【正文】 特別要準(zhǔn)備好抗風(fēng)險(xiǎn)資金，不可挪用。 ⑷項(xiàng)目成本須合理控制，以保留市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)的降價(jià)應(yīng)對(duì)空間。 ⑶要做精品。 ⑴實(shí)行速度管理，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度，以避免市場(chǎng)可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險(xiǎn)。 縱觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。 ... 提高和改善了壽光市區(qū)的商業(yè)和居住環(huán)境，同時(shí)可帶動(dòng)壽光市建材工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此社會(huì)效益極為可觀。 從社會(huì)效益來說：該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和壽光市城市發(fā)展規(guī)劃，積極有效的響應(yīng)了壽光市的安居工程，使人民能夠更好的生活和工作，同時(shí)在微觀上體現(xiàn)了三個(gè)代表，使人民能夠更好的感受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展給他們帶來的直接好處，使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂業(yè)。該方案采取了提前預(yù)售，分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤(rùn)回報(bào)，可以提高公司在社會(huì)上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn)。 ⑶通過加強(qiáng)管理來控制風(fēng)險(xiǎn) 良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場(chǎng)信息越多，做出的預(yù)測(cè)就越精確 ，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣極可能 ... 避免不必要因素的影響。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的辦法快完成開發(fā)項(xiàng)目。該項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的 方式包括三項(xiàng)措施： ⑴通過加快進(jìn)度來回避風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就越難預(yù)測(cè)。 投資風(fēng)險(xiǎn)的控制 及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到這些風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險(xiǎn)、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險(xiǎn)、施工事故風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。包括：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn) 。政策風(fēng)險(xiǎn)因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)、建筑安全條例變化風(fēng)險(xiǎn)、審批手續(xù)過程風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響。自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng) 險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)。相比之下，預(yù)售款回籠進(jìn)度對(duì)項(xiàng)目影響較小。詳見表 106 現(xiàn)金流量表 表 106 現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 2 現(xiàn)金流出 ... 建設(shè)投資（含建設(shè)期利息） 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 七、盈虧平衡分析 固定總成本 盈虧平衡點(diǎn) = ——————————————— 100% 銷售收入 可變成本 銷售稅金及附加 =% 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為 %，即銷售收入或售房量達(dá)到 %時(shí)，項(xiàng)目可保本。經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目有很強(qiáng)的還款能力 。經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為 %，投資純利潤(rùn)率為 %,投資利稅率為 %。 所得稅 該項(xiàng)目所得稅稅率為 33%。 總成本費(fèi)用 該項(xiàng)目總成本費(fèi)用由總投資和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成。年度銷售計(jì)劃見表 101 表 101 銷售計(jì)劃表 單位 :萬(wàn)元 ... 年份 項(xiàng)目名稱 第 1年 第 2年 第 3年 合計(jì) 銷售比例 25% 45% 30% 100% 銷售收入 銷售稅金及附加 該項(xiàng)目建成后可實(shí)現(xiàn)銷售稅金及附加共計(jì) 萬(wàn)元，其中營(yíng)業(yè)稅 萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅 萬(wàn)元，教育費(fèi)附加 萬(wàn)元。 ⑶銷售計(jì)劃及銷售收入 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，在開工建設(shè)的同時(shí)開展銷售工作，預(yù)計(jì)項(xiàng)目 3年內(nèi)全部售出。住宅采用平均銷售價(jià)格計(jì)算，公寓 2700 元 /平方米，商業(yè) 5000 元 /平方米，車位 4 萬(wàn)元 /個(gè)。 該項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 。 詳見表 9— 3 投資使用與資金籌措表 投資使用與資金籌措表 表 93 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建設(shè)期 合計(jì) 第一年 第二年 第三年 一 投資計(jì)劃 1 工程費(fèi)用 2 土地費(fèi)用 3 其他費(fèi)用 4 預(yù)備費(fèi) 5 財(cái)務(wù)費(fèi)用 6 稅費(fèi) 7 銷售費(fèi)用 二 資金籌措 1 自籌資金 2 借款 1500 3 預(yù)售收入再投入 ... 第十章 經(jīng)濟(jì)效益分析 一、經(jīng)濟(jì)效益分析的依據(jù) 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 二、經(jīng)濟(jì)效益說明 該項(xiàng)目建成投運(yùn)后，共實(shí)現(xiàn)銷售收入 8730萬(wàn)元。 二、投資估算 該項(xiàng)目建設(shè)總投資為 萬(wàn)元，其中工程費(fèi)用 4421 萬(wàn)元 ， 土地費(fèi)用 465 萬(wàn)元，其他費(fèi)用 萬(wàn)元，不可預(yù)見費(fèi) 萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用 750萬(wàn)元，稅費(fèi) 萬(wàn)元，銷售費(fèi)用 萬(wàn)元。 土地費(fèi)用 465 萬(wàn)元。 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅按國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅發(fā) [1999]158 號(hào)文件有關(guān)規(guī)定暫緩征收。 中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司編《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢?cè)u(píng)估指南》 建筑工程按當(dāng)?shù)卦儍r(jià)估列。 該項(xiàng)目計(jì)劃于 2020年 8月開工建設(shè)，預(yù)計(jì) 2020年 7月工程全部竣工。 六、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指 標(biāo) 小區(qū)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 備注 1 總用地面積 平方米 2 總建筑面積 平方米 其中 住宅建筑面積 平方米 19140 酒店式公寓建筑面積 平方米 13680 其他建筑面積 平方米 3 建筑密度 % 4 容積率 ... 第八章 實(shí)施計(jì)劃與工程管理 一、實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 該項(xiàng)目的建設(shè)期計(jì)劃為 2 年，自該項(xiàng)目報(bào)告批復(fù)后立即著手施工前的準(zhǔn)備工作。 ⑤節(jié)能開關(guān)設(shè)備的應(yīng)用 樓梯間及公共通道部分，采用聲控或延時(shí)開關(guān)，節(jié)約電能，方便使用。 ④公共安全防范系統(tǒng) 可視對(duì)講、防盜報(bào)警、保安巡邏集成系統(tǒng)，并配以電視監(jiān)控。 ... ②樓宇設(shè)備自動(dòng)化 采用 Honneywell 最新的 exeLL5000 建筑物設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)，對(duì)小區(qū)的給配水箱液位，變配電、照明、電梯等設(shè)備的運(yùn)行進(jìn)行監(jiān)控 和故障報(bào)警。室內(nèi)排水管材采用芯層發(fā)泡 PVC 管，室外排水采用超強(qiáng) PVC管，耐腐并節(jié)約鋼材。采用彩色噴涂塑鋼門窗，提高保溫、防風(fēng)、防滲性能 ,節(jié)約能源。規(guī)劃區(qū)內(nèi)按 6080 米服務(wù)半徑設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，實(shí)行定時(shí)收集的方法，推行環(huán)保理念，健全回收體系 。垃圾成分以生活垃圾為主。 (六 )環(huán)衛(wèi)設(shè)施規(guī)劃 該小區(qū)垃圾生產(chǎn)量為 (五 )燃?xì)夤こ桃?guī)劃 ... 該項(xiàng)目燃?xì)庠谛^(qū)內(nèi)設(shè)燃?xì)庹{(diào)壓站，燃?xì)夤芫€自就近敷設(shè)的燃?xì)夤芫€接入，小區(qū)全部采用管徑為 DN100 低壓燃?xì)夤芫€為主管，防腐保護(hù)地下直埋敷設(shè)，供各用戶使用。 小區(qū)建筑供熱總負(fù)荷： 2017KW。 住宅建筑熱負(fù)荷估算（均以建筑面積為計(jì)算依據(jù)）。 ⑵設(shè)計(jì)參數(shù) ①室外氣象資料 冬季：空調(diào)計(jì)算干球溫度 11 度℃；通風(fēng)計(jì)算溫度 3℃；采暖計(jì)算溫度7℃；相對(duì)濕度 61%；大氣壓力 ； ②室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù) 場(chǎng)所 冬季溫度（℃） 相對(duì)溫度 % 商鋪 1618 40 住宅 1820 40 ⑶熱負(fù)荷測(cè)算 公建建筑熱負(fù)荷估算（均以建筑面積為計(jì)算依據(jù)）。室內(nèi)生活給水管、給水主管及立管采用鋼塑復(fù)合管 ,給水支管采用 PPR 管；消火栓給水管 DN100 采用鍍鋅鋼管， ... DN100采用無(wú)縫鋼管鍍鋅；室內(nèi)雨水管和污水管采用 UPVC塑料排水管 。所有消火栓箱均配置 MFA2 型磷酸銨鹽干粉滅火器兩具。滅火時(shí)間為 1 小時(shí)，一次火災(zāi)滅火用水量為 108m3。 ⑵自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng) 根據(jù)規(guī)范要求，在沿街商業(yè)建筑等處設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，按中危險(xiǎn)級(jí) II 級(jí)，自噴系統(tǒng)噴水強(qiáng)度為 8L／ min ③室內(nèi)消防 該工程室內(nèi)消防系統(tǒng)與室內(nèi)生活給水系統(tǒng)分開獨(dú)立設(shè)置。 消防給水規(guī)劃 ... ⑴消火栓給水系統(tǒng) ①設(shè)計(jì)參數(shù) 根據(jù)規(guī)范要求，室外消火栓系統(tǒng)用水量為 20L／ s，高層住宅、沿街商業(yè)建筑、地下車庫(kù)的室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為 20L／ s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為 2小時(shí) 。 污水量以總用水量的 90%計(jì)，污水干管管徑為 DN300500，埋設(shè)于小區(qū)主要道路下。所有生活污、廢水排出室外后經(jīng)化糞池處理再排入室外市政污水管網(wǎng)。 ③供水系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi) 6 層以下樓房由市政管網(wǎng)直供，高層建筑用水考慮設(shè)置統(tǒng)一變頻供水系統(tǒng)供給，在地下室設(shè)置生活不銹鋼水箱及變頻泵組。日；綠化及澆灑道路用水 升 /次 ②用水估算 用水量定額按住宅用水 140 升 /人 (三 )給排水工程規(guī)劃 規(guī)劃依據(jù) ⑴《 建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50015— 2020(2020年版 ) ⑵《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBJl6— 87(2020 年版 ) ⑶《居住小區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 CECS 57— 94 ⑷《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJl40— 90(1997 年版 ) ⑸《人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB50098— 98(2020 年版 ) ⑹《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB50067— 97 ⑺《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB50045— 95(2020 年版 ) 規(guī)劃范圍 該項(xiàng)目范圍內(nèi)室內(nèi)外給水排水設(shè)計(jì)，含室內(nèi)生活給水、污廢水系統(tǒng)、室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)、建筑物滅火器具配置以及小區(qū)室外污廢水排放、場(chǎng)地雨水排放等。使小區(qū)內(nèi)的住戶可以實(shí)現(xiàn)與互聯(lián)網(wǎng)（ INTERNET）的高速通訊。 對(duì)講與防盜門控制 在小區(qū)內(nèi)各單元門住戶處安裝防盜門和對(duì)講裝置，以實(shí)現(xiàn)住戶與訪客的對(duì)講，住戶可遙控開啟防盜門，有效防止非法人員進(jìn)入住宅樓內(nèi) 。 電視系統(tǒng) 通過在小區(qū)內(nèi)建立分支分配網(wǎng)絡(luò)，將有線電視信號(hào)傳輸?shù)礁髯魞?nèi)，小區(qū)有線電視信號(hào)接自市政有線電視網(wǎng)。所有供重要弱電設(shè)備用電的配電箱內(nèi)均設(shè)置防雷電感應(yīng)的保護(hù)器。 接地系統(tǒng)采用 TNCS 接地系統(tǒng)，綜合接地電阻不大于 10Ω。 建筑物防雷接地 根據(jù)自然條件、當(dāng)?shù)乩纂娙諗?shù)、建筑物的高度和重要程度，小區(qū)內(nèi)所有建筑物均屬二、三類防雷建筑物。 電氣消防系 統(tǒng) 整個(gè)小區(qū)內(nèi)按規(guī)范要求在相關(guān)場(chǎng)所裝設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和聯(lián)動(dòng)控制裝置。公共場(chǎng)所均采用節(jié)能型燈具和光源，分散控制。 ... 建筑照明 根據(jù)不同場(chǎng)所的使用功能及建筑要求選用各種類型的照明光源及燈具，每個(gè)房間設(shè)置 23 組插座和一個(gè)燈頭。每戶住宅均為單相進(jìn)線，電源進(jìn)戶后均設(shè)置用戶配電箱。在小區(qū)內(nèi)采用放射式供電方式。電源由附近的市政 10KV 線路以電纜方式埋地引入。 供電系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)住宅其配套用房的應(yīng)急照明設(shè)備、消防報(bào)警用電設(shè)備等屬二級(jí)負(fù)荷；住宅用電及其它用電等屬三級(jí)負(fù)荷。 各種管線間距應(yīng)滿足規(guī)范要求。小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)配套設(shè)施綜合規(guī)劃有電力工程規(guī)劃、電信工程規(guī)劃、給排水工程規(guī)劃、暖通工程規(guī)劃 、燃?xì)夤こ桃?guī)劃、環(huán)衛(wèi)設(shè)施規(guī)劃 。 基本風(fēng)壓： 基本雪壓： 主要樓面活荷載標(biāo)準(zhǔn)值： 走廊、樓梯： 廁所： 住宅： 疏散樓梯 ： 陽(yáng)臺(tái)： 車庫(kù)： 上人屋面： 不上人屋面： 設(shè)備用房根據(jù)不同功能分別取值，人防荷載按有關(guān)規(guī)范取值。 該工程中建筑物的耐火等級(jí)為二級(jí)。 三、結(jié)構(gòu)說明 設(shè)計(jì)依據(jù)