【正文】 、并根據(jù)不同的風(fēng)格和顏色形成不同的組團，以提高整個小區(qū)建筑的可識別性 。 該工程建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級，結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限為 50 年。 變電所電力計量采用高供低計的形式；住宅實行一戶一表計量，計量表采取相對集中的方式；公用照明等各類負(fù)荷設(shè)分類計量表 。 住 戶寬帶接入系統(tǒng) 建立小區(qū)寬帶接入網(wǎng)絡(luò)，在住戶家中設(shè)立網(wǎng)絡(luò)接入信息點，用戶在家中享受寬帶接入的信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。 ② 室外消防 室外消防給水管與生活給水管共用，統(tǒng)一由市政管網(wǎng)供給，設(shè)置 SSl50— 型地上式消火栓。 空調(diào) 所有住宅均考慮預(yù)留空調(diào)電源插座，空調(diào)設(shè)備由住戶自行選購。主動紅外線周解防范及聯(lián)網(wǎng)報警系統(tǒng)營造安全舒適的居住環(huán)境，實現(xiàn)人性化的社區(qū)管理 。按照《營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)上繳 營業(yè)稅 萬元，城市維護建設(shè)稅 萬元，教育費附加 萬元。 詳見表 104 貸款還本付息估算表 詳見表 105 資金來源與運用表 表 104 貸款還本付息估算表 單位：萬 元 序號 項目名稱 貸款利 率 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 合計 一 貸款還本付息 % ... 1 年初貸款累計 2 本年貸款 3 本年應(yīng)計利息 4 年末還本 5 年末付息 6 年末貸款累計 二 還本付息資金來源 1 投資回收 表 105 資金來源與運用表 單位：萬元 序號 項目名稱 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 1 資金來源 銷售收入 自有資金 借款 2 資金的運用 建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息） 借款還本付息 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 盈余資金 4 累計盈余資金 六、現(xiàn)金流量與動態(tài)盈利分析 該項目經(jīng)測算該項目稅后內(nèi)部收益率為 %，財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元（基準(zhǔn)收益率 12%），投資回收期 年。 ⑹內(nèi)部決策和管理風(fēng)險 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風(fēng)險選擇、人、財、物組織管理風(fēng)險等。項目投資利潤率為 %，所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為 %。 ⑸注意嚴(yán)格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項工作。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質(zhì)量是重點。 ⑷技術(shù)風(fēng)險 房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險是指由于科學(xué)技術(shù)的進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的 ... 變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。 四、損益與靜態(tài)盈利分析 該項目實現(xiàn)利潤總額 萬元，所得稅 萬元。 借款利率 10%。 ⑵系統(tǒng)新技術(shù) ①計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 通過建立智能平臺，以 ATM 交換技術(shù)為主干，配合局域網(wǎng)交換技術(shù)和ATM 桌面交換技術(shù)及多層協(xié)議（ ML\MP）交換技術(shù)，實現(xiàn)單一網(wǎng)絡(luò)上（ ATM）和單一用戶設(shè)備（高性能 PC）的數(shù)據(jù)、視頻、語音的綜合服務(wù)。公建建筑采暖熱負(fù)荷指標(biāo)為 80W/M2 ，采暖熱負(fù)荷： 。所有污廢水經(jīng) 收集處理后，排入市政污水管網(wǎng) 。 (二 )電信工程規(guī)劃 電話通訊系統(tǒng) 該小區(qū)內(nèi)的所有住宅及公用建筑的電話用戶均設(shè)電話通訊，住宅按每戶1 門電話考慮，公建按 100m2（建筑面積）一部計，需電話容量約 1188 門 。 低壓配電系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)所有用電負(fù)荷均為低壓負(fù)荷，供電電壓 380/220V。 為滿足國家有關(guān)技術(shù)規(guī)定，符合道路行車安全要求，規(guī)劃道路盡量低于自然地坪。 ②燃、電、水、暖四表盡量出戶布置，或接電腦自動抄表系統(tǒng)。 ⑷可操作性 充分考慮項目實施造成的影響，盡可能地使項目開發(fā)的處于易于實施的境地，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)也要考慮到整體建設(shè)的影響。 給水 該項目用水由壽光市自來水公司供給，市政供水管道已敷設(shè)至小區(qū)周邊，只需接入市政供水管道即可，可保證小區(qū)的正常用水。 2020 年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 265 億元，同比增長 %；財政總收入 億元，其中地方財政收入 億元，同 比分別增長 %和 %。 壽光市農(nóng)業(yè)先進技術(shù)和良種覆蓋率分別達(dá)到 95%和 98%，科技對農(nóng)業(yè)貢獻率達(dá) %。 參加工作不久，首次置業(yè)者（單身），年齡在 2530 歲左右。 2020 年以后，振蕩中走向發(fā)展的過渡階段，客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨于理性，此時散戶消費逐漸成為市場主力。而“酒店式小套房” 3050 平米的超小戶型在本年度更是大行其道。 資金籌措 ⑴建設(shè)單位自籌資金 萬元； ⑵申請銀行貸款 1500 萬元； ⑶預(yù)售收入再投入 萬元。按照建辦標(biāo) [2020]50 號《關(guān)于貫徹 關(guān)于工程造價咨詢機構(gòu)與政府部門實行脫鉤改制 的通知 的若干意見》要求，于二 OO一年三月脫鉤改制。該地塊前身為壽光市發(fā)展和改革委員會辦公用地， 是開發(fā)建設(shè)商住區(qū)的理想地段。是壽光目前最理想、也是中心商業(yè)區(qū)僅存的商業(yè)黃金地段。 ... 熱點六：住宅“郊區(qū)化”，“居 住片區(qū)”概念出現(xiàn) 經(jīng)過 20 2020 年的開發(fā)，市中心核心地段可供開發(fā)住宅地已十分稀缺難尋。 事業(yè)小成，二次置業(yè)者，年齡一般在 40 歲左右。鐵路橫貫東西，國道及城鄉(xiāng)公路四通八達(dá)，通達(dá)全國各地。壽光市有 10 多家企業(yè)經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)濟效益居全省同行業(yè)前列，其中晨鳴紙業(yè)集團被列入全國 512 家重點企業(yè)，經(jīng)濟效益居全國同行業(yè)之首，聯(lián)盟化工集團進入全國百強 化工企業(yè)。 19′ ，在大地構(gòu)造上屬華北臺地，處于魯西隆起，沂沐斷裂帶，魯東突起三個次級構(gòu)造交匯處?？偨ㄖ娣e為 ，其中住宅建筑面積 19140m2，公寓建筑面積 13680 m2，其他建筑面積 。同時還應(yīng)處理好建筑、道路、綠地和空間環(huán)境等各方面相互間的關(guān)系，以適應(yīng)居民物質(zhì)與文化、生理與心理、動與靜的要求。地面車庫入口自用地的西側(cè)進入，地面為大片綠化。小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)配套設(shè)施綜合規(guī)劃有電力工程規(guī)劃、電信工程規(guī)劃、給排水工程規(guī)劃、暖通工程規(guī)劃 、燃?xì)夤こ桃?guī)劃、環(huán)衛(wèi)設(shè)施規(guī)劃 。 電氣消防系 統(tǒng) 整個小區(qū)內(nèi)按規(guī)范要求在相關(guān)場所裝設(shè)火災(zāi)自動報警和聯(lián)動控制裝置。 ②用水估算 用水量定額按住宅用水 140 升 /人滅火時間為 1 小時，一次火災(zāi)滅火用水量為 108m3。垃圾成分以生活垃圾為主。 該項目計劃于 2020年 8月開工建設(shè)，預(yù)計 2020年 7月工程全部竣工。 ⑶銷售計劃及銷售收入 根據(jù)項目實施進度計劃，在開工建設(shè)的同時開展銷售工作，預(yù)計項目 3年內(nèi)全部售出。自然風(fēng)險因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險、風(fēng)暴風(fēng)險、洪水風(fēng)險、雪災(zāi)風(fēng) 險、氣溫風(fēng)險。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的辦法快完成開發(fā)項目。 縱觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。 ⑴實行速度管理，加強項目運作進度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險。這樣極可能 ... 避免不必要因素的影響。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。年度銷售計劃見表 101 表 101 銷售計劃表 單位 :萬元 ... 年份 項目名稱 第 1年 第 2年 第 3年 合計 銷售比例 25% 45% 30% 100% 銷售收入 銷售稅金及附加 該項目建成后可實現(xiàn)銷售稅金及附加共計 萬元，其中營業(yè)稅 萬元，城市維護建設(shè)稅 萬元，教育費附加 萬元。 中國國際工程咨詢公司編《投資項目經(jīng)濟咨詢評估指南》 建筑工程按當(dāng)?shù)卦儍r估列。規(guī)劃區(qū)內(nèi)按 6080 米服務(wù)半徑設(shè)置垃圾收集點，實行定時收集的方法，推行環(huán)保理念，健全回收體系 。所有消火栓箱均配置 MFA2 型磷酸銨鹽干粉滅火器兩具。日；綠化及澆灑道路用水 升 /次 建筑物防雷接地 根據(jù)自然條件、當(dāng)?shù)乩纂娙諗?shù)、建筑物的高度和重要程度，小區(qū)內(nèi)所有建筑物均屬二、三類防雷建筑物。 各種管線間距應(yīng)滿足規(guī)范要求。 綠化景觀及公共開放空間 ⑴將整個區(qū)域綠化連接成為有機的生態(tài)體系，將城市大環(huán)境融入小區(qū)綠化系統(tǒng)之中，促進城市的可持續(xù)發(fā)展。 附：總平面布置圖 住宅布 局 住宅設(shè)計采用高層建筑，通過住宅的不對稱式布局，總體呈現(xiàn)錯落有致，豐富多變的鄰里空間，加之貫穿于小區(qū)的綠化帶，增強了小區(qū)的立體 ... 感和動態(tài)感。 二、方案設(shè)計 規(guī)劃依據(jù) ⑴《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 ⑵《壽光城市總體規(guī)劃》（ 20202020） ⑶《壽光城市風(fēng)貌規(guī)劃》 ⑷《濰坊市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》 ⑸《城市規(guī)劃編制辦法》及有關(guān)定額指標(biāo) ⑹《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 ⑺中華人民共和國現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)定 ⑻甲方提供的規(guī)劃設(shè)計條件和設(shè)計要求。根據(jù)國家地震局 《 中國地震烈度區(qū)劃圖 》 ，該項目所 ... 在區(qū)為 7 度烈度區(qū)，該項目所有建筑物均按國家工程抗震設(shè)計規(guī)范執(zhí)行。 壽光 市限額以上企業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 520 億元、利稅 億元、利潤 億元，同比分別增長 20%、 %和 21%。國家二類開放口岸羊口港，可直達(dá)周邊國家和地區(qū)。 有舊房，二次置業(yè)者（普通的壽光市居民，主要消費對象） 要求：改善居住質(zhì)量，房型合理，尺度宜人。 與此同時，壽光市已逐步形成了一些新的“居住片區(qū)”。 熱點一：“高層”政策推行，多層熱，高層溫 ... 與“住宅郊區(qū)化”同步，在傳統(tǒng)的市中心黃金地段， 2020 年，新建多層住宅小區(qū)已難覓蹤影，由于 2020 年市政府有關(guān)政策的貫徹推行，“ 一個中心四個組團、一軸兩翼一河兩岸 ” 的發(fā)展思路，推進中心城區(qū) “ 東跨南擴 ” ，形成新的城市空間發(fā)展格局?？偨ㄖ娣e為 ，其中住 宅建筑面積 19140m2，公寓建筑面積 13680 m2，其他建筑面積 。 有關(guān)部門提供的證明和資料等 三、研究范圍 項目建設(shè)必要性 建設(shè)條件與地址 規(guī)劃設(shè)計方案 物業(yè)管理 環(huán)境保護與節(jié)能 實施計劃與工程管理 ... 投資估算與資金籌措 經(jīng)濟和社會效益分析 四、建設(shè)單位概況 山東創(chuàng)嘉置業(yè)有限公司成立于 2020 年 4 月，位于濰坊市奎文區(qū)東風(fēng)東街 227 號，德蒙商務(wù)廣場七樓，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售，注冊資金 1000 萬元。 投資估算 該項目建設(shè)總投資為 萬元，其中工程費用 5054 萬元 ， 土地費用 465 萬元，其他費用 萬元，不可預(yù)見費 263 萬元，財務(wù)費用 萬元，稅費 489 萬元，銷售費用 176 萬元。 熱點二：壽光戶型“減肥”，中小戶型數(shù)量增多 前幾年壽光的新建商品住宅戶型一直明顯偏大， 90 多平方米就算是壽光的小戶型 ，甚至出現(xiàn)了不少 180200 平方米的超大戶型。政府對開發(fā)公司的實力要求不嚴(yán)，開發(fā)商實力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重，不重視客源心理及市場發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無品牌意識，對專業(yè)銷售機構(gòu)極度排斥。 事業(yè)起飛，首次置業(yè)者（已婚人士，年齡約 30 歲左右） 要求：房型合理，尺度合適，能解決一般的居住要求，滿足三口之家的基本居住要求。壽光市是山東省確定的農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化示范市，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)起步早，科技含量高，現(xiàn)己建成國家級萬畝農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化示范區(qū)、萬畝蔬菜高科技示范園、農(nóng)業(yè)高新技術(shù)走廊、高效林業(yè)示范園、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)示范園等五大示范樣板工程，引進推廣了 30 多個國家的 500 多個新品種、 200 多項新技術(shù)。大力推進質(zhì)量興市，省級名牌產(chǎn)品達(dá)到 16 個，中國名牌產(chǎn)品 2 個 。 四、基礎(chǔ)設(shè)施條件 交通 該項目建設(shè)地區(qū)交通發(fā)達(dá) ,鐵路橫貫東西，國道及城鄉(xiāng)公路四通八達(dá)，通達(dá)全國各地。 公共服務(wù)建筑與環(huán)境場地的配套設(shè)施，在數(shù)量上、質(zhì)量上均以高標(biāo)準(zhǔn)、高起點為原則，強調(diào)方便居住人群的使用。 ⑴住宅單元設(shè)計，能體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展智能建筑的新趨勢。 豎向規(guī)劃 ... ⑴指導(dǎo)思想和規(guī)劃原則 ①因地制宜，充分利用地形，達(dá)到工程合理、造價經(jīng)濟、景觀優(yōu)美的目標(biāo)；