【導(dǎo)讀】第一章重點摘要------------------------------------------------------------------------------------4. 第二章城市概況-------------------------------------------------------------------------------------8. 第一節(jié)城市宏觀經(jīng)濟--------------------------------------------------------------------------------7. 第三章區(qū)域房地產(chǎn)、家居市場分析------------------------------------------------------------13. 第一節(jié)區(qū)域商業(yè)及房地產(chǎn)市場概況------------------------------------------------------------13. 第四章項目概況-----------------------------------------------------------------------------------28. 第五節(jié)項目背景與進度----------------------------------------------------------------------------35. 第六章項目投資分析-------------------------------------------------------------------------------37. 在全面完成“十五”計劃的基礎(chǔ)上，到2020年，把泰安市經(jīng)濟競爭力和綜合實力提升到全國大中城市的上。投資興業(yè)，首選岱岳”，已成為眾多投資者的共識。泰安市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅猛，市場消費需求繼續(xù)擴大，房地產(chǎn)價格保持上漲趨勢。觀望心態(tài)者減少，銷售價格漲幅開始回升，7-11月份分別上漲%、8%、%、%、%。宅價格上漲空間縮小，同比上漲%。交易價格上漲%，非住宅價格上漲13%。受泰安市區(qū)發(fā)展規(guī)劃影響，今年以來泰安地產(chǎn)市場活躍。，年內(nèi)動工，其對周邊尤其本地塊的利好是巨大的；，將會帶來大量流動人口，進一步提高公司的知名度；

　　

【正文】 據(jù)泰安市城市總體規(guī)劃的要求，充分發(fā)掘本區(qū)的歷史與文化內(nèi)涵，利用并有機組織本區(qū)的自然、歷史與人文要素，運用現(xiàn)代設(shè)計風(fēng)格和城市設(shè)計手段，合理調(diào)控空間布局，加強景觀風(fēng)貌設(shè)計，塑造具有鮮明特色的集地產(chǎn)、商場、 超市、餐飲、休閑于一體的綜合性建筑。 二、設(shè)計原則 方案設(shè)計遵循現(xiàn)行有關(guān)部門規(guī)范和要求，總體布局劃分合理，功能分區(qū)靈活，最大限度滿足何種使用功能的要求。 設(shè)計構(gòu)思獨特，造型新穎，美觀大方，塑造富有活力的、地方特色濃厚的城市建筑。 運輸系統(tǒng)布置科學(xué)，運輸距離、路徑力求便捷，土地利用系數(shù)和建筑系數(shù)科學(xué)合理。 處理好綠化、道路、活動場地等與人的活動關(guān)系，營造和諧舒適的建筑空間。 堅持“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材”的設(shè)計原則，推廣使用建筑新材料、新技術(shù)，達到環(huán)抱節(jié)能要求。 37 三、總平面布置 根據(jù)項目周邊建筑環(huán)境條件及建筑功能要 求，泰安紅星美凱龍家居生活廣場整棟建筑面向主干道布置入口廣場，規(guī)劃綠地景觀及廣場停車，場地四周建設(shè)集中綠化帶。 四、道路交通布局 項目采用環(huán)行道路及多出入口式布局方式，建筑物四周設(shè)環(huán)行道路，主出入口面向主干道，次出入口布置在建筑左右兩邊，背面次出入口同時布置商業(yè)卸貨平臺，方便貨物進出。 第六章 項目投資分析 第一節(jié) 經(jīng)濟效益分析依據(jù)及基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 經(jīng)濟效益分析說明 項目建成后，將采取整體商場經(jīng)營對外招商租賃的方式，由公司統(tǒng)一收取租賃費。本報告以此為基礎(chǔ)測算收入和成本，并進行經(jīng)濟效益分析和評價。 計 算期和經(jīng)營負(fù)荷 項目計算期為 12 年，根據(jù)實施進度計劃，計算期第 2 年商場建成投入運營，確定該年為試營業(yè)期，經(jīng)營負(fù)荷為 80%，計算期第 3 年以后為正常經(jīng)營，各年經(jīng)營負(fù)荷為 100%。 38 財務(wù)基準(zhǔn)收益率 財務(wù)評價中項目財務(wù)基準(zhǔn)收益率暫按 6%計算。 財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 1（紅星美凱龍全球家居生活廣場商業(yè)部分） 1）經(jīng)營收入測算 根據(jù)建設(shè)規(guī)模、地理位置和配套設(shè)施情況，參照山東省同類城市商場的收費標(biāo)準(zhǔn)，綜合本項目的自身特點，確定可出租面積、出租率、平均租賃單價等指標(biāo)，測算確定本項目的經(jīng)營收入。 ※ 出租單價 根據(jù)項目所處大概位置及泰安目前行情，確定租金收入均價為 元 /平方米 .日 (按照未來十年均價計算 ) 。 ※ 出租面積 項目總建筑面積 50000 平方米 ,共用部分和管理用房占總建筑面積的 30%,可出租面積約占 70%,總計 35000平方米。 項目正常經(jīng)營可取得經(jīng)營收入 2268 萬元 /年。 39 2）稅金及附加 ※ 經(jīng)營稅金及附加 本項目經(jīng)營稅金及附加為營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加和地方教育附加。營業(yè)稅稅率為 5%，城建稅、教育稅附加和地方教育費附加分別為營 業(yè)稅的 7%、 3%和 1%。 ※ 所得稅 企業(yè)所得稅稅率按照 33%計算。 3）成本和費用估算 ※ 房產(chǎn)稅 根據(jù)國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，本項目按照租賃收入的 12%交納房產(chǎn)稅。經(jīng)計算，年交納房產(chǎn)稅為 272 萬元。 ※ 燃料動力費 項目燃料動力費主要為水和電，出租部分由各業(yè)主負(fù)擔(dān)，公用部分及物管部分由項目承擔(dān)。根據(jù)設(shè)計用量和現(xiàn)行單價估算，項目年需承擔(dān)水電等動力費用約為 75 萬元。 ※ 折舊費 本項目固定資產(chǎn)原值 13125 萬元，固定資產(chǎn)折舊按綜合折舊率進行計 算，折舊年限 20 年，年綜合折舊 40 率為 %，殘值率為 5%。 ※ 工資及福利 本項目勞動定員 120 人，工資及福利費用按 15000 元 /人 .年，年工資及福利總額為 180 萬元。 ※ 修理費 修理費用按年折舊額的 10%計取。 ※ 其他費用 ※ 經(jīng)營費用 經(jīng)營費用包括廣告費用等經(jīng)營中發(fā)生的費用，按年經(jīng)營收入的 %計取。 ※ 管理費用 管理費用包括辦公費、差旅費、勞保費等各項費用，按年經(jīng)營收入的 1%計取。 第 二 節(jié) 投資估算 根據(jù)初步估算，本項目總投 資 68250 萬元，其中建設(shè)投資約為 57000 萬元，其他費用 8425 萬元。紅星美凱龍世博家居生活廣場商業(yè)： (5 萬平方米 2625元 /m2=13125 萬元 )+(商務(wù)樓 6 萬平方米 2625 元 /m2=15750 萬元 )+(住宅 15 萬平方米 2625元 /m2=39375萬元 )= 68250 萬元 。 41 ※ 容積率 1:，可造建筑面積約 19 萬 m2； ※ 擬造：商業(yè)建筑 6 萬平方米，住宅 15 萬平方米。 ※ 地價暫按 35 萬元 /畝計算 ※ 土地款總計為 55125 萬元， ※ 平均建筑地價為 525 元 / m2。 ※ 建筑規(guī)費按 300 元 / m2， ※ 建筑造價按 1300 元 / m2， ※ 基礎(chǔ)設(shè)施和綠化分?jǐn)偘?500 元 / m2， 綜合建筑造價 =平均建筑地價 +建筑規(guī)費 +建筑造價 +基礎(chǔ)設(shè)施和綠化分?jǐn)?=525+300+1300+500=2625 元 /m2。 總造價 =單位造價總建筑面積 =2625 元 /m2 21 萬 m2= 億。 ： 建筑安裝工程費用為 57000 萬元，包括土建、安裝、裝飾、給排水、消防、變配電、暖氣、道路、綠化等工程的建設(shè)費用； 其他費用 8425 萬元， 包括土地成本、城市建設(shè)綜合配套費、勘察設(shè)計費、工程監(jiān)理費、質(zhì)量監(jiān)督費； 42 預(yù)備費用 2825 萬元。 根據(jù)項目的行業(yè)特點、經(jīng)營方式及建設(shè)規(guī)模，項目所需鋪底流動資金約 200 萬元。（紅星美凱龍全球家居生活廣場商業(yè)部分） 項目整體投資估算匯總表： 序號 項目名稱 估算投資額（萬元） 備注 一 建設(shè)投資 68250 1 建筑安裝工程費用 57000 2 其他費用 8425 3 預(yù)備費用 2825 第三 節(jié) 資金籌措及使用計劃 一、資金籌措 項目建設(shè)所需資金 68250 萬元，由建設(shè)單 位自籌解決。 二、資金使用計劃 本項目建設(shè)期二年，根據(jù)實施進度計劃，確定分年度資金使用計劃。資金籌措及使用計劃見下表： 投資與資金使用計劃表 單位：萬元 序 號 項 目 建 設(shè) 期 合 計 43 第 1 年 第 2 年 1 總投資 43500 24750 68250 建設(shè)投資 36500 31750 68250 .1 建設(shè)工程費用 30000 27000 57000 .2 其他費用 5000 3425 8425 .3 預(yù)備費用 1500 1325 2825 2 資金籌措 43500 24750 68250 自有資金 43500 24750 68250 44 45 46 房地產(chǎn)項目可行性研究報告大綱范本 47 一、項目的基本情況 項目背景 項目主辦單位簡介 主辦單位之合作意想 可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 二、項目投資環(huán)境和市場研究 XX 市概況及經(jīng)濟發(fā)展基本情況 XX 市房地產(chǎn)發(fā)展及市場的基本情況 A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展概況 B、房地產(chǎn)開發(fā)工作量增加概況 C、商品房的銷售概況 D、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟收益概況 F、對 XX 市房地產(chǎn)市場的展望 三、利用外資開發(fā)的法律依據(jù) 四、 XX 市 XX 區(qū)一帶高層、多層住宅、商場的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營情況 供應(yīng)情況 需求情況 物業(yè)出租情況 對 XX 區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的總體評價 48 對本項目開發(fā)的功能、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營銷的建議 項目開發(fā)及技術(shù)設(shè)計方案的分析 五、地塊及周圍環(huán)境、建筑開發(fā)條件 地理位置及道路交通 地形、地質(zhì) 附近商業(yè)及生活配套；市政基礎(chǔ)及公 建配套設(shè)施 綜合評述 六、地塊撤遷安置情況 七、地場三通一平的安排 八、項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實施計劃 九、項目投資構(gòu)成、總投資估算、資金籌措計劃 基本參數(shù) 土地成本 建安工程成本 前期費用 紅線內(nèi)外工程及公建配套 不可預(yù)見費 開發(fā)期稅費 資金籌措計劃及財務(wù)費用 49 A、資金籌措 B、財務(wù)費用 十、可行性研究財務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測 （一）售樓收入的測定 住宅銷售單價的測定 商鋪銷售單價的測定 單位銷售單價的測定 建議銷售價 實際銷售總收入 （二）項目經(jīng)營 管理費用收入與支出 （三）經(jīng)營稅費及所得稅的繳交 （四）土地增值稅 （五）所得稅 十一、項目經(jīng)濟效益分析 十二、項目盈虧能力分析 內(nèi)部收益率（ IRR） 凈現(xiàn)值（ NPV） 凈現(xiàn)值率（ NPVR） 十三、項目的不確定性分析 項目盈虧平衡分析 50 項目敏感性分析 概念分析 十四、可行性研究結(jié)論與建議 十五、項目綜合經(jīng)濟評價 十六、有關(guān)說明及建議 十七、項目主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)、指標(biāo)綜合付表、付圖 項目綜合效益表 項目動態(tài)、綜合表 項目投資利息估算表 土地增值稅計算表 項目敏感性分析表 概率分析表 項目盈虧平衡分析曲線圖 項目敏感性分析圖