【導(dǎo)讀】華美工業(yè)區(qū)，周邊日常主要生活配套比較完善。其中住宅：30,773平方米；商業(yè)：13,560平方米；機動車停車位：125。元/㎡,車庫部分為2020元/㎡。我們預(yù)測，項目在2020年5月取得預(yù)售許可證后，加上開盤前的推廣，銷售率達90%，車庫在銷售期完成全部銷售。益，在本次計算中不產(chǎn)生現(xiàn)金流。計劃2020年8月正式開工，2020年5月開始預(yù)售，2020年1月交付使用。資料、《深圳建設(shè)工程價格信息》以及本項目具體情況估算的。資金籌措的主要來源包括自有資金、銀行融資和銷售回款。來源于銷售收入。2020年，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值116694億元，按可比價格計算，比上年增長%，人均GDP超過了1000美元。2020年，中國財政收入突破2萬億元，財力的日益。2020年全年全社會固定資產(chǎn)投資55118億元，比上年增長%。房地產(chǎn)開發(fā)投資10106億元，比上年增長%；全年商品房銷售額7671. 億元，增長%，其中銷售給個人增長%，所占比重為%。

　　

【正文】 320 3 萬－ 4萬 項目不臨主干道，規(guī)劃有 5 層商業(yè)建筑，按照一層 萬元／平方米計算，二層價格取 萬元／平方米，三、四層 ／平方米，五層 萬 元／平方米，商業(yè)綜合均價為 8000 元／平方米。 項目評價 本項目商業(yè)部分由于目前周邊的消費力狀況難以形成很好的支撐，因而在宣傳推廣中，最重要的是將成熟商圈價值與項目三面臨市政路的未來升值潛力進行更深入的挖掘。 五 項目發(fā)建設(shè)進度安排 有關(guān)工程計劃說明 根據(jù)同類一般項目的開發(fā)時間，結(jié)合本項目的具體情況、開發(fā)商的計劃，項目建設(shè)時間從 2020 年 5月起計算至 2020 年 1 月底竣工驗收結(jié)束，共需時 21個月。具體時間安排大致如下表所示： 項目開發(fā)階段 起止時間 工期（月） 準備階段 3 基礎(chǔ)工程 2 地下室工程 2 主體工程 6 安裝工程 6 裝飾工程 7 室外配套工程 3 竣工驗收 3 項目開發(fā)合計 21 施工橫道圖 詳見附表 《項目工程計劃橫道圖》。 六 投資估算與資金進度安排 項目總投資估算 房地產(chǎn)項目各項費用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多，不確定性大，尤其是依建設(shè)項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設(shè)項目之投資和費用構(gòu)成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，其投資成本及成本費用由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分構(gòu)成。本項目開發(fā)成本估算是根據(jù)區(qū)域內(nèi)同類房地產(chǎn)項目的一般成本、委托方提供的資料、《深圳建設(shè)工程價格信息》以及本項目具體情況估算的。經(jīng)測算，整個項目的總開發(fā)成本為 ，成本單價為 元 /㎡。自有資金利息考慮的是機會成本，并沒有實際資金的支出，所以在后面的財務(wù)分析、風(fēng)險分析的計算指標中均未將其納入開發(fā)成本。詳見附表 《項目開發(fā)成本估算表》。 固定資產(chǎn)投資總額 本項目的固定資產(chǎn)投資由地價、施工前期費、建安工程費、區(qū)內(nèi)配套工程費、管理費用、財務(wù)費用、不可預(yù)見費和監(jiān)理費用幾大部分構(gòu)成，共計 萬元。具體見下表： 序號 項目 單價 (元 /㎡ ) 總價 (萬元 ) 一 地價 二 施工前期費 三 建安工程 四 區(qū)內(nèi)配套工程 五 監(jiān)理費用 六 管理費用 七 財務(wù)費用 八 不可預(yù)見費 九 合計 注：表中單價為按計入總建筑面積分攤測算的。 （ 1）地價包括土地出讓金、開發(fā)費、配套費等，根據(jù)《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》〔深地合字 (2020)0015 號〕確認：項目的地價為 萬元人民幣，樓面地價為 元 /㎡。 （ 2）施工前期費包括勘察和設(shè)計費、五通一平等費用，共計 萬元。其中勘察和設(shè)計費為 萬元；五通一平費用為 萬元。此項費用在開發(fā)前期分步投入。 （ 3）建安工程費包括基礎(chǔ)、土建工程費和安裝工程費等費用，共計 萬元。此項費用根據(jù)項目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進度計劃分期投入。 （ 4）區(qū)內(nèi)配套工程費包括區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、排水、排污、變電所、園林綠化、公共設(shè)施、場地清理和路燈設(shè) 施等，共計 萬元。 （ 5）監(jiān)理費用按房地產(chǎn)開發(fā)的一般標準計取，共 萬元，隨開發(fā)建設(shè)進度投入。 （ 6）不可預(yù)見費一般按施工前期費、建安工程費、區(qū)內(nèi)配套工程費、監(jiān)理費之和的 3%5%計，根據(jù)項目具體情況，按 3%計取，共 萬元，隨開發(fā)建設(shè)進度投入。 流動資金估算 房地產(chǎn)開發(fā)項目的流動資金包括管理費用、銷售費用和財務(wù)費用。 （ 1）管理費用包括土地取得、開發(fā)工程的各項間接費、現(xiàn)場辦公及公司管理部門和各種費用，結(jié)合項目的具體情況，管理費按施工前期費用、建安工程費、區(qū)內(nèi)配 套工程、監(jiān)理費之和的 3%計取，共 萬元。 （ 2）銷售費用指項目銷售及出租經(jīng)營過程中發(fā)生的各項費用，銷售費用主要包括營銷、廣告、代理費等，根據(jù)深圳市一般項目的情況按銷售收入的 3%計算；共計 萬元，此項費用隨銷售收入發(fā)生而投入。 （ 3）財務(wù)費用批為開發(fā)項目融資而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息。估計項目需向銀行貸款 萬元，期限為八個月，貸款利率按 %計息，到期一次還本付息，財務(wù)費用共計 萬元。 資金籌措 資金來源 項目開發(fā)投資的資金來源主要包 括自有資金、銀行融資、其它來源及銷售回款等渠道。這幾種渠道可以單獨使用，也可以結(jié)合使用。 項目籌資方案 對于“中旅翡翠星光園”項目，結(jié)合開發(fā)商自身的具體情況，我們建議采用以下兩種方案中的方案 2： 方案 1，項目開發(fā)投資的資金來源由自有資金和銷售回款組成； 方案 2，項目開發(fā)投資的資金來源由自有資金、銀行貸款和銷售回款組成。 投資使用計劃 投資使用計劃 根據(jù)項目的開發(fā)建設(shè)期安排及各期的施工進度計劃，擬定項目的投資計劃。從表中數(shù)據(jù)表明，各期工程款的給付是比較均勻的，幾乎沒有 出現(xiàn)付款的高峰期，詳見附表 《項目投資計劃估算表》。 借款償還計劃 項目還款來源主要來自本項目的租售收入。根據(jù)測算，項目在 2020 年 5 月底就可利用銷售收入開始償還銀行貸款本息， 2020 年 8 月償還全部銀行貸款。詳見附表 《資金來源與運用表》和附表 《借款償還期測算表》。 七 銷售及經(jīng)營收入測定 各類物業(yè)銷售收入估算 經(jīng)測算，當(dāng)住宅、商業(yè)銷售率達為 90%時，項目的銷售收入為 萬元。如下表： 項目內(nèi)容 可售面積 (㎡ ) 實現(xiàn)均價 (元 /㎡ ) 銷售率 總額 (萬元 ) 住宅 90% 商業(yè) 90% 車庫 3200 1000 合計 90% 項目銷售回款計劃 估計本項目在 2020 年 3月開始做預(yù)售前推廣工作， 2020年 5 月底結(jié)構(gòu)封頂，在結(jié)構(gòu)封頂前 ,利用五一黃金時間，于 5月 1 日開始正式預(yù)售，根據(jù)深圳市住宅的一般銷售情況及本項目的實 際情況，估計銷售進度。具體安排見下表： 項目 2020 年 合計 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 住宅 20% 10% 5% 5% 5% 5% 10% 5% 95% 商業(yè) 15% 10% 5% 10% 5% 5% 10% 5% 95% 車庫 40% 20% 20% 20% 100% 合計 開盤、封頂 注：預(yù)計在 8 個月的銷售期內(nèi)，銷售率為 90%。項目尚有未售物業(yè)，即剩余10%的住宅 (面積 ㎡ )、 10%商業(yè) (面積 1356 ㎡ )作為企業(yè)留存或在計算期以后銷售。 根據(jù)銷售計劃、定價策略、房地產(chǎn)交易的付款習(xí)慣和慣例，以及各種付款方式的比例可得出銷售收入預(yù)測表 : (1)住宅銷售收益預(yù)測表 單位 :萬元 時間 銷售面積（ m2） 單價 應(yīng)收款 一次性及按揭首期款 銀行按揭款 實收款 2020 年 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2020 年 1 月 2 月 3 月 合計 住宅收入計算說明： 付款方式：根據(jù)市場調(diào)查表明：住宅一次性交款比例為 10%左右， 7 成按揭比例為 90%.客戶在交納定金 15 日內(nèi)，付清首期款，銀行貸款流程需 2 個月時間，按揭資金才能到位，且貸款額的 10%作為保證金須在項目入伙后的 3個月返回。 在投資計算期末，上述未銷售物業(yè)作為投資收益入帳。 面積說明：住宅可售面積為 平方米，預(yù)計在 8 個月的銷售期內(nèi)銷售率為 90%，結(jié)余 平方米作為企業(yè)留存部分，在銷售計算期以后銷售或租賃。但在本次可行性研究中這部分資產(chǎn)不產(chǎn)生現(xiàn)金流。 商業(yè)收益計算說明： (2)商業(yè)銷售收益預(yù)測表 單位 :萬元 時間 銷售面積 (m2) 單價 商鋪 應(yīng)收款 一次性及按揭首期款 銀行 按揭款 實收款 2020 年 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2020 年 1 月 2 月 3 月 合計 付 款方式：商業(yè)付款方式參照住宅，即一次性交款比例為 10%左右， 7 成按揭比例為 90%.客戶在交納定金 15 日內(nèi)，付清首期款，銀行貸款流程需 2個月時間，按揭資金才能到位，且貸款額的 10%作為保證金須在項目入伙后的 3個月返回。 在投資計算期末，上述未銷售物業(yè)作為企業(yè)留存部分。 面積說明：商業(yè)可售面積為 平方米，預(yù)計在 8 個月的銷售期內(nèi)商務(wù)公寓、辦公銷售率為 90%，結(jié)余 平方米作為企業(yè)留存部分，在銷售計算期以后銷售或租賃。但在本次可行性研究中這部分資產(chǎn)不產(chǎn)生現(xiàn)金流。 (3)車庫收益說 明 車庫銷售收益預(yù)測表 單位 :萬元 時間 銷售面積 (m2) 單價 應(yīng)收款 實收款 2020 年 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2020 年 1 月 2 月 3 月 合計 付款方式：車庫付款方式全部為一次性交款，資金在銷售完畢即回籠