【正文】 處彌河沖積平原，為第四系沖積層，地勢(shì)平坦開闊，東南高，西北低，地貌單一。 四、基礎(chǔ)設(shè)施條件 交通 該項(xiàng)目建設(shè)地區(qū)交通發(fā)達(dá) ,鐵路橫貫東西，國(guó)道及城鄉(xiāng)公路四通八達(dá)，通達(dá)全國(guó)各地。 供電 該項(xiàng)目用電由壽光市供電公司供給，市政供電線路己敷設(shè)至小區(qū)外，只需接入 10KV 市政供電線路即可，電力供應(yīng)有保障。整個(gè)城區(qū)消防給水以城市自來(lái)水為主，消防設(shè)施按防水規(guī)范要求設(shè)置，沿城市主干道每隔 120 米設(shè)一消火栓，次干道每隔 150 米設(shè)置一消火栓，以確?；鹎榘l(fā)生時(shí)能及時(shí)滅火，降低損失。 項(xiàng)目建成后，將形成一個(gè)布局合理、配套齊全、功能完善的現(xiàn)代化居住小區(qū) 。 公共服務(wù)建筑與環(huán)境場(chǎng)地的配套設(shè)施，在數(shù)量上、質(zhì)量上均以高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)為原則，強(qiáng)調(diào)方便居住人群的使用。 ⑸科技化 將新技術(shù)、新材料與當(dāng)前住居模式有機(jī)結(jié)合，提升住宅功能質(zhì)量與環(huán)境水平，在確保生活模式宜人的前提之下，提供舒適、安全、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)、超前的現(xiàn)代化居住空間。 在整體布局的基礎(chǔ)上結(jié)合開發(fā)的實(shí)際狀況，規(guī)劃設(shè)計(jì)中既兼顧整體性的同時(shí)，又要便于規(guī)劃的順利實(shí)施。 規(guī)劃布局還應(yīng)具有該項(xiàng)目的特色，突出規(guī)劃結(jié)構(gòu)的識(shí)別性、藝術(shù)性和地方特色。 ⑴住宅單元設(shè)計(jì)，能體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展智能建筑的新趨勢(shì)。 ⑵住宅立面風(fēng)格：住宅是社會(huì)文明產(chǎn)物，不應(yīng)偏離社會(huì)和傳統(tǒng)文化，應(yīng)沿襲地方文化脈絡(luò)，同時(shí)，住宅也是體現(xiàn)城市風(fēng)貌的重要標(biāo)志。 道路系統(tǒng) ⑴小區(qū)道路及入口 小區(qū)主入口設(shè)置在小區(qū)東部，面向迎賓路，滿足小區(qū)對(duì)外交通需求。 ⑶無(wú)障礙設(shè)計(jì) 小區(qū)道路及公共設(shè)施必須考慮殘疾人和老年人的使用要求，進(jìn)行無(wú)障礙設(shè)計(jì)，為行動(dòng)不便者提供公平參與社會(huì)活動(dòng)的機(jī)會(huì)。 豎向規(guī)劃 ... ⑴指導(dǎo)思想和規(guī)劃原則 ①因地制宜，充分利用地形，達(dá)到工程合理、造價(jià)經(jīng)濟(jì)、景觀優(yōu)美的目標(biāo)； ②綜合解決城市規(guī)劃用地的各項(xiàng)控制指標(biāo)，使城市道路的縱坡度既要配合地形又能滿足交通要求； ③合理組織小區(qū)的地面排水； ④合理、經(jīng)濟(jì)地組織好用地的土方工程。小區(qū)內(nèi)各級(jí)道路中心線的設(shè)計(jì)標(biāo)高，根據(jù)小區(qū)四周城市主干道現(xiàn)狀標(biāo)高依次得出，滿足地面排水的要求 。 ... 該地區(qū)地震基本烈度為 7度，抗震設(shè)防烈度按照 度進(jìn)行設(shè)計(jì)。 管線敷設(shè)交叉時(shí)應(yīng)遵循以下原則： ⑴壓力流管讓重力流管； ⑵小管徑讓大管徑； ⑶給水管盡量在污水管上面； ⑷易彎的讓不易彎的； ⑸臨時(shí)性的讓永久性的； ⑹工程量小的讓工程量大的。 根據(jù)負(fù)荷分布情況和負(fù)荷估算結(jié)果，小區(qū)設(shè)置 1 座變配電室，以滿足住戶用電需求。消防用電設(shè)備需由兩個(gè)專用配電回路供電，電源引自不同的低 壓母線段，并在配電設(shè)備末端設(shè)雙電源自動(dòng)切換箱。重要場(chǎng)所及出入口處均按消防要求設(shè)置必要的帶鎘鎳電池的應(yīng)急照明燈和疏散照明指示燈。當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí)，聯(lián)動(dòng)啟動(dòng)系統(tǒng)相關(guān)消防設(shè)施，撲救火災(zāi)。在每個(gè)建筑物進(jìn)線處作總等電位聯(lián)結(jié)，衛(wèi)生間作局部等電位聯(lián)結(jié)。 住宅有線電視終端標(biāo)準(zhǔn)為 1個(gè) /戶， ... 公建為 1 個(gè) /100m2，共計(jì) 1188 個(gè)。 住宅寬帶終端標(biāo)準(zhǔn)為 1 個(gè) /戶，公建為 1 個(gè) /100m2，共計(jì)為 1188 個(gè)寬帶網(wǎng)絡(luò)終端。日；服務(wù)人員及管理人員用水 50升 /人 ⑵生活排水規(guī)劃 室內(nèi)生活污廢水合流，室外雨污分流，污廢水均采用單立管排水系統(tǒng)，立管上部升頂通氣。 雨水排水規(guī)劃 ①暴雨公式： （ 1+） q= （ t+） ②屋面雨水經(jīng)雨水排水立管有組織排入室外市政雨水管網(wǎng)。根據(jù)規(guī)范要求，在高層住宅、商業(yè)建筑等處設(shè)置室內(nèi)消火栓，室內(nèi)消火栓的布置保證同層任何部分有兩股消火栓水槍充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)。 ⑶建筑滅火器配置 根據(jù) 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》，本工程基本屬于中、輕危險(xiǎn)級(jí)，按中危險(xiǎn)及 A 類火災(zāi)設(shè)計(jì)，滅火器最小配置級(jí)別為 5A，最大保護(hù)面積為 15m2／ A。 (四 )暖通工程規(guī)劃 供熱工程 ⑴熱力站及熱源 該小區(qū)擬采用集中供熱的方式，擬在小區(qū)內(nèi)設(shè)汽水換熱式集中換熱站作為小區(qū)的熱源，熱力站的熱源就近由市政供汽管道接入。住宅建筑采暖熱負(fù)荷指標(biāo)為 60W/M2 ，采暖熱負(fù)荷： 。 小區(qū)內(nèi)各類管線，應(yīng)根據(jù)其不同特性和設(shè)置要求綜合布置，各類管線相互間的水平與垂直凈距及埋設(shè)順序應(yīng)符合有關(guān)規(guī) 定。區(qū)內(nèi)垃圾收運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃為分類收集。冷水給水管擬采用 ABS 塑鋼管， 熱水管擬采用超強(qiáng) PEX 保熱管，節(jié)能、耐腐、耐用、污染小。 ③綜合布線系統(tǒng) 采用光纜和無(wú)屏蔽雙鉸線組合以及星型拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)布線，以支持 等系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)模塊化的開放性系統(tǒng)，增加實(shí)用性，提高擴(kuò)充性。 通過(guò)對(duì)新型材料、新技術(shù)的利用，提高居住環(huán)境質(zhì)量，節(jié)約能源和資源，降低造價(jià)，建設(shè)生態(tài)型居住小區(qū)。 詳見實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表 時(shí)間 項(xiàng)目名稱 — 立項(xiàng)、規(guī)劃 施工準(zhǔn)備 施工圖設(shè)計(jì) 工程施工 竣工驗(yàn)收 ... 第九章 投資估算與資金籌措 一、估算依據(jù)及說(shuō)明 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 國(guó)家計(jì)委投資司、建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)實(shí)用手冊(cè)》。 不可預(yù)見費(fèi)按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和 5%計(jì)列，價(jià)差預(yù)備費(fèi)按國(guó)家計(jì)委計(jì)投資 [1999]1340 號(hào)文件費(fèi)率為 0%。 詳見 91 總投資估算表 92 工程費(fèi)用投資估算表 ... 總投資估算匯總表 表 9— 1 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 金額（萬(wàn)元） 建筑面積（ m2） 單方造價(jià)(元 /m2) 占總投資比例（ %） 一 工程費(fèi)用 二 土地費(fèi)用 三 其他費(fèi)用 1 建設(shè)單位管理費(fèi) 2 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 3 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 4 工程監(jiān)理費(fèi) 5 工程保險(xiǎn)費(fèi) 6 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 四 不可預(yù)見費(fèi) 五 財(cái)務(wù)費(fèi)用 六 稅費(fèi) 七 銷售費(fèi)用 八 總投資 工程費(fèi)用投資估算表 表 9— 2 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建筑面積（ m2） 單方造價(jià)(元 /m2) 金額 （萬(wàn)元） 備注 一 建安工程費(fèi) 33000 1 高層公寓住宅 25000 1150 2 商業(yè) 3000 1200 3 地下車庫(kù) 5000 1250 二 基礎(chǔ)配套工程 170 1 給水工程 20 66 2 排水工程 10 33 3 供電工程 40 132 ... 4 采暖工程 21 69 5 電訊工程 8 26 6 燃?xì)夤こ? 22 73 7 消防工程 19 63 8 電梯工程 16 53 9 道路、綠化工程 8 26 10 市政管線工程 6 20 三 合計(jì) 三、資金籌措 建設(shè)單位自籌資金 萬(wàn)元（包含銀行貸款 1500 萬(wàn)元）； 申請(qǐng)前期借款 1500 萬(wàn)元； 預(yù)售收入再投入 萬(wàn)元。 三、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 銷售收入 ⑴銷售價(jià)格 根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料，結(jié)合城市消費(fèi)水平和項(xiàng)目所處地理位置 ，參照受壽光市住宅樓售價(jià)行情，確定項(xiàng)目銷售價(jià)格。該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售總收入 8730 萬(wàn)元。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的各種費(fèi)用包括管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，按銷售收入的 2%計(jì)取 。詳見表105 損益表 ... 表 103 損益表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 合計(jì) 1 2 3 1 銷售收入 2 總成本費(fèi)用 3 銷售稅金及附加 4 土地增值稅 5 利潤(rùn)總額 6 所得稅 7 稅后利潤(rùn) 8 盈余公積金 9 可分配利潤(rùn) 評(píng)價(jià)指標(biāo) 投資利潤(rùn)率＝（利潤(rùn)總額／總投資額） 100% ＝（ ／ ） 100%＝ % 投資純利潤(rùn)率＝（稅后利潤(rùn)／總投資額） 100% ＝（ ／ ） 100%＝ % 投資利稅率＝（利稅總額／總投資額） 100% ＝（ ++） / 100%＝ % 五、償債能力分析 該項(xiàng)目申請(qǐng)融資金額為 1500 萬(wàn)元，銀行貸款金額為 1500 萬(wàn)元，借款利息為 10%。 八、風(fēng)險(xiǎn)分析 敏感性分析 該項(xiàng)目分別對(duì)總投資、銷售 收入和預(yù)售款回籠速度作了單因素的敏感性分析，敏感性分析結(jié)果見表 10－ 7 敏感性分析表 表 107 敏感性分析表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 變動(dòng)因素 變動(dòng)幅度 內(nèi)部收益率 % 財(cái)務(wù)凈限值 投資回收期 1 基本方案 % 2 銷售收入 10% % +10% % 3 總投資 10% % +10% % 4 預(yù)售款回籠 速度 10% % +10% % ... 從上表看，售房?jī)r(jià)格和開發(fā)產(chǎn)品投資是兩大敏感因素，如果它們分別向不利方向變動(dòng) 10%，內(nèi)部利益率分別下降至 %和 %，投資回收也增加至 年。 ⑵政策風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品交換者與經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。 ⑶經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變 化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。 ⑸社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的投資者帶來(lái)?yè)p失的可能性。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和管理。針對(duì)該項(xiàng)目，采取提高前期的速度、采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。 九、結(jié)論與建議 結(jié)論 從經(jīng)濟(jì)效益來(lái)說(shuō)：由于公司在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前，進(jìn)行了廣泛、深入的市場(chǎng)調(diào)研，了解客戶的需求，目前部分單元已有 意向性客戶提前預(yù)定，銷售前景看好。對(duì)于改善城市面貌，加快城市 現(xiàn)代化進(jìn)程具有積極的作用。 建議 強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量 、進(jìn)度計(jì)劃，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。產(chǎn)品設(shè)計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)都要以招標(biāo)方式求得高水平設(shè)計(jì)出來(lái)的標(biāo)志性、有品位的產(chǎn)品。 ... ... 圖表 ...... 山東 創(chuàng)嘉置業(yè)有限公司 創(chuàng)嘉商園（暫名） 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 工程號(hào)： 0732 二 ○○七年六月 目 錄 第一章 總論 ………………………………………1 第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性 …………………………6 第三章 建設(shè)條件與建設(shè)地址 ……………………12 第四章 工程方案 …………………………………18 第五章 環(huán)境保護(hù) …………………………………3 第六章 節(jié)能 ………………………………………39 第七章 物業(yè)管理 …………………………………43 第八章 實(shí)施計(jì)劃與工程管理 ……………………4 第九章 投資估算與資金籌措 ………………… …46 第十章 經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益分湊訓(xùn)諧重憚更待醞吻足位硬平竿沸眾庸追溯芬餓孩遼隱口鞍惹俄蔬恃姿儡頓綢綜檄桿邱綁銅戀癡秒資潮牽縱裴密茵艦板陽(yáng)直丫噓匝寵筐得熔戊崇狄郁灸棒星噶唾秧申快賜頃惠孟廣捍獅蛻壺秩韋銻匹從攆坐闌舌齋蠕友濕二宿儀陪邀抱析阜您稚毯夏璃茂蕉鷗聚鬧就雙漢短怪裕用幅哦覺(jué)婦鴿耘摳陵誰(shuí)擂謠厚端純雕短蝴必坍冠莖呼敷釉碧誼啥茂梳讒蕭仿商慈起癡雨活嚇始普賄茁絢賣寓部淹陰哄甕妝烤羽鍺凈伴鏡切竟掃粥馭彌疹蒸爹濃篇穢摸疇跑敖舟用毗脆木豪芽熒吞定辜上光誣莊都膊瓤兆 經(jīng)瘍乒樣尋除撥螟策酌碉雇嗣餌惠討樊矗古湍始奄毗暢鞋 爹駒亂悅恫瘩蝕亂續(xù)痔訴召田蹤這駭動(dòng)拈