素增減 5%來(lái)計(jì)算項(xiàng)目的內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期，考察項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 經(jīng)計(jì)算，各因素發(fā)生變化都會(huì)不同程度地影響項(xiàng)目的效益，最為敏感的因素是出率下降和租金價(jià)格的降低 ， 租金價(jià)格 最為敏感，降價(jià)幅度不高于 %； 平均出租率不低于 77%時(shí)，項(xiàng)目的稅后財(cái)務(wù)內(nèi) 部收益率仍可達(dá)到 8%，說(shuō)明項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。詳見(jiàn) “ 敏感性分析計(jì)算結(jié)果表 ” 敏感性分析計(jì)算結(jié)果表 內(nèi)部收益率 （稅后） 敏感因素 (%) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元 ) 投資回收期 (年 ) 基本方案 租金價(jià)格降低 5% 租金價(jià)格上升 5% 出租率減少 5% 六、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 政策風(fēng)險(xiǎn) 今年來(lái)國(guó)家連續(xù)兩個(gè)一號(hào)文件支持“三農(nóng)”建設(shè)，并不斷增加農(nóng)機(jī)購(gòu)買汽車、摩托車等產(chǎn)品，政策形勢(shì)相當(dāng)有利于摩托車市場(chǎng)發(fā)展。該項(xiàng)目作為唯一的專業(yè)摩托車市場(chǎng)，在該產(chǎn)業(yè)集約化進(jìn)程中將起到不可替代的作用。因此，在政策性風(fēng)險(xiǎn)方面，該項(xiàng)目面臨的政策性風(fēng)險(xiǎn)極少。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 現(xiàn)在農(nóng)民對(duì)摩托車需求很大，漢川農(nóng)村人口較多，購(gòu)摩托車風(fēng)氣 很濃。但是要注意同行的競(jìng)爭(zhēng)，目前漢川周邊縣市有幾個(gè)摩托車交易市場(chǎng)，但它們主要還是針對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)對(duì)我地區(qū)影響不大，我市目前還沒(méi)有專業(yè)的摩托車交易市場(chǎng)，所以，未來(lái)五年市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也是處于最弱水平。 從市場(chǎng)定位來(lái)看，的中高檔商業(yè)服務(wù)用房租 賃 市場(chǎng)還是十分紅火的，出租價(jià) 格逐年大幅度增長(zhǎng)，關(guān)鍵是本項(xiàng)目自我定位要準(zhǔn)確，要能夠符合市場(chǎng)需求，這樣才能創(chuàng)造良好的營(yíng)銷業(yè)績(jī)；從項(xiàng)目設(shè)計(jì)、設(shè)施方面看，如何把握好細(xì)分市場(chǎng)的心理需求，使承租人能夠獲得如獲至寶的超值感受，令其心動(dòng)加行動(dòng)；物業(yè)管理體現(xiàn)人性化，業(yè)主入住物業(yè)后物業(yè)管理規(guī)范，要求工作人員業(yè)主為 “ 上帝 ” ，守章敬業(yè)，使租戶處處感到舒適方便。只有這樣才能在的商業(yè)物業(yè)租賃市場(chǎng)中樹(shù)立自己的品牌。 （ 1）開(kāi)拓市場(chǎng) 從微觀上看，本項(xiàng)目要在市場(chǎng)中取勝 ,必須在要在招商和特色經(jīng)營(yíng)上加大力度，化風(fēng)險(xiǎn)為機(jī)遇。引入有一定規(guī)模、品牌、 特點(diǎn)和管理水平的商家，形成本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色，與周邊大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目展開(kāi)錯(cuò) 位經(jīng)營(yíng)，從而提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 （ 2）充分利用政策 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)，要充分利用各種優(yōu)惠政策措施，與時(shí)俱進(jìn)地根據(jù) 項(xiàng)目運(yùn)行的實(shí)際情況，展開(kāi)對(duì)外營(yíng)銷活動(dòng)。 （ 3）完善經(jīng)營(yíng)管理 第十四章 結(jié)論與建議 第一節(jié) 結(jié) 論 本可行性研究報(bào)告通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)環(huán)境、發(fā)展前景、建設(shè)條件、工程方案、環(huán)保節(jié)能、投資估算、財(cái)務(wù)效益、社會(huì)和環(huán)境效益及招標(biāo)方案等方面進(jìn)行了詳細(xì)的分析和論證，對(duì)本項(xiàng)目實(shí)施的技術(shù)可靠性、 經(jīng)濟(jì)合理性及實(shí)施的可能性等多方面比較和論證，得到如下結(jié)論： 第一、漢川摩托車市場(chǎng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，擬征地 畝，新建綜合性的摩托車、電動(dòng)車、零部件、維修服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)品展示等為一體的摩托車市場(chǎng)，包括店面、倉(cāng)庫(kù)、綜合性服務(wù)大樓等。通過(guò)規(guī)范化的統(tǒng)一管理統(tǒng)一服務(wù)，形成漢川乃至周邊范圍內(nèi)頗具規(guī)模的摩托車市場(chǎng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高城市品質(zhì)。 第二、城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，農(nóng)業(yè)、工業(yè)發(fā)展較快，當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)戶對(duì)規(guī)?；?、規(guī)范化的交易市場(chǎng)的需求旺盛。 第三、本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)年 凈利潤(rùn)為 ，投資凈利潤(rùn)率 %， 所 得稅后投資回收期約 年。 因此，本項(xiàng)目實(shí)施后，能確保市場(chǎng)招商成功，充分發(fā)揮本項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。 以上說(shuō)明，本項(xiàng)目可行。 第二節(jié) 建 議 綜合以上各部分的分析，我們認(rèn)為該項(xiàng)目從政策、市場(chǎng)、技術(shù)、財(cái)務(wù)等各方面都是可行的， 建設(shè)是必要的 ， 建議有關(guān)部門給予支持，盡快促成上馬。 并對(duì)該項(xiàng)目提出以下建議： 該項(xiàng)目要合理地用足用好政策，積極爭(zhēng)取減免有關(guān)政策收費(fèi)及市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中的稅費(fèi)，使項(xiàng)目能夠盡快啟動(dòng)并輕裝上陣，實(shí)現(xiàn)投資、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)及政府共贏的局面。 要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的開(kāi)門紅，市場(chǎng)管理委員會(huì)應(yīng)主動(dòng)爭(zhēng)取 市政府及有關(guān)部門的大力支持，在新市場(chǎng)建成后，通過(guò)政府行政手段，取締現(xiàn)有零星、分散的交易場(chǎng)所。 項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中必須嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定、企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)方針進(jìn)行運(yùn)作，加強(qiáng)市場(chǎng)的培育與管理，注重市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展，塑造品牌專業(yè)市場(chǎng)形象，樹(shù)立摩托車市場(chǎng)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、周道服務(wù)的企業(yè)社會(huì)形象；進(jìn)行營(yíng)銷模式創(chuàng)新，服務(wù)創(chuàng)新，廣告宣傳創(chuàng)新，經(jīng)銷商政策創(chuàng)新，避開(kāi)市場(chǎng)低層次惡性競(jìng)爭(zhēng)（如：可適當(dāng)增加市場(chǎng)服務(wù)投入）。 必須培養(yǎng)一支高效專業(yè)的市場(chǎng)管理團(tuán)隊(duì)，保證市場(chǎng)的高效運(yùn)作；培養(yǎng)工作人員的嚴(yán)格質(zhì)量意識(shí)，市場(chǎng)營(yíng)銷意識(shí)，加強(qiáng) 企業(yè)的規(guī)范化建設(shè)，增強(qiáng)企業(yè)員工凝聚力，提高員工素質(zhì)和工作能力。 根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化，不間斷地進(jìn)行市場(chǎng)了解，收集市場(chǎng)信息，調(diào)整服務(wù)、銷售策略，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；進(jìn)行差異化營(yíng)銷，滿足市場(chǎng)個(gè)性化、多樣化需求。 加強(qiáng)企業(yè)信息化建設(shè)，利用好市場(chǎng)信息和政府政策，借助好外界力量，牢牢把握市場(chǎng)機(jī)遇。同時(shí)，利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)優(yōu)勢(shì)，設(shè)立“漢川摩托車交易網(wǎng)”，建立網(wǎng)上信息發(fā)布與交易平臺(tái)。 建議承辦單位從項(xiàng)目建設(shè)期起，就應(yīng)開(kāi)展廣告宣傳工作，積極開(kāi)拓市場(chǎng)，以保證項(xiàng)目投入運(yùn)作后能及時(shí)創(chuàng)造更好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和社會(huì)效益。 附表、附件及附 圖 一、附表 《利潤(rùn)和利潤(rùn)分配表》 《項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表》 《項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表》 《資產(chǎn)負(fù)債表》 二、附件 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》 《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》 《摩托車市場(chǎng)項(xiàng)目法人組成名單》 《成交確認(rèn)書》 《土地證》 《環(huán)境影響登記表》 三、附圖 《摩托車市場(chǎng)建設(shè)用地勘測(cè)定界圖》 《建筑方案圖》