【正文】 具，每個房間設置 23 組插座和一個燈頭。 電氣消防系 統(tǒng) 整個小區(qū)內按規(guī)范要求在相關場所裝設火災自動報警和聯(lián)動控制裝置。 接地系統(tǒng)采用 TNCS 接地系統(tǒng)，綜合接地電阻不大于 10Ω。 電視系統(tǒng) 通過在小區(qū)內建立分支分配網絡，將有線電視信號傳輸到各住戶內，小區(qū)有線電視信號接自市政有線電視網。使小區(qū)內的住戶可以實現與互聯(lián)網（ INTERNET）的高速通訊。 ②用水估算 用水量定額按住宅用水 140 升 /人 ③供水系統(tǒng) 小區(qū)內 6 層以下樓房由市政管網直供，高層建筑用水考慮設置統(tǒng)一變頻供水系統(tǒng)供給，在地下室設置生活不銹鋼水箱及變頻泵組。 污水量以總用水量的 90%計，污水干管管徑為 DN300500，埋設于小區(qū)主要道路下。 ③室內消防 該工程室內消防系統(tǒng)與室內生活給水系統(tǒng)分開獨立設置。滅火時間為 1 小時，一次火災滅火用水量為 108m3。室內生活給水管、給水主管及立管采用鋼塑復合管 ,給水支管采用 PPR 管；消火栓給水管 DN100 采用鍍鋅鋼管， ... DN100采用無縫鋼管鍍鋅；室內雨水管和污水管采用 UPVC塑料排水管 。 住宅建筑熱負荷估算（均以建筑面積為計算依據）。 (五 )燃氣工程規(guī)劃 ... 該項目燃氣在小區(qū)內設燃氣調壓站，燃氣管線自就近敷設的燃氣管線接入，小區(qū)全部采用管徑為 DN100 低壓燃氣管線為主管，防腐保護地下直埋敷設，供各用戶使用。垃圾成分以生活垃圾為主。采用彩色噴涂塑鋼門窗，提高保溫、防風、防滲性能 ,節(jié)約能源。 ... ②樓宇設備自動化 采用 Honneywell 最新的 exeLL5000 建筑物設備自動化系統(tǒng)，對小區(qū)的給配水箱液位，變配電、照明、電梯等設備的運行進行監(jiān)控 和故障報警。 ⑤節(jié)能開關設備的應用 樓梯間及公共通道部分，采用聲控或延時開關，節(jié)約電能，方便使用。 該項目計劃于 2020年 8月開工建設，預計 2020年 7月工程全部竣工。 固定資產投資方向調節(jié)稅按國家稅務總局國稅發(fā) [1999]158 號文件有關規(guī)定暫緩征收。 二、投資估算 該項目建設總投資為 萬元，其中工程費用 4421 萬元 ， 土地費用 465 萬元，其他費用 萬元，不可預見費 萬元，財務費用 750萬元，稅費 萬元，銷售費用 萬元。 該項目可實現利潤總額 萬元 。 ⑶銷售計劃及銷售收入 根據項目實施進度計劃，在開工建設的同時開展銷售工作，預計項目 3年內全部售出。 總成本費用 該項目總成本費用由總投資和運營費用構成。經測算該項目投資利潤率為 %，投資純利潤率為 %,投資利稅率為 %。詳見表 106 現金流量表 表 106 現金流量表 單位：萬元 序號 項目名稱 建設經營期 1 2 3 1 現金流入 銷售收入 2 現金流出 ... 建設投資（含建設期利息） 運營費用 財務費用 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現金流量 4 累計凈現金流量 七、盈虧平衡分析 固定總成本 盈虧平衡點 = ——————————————— 100% 銷售收入 可變成本 銷售稅金及附加 =% 經測算，項目盈虧平衡點為 %，即銷售收入或售房量達到 %時，項目可保本。自然風險因素主要包括：火災風險、風暴風險、洪水風險、雪災風 險、氣溫風險。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風險、經濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環(huán)保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續(xù)過程風險、法律風險。包括：建筑材料改變和更新的風險、建筑施工技術和工藝革新的風險、建筑設計變動或計算失誤的風險、設備故障或損壞的風險、建筑生產力因素短缺風險、施工事故風險、市場供求風險。 投資風險的控制 及早地發(fā)現或預測到這些風險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風險。所以回避房地產開發(fā)經營風險的辦法快完成開發(fā)項目。獲得的信息有關投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多，做出的預測就越精確 ，從而能進行正確的科學的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。聘請有經驗的房地產專家進行指導是非常有必要的，可以有效地減少經營費用、提高收益水平，進而降低并控制風險。 從社會效益來說：該項目的開發(fā)建設符合國家產業(yè)政策和壽光市城市發(fā)展規(guī)劃，積極有效的響應了壽光市的安居工程，使人民能夠更好的生活和工作，同時在微觀上體現了三個代表，使人民能夠更好的感受到經濟發(fā)展給他們帶來的直接好處，使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂業(yè)。 縱觀開發(fā)全過程，從經濟效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。 ⑶要做精品。特別要準備好抗風險資金，不可挪用。 ⑷項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應對空間。 ⑴實行速度管理，加強項目運作進度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉折的風險。 ... 提高和改善了壽光市區(qū)的商業(yè)和居住環(huán)境，同時可帶動壽光市建材工業(yè)和第三產業(yè)的發(fā)展，因此社會效益極為可觀。該方案采取了提前預售，分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤回報，可以提高公司在社會上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎。 ⑶通過加強管理來控制風險 良好的項目管理是重要的保證。這樣極可能 ... 避免不必要因素的影響。該項目控制風險的 方式包括三項措施： ⑴通過加快進度來回避風險 開發(fā)經營周期越長項目建成以后的經濟形勢就越難預測。房地產市場的社會風險因素主要有城市規(guī)劃風險、區(qū)域發(fā)展風險、公眾干預風險、住客干預風險、治安風險。包括：市場供求風險、財務風險、地價風險、融資風險、管理風險、工程招投標風險、國民經濟狀況變化風險 。政府的政策對房地產的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產市場產生重大的影響。相比之下，預售款回籠進度對項目影響較小。經測算，項目有很強的還款能力 。 所得稅 該項目所得稅稅率為 33%。年度銷售計劃見表 101 表 101 銷售計劃表 單位 :萬元 ... 年份 項目名稱 第 1年 第 2年 第 3年 合計 銷售比例 25% 45% 30% 100% 銷售收入 銷售稅金及附加 該項目建成后可實現銷售稅金及附加共計 萬元，其中營業(yè)稅 萬元，城市維護建設稅 萬元，教育費附加 萬元。住宅采用平均銷售價格計算，公寓 2700 元 /平方米，商業(yè) 5000 元 /平方米，車位 4 萬元 /個。 詳見表 9— 3 投資使用與資金籌措表 投資使用與資金籌措表 表 93 單位：萬元 序號 項目名稱 建設期 合計 第一年 第二年 第三年 一 投資計劃 1 工程費用 2 土地費用 3 其他費用 4 預備費 5 財務費用 6 稅費 7 銷售費用 二 資金籌措 1 自籌資金 2 借款 1500 3 預售收入再投入 ... 第十章 經濟效益分析 一、經濟效益分析的依據 《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版） 《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》 二、經濟效益說明 該項目建成投運后，共實現銷售收入 8730萬元。 土地費用 465 萬元。 中國國際工程咨詢公司編《投資項目經濟咨詢評估指南》 建筑工程按當地詢價估列。 六、主要技術經濟指 標 小區(qū)主要技術經濟指標 序號 項目 單位 數量 備注 1 總用地面積 平方米 2 總建筑面積 平方米 其中 住宅建筑面積 平方米 19140 酒店式公寓建筑面積 平方米 13680 其他建筑面積 平方米 3 建筑密度 % 4 容積率 ... 第八章 實施計劃與工程管理 一、實施進度計劃 該項目的建設期計劃為 2 年，自該項目報告批復后立即著手施工前的準備工作。 ④公共安全防范系統(tǒng) 可視對講、防盜報警、保安巡邏集成系統(tǒng)，并配以電視監(jiān)控。室內排水管材采用芯層發(fā)泡 PVC 管，室外排水采用超強 PVC管，耐腐并節(jié)約鋼材。規(guī)劃區(qū)內按 6080 米服務半徑設置垃圾收集點，實行定時收集的方法，推行環(huán)保理念，健全回收體系 。 (六 )環(huán)衛(wèi)設施規(guī)劃 該小區(qū)垃圾生產量為 小區(qū)建筑供熱總負荷： 2017KW。 ⑵設計參數 ①室外氣象資料 冬季：空調計算干球溫度 11 度℃；通風計算溫度 3℃；采暖計算溫度7℃；相對濕度 61%；大氣壓力 ； ②室內設計參數 場所 冬季溫度（℃） 相對溫度 % 商鋪 1618 40 住宅 1820 40 ⑶熱負荷測算 公建建筑熱負荷估算（均以建筑面積為計算依據）。所有消火栓箱均配置 MFA2 型磷酸銨鹽干粉滅火器兩具。 ⑵自動噴水滅火系統(tǒng) 根據規(guī)范要求，在沿街商業(yè)建筑等處設置自動噴水滅火系統(tǒng)，按中危險級 II 級，自噴系統(tǒng)噴水強度為 8L／ min 消防給水規(guī)劃 ... ⑴消火栓給水系統(tǒng) ①設計參數 根據規(guī)范要求，室外消火栓系統(tǒng)用水量為 20L／ s，高層住宅、沿街商業(yè)建筑、地下車庫的室內消火栓系統(tǒng)用水量為 20L／ s，火災延續(xù)時間為 2小時 。所有生活污、廢水排出室外后經化糞池處理再排入室外市政污水管網。日；綠化及澆灑道路用水 升 /次 (三 )給排水工程規(guī)劃 規(guī)劃依據 ⑴《 建筑給水排水設計規(guī)范》 GB50015— 2020(2020年版 ) ⑵《建筑設計防火規(guī)范》 GBJl6— 87(2020 年版 ) ⑶《居住小區(qū)給水排水設計規(guī)范》 CECS 57— 94 ⑷《建筑滅火器配置設計規(guī)范》 GBJl40— 90(1997 年版 ) ⑸《人民防空工程設計防火規(guī)范》 GB50098— 98(2020 年版 ) ⑹《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》 GB50067— 97 ⑺《高層民用建筑設計防火規(guī)范》 GB50045— 95(2020 年版 ) 規(guī)劃范圍 該項目范圍內室內外給水排水設計，含室內生活給水、污廢水系統(tǒng)、室內消火栓滅火系統(tǒng)、建筑物滅火器具配置以及小區(qū)室外污廢水排放、場地雨水排放等。 對講與防盜門控制 在小區(qū)內各單元門住戶處安裝防盜門和對講裝置，以實現住戶與訪客的對講，住戶可遙控開啟防盜門，有效防止非法人員進入住宅樓內 。所有供重要弱電設備用電的配電箱內均設置防雷電感應的保護器。 建筑物防雷接地 根據自然條件、當地雷電日數、建筑物的高度和重要程度，小區(qū)內所有建筑物均屬二、三類防雷建筑物。公共場所均采用節(jié)能型燈具和光源，分散控制。每戶住宅均為單相進線，電源進戶后均設置用戶配電箱。電源由附近的市政 10KV 線路以電纜方式埋地引入。 各種管線間距應滿足規(guī)范要求。 基本風壓： 基本雪壓： 主要樓面活荷載標準值： 走廊、樓梯： 廁所： 住宅： 疏散樓梯 ： 陽臺： 車庫： 上人屋面： 不上人屋面： 設備用房根據不同功能分別取值，人防荷載按有關規(guī)范取值。 三、結構說明 設計依據 ⑴《建筑結構荷載規(guī)范》 GB 500092020 ⑵《混凝土結構設計規(guī)范》 GB 500102020 ⑶《建筑地基基礎設計規(guī)范》 GB 50072020 ⑷《建筑抗震設計規(guī)范》 GB 500112020 ⑸《高層民用建筑設計防火規(guī)范》 GB 5004595 該工程由多層公建及高層住宅樓組成。 ⑵規(guī)劃內