【導(dǎo)讀】餐飲、會務(wù)、商場收入........

　　

【正文】 /平方米，廣東國際大廈的租金按實用約為 300元 /平方米 /月； 1996年，中信廣場、大都會預(yù)售價為 萬元 /平方米，廣州國際貿(mào)易大廈、宜安廣場、東山廣場等都在 /平方米以上。購買寫字樓的，多數(shù)是港澳私人投資者。 ： 19972020年 1997年到 2020年，廣州甲級寫字樓的需求在該時期得到了釋放，大量的寫字樓不斷供應(yīng)，甲級寫字樓從緊缺期急速轉(zhuǎn)向供應(yīng)過剩，租金從 1996年的 170190元 /平方米 /月，跌至 2020年 的 90100元 /平方米 /月。期間， 97 亞洲金融風(fēng)暴對港澳投資者造成了很大的影響，對寫字樓銷售市場也造成了嚴(yán)重的打擊。 98 年后，寫字樓的用家成為銷售市場的主力，當(dāng)中尤其以內(nèi)資公司購買寫字樓自用較多。 31 寫字樓調(diào)整期： 20202020年 2020年 2020年，隨著廣州甲級寫字樓存量逐漸被消化，租金、售價都有所回升，寫字樓在 2020年，租金出現(xiàn)了觸底后反彈，其后，保持著平穩(wěn)的上升趨勢。甲級寫字樓除卻新增供應(yīng)外，空臵率保持在 10％以內(nèi)，頂級寫字樓更是少于 5％。 ： 2020年至今 2020年至今，甲級寫字樓進入快速增長期。經(jīng)濟持續(xù)向好，令甲級寫字樓的需求快速增長。新一批的甲級寫字樓當(dāng)中，不少具有實力的發(fā)展商都將其作為長期發(fā)展的物業(yè)，因此，用于銷售的優(yōu)質(zhì)寫字樓，銷售速度相當(dāng)驚人。以至發(fā)展商經(jīng)常要封盤，重新定價后再推出市場。 廣州正加快步入國際大都市的步伐，開發(fā)商對甲級寫字樓的客戶定位有了更高的標(biāo)準(zhǔn)，寫字樓的建筑標(biāo)準(zhǔn)向國際標(biāo)準(zhǔn)看齊。三年內(nèi)是廣州寫字樓進入成熟期的階段，期間廣州寫字樓無論是質(zhì)和量都有巨大的變化。 32 2 廣州市區(qū)寫字樓市場分析 核心區(qū)指傳統(tǒng)意義上的環(huán)市東（東到區(qū)莊立交、西到廣東國際大酒店，包括花園酒店、白云賓館在內(nèi)的 ），包括花園酒店、白云賓館一帶，核心區(qū)信息密集度最高，酒店、寫字樓集中，是整個大區(qū)域的管理中心和經(jīng)濟樞紐。功能主要為商務(wù)辦公、金融、高檔商業(yè)、酒店等，國際中央商務(wù)中心特色明顯。 以天河體育中心為依托，天河北路、體育西路、體育東路是目前為止天河區(qū)寫字樓最為集中的地段。天河北商務(wù)區(qū)的自然延伸，像天河北路的兩條肩膀， 支撐著天河北的繁華。由于該地區(qū)擁有濃厚的商業(yè)氛圍、良好的交通條件，加之該地區(qū)的寫字樓辦公設(shè)施齊備、物業(yè)管理良好、綜合素質(zhì)均較好，因此成為廣州新興高檔寫字樓的代表，典型的有中信廣場、大都會廣場、城建大廈、金利來中心，其中廣州市地標(biāo)中信廣場更是聲名遠(yuǎn)播。 （ CBD） 珠江新城北至黃埔大道、西至廣州大道、東至華南路占地 ，是廣州的 CBD所在。共劃分為 14 個 20～ 40公頃的街區(qū)，包括商務(wù)、行政辦公街區(qū)、高層居住區(qū)、金融貿(mào)易街區(qū)、文化活動街區(qū)、商業(yè)購物街區(qū)等，規(guī)劃發(fā)展成為集 國際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、行政和居住等城市一級功能設(shè)施于一體，推動國際文化交流與合作的基地。其開發(fā)模式將堅持“低密度，高容積”的原則。 33 琶洲，位于海珠區(qū)的東面，總占地面積為 平方公里，其規(guī)劃定位為“以會展博覽業(yè)為核心的城市副中心區(qū)”。 華南快速干線和東環(huán)高速公路從西到東將琶洲全島分為Ａ、Ｂ、Ｃ三個區(qū)。Ａ區(qū)是西區(qū)，以居住、康樂為主導(dǎo)功能；Ｂ區(qū)是廣州國際會展中心，周圍將發(fā)展與會議和展覽相關(guān)的配套設(shè)施：酒店、寫字樓、銀行、商業(yè)服務(wù)等；Ｃ區(qū)是東區(qū)，以高科技產(chǎn)業(yè)研究開發(fā)、旅游度 假和高品質(zhì)居住為主導(dǎo)功能的綜合區(qū)。琶洲地區(qū)的交通用地面積為 ，占該地區(qū)總用地面積的 24％，公路密度較高。 寫字樓的發(fā)展與城市建設(shè)及經(jīng)濟發(fā)展是分不開的。廣州的城市發(fā)展重心經(jīng)歷了“由西向東”的轉(zhuǎn)移過程，由此亦帶動了廣州商業(yè)及寫字樓經(jīng)歷了“由西向東”的發(fā)展歷程。歷經(jīng)了 15年的發(fā)展，廣州市目前以初步形成了環(huán)市東商務(wù)圈、天河北商圈、珠江新城商務(wù)圈以及琶洲商務(wù)圈四大商務(wù)圈。新老商務(wù)區(qū)的發(fā)展都有自己的側(cè)重點，各具特色。 2020 年下半年，廣州老城區(qū)可售寫字樓供應(yīng)量將超過 15 萬平方米。隨著更多爛尾項目的盤活和爛尾地的成功拍出，未來三年內(nèi)，廣州老城區(qū)可售寫字樓新供應(yīng)量將近 60萬平方米。隨著 CBD以及琶洲等多個前景區(qū)域的寫字樓逐漸增多，老城區(qū)寫字樓的市場每況愈下。 首先從開發(fā)商的實力背景來看，老城區(qū)寫字樓的開發(fā)商實力遠(yuǎn)不如 CBD的企業(yè)， CBD寫字樓企業(yè)大部分為上市公司，這樣能更好確保項目的正常運作；其次，從結(jié)構(gòu)來看，老城區(qū)的很多寫字樓技術(shù)含量以及軟件方面的物業(yè)管理都不如新區(qū)域的寫字樓。此外，最重要的一點是，由于地段以及產(chǎn)品的質(zhì)素不同，很多企業(yè)尤其是世界 500強企業(yè)都樂意選擇 CBD或者天河北作為根據(jù)地，因為這樣不僅能顯示自己公司的品牌，能享受更好的物業(yè)服務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，在近 2年的時間里，大企業(yè)選擇寫字樓的趨勢已經(jīng)明顯往東挪。 目前天河北是廣州寫字樓最為密集的區(qū)域，其中天河路是天河北商圈發(fā)展的一個分支，該商圈在 2020年開始迅速崛起。短短的幾百米內(nèi)就聚集了 7個寫字樓。同時該路段的寫字樓項目工程進度較為接近，開售周期相對接近，因而在未來幾年，該路段的寫字樓市場將走向白熱化的階段。 34 珠江新城和琶洲屬于新型的商務(wù)圈，由于在規(guī)劃上對綠化的建設(shè)較為完善，對比起天河北以及環(huán)市東的生態(tài)環(huán)境 相對要好，但由于目前投入使用的寫字樓相對較少，商業(yè)氛圍并未成型，相信未來隨著寫字樓的投入，進駐公司的增加，該區(qū)的商業(yè)氛圍的認(rèn)同程度會上升。 盡管珠江新城目前的寫字樓還未完全成熟，受配套、交通等因素制約較大，預(yù)計 2020年～2020 年是珠江新城走向成熟的三年，屆時廣州歌劇院、廣東省博物館、廣州圖書館、廣州市第二少年宮等標(biāo)志性建筑已建成，珠江新城軸線已完成綠化，地鐵三號線、地鐵五號線已通車，新光快速干線也建成通車等等。 初步預(yù)計在 2020年～ 2020年珠江新城將有 8個以上的寫字樓項目可以竣工投入使用，其中最具有代表性的當(dāng)屬高度達(dá) 450米的珠江新城雙子塔的西塔。 35 3 天河區(qū)寫字樓市場分析 天河，是廣州發(fā)展中的一個奇跡，這個彈丸之地匯聚了全國一流的科技、金融、文化、商業(yè)等現(xiàn)代經(jīng)濟的代表。短短的十幾年，已由昔日的農(nóng)田崛起為城市中軸，并成為繁華都市全新夢想和生活模式的代表。在城市中心東移的趨勢下，于上世紀(jì) 90 年代中期拔地而起的中信廣場、大都會廣場、國際貿(mào)易中心等標(biāo)志性建筑物，奠定了天河區(qū)金融商務(wù)中心地位。 36 天河區(qū)的現(xiàn)有寫字樓分布以天河體育中心為圓 心向天河北路、體育西路、體育東路、崗頂路段、黃埔大道、天河工業(yè)園一帶擴散，形成高檔寫字樓為主，普通寫字樓并存的局面，并呈現(xiàn)出甲級寫字樓分布集中，乙級寫字樓則分布較散的特點。 以天河體育中心為依托，天河北路、體育西路、體育東路是目前為止天河區(qū)寫字樓最為集中的地段。由于該地區(qū)擁有濃厚的商業(yè)氛圍、良好的交通條件，加之該地區(qū)的寫字樓辦公設(shè)施齊備、物業(yè)管理良好、綜合素質(zhì)均較好，因此成為廣州新興高檔寫字樓的代表，典型的有中信廣場、大都會廣場、城建大廈、金利來中心，其中中信廣場更是聲名遠(yuǎn)播。 黃埔大道、崗頂路段、天河 工業(yè)園一帶則零星分布著為數(shù)不多的普通寫字樓。黃埔大道一帶的寫字樓從西到東依次有三新大廈（查看地圖）、峰源大廈、富星商貿(mào)大廈、錦繡商貿(mào)中心，崗頂路段有天河娛樂廣場、廣東蓄能大廈、天河商貿(mào)中心，由于數(shù)量不多，先后落成時間都相隔幾年，且分布較散，因此未能形成濃厚的辦公氛圍。 據(jù)調(diào)查顯示，天河區(qū)高檔寫字樓的租賃價格為 80120元 /m2?月，普通寫字樓為 5070元/m2?月；買賣方面，天河區(qū)近幾年來的寫字樓銷售成交均價均高于全市寫字樓成交均價，19982020 年的寫字樓成交均價為 10880 元 /m2 左右的水平，比全市寫字樓成交均價的10317 元 /平方米高出 500元 /m2 左右。租賃價格及銷售價格均位于全市寫字樓較高水平，表明天河區(qū)金融商務(wù)中心的地位已日益深入人心。 20202020 年隨著琶洲寫字樓市場的興旺以及東風(fēng)路一帶寫字樓的崛起，面對強烈的市場競爭，加上新推寫字樓的質(zhì)素平庸，天河區(qū)的寫字樓價格出現(xiàn)了下降，基本維持在 81008300元 /平方米均價左右。 2020年至今，價格普遍上漲， 19982020年天河區(qū)寫字樓與全市寫字樓成交均價對比表 年份 天河區(qū) (元 / m2) 增長 全市 八區(qū) (元 / m2) 增長 37 1998 11,920 —— 11604 —— 1999 11,029 % 10979 % 2020 11,617 % 10028 % 2020 9,232 % 9259 % 2020 10,599 % 9718 2020 8301 28% 7613 28% 2020 8055 3% 7754 2% 2020 8149 1% 10568 27% 2020 8556 5% 10885 3% 為了舒緩寫字樓居高不下的空臵率，近幾年廣州市寫字樓批出量逐年減少， 1998年至 2020年全市八區(qū)寫字樓成交量為 萬平方米，天河區(qū)寫字樓成交量為 萬平方米，占全市的 55%。超過一半，可見天河區(qū)的寫字樓成交活躍。 除此外。租賃市場也非常紅火，甲級寫字樓租用率達(dá) 9095%，地區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓租用率迅速上升，暫時舒緩了過去寫字樓租賃的供求壓力。其租賃市場雖不及九十年代中期火爆，但也扭轉(zhuǎn)了幾年前寫字樓成交態(tài)勢疲弱的局面。 1998至 2020年年天河區(qū)與全市寫字樓批出量與成交量對比 單位：萬平方米 年份 天河區(qū) 成交量 全市成交量 38 1998 1999 1 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 22 2020至 2020年天河區(qū)與全市寫字樓成交量與空臵率對比 年份 新增量（萬平方米） 空臵率（ %） 2020 20 2020 35 39 2020年，廣州甲級寫字樓市場步入供應(yīng)高峰期，上半年有 3座甲級寫字樓投入市場，下半年，廣州甲級寫字樓將新增 80 萬平方米，每個季度的吸納量為６萬平方米，因此空臵率有所上升，第二季度達(dá)到 ％。根據(jù)過去三季共有 51萬平方米的新增供應(yīng)量，如吸納量保持每季 6萬平方米，市場將需要兩年時間才可以消化。 供應(yīng)量最大的是天河北區(qū)域，超甲級寫字樓數(shù)量達(dá) 100萬平方米，還有 55萬平方米的甲級寫字樓；珠江新城后 勁強盛，未來兩年內(nèi)將大大縮短與天河北區(qū)域的差距，其超甲級寫字樓的供應(yīng)量 80 萬平方米，甲級寫字樓為 15 萬平方米；在老城區(qū)內(nèi)的中山路、解放路區(qū)域，超甲級寫字樓供流通的也有 25萬平方米，甲級寫字樓約 29萬平方米。 40 4 東莞莊項目周邊寫字樓市場分析 2020年天河區(qū)寫字樓一覽表 寫字樓名稱 路段位臵 平均 建筑面積（㎡） 實用率 平均售價 （元 /㎡） 備注 管理費 （元 /㎡） 大廈設(shè)施 租價 （元 /㎡） 產(chǎn)權(quán)情況 中央空調(diào) 光纖網(wǎng)絡(luò) 豪華大堂 玻璃幕墻 中信廣場 天河北路 ￥ 160 1121000 60% ￥ 25000 有房產(chǎn)證 ￥ 29 √ √ √ √ 天譽國際金融商務(wù)港 林和中路 ￥ 160 921300 70% 只租不售 一手預(yù)售證 ￥ 29 √ √ √ √ 大都會廣場 天河北路 ￥ 130 561400 70% ￥ 18000 有房產(chǎn)證 ￥ 25 √ √ √ √ 耀中廣場 天河北路 ￥ 140 823200 72% ￥ 23000 一手預(yù)售證 ￥