【導(dǎo)讀】6第三章建設(shè)條件與建設(shè)地址????????12第四章工程方案?????????????18第五章環(huán)境保護(hù)?????????????39第七章物業(yè)管理?????????????43第八章實(shí)施計(jì)劃與工程管理????????44第九章投資估算與資金籌措????????第十章經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益分析??????會(huì)頒發(fā)的工程咨詢丙級(jí)資質(zhì)。一年三月脫鉤改制。脫鉤改制以來(lái)，公司本著高起點(diǎn)、嚴(yán)要求、創(chuàng)造過(guò)硬。務(wù)市場(chǎng)，向社會(huì)提供高素質(zhì)的咨詢服務(wù)成果奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。稱者22人，中高級(jí)造價(jià)人員28名。劉世波，男，38歲，祖籍壽光市田柳鎮(zhèn)。中共黨員，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，國(guó)。和基建維修工作；1992年3月至1993年3月調(diào)濰坊醫(yī)藥公司從事基建工作；1993年3月至1993年9月在濰坊高新技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)工程建設(shè)指揮部，工程造價(jià)咨詢事務(wù)所有限公司任董事長(zhǎng)至今。地塊地理位置優(yōu)越，交通方便快捷，城市基礎(chǔ)設(shè)施完善。光市發(fā)展和改革委員會(huì)辦公用地，是開發(fā)建設(shè)商住區(qū)的理想地段?？偨ㄖ娣e為，其中住宅建筑。面積19140m2，公寓建筑面積13680m2，其他建筑面積。

　　

【正文】 平方米，地下車位 120 個(gè) 。 ⑶銷售計(jì)劃及銷售收入 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，在開工建設(shè)的同時(shí)開展銷售工作，預(yù)計(jì)項(xiàng)目 3年內(nèi)全部售出。該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售總收入 8730 萬(wàn)元。年度銷售計(jì)劃見表 101 表 101 銷售計(jì)劃表 單位 :萬(wàn)元 ... 年份 項(xiàng)目名稱 第 1年 第 2年 第 3年 合計(jì) 銷售比例 25% 45% 30% 100% 銷售收入 銷售稅金及附加 該項(xiàng)目建成后可實(shí)現(xiàn)銷售稅金及附加共計(jì) 萬(wàn)元，其中營(yíng)業(yè)稅 萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅 萬(wàn)元，教育費(fèi)附加 萬(wàn)元。詳見表102 銷售稅金及附加估算表 表 102 銷售稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算依據(jù) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 合計(jì) 1 2 3 1 營(yíng)業(yè)稅 銷售收入 5% 2 城市維護(hù)建設(shè)稅 營(yíng)業(yè)稅 7% 3 教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅 3% 4 合計(jì) 土地增值稅 該項(xiàng)目土地增值稅根據(jù)國(guó)家和地方土地增值稅有關(guān)規(guī)定，土地增值稅按銷售收入的 1%預(yù)收，須預(yù)交納土地增值稅 萬(wàn)元。 總成本費(fèi)用 該項(xiàng)目總成本費(fèi)用由總投資和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的各種費(fèi)用包括管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，按銷售收入的 2%計(jì)取 。 所得稅 該項(xiàng)目所得稅稅率為 33%。 四、損益與靜態(tài)盈利分析 該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 萬(wàn)元，所得稅 萬(wàn)元。經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為 %，投資純利潤(rùn)率為 %,投資利稅率為 %。詳見表105 損益表 ... 表 103 損益表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 合計(jì) 1 2 3 1 銷售收入 2 總成本費(fèi)用 3 銷售稅金及附加 4 土地增值稅 5 利潤(rùn)總額 6 所得稅 7 稅后利潤(rùn) 8 盈余公積金 9 可分配利潤(rùn) 評(píng)價(jià)指標(biāo) 投資利潤(rùn)率＝（利潤(rùn)總額／總投資額） 100% ＝（ ／ ） 100%＝ % 投資純利潤(rùn)率＝（稅后利潤(rùn)／總投資額） 100% ＝（ ／ ） 100%＝ % 投資利稅率＝（利稅總額／總投資額） 100% ＝（ ++） / 100%＝ % 五、償債能力分析 該項(xiàng)目申請(qǐng)融資金額為 1500 萬(wàn)元，銀行貸款金額為 1500 萬(wàn)元，借款利息為 10%。經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目有很強(qiáng)的還款能力 。 詳見表 104 貸款還本付息估算表 詳見表 105 資金來(lái)源與運(yùn)用表 表 104 貸款還本付息估算表 單位：萬(wàn) 元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 貸款利 率 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 合計(jì) 一 貸款還本付息 % ... 1 年初貸款累計(jì) 2 本年貸款 3 本年應(yīng)計(jì)利息 4 年末還本 5 年末付息 6 年末貸款累計(jì) 二 還本付息資金來(lái)源 1 投資回收 表 105 資金來(lái)源與運(yùn)用表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 1 資金來(lái)源 銷售收入 自有資金 借款 2 資金的運(yùn)用 建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息） 借款還本付息 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 盈余資金 4 累計(jì)盈余資金 六、現(xiàn)金流量與動(dòng)態(tài)盈利分析 該項(xiàng)目經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目稅后內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元（基準(zhǔn)收益率 12%），投資回收期 年。詳見表 106 現(xiàn)金流量表 表 106 現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 2 現(xiàn)金流出 ... 建設(shè)投資（含建設(shè)期利息） 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 七、盈虧平衡分析 固定總成本 盈虧平衡點(diǎn) = ——————————————— 100% 銷售收入 可變成本 銷售稅金及附加 =% 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為 %，即銷售收入或售房量達(dá)到 %時(shí)，項(xiàng)目可保本。 八、風(fēng)險(xiǎn)分析 敏感性分析 該項(xiàng)目分別對(duì)總投資、銷售 收入和預(yù)售款回籠速度作了單因素的敏感性分析，敏感性分析結(jié)果見表 10－ 7 敏感性分析表 表 107 敏感性分析表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 變動(dòng)因素 變動(dòng)幅度 內(nèi)部收益率 % 財(cái)務(wù)凈限值 投資回收期 1 基本方案 % 2 銷售收入 10% % +10% % 3 總投資 10% % +10% % 4 預(yù)售款回籠 速度 10% % +10% % ... 從上表看，售房?jī)r(jià)格和開發(fā)產(chǎn)品投資是兩大敏感因素，如果它們分別向不利方向變動(dòng) 10%，內(nèi)部利益率分別下降至 %和 %，投資回收也增加至 年。相比之下，預(yù)售款回籠進(jìn)度對(duì)項(xiàng)目影響較小。 定性分析 ⑴自然風(fēng)險(xiǎn) 自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程和經(jīng)營(yíng)過(guò)程造成的影響，以及對(duì)房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng) 險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)。 ⑵政策風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品交換者與經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢(shì)，以便及時(shí)處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)、建筑安全條例變化風(fēng)險(xiǎn)、審批手續(xù)過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。 ⑶經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變 化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。包括：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn) 。 ⑷技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的 ... 變動(dòng)給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者可能帶來(lái)的損失。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險(xiǎn)、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險(xiǎn)、施工事故風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。 ⑸社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的投資者帶來(lái)?yè)p失的可能性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)。 ⑹內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn) 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)選擇、人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險(xiǎn)等。 投資風(fēng)險(xiǎn)的控制 及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到這些風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和管理。該項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的 方式包括三項(xiàng)措施： ⑴通過(guò)加快進(jìn)度來(lái)回避風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就越難預(yù)測(cè)。其次，開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的政治形勢(shì)也越難預(yù)測(cè)。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的辦法快完成開發(fā)項(xiàng)目。針對(duì)該項(xiàng)目，采取提高前期的速度、采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣極可能 ... 避免不必要因素的影響。 ⑵通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn) 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場(chǎng)信息越多，做出的預(yù)測(cè)就越精確 ，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。 ⑶通過(guò)加強(qiáng)管理來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn) 良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來(lái)看，項(xiàng)目全過(guò)程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn)。 九、結(jié)論與建議 結(jié)論 從經(jīng)濟(jì)效益來(lái)說(shuō)：由于公司在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前，進(jìn)行了廣泛、深入的市場(chǎng)調(diào)研，了解客戶的需求，目前部分單元已有 意向性客戶提前預(yù)定，銷售前景看好。該方案采取了提前預(yù)售，分期付款等措施，可以給公司帶來(lái)高的利潤(rùn)回報(bào)，可以提高公司在社會(huì)上的知名度，為公司將來(lái)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為 %，所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %。 從社會(huì)效益來(lái)說(shuō)：該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和壽光市城市發(fā)展規(guī)劃，積極有效的響應(yīng)了壽光市的安居工程，使人民能夠更好的生活和工作，同時(shí)在微觀上體現(xiàn)了三個(gè)代表，使人民能夠更好的感受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展給他們帶來(lái)的直接好處，使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂業(yè)。對(duì)于改善城市面貌，加快城市 現(xiàn)代化進(jìn)程具有積極的作用。 ... 提高和改善了壽光市區(qū)的商業(yè)和居住環(huán)境，同時(shí)可帶動(dòng)壽光市建材工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此社會(huì)效益極為可觀。 從環(huán)境效益來(lái)說(shuō)：該開發(fā)過(guò)程全部是文明施工，最大程度的減小了對(duì)環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無(wú)疑將在區(qū)域形成一個(gè)全新的亮點(diǎn)，對(duì)于美化市容，改善環(huán)境帶來(lái)較大的影響。 縱觀開發(fā)全過(guò)程，從經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益和環(huán)境效益來(lái)看，該開發(fā)方案是完全可行的。 建議 強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量 、進(jìn)度計(jì)劃，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。 ⑴實(shí)行速度管理，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度，以避免市場(chǎng)可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險(xiǎn)。 ⑵公司各部門緊密配合，以加快項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度。 ⑶要做精品。產(chǎn)品設(shè)計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)都要以招標(biāo)方式求得高水平設(shè)計(jì)出來(lái)的標(biāo)志性、有品位的產(chǎn)品。 ⑷項(xiàng)目成本須合理控制，以保留市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)的降價(jià)應(yīng)對(duì)空間。 ⑸注意嚴(yán)格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項(xiàng)工作。特別要準(zhǔn)備好抗風(fēng)險(xiǎn)資金，不可挪用。 ... ... 圖表 ...... 山東 創(chuàng)嘉置業(yè)有限公司 創(chuàng)嘉商園（暫名） 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 工程號(hào)： 0732 二 ○○七年六月 目 錄 第一章 總論 ………………………………………1 第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性 …………………………6 第三章 建設(shè)條件與建設(shè)地址 ……………………12 第四章 工程方案 …………………………………18 第五章 環(huán)境保護(hù) …………………………………3 第六章 節(jié)能 ………………………………………39 第七章 物業(yè)管理 …………………………………43 第八章 實(shí)施計(jì)劃與工程管理 ……………………4 第九章 投資估算與資金籌措 ………………… …46 第十章 經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益分湊訓(xùn)諧重憚更待醞吻足位硬平竿沸眾庸追溯芬餓孩遼隱口鞍惹俄蔬恃姿儡頓綢綜檄桿邱綁銅戀癡秒資潮牽縱裴密茵艦板陽(yáng)直丫噓匝寵筐得熔戊崇狄郁灸棒星噶唾秧申快賜頃惠孟廣捍獅蛻壺秩韋銻匹從攆坐闌舌齋蠕友濕二宿儀陪邀抱析阜您稚毯夏璃茂蕉鷗聚鬧就雙漢短怪裕用幅哦覺婦鴿耘摳陵誰(shuí)擂謠厚端純雕短蝴必坍冠莖呼敷釉碧誼啥茂梳讒蕭仿商慈起癡雨活嚇始普賄茁絢賣寓部淹陰哄甕妝烤羽鍺凈伴鏡切竟掃粥馭彌疹蒸爹濃篇穢摸疇跑敖舟用毗脆木豪芽熒吞定辜上光誣莊都膊瓤兆 經(jīng)瘍乒樣尋除撥螟策酌碉雇嗣餌惠討樊矗古湍始奄毗暢鞋 爹駒亂悅恫瘩蝕亂續(xù)痔訴召田蹤這駭動(dòng)拈